【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 應(yīng)量與銷售量之比為 8： 9，縱觀歷年比較，該比例創(chuàng)樓市歷史最小距離，也 就是說(shuō)供給與需求總體上是平衡的，并且其平衡050010001500202025001999 2020 2020 2020 2020 202000 . 10 . 20 . 30 . 4銷售面積（萬(wàn)方） 增幅0 1 2 3 4 5 6 7銷售面積/ 新開工面積勁力實(shí)業(yè) 緯聯(lián)地產(chǎn) 《 勁力北部新區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 度較之往年更為合理。在當(dāng)前的商品房銷售市場(chǎng)中，銷售面積與新開工面積增速基本同步，有效需求仍能有效地支撐著房產(chǎn)市場(chǎng)上的供給，這也在一定程度上反映了重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)是在需求拉動(dòng)下穩(wěn)步增長(zhǎng)中健康發(fā)展著。 房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他商品市場(chǎng)一樣，都是在供需結(jié)構(gòu)中波動(dòng)和徘徊，在生產(chǎn)消費(fèi)行為日趨理性的今天，供需結(jié)構(gòu)已經(jīng)逐漸平衡，因此，在今后一段時(shí)間內(nèi)，我市商品房的消費(fèi)規(guī)模將逐漸趨于穩(wěn)定。 ? 商品房銷售金 額 年份 商品房銷售額（億元） 增幅 1999 —— 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 2020 % 分析： 單純的從房地產(chǎn)銷售金額數(shù)據(jù)來(lái)分析可以明顯的看出重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出的迅猛勢(shì)頭，平均 %的增長(zhǎng)幅度足以說(shuō)明市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求能力和可接受能力。但銷售金額增幅數(shù)倍于 GDP 的增幅情況一方面是對(duì)于歷史增長(zhǎng)不足的彌補(bǔ)另一方面 也是由于發(fā)展速度過(guò)快所帶來(lái)對(duì)未來(lái)的一定透支。此外，在 2020 年銷售金額與銷售面積相比，均呈現(xiàn)01002003004001999 2020 2020 2020 2020 202000 . 10 . 20 . 30 . 40 . 5銷售金額（億元）增幅勁力實(shí)業(yè) 緯聯(lián)地產(chǎn) 《 勁力北部新區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 05001000150020201999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年商品房銷售價(jià)格（元/ m2）出下幅趨勢(shì)，但銷售金額的下降幅度較之銷售面積要小，主要是由于商品房平均銷售價(jià)格總體上漲的原因造成的（具體見(jiàn)下一節(jié)，“商品房平均銷售價(jià)格”）。 ? 商品房平均銷售價(jià)格（備注：括號(hào)內(nèi)為地房局統(tǒng)計(jì)） 年份 商品房銷售價(jià)格（元 / M2） 增幅 1999 年 1377 — 2020 年 1351 % 2020 年 1443 % 2020 年 1556 % 2020 年 1596（ 1731） %（ %） 2020 年 （ 1858） （ %） 分析： 我市商品房銷售價(jià)格從 2020 年開始，一直保持較高的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但在 2020 年，增長(zhǎng)幅度僅為 ％， 2020年又上升到 ％?？傮w來(lái)說(shuō)，我市商品房銷售價(jià)格上漲趨勢(shì)明顯，2020 年存現(xiàn)波動(dòng)，與兩年價(jià)格增長(zhǎng)速度太快、開發(fā)規(guī)模急劇增加有關(guān)。 2020 年，受全國(guó)炒房熱潮和房產(chǎn)投資的影響，價(jià)格增幅較大。 而從主城區(qū)商品房?jī)r(jià)格來(lái)看， 2020年為 2103元 /㎡， 2020 年飆升到 3200 元 /㎡（我司對(duì) 2020 年主城區(qū) 224 個(gè)在售樓盤銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)結(jié)果，該統(tǒng) 計(jì)不含北碚區(qū)、巴南區(qū)），上升幅度創(chuàng)下了我市新高。從具體的時(shí)間來(lái)看， 2020 年我市房?jī)r(jià)快速上漲出現(xiàn)主要為 3 至10 月這 8 個(gè)月期間，從 11 月開始，價(jià)格逐漸區(qū)域平穩(wěn)。 勁力實(shí)業(yè) 緯聯(lián)地產(chǎn) 《 勁力北部新區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 近幾年，我市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人均可支配收入增長(zhǎng)均保持 8％以上的增長(zhǎng)幅度，要高于商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度；從同類城市房地產(chǎn)價(jià)格比較來(lái)說(shuō)，我市的房?jī)r(jià)明顯要低于其他城市，因此，從長(zhǎng)時(shí)間來(lái)說(shuō)，說(shuō)明我市房?jī)r(jià)仍然具有較大的上漲空間。 商品房空臵情況 ? 商品房空臵面積 分析： 在商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房空臵面積也呈現(xiàn)出上升的趨勢(shì)， 2020 年重慶市商品房空臵面積累計(jì)為 萬(wàn)平方米，較 2020 年還有小幅回落，空臵形勢(shì)有所好轉(zhuǎn) ，特別是近年來(lái)空臵面積的增長(zhǎng)幅度基本保持在 17%左右， 2020 年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，這說(shuō)明我市房地產(chǎn)空臵量在一定程度上得到有效控制；但從總體上看，有待消化的商品房空臵面積絕對(duì)量仍然較大，隨著開發(fā)商與消費(fèi)者的日益成熟，加速了房地產(chǎn)供給產(chǎn)品的成熟，供給與需求的矛盾逐步緩解。商品房空臵面積將在今后得到更有效的控制和消化。 年份 空臵面積（萬(wàn) M2） 增幅（ %） 空臵一年以上（萬(wàn) M2） 增幅（ %） 1999 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 2020 年 % % 02004006001999 2020 2020 2020 2020空置面積空置一年以上的面積勁力實(shí)業(yè) 緯聯(lián)地產(chǎn) 《 勁力北部新區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 我們可以看出，我市巨大的商品房空臵量主要還是歷史積累的結(jié)果，而這是這種結(jié)果要求我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)中，不僅要重視市場(chǎng)的調(diào)查和研究，還要解決好產(chǎn)品開發(fā)和創(chuàng)新問(wèn)題，滿足目標(biāo)消費(fèi)者的需要。 市區(qū)各類物業(yè)發(fā) 展概況 重慶市各類物業(yè)投資結(jié)構(gòu)分析 ? 歷年各類別物業(yè)開發(fā)投資所占比重 分析項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 住宅投資比重（ %） % % % 商業(yè)物業(yè)投資比重（ %） % % % % 辦公物業(yè)投資比重（ %） % % % % 其他物業(yè)投資比重（ %） % % % % 分析： 住宅物業(yè)的開發(fā)比重大大高于其他類別的物業(yè)，反映出近年來(lái)市場(chǎng)投資的絕對(duì)主流依 然是住宅類產(chǎn)品，這與開發(fā)者平穩(wěn)的運(yùn)作思路是密切相關(guān)的；商業(yè)物業(yè)投資比重居高不下，說(shuō)明我市商業(yè)物業(yè)需求較大，同時(shí)商業(yè)物業(yè)開發(fā)利潤(rùn)較大，而據(jù)我國(guó)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，2020 年我市的商業(yè)物業(yè)空臵量列全國(guó)前三位，從我市的實(shí)際商業(yè)物業(yè)空臵區(qū)域來(lái)說(shuō)，主要區(qū)域?yàn)閰^(qū)縣商業(yè)物業(yè)、中心城區(qū)非商業(yè)中心的大型商場(chǎng)、開發(fā)新區(qū)社區(qū)門面等。 對(duì)本項(xiàng)目而言，由于臨街面大，可供開發(fā)的商業(yè)鋪面空間較大，但是我們必須作好量的控制和產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)。 市區(qū)住宅市場(chǎng)概況 ? 市區(qū) 熱點(diǎn)居住板塊市場(chǎng)概況 ? 渝中區(qū) —— 解放碑板塊 ? 主要為江景物業(yè)和中心 CBD 核心區(qū)域投資性小戶型物業(yè)為主。 ? 投資客戶為主要目標(biāo)客戶群。 ? 房屋單價(jià)相對(duì)過(guò)高，戶型緊湊，總價(jià)空臵較好。 勁力實(shí)業(yè) 緯聯(lián)地產(chǎn) 《 勁力北部新區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 ? 整體銷售速度較慢。 ? 項(xiàng)目同質(zhì)化的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。 ? 以單體物業(yè)為主，商住混合型物業(yè)較多。 ? 硬件配臵較高，自身環(huán)境綠化程度較低 ? 代表項(xiàng)目：?？挖A洲、東和灣 ? 渝中區(qū) —— 解放碑板塊 ? 04 年以前整體開發(fā)規(guī)模較小、品質(zhì)不高（早期的競(jìng)地城市花園除外）。 ? 04 年開始，多個(gè)品質(zhì)物業(yè)相繼入市，促進(jìn)了該板塊市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 客戶以渝中區(qū)本區(qū)為主，周邊居民占據(jù)主流。 ? 區(qū)域內(nèi)有效供給不足，但消化力較強(qiáng)。 ? 開發(fā)規(guī)模和開發(fā)品質(zhì)上升趨勢(shì)明顯 。 ? 地價(jià)上漲較快，商品銷售價(jià)格的上漲速度也較快。 ? 生活教育配套相對(duì)不足。 ? 代表項(xiàng)目：華宇渝州新都、心巢宜家 ? 北部城區(qū) —— 黃金堡板塊 ? 黃金堡板塊一度被業(yè)界稱為“富人居住區(qū)”，聚居了大量的早期高端客戶，該區(qū)域形成已有三四年歷史，主要由坡月山莊、黃金堡、愛(ài)丁堡以及目前的華立〃天地豪園等居住小區(qū)。 ? 早期高端物業(yè)銷售情況較好，從 03 年開始，受新牌坊等板塊和項(xiàng)目自身定位的影響，高端物業(yè)銷售逐漸出現(xiàn)困難。 ? 區(qū)域環(huán)境較好，花卉園、鴻恩寺森林公園等，為大家提供了一個(gè)相對(duì)安靜、獨(dú)立的居家生活空間。 ? 華新分流道的開通，促進(jìn)了該 板塊市場(chǎng)的發(fā)展。 ? 從該片區(qū) 2020 年出現(xiàn)的物業(yè)形態(tài)上看，以中小型花園小區(qū)為主；建筑形態(tài)以小高層為主，規(guī)模主要集中在 4— 8 萬(wàn)方左右，價(jià)格較低，套內(nèi)面積均價(jià)為 2700勁力實(shí)業(yè) 緯聯(lián)地產(chǎn) 《 勁力北部新區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 — 3300 元 /平方米左右，主要客戶來(lái)自于江北區(qū)（其中拆遷戶較多），據(jù)我司市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，拆遷戶的比例約占此類物業(yè)成交客戶的 20— 30%。 ? 代表項(xiàng)目：華立天地豪園、華新逸景。 ? 北部城區(qū) —— 冉家壩板塊 ? 按照最新的城市規(guī)劃，冉家壩板塊由石馬河、松樹橋、機(jī)電院轉(zhuǎn)盤、華新分流路、渝長(zhǎng)高速公路圍合而成，占地約 10 平方公里，人口將達(dá) 10 萬(wàn)人以上，主要包括江北 農(nóng)場(chǎng)北部，冉家壩新城龍脊小區(qū)北部，龍湖開發(fā)區(qū)等。 ? 版塊已規(guī)劃為重慶的居住、政務(wù)和外事中心，以金融、辦公、信息、第三產(chǎn)業(yè)以及高檔住宅小區(qū)為主，目前已經(jīng)有條公交線路開通。 ? 該板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚， 2020 年是其房產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)重要里程碑，眾多樓盤紛紛亮相，如東和春天、自由港灣、新城麗都等，目前已有龍湖紫都城、春風(fēng)實(shí)業(yè)項(xiàng)目等也即將入市。 ? 該板塊的客戶以周邊原居民為主，營(yíng)銷難度較小。 ? 該板塊樓盤價(jià)格普遍集中在 2300— 3000（套內(nèi)）范圍內(nèi)，以中檔花園小區(qū)物業(yè)為主。 ? 由于為新興的開發(fā)區(qū)域，其市政配套、商服也等都較為 落后，居住人口較少，人氣不枉。 ? 該板塊是江北城拆遷安臵的重點(diǎn)區(qū)域。 ? 代表項(xiàng)目：東和春天 ? 北部城區(qū) —— 觀音橋板塊 ? 隨著觀音橋步行街的開街，居住和商務(wù)環(huán)境日益改善。 ? 同創(chuàng)國(guó)際等高品質(zhì)中心居住物業(yè)入市，改變了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)形象。 ? 住宅物業(yè)整體開發(fā)規(guī)模較小、開發(fā)檔次較低。 ? 以中小戶型物業(yè)供應(yīng)為主，價(jià)格上漲較快。 ? 代表項(xiàng)目：同創(chuàng)國(guó)際 勁力實(shí)業(yè) 緯聯(lián)地產(chǎn) 《 勁力北部新區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》 房策網(wǎng) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫(kù)！貨到付款！ 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》貨到付款！電話： 075583513598 ： 69031789 ? 北部城區(qū) —— 北濱路板塊 ? 房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，但發(fā)展迅猛。 ? 以舒適型中等以上濱江住宅物業(yè)為主，注重江景和自身環(huán)境景觀營(yíng)造，以金科金沙港灣為代表。 ? 房?jī)r(jià)較高、上漲速度較快。 ? 招商地產(chǎn)北濱路 項(xiàng)目、珠江太陽(yáng)城、華宇北濱路項(xiàng)目等多個(gè)中高品質(zhì)物業(yè)即將入市。 ? 代表項(xiàng)目：金沙水岸 ? 北部城區(qū) —— 溉瀾溪板塊 ? 與 CBD（北區(qū)）為鄰，區(qū)域發(fā)展前景較好。 ? 交通 條件較好，朝天門大橋的建設(shè)，其交通通達(dá)度將得以進(jìn)一步提高。 ? 鄰工業(yè)園區(qū)、新火車站，居住環(huán)境會(huì)受到一定程度的影響 ? 房地產(chǎn)起步較晚，但銷售形式故事較為理想 ? 客戶主要來(lái)自于渝中區(qū)，其次為江北區(qū) ? 除交通外，其它市政配套、生活配套缺乏 ? 魯能星城、巴蜀城 ? 北部城區(qū) —— 五黃板塊 ? 鄰新火車站和規(guī)劃中的龍頭寺公園，市政配套比較完善。 ? 該區(qū)域交通較為發(fā)達(dá)，處于北部城區(qū)兩橫三 縱交通干道網(wǎng)絡(luò)中，向北一直延伸到人和；向西可達(dá)花卉園片區(qū)，而黃花園大橋自則將渝中半島與該區(qū)域緊密相連，在地理位臵上占有較大優(yōu)勢(shì)，而該社區(qū)的配套也在發(fā)展中逐步完善，規(guī)劃建設(shè)興建一所中學(xué)、兩所小學(xué)，還有大型超市等。 ? 為重慶成片開發(fā)較早，同時(shí)也是最為成功的中高端物業(yè)板塊，區(qū)域內(nèi)代表性物業(yè)包括天驕俊園、東和花園、香悅?cè)A府等。 ? 在經(jīng)歷了短暫的沉