【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。北京市辦公用品批發(fā)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)定位方向 操作建議餐飲休閑娛樂 KTV必須導(dǎo)入，并以此為賣點(diǎn)進(jìn)行其他區(qū)域招商生活零售 超市必須導(dǎo)入，并以此為賣點(diǎn)進(jìn)行其他區(qū)域廣泛招商；可考慮結(jié)合超市人氣，其他區(qū)域進(jìn)行相關(guān)品類小鋪位劃分操作。文化運(yùn)動(dòng) 運(yùn)動(dòng)匹配：迪卡儂或是戶外品牌專營(yíng)店；文化匹配：大型書店；因?qū)?yīng)客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。家居家私 客戶范圍鎖定為：美克美家、曲美等知名家居運(yùn)營(yíng)商，同時(shí)包括中糧廣場(chǎng)、居然之家內(nèi)的高端品牌商戶；因?qū)?yīng)客戶有限，可先期洽談，如客戶意向不足，放棄該方案。廣告 商務(wù) 辦公用品 按照專業(yè)市場(chǎng)的常規(guī)操作方式，至少確保 40%以上的客戶意向方可執(zhí)行。建議：為盡快完成招商，建議從定位的 5個(gè)方向同期著手進(jìn)入，避免招商期拖得過長(zhǎng)影響收益；因旺座中心商業(yè)部分物業(yè)條件較差，缺乏必須的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，垂直交通體系連通性有限，建議先期用3— 4個(gè)月左右的時(shí)間來(lái)深化各個(gè)定位方向，尤其是在客戶需求方面。在明確客戶意向后再具體確定物業(yè)整改方案。四、旺座中心商業(yè)定位方案分析（二）定位建議第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位一、商業(yè)供應(yīng)量分析二、北京市商業(yè)租金概況三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析四、本項(xiàng)目商業(yè)租金定位第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)一、商業(yè)供應(yīng)量分析（一）北京市整體商業(yè)供給分析分析：未來(lái)將有約 160萬(wàn)商業(yè)面積進(jìn)入市場(chǎng)。其中，約有 28%的面積位于 CBD（約 45萬(wàn)平米）（見上圖）。截止到 2023年第三季度末，此區(qū)域的商業(yè)存量約為 100萬(wàn)平方米。大量新增供給量使得部分商業(yè)的開業(yè)時(shí)間被推遲。在 09年仍會(huì)有約 45萬(wàn)平米的商業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，大量的供給量將進(jìn)一步加劇開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)，在中短期內(nèi)對(duì)租金產(chǎn)生壓力。注：以 2023年 8月起計(jì)算一、商業(yè)供應(yīng)量分析CBD商業(yè)功能布局 CBD西北商業(yè)區(qū)：萬(wàn)通、新城國(guó)際、尚都、世貿(mào)天階等CBD商業(yè)帶：國(guó)貿(mào)、嘉里中心、京廣及北京國(guó)際中心CBD華貿(mào)商圈：華貿(mào)、萬(wàn)達(dá)、金地及藍(lán)堡CBD商業(yè)核心帶：國(guó)貿(mào)、銀泰、建外 SOHO及 LG大廈等項(xiàng)目所在名稱 商業(yè)體量（ m2） 交通條件 建筑形態(tài) 商業(yè)定位華貿(mào)區(qū)域 40萬(wàn) 具備地鐵 公共交通系統(tǒng)；規(guī)劃 地下連通 ，具備地下通車、停泊及人行功能；大型綜合購(gòu)物中心為主中高端綜合商業(yè)，以 零售為主國(guó)貿(mào)區(qū)域 36萬(wàn) 高端綜合商業(yè)，城市 購(gòu)物中心項(xiàng)目及西北區(qū)域 24萬(wàn) 地鐵十號(hào)線開通； 以室內(nèi)、外商業(yè)街及配套類底商為主尚無(wú)明顯的定位方向，各項(xiàng)目獨(dú)自為戰(zhàn)，但實(shí)際上形成世貿(mào)天階時(shí)尚性較強(qiáng)的商業(yè)形態(tài)包含項(xiàng)目 商業(yè)面積 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)定位 入市時(shí)間世貿(mào)天階 商業(yè)街 +地下廣場(chǎng) 觀光主題商業(yè) 2023世界城 商業(yè)街 +地下廣場(chǎng) 2023SOHO尚都 內(nèi)廊式商業(yè)街 時(shí)尚休閑、餐飲、零售 20232023朝外 SOHO 街區(qū)型商業(yè) 庭院內(nèi)街式商業(yè) 2023新城國(guó)際 公寓商業(yè)配套 商業(yè)配套 2023光華國(guó)際 寫字樓底商裙樓 配套及文化主題商業(yè) 2023總結(jié) 以商業(yè)街及配套商業(yè)形態(tài)為主 —— 基本成型一、商業(yè)供應(yīng)量分析（二） CBD區(qū)域商業(yè)供給分析分析：本項(xiàng)目周圍已形成約 24萬(wàn)平米的現(xiàn)有商業(yè)面積。分析：從左圖可知：租金較高的購(gòu)物中心類商業(yè)物業(yè)空置率最低，而綜合市場(chǎng)類物業(yè)空置率最高；從右圖可知：租金（物業(yè)檔次）與空置率存在著一定的負(fù)相關(guān)關(guān)系，再一次印證了本區(qū)域消費(fèi)需求的中高端性。為截至 2023年 8月數(shù)據(jù)一、商業(yè)供應(yīng)量分析（三） CBD商業(yè)空置率分析（上）一、商業(yè)供應(yīng)量分析（三） CBD商業(yè)空置率分析（下）分析：從空置率看，項(xiàng)目所屬的西北區(qū)域空置項(xiàng)目最多，面積最大。一方面是因?yàn)閰^(qū)域商業(yè)放量供應(yīng)，另一方面則說(shuō)明項(xiàng)目商業(yè)定位方向和區(qū)域商業(yè)需求存在不相符的地方，需要不斷地調(diào)整。從空置項(xiàng)目對(duì)整體影響來(lái)看，未來(lái)商業(yè)項(xiàng)目銷售和租金的價(jià)位水平可能處于一個(gè)調(diào)整時(shí)期，短期內(nèi)難以得到大幅度的提升。為截至 2023年 8月數(shù)據(jù)第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位一、未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量分析二、北京市商業(yè)租金概況三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析四、本項(xiàng)目商業(yè)租金定位第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)二、北京市商業(yè)租金概況分析：以購(gòu)物中心首層租金為代表的商業(yè)物業(yè)租金水平，同社會(huì)消費(fèi)品零售總額基本呈正相關(guān)的態(tài)勢(shì)； 2023年之后，隨著商業(yè)零售物業(yè)的發(fā)展，租金水平平穩(wěn)上漲； CBD區(qū)域的平均租金在北京市處于中等水平。第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位一、未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量分析二、北京市商業(yè)租金概況三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析四、本項(xiàng)目商業(yè)租金定位第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)356811211315171841016尚都國(guó)際SOHO尚都世貿(mào)天階光華國(guó)際 嘉里中心SOHO現(xiàn)代城北京萬(wàn)達(dá)金地中心陽(yáng)光 100朝外 SOHO萬(wàn)通中心北京財(cái)富中心世界城7光華路 SOHO9新城國(guó)際12世貿(mào)國(guó)際公寓14藍(lán)堡公寓東方梅地亞（一）項(xiàng)目周邊主要商業(yè)分布三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析供應(yīng)時(shí)間 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年售價(jià) 22023 30000 32023 23000 40000 30000 50000項(xiàng)目名稱 SOHO現(xiàn)代城 建外 SOHO 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 萬(wàn)通中心 光華路 SOHO 朝外 SOHU 新城國(guó)際備注 12層均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 均價(jià) 首層街鋪分析： 作為 CBD區(qū)域最早銷售項(xiàng)目 SOHO現(xiàn)代城，在 2023年銷售的時(shí)候， 12層均價(jià)為 22023元 /㎡ ；時(shí)隔 3年， 2023年建外 SOHO銷售均價(jià)達(dá)到 30000元 /㎡ 左右。 目前 CBD區(qū)域銷售價(jià)格最高達(dá)到 60000元 /㎡ ，項(xiàng)目周邊底商類物業(yè)的銷售價(jià)格也達(dá)到 50000元 /平方米。一般的公寓底商和高樓層商鋪銷售價(jià)格即使便宜的也在 25000元 /㎡ 左右，整體的銷售均價(jià)達(dá)到30000元 /㎡ 以上。（二）項(xiàng)目周邊主要商業(yè)售價(jià)三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析1 嘉里商場(chǎng) 超市 +餐飲 +美容美體 +專賣店 +專業(yè)店 1F： 1016， B1:8112 財(cái)富中心底商 超市 +餐飲 +美容美體 +專賣店 +專業(yè)店 1F： 1416， 2F:10133 尚都國(guó)際中心 餐飲、專賣店 1F： 711， 2F： ， 35F： 4 soho尚都 休閑、餐飲、娛樂為一體 B1:(不具備餐飲條件 ),1F:812， 2F： ， 4F： 455 世界城 休閑、餐飲、娛樂為一體 B1:8,1F:1215， 2F： 686 世貿(mào)天階 休閑、餐飲、娛樂為一體 1F:33,2F:267 光華路 soho 餐飲、休閑娛樂 B1:6,1F:815,2F:7,3F:5,4F:48 遠(yuǎn)洋光華國(guó)際 以餐飲、零售、展廳、體驗(yàn)、服務(wù)、休閑娛樂類為意向商戶，目前完成近 50%的招租B1:1014,1F:2530，1托 2： 1520（使用面積）9 新城國(guó)際 專賣店、咖啡、 SPA 1F：均價(jià) 12(不分業(yè)態(tài) )亞歷山大會(huì)所 1100㎡ 1托 2可做餐飲商鋪 9元；底商銷售均價(jià) 40000元 /㎡10 朝外 SOHO 休閑娛樂 +餐飲 B1:,1F:815,2F:68,3F:56,5F:4,6F:3,7FLOFT:58（三）項(xiàng)目區(qū)域租金構(gòu)成 此色塊物業(yè)為持有性物業(yè)三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析（四）具體業(yè)態(tài)的租金分析餐飲類 名稱 菜系 人均消費(fèi) 經(jīng)營(yíng)情況 受眾人群 承租面積 租金旺座 麻辣香鍋 1F 川菜 40元 /人 一般 旺座辦公人群 200平米 8元 /㎡ /天旺座 譚氏官府菜 F1F3 譚家菜 300元 /人 一般 商務(wù)宴請(qǐng) 3000平米 7元 /㎡ /天財(cái)富中心 賽百味 F1 快餐 30元 /人 一般 財(cái)富中心上班人群 150平米 12元 /㎡ /天財(cái)富中心 金彩云茶餐廳 F2 粵系 50元 /人 一般 財(cái)富中心上班人群 340平米 10元 /㎡ /天數(shù)碼 01大廈 北京古今港式茶餐廳 F2 粵系 40元 /人 一般 數(shù)碼 01大廈上班人群 350平米 8元 /㎡ /天萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 真功夫 F1 快餐 30元 /人 一般 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)辦公人群 315平米 9元 /㎡ /天萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 熙野拉面 F1 快餐 20元 /人 一般 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)辦公人群 170平米 /㎡ /天SOHO現(xiàn)代城 品奇匹薩 F1F2 快餐 50元 /人 一般 SOHO辦公居住人群 390平米 /㎡ /天SOHO現(xiàn)代城 木桶三國(guó) F1F2 快餐 25元 /人 好 SOHO辦公居住人群 480平米 12元 /㎡ /天餐飲類租金情況配套服務(wù)類 名稱 租賃面積 租金 服務(wù)類別 受眾人群數(shù)碼 01大廈 上島咖啡 2F 180平米 8元 /㎡ /天 餐飲 數(shù)碼 01大廈辦公人群萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 魅麗服裝 F1 110平米 13元 /㎡ /天 服裝 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)辦公人群SOHO現(xiàn)代城 千繪百媚 F1+F2 270平米 /㎡ /天 服裝 SOHO辦公居住人群SOHO現(xiàn)代城 億幫達(dá)房產(chǎn) F1+F2 290平米 10元 /㎡ /天 中介 SOHO辦公居住人群配套類租金情況三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析（五）商業(yè)租金小結(jié) 2023年， CBD商業(yè)物業(yè)供應(yīng)依然充分，而投資市場(chǎng)相對(duì)疲軟，未來(lái)商業(yè)的租金水平應(yīng)將保持相對(duì)的穩(wěn)定，物業(yè)的售價(jià)和租金難以有較大幅度的提升；商業(yè)物業(yè)售價(jià)基本在 3—5 萬(wàn)元之間，購(gòu)物中心租金約 25—30 元 /天 /平方米；底商及商業(yè)街租金約 8—15 元 /天 /平方米。第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位一、未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量分析二、北京市商業(yè)租金概況三、 CBD區(qū)域商業(yè)租金分析四、本項(xiàng)目商業(yè)租金定位第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目① 周邊現(xiàn)有商業(yè)（如嘉里中心商場(chǎng)等）均是運(yùn)營(yíng)多年的成熟物業(yè)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，業(yè)態(tài)選擇余地?。虎?周邊現(xiàn)有招商商業(yè)（原嘉都秀場(chǎng) 3萬(wàn)平米待招商、世紀(jì)財(cái)富中心、國(guó)貿(mào)三期 8萬(wàn)平米等）較多，招商存在競(jìng)爭(zhēng)壓力；項(xiàng)目自身物業(yè)現(xiàn)狀（ 1）地段：① 項(xiàng)目所處位置不臨主干道，出入交通不太流暢；② 沒有公共交通體系支持；③ 樓體的占個(gè)展示性被嘉里中心和富爾大廈所遮擋，展示性不足。（ 2）項(xiàng)目自身情況：① 其臨街面短，缺乏足夠吸引力；地上停車位不足；② 與公寓共用大堂，影響雙方形象；③ 物業(yè)自身（層高過矮，缺乏垂直交通體系）；④ 樓梯內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局不合理，基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備不足（煙、水、電、承重）；⑤ 立面缺乏足夠的廣告支撐，商業(yè)氛圍不夠濃厚；（ 3）歷史遺留問題：① 產(chǎn)權(quán)不明確； ② 口碑較差； ③ 現(xiàn)有租戶遺留問題。四、本項(xiàng)目商業(yè)租金定位（一）項(xiàng)目租金定位的制約因素四、本項(xiàng)目商業(yè)租金定位（二）項(xiàng)目租金定位參照樓層 業(yè)態(tài) 商家情況 樓層租金報(bào)價(jià)（美金 /月 /建筑平米）樓層租金報(bào)價(jià)（ RMB/天 /建筑平米）B1 快餐 +咖啡 肯德基、麥當(dāng)勞、吉野家、 SPR咖啡、星巴克咖啡等 25 1F 服裝零售 BCBG代理、明星會(huì)代理 (化妝品 )、屈臣士等 4550 2F 女裝 +鞋帽 —— 25 3F 男裝 美特斯邦威、班尼路等 20 4F 運(yùn)動(dòng) +家居家裝 —— 1820 5F 西餐廳 德國(guó)餐吧 (含演藝酒吧 ) 18 注：u以上租金包括商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)但不包括空調(diào)加時(shí)費(fèi)；u免租期：開業(yè)后至少 3個(gè)月時(shí)間；SOHO尚都西塔商業(yè)四、本項(xiàng)目商業(yè)租金定位（三）項(xiàng)目商業(yè)租金估計(jì)B1 F1 F2 F3餐飲休閑娛樂面積 租金 面積 租金 面積 租金 面積 租金商業(yè)規(guī)劃 3332㎡ 4—5　1454㎡ 10—12　2644㎡ 5—6 　 2732㎡ 　　量販?zhǔn)?KTV 咖啡酒吧 中檔餐飲 足浴按摩租賃方式 整租 分租 整租 整租文化體育 商業(yè)規(guī)劃 體育戶外 45　 引導(dǎo)區(qū) 810　 圖書音像 　 圖書音像 　租賃方式 整租 整租 整租 整租生活零售 商業(yè)規(guī)劃 超市 　生活配套連鎖快餐 1015　精品百貨/KTV 56　精品百貨/KTV45　　租賃方式 整租 分租 整租 整租家具家私 商業(yè)規(guī)劃 高端家具品牌45/6—8　高端家具品牌78/10—12　高端家具品牌56/810 家居飾品34/67　租賃方式 整租 /分租 整租 /分租 整租 /分租 整租 /分租廣告商務(wù)辦公用品商業(yè)規(guī)劃 辦公家具家私 6—8　 辦公用品 禮品 10—12　 辦公用品、禮品、 3C 7—9　 廣告類用品、 包裝、禮品 6—8　　租賃