【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 前城鎮(zhèn)居民可用住房支出占整個(gè)消費(fèi)支出 7％的比例推算，南京市年消費(fèi)支出 3 萬(wàn)元的家庭用于住房消費(fèi)支出在 2100 元 。南京市 1994 年～ 2020 年人均居住面積年平均增長(zhǎng) 平方米，按現(xiàn)有市區(qū) 282 萬(wàn)人計(jì)算，年需增加近 96 萬(wàn)平方米。南京市城市化水平的不斷提高，城市人口不斷增長(zhǎng)，對(duì)住房需求也不斷提高。 改善居住條件的需求，商品住宅銷售面積暢旺。經(jīng)過(guò)對(duì)南京市 712 封市民來(lái)信的統(tǒng)計(jì)和 1000 戶居民訪問(wèn)分析，就目前南京市整體講，購(gòu)房需要率較高，很多人有購(gòu)房打算。 圖 1：南京居民住房需求情況分析 從南京市民購(gòu)房需求情況分析中（見(jiàn)圖 1）更能明顯地看出市民對(duì)購(gòu)置商品房的需求意向。在 6 年內(nèi)有購(gòu)房需求的占近 50%。 3 年內(nèi) 有購(gòu)房需求的占 20%。但這些需求意向距有效需求還有一段差距，其中，經(jīng)典樓盤的優(yōu)勢(shì)、地位是一個(gè)不可忽視的因素。經(jīng)典樓盤不但可以將有效需求進(jìn)一步吸引到開(kāi)發(fā)的樓盤中來(lái)，還可以催化另一部分需求較為強(qiáng)烈、但短時(shí)間內(nèi)不會(huì)實(shí)現(xiàn)的購(gòu)買行為。 2 年內(nèi)買房15% 3 年內(nèi)買房5%4 年內(nèi)買房3%5 年內(nèi)買房10%6 年內(nèi)買房15%6 年內(nèi)不買房52%江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13市場(chǎng)需求呈現(xiàn)出多元化和兩極化。 隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，使南京近郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域更加分散，不同區(qū)域的不同產(chǎn)品都將有更好的市場(chǎng)環(huán)境，也都各具吸引力；近郊區(qū)較低的土地開(kāi)發(fā)成本使多樣化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和更低密度的小區(qū)規(guī)劃成為可能，極大地豐富了不同產(chǎn)品的市場(chǎng)供給份額?；?礎(chǔ)設(shè)施的改善和產(chǎn)品供給的豐富為需求市場(chǎng)的多元化發(fā)展提供了可能。 客戶需求一方面向多元化發(fā)展，另一方面也正向兩極化發(fā)展。從客戶的主體特征變化來(lái)看，一部分原有的中高收入的客戶在近幾年收入有了較大的提高，需要將原有的住宅進(jìn)行更新?lián)Q代，同時(shí)一些新生的年輕首次購(gòu)房者和拆遷戶也開(kāi)始進(jìn)入需求市場(chǎng)。這使得需求有向低端市場(chǎng)和高端市場(chǎng)兩極發(fā)展的趨勢(shì)。從購(gòu)買力特征來(lái)看，客戶購(gòu)買能力出現(xiàn)兩極分化是推動(dòng)需求市場(chǎng)向“金字塔”兩端發(fā)展的原動(dòng)力。 三、南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （一） 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩。 近年來(lái)，長(zhǎng)三角以制造業(yè)為基礎(chǔ) 的強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，是房地產(chǎn)價(jià)格不斷升高的最重要原因，但 對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格， 首先要分析 房地產(chǎn)供求平衡關(guān)系的變動(dòng)。 需求方面的變動(dòng) （ 1）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，外來(lái)人口增多。與珠三角相似，長(zhǎng)三角地區(qū)的外來(lái)人口急劇增長(zhǎng)，隨著外來(lái)人口的素質(zhì)和財(cái)富的增加，他們?cè)絹?lái)越多地要求當(dāng)?shù)靥峁└鼮閮?yōu)越的生活和創(chuàng)業(yè)資源，房地產(chǎn)就是其中之一。每個(gè)城市都有一個(gè)類似的現(xiàn)象，最好的住宅買者多為外地人。 （ 2）城市改造，拆遷戶增多。隨著拆遷法制化進(jìn)程的推進(jìn)，實(shí)物補(bǔ)償改成了貨幣補(bǔ)償，拆遷戶得到的補(bǔ)貼也大幅增長(zhǎng)，拆遷戶借機(jī)改善住房條件的愿望也越來(lái)越強(qiáng)烈， 二手房市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)涌進(jìn)了最為迫切的需求者。 （ 3）財(cái)富積累，投資購(gòu)房增多。時(shí)至今日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)走出了一條經(jīng)典經(jīng)江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14濟(jì)學(xué)書上沒(méi)有描述過(guò)的景氣現(xiàn)象：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與通貨緊縮并行。一方面，股市持續(xù)低迷，利率不斷調(diào)低。另一方面，社會(huì)高收入階層財(cái)富日積月累，急于尋找合適的投資保值渠道。房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成全了這部分投資者 。 （ 4）收入增長(zhǎng)，換房成時(shí)尚。隨著收入的不斷增加，對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高，住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚，包括公積金制度以及單位貨幣補(bǔ)貼等的一系列住房制度改革政策更使這一要求成為現(xiàn)實(shí)可能。 （ 5）優(yōu)惠政策刺激住房消費(fèi) 。銀行對(duì)個(gè)人住房消費(fèi)信貸提供高至 80％的強(qiáng)力金融支持 、 財(cái)政補(bǔ)貼以及所得稅退稅、公積金貸款限制放寬等優(yōu)惠政策，均刺激了消費(fèi)力提前釋放。 供給方面的變動(dòng) （ 1）土地拍賣，地價(jià)推進(jìn)。土地拍賣已經(jīng)不再存在任何理論障礙 。 （ 2）建筑成本上漲。政府規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)提高，房地產(chǎn)商追求品質(zhì)，采用新材料以及降低容積率、提高綠化率等，都造成單位面積建筑成本上漲。 （ 3）住房制度改革，改變供應(yīng)規(guī)律。以前，單位分房面積較小，周期較長(zhǎng)，房地產(chǎn)主要面對(duì)機(jī)構(gòu)顧客，而與最終用戶距離較遠(yuǎn)?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)商直接面對(duì)最終用戶，從選址到設(shè)計(jì)到營(yíng)銷 均以客戶需求為導(dǎo)向。 （ 4）土地資源短缺，有效供給不足。長(zhǎng)三角地區(qū)是世界上人口最密集的地區(qū)之一，也是土地資源最為短缺的區(qū)域之一，這是支持房地產(chǎn)價(jià)格上漲的長(zhǎng)期因素。從近期來(lái)看，由于市民交通方式的限制，大部分人使用公交和自行車、助動(dòng)車，能有效開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的土地只限于基礎(chǔ)設(shè)施較為完 備的地區(qū)。 由以上分析可知，長(zhǎng)三角的房地產(chǎn)價(jià)格是需求和供給變動(dòng)的多種因素相互作用的產(chǎn)物。 房地產(chǎn)價(jià)格和供給 增幅 都將放 緩 也就成為必然 。 （二）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 南京為了加快發(fā)展城市建設(shè)，對(duì)外來(lái)資本在房地產(chǎn)市場(chǎng)上給予減免 ％營(yíng)業(yè)稅、少收服務(wù)費(fèi)的 優(yōu)惠政策，這使外來(lái)的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率增大。同時(shí)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境也吸引外地投資者的眼光，無(wú)論是招拍掛的土江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15地出讓方式，還是對(duì)出讓土地上的拆遷處理，讓市場(chǎng)主體都在平等的地位上。在種種利好因素的作用下，外地開(kāi)發(fā)商不斷涌入南京，這些異地開(kāi)發(fā)的企業(yè)通常很有實(shí)力。而南京原先的實(shí)力型開(kāi)發(fā)商更不會(huì)輕易放棄南京市場(chǎng)，都在快速搶占市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因而更加激烈。 （三）南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)可用以下幾點(diǎn)來(lái)概況： 根據(jù)消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)論，南京在一定時(shí)期內(nèi)，三室二廳房型仍為主導(dǎo)房型。小高層 的購(gòu)買趨向明顯上升。面積在 80m2～ 120m2 最受歡迎。 對(duì)大環(huán)境的配套及社區(qū)服務(wù)的要求已是南京購(gòu)房者的首選要素。 排除市政建設(shè)等外界因素，目前南京購(gòu)房市場(chǎng)仍有相當(dāng)大的潛力。在調(diào)查中近 37%的人在 1～ 2 年內(nèi)計(jì)劃購(gòu)房，計(jì)劃一年以內(nèi)購(gòu)房的為 %。說(shuō)明現(xiàn)已有 51%強(qiáng)的人有購(gòu)房意向。 四、銷售價(jià)格預(yù)測(cè) （一）項(xiàng)目所在地環(huán)境分析 本項(xiàng)目地塊處于南京市河西部新城區(qū)內(nèi)，屬奧運(yùn)板塊。奧體中心及地鐵一號(hào)西延線、地鐵二號(hào)線都在本地塊千米范圍內(nèi)。 河西是南京開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，主要分為四大塊，分別稱之為秦淮風(fēng)光板塊、景觀大 道板塊、奧體運(yùn)動(dòng)板塊和濱江板塊。通往河西的幾條高速通道的相繼開(kāi)通、奧體中心的開(kāi)工、地鐵一號(hào)線的西延確立了河西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在南京大開(kāi)發(fā)中的主導(dǎo)地位。 河西新城是南京近年的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，市政府要把它建成一個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，集文化、中高檔住宅、體育、商務(wù)為一體的濱江風(fēng)貌新城區(qū)，建設(shè)高品質(zhì)的、具有標(biāo)志性的商業(yè)大樓、高檔住宅、體育場(chǎng)館和休閑游覽地。為高起點(diǎn)開(kāi)發(fā)未來(lái)的新城區(qū)，政府力邀世界建筑設(shè)計(jì)大設(shè)對(duì)河西進(jìn)行了整體的規(guī)劃。 人均公共綠地 12 平方米以上，綠地率 20％以上。在 2020 年 9 月前，將相繼建成寶船公園、外秦淮河景觀綠地、 中央公園、濱江大道等。除了大片江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16的濱江綠地外，新秦淮河邊、主城和新區(qū)間的分界都將是一片蔥綠。南部的 公里濱江景觀帶將在十年內(nèi)建成，其中 公里的示范段明年底就會(huì)揭開(kāi)面紗，她將成為南京的外灘，與夾江對(duì)岸的江心洲一起，構(gòu)成南京濱江特色鮮明的濱江景觀區(qū)。 5 公里的江東南路將效仿上海浦東世紀(jì)大道，路幅寬100 米，兩側(cè)各留 100 米的綠化帶，建成一條高級(jí)商務(wù)大道，兩側(cè)建設(shè) 10 幢現(xiàn)代化城市的標(biāo)志性建筑。隨著南京新城區(qū)的逐漸形成，將有 20 萬(wàn)人口從老城區(qū)遷移到新城區(qū)。 過(guò)去一直影響河西地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施配套現(xiàn)已有了巨大的改觀 。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前抵達(dá)或路過(guò)河西的公共交通車有 30 余班次；一批大中型餐飲、娛樂(lè)及配套都先后涉足這一寶地；一些著名的大、中、小學(xué)紛紛在河西地區(qū)設(shè)立分校。 （二）本項(xiàng)目主要特色 本項(xiàng)目主要將在以下幾個(gè)方面大力加強(qiáng)、突破。 學(xué)區(qū)：建立小區(qū)幼兒園、多語(yǔ)小學(xué)等，為業(yè)主解除后顧之憂，并大力提升教育層次，使小區(qū)的教育水平走在時(shí)代的前列，滿足業(yè)主的特別需求。 綜合服務(wù)：娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、休憩、銀行、郵局、家庭醫(yī)療中心、小型公安派出所、行政機(jī)關(guān)服務(wù)中心等以滿足業(yè)主的各方面需求。 智能化：安全防范系統(tǒng)：防盜報(bào)警、周界警報(bào)、出入口管 理、訪客對(duì)講、火災(zāi)報(bào)警等系統(tǒng)； 信息管理系統(tǒng)：多表計(jì)量遠(yuǎn)抄、公共設(shè)備監(jiān)控、車輛管理、緊急廣播與背景音樂(lè)等系統(tǒng)，物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、電子公告牌系統(tǒng)； 網(wǎng)絡(luò)接入系統(tǒng)：寬帶光纖接入系統(tǒng)、家庭綜合布線系統(tǒng)、高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（小區(qū)信息網(wǎng)）。 環(huán)境：數(shù)百棵成品大樹(shù)，上千棵名貴樹(shù)木合力營(yíng)造綠蔭環(huán)抱的居家園墻，更多的鮮氧、更多的大自然的恩寵，形成一個(gè)巨大的制氧工廠，調(diào)節(jié)出宜人的區(qū)域小氣候。流水、噴泉、戲水池、溪流所構(gòu)成的水循環(huán)系統(tǒng)，使空氣清新潤(rùn)朗，蔥蘢古木，碧水映晴天。鳥(niǎo)語(yǔ)花香、流水淙淙。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17商業(yè)機(jī)能：本項(xiàng)目小區(qū)有自己的 配套商業(yè)以及會(huì)所等，百貨公司群、購(gòu)物中心、休閑、辦公、運(yùn)動(dòng)、家醫(yī)等全功能的生活必須條件，成為河西地區(qū)的新消費(fèi)中心。 （三）項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)格的確定 2020 年南京“房展會(huì)”的數(shù)據(jù)顯示，城中房?jī)r(jià)均價(jià)已達(dá) 4696 元 /平方米，城西均價(jià) 3900 元 /平方米，城東板塊均價(jià) 3621 元 /平方米，而江寧板塊均價(jià)也達(dá) 2477 元 /平方米。 本項(xiàng)目主要以高層建筑為主。從河西現(xiàn)有項(xiàng)目平均售價(jià)及品質(zhì)方面考慮，本項(xiàng)目預(yù)期銷售平均價(jià)格應(yīng)在河西地區(qū)現(xiàn)平均售價(jià)之上。 河西主要樓盤售價(jià)一覽表 樓盤名稱 建筑類別 區(qū)屬 項(xiàng)目地址 均價(jià)（元 /平方米） 鳳凰花園城名仕嘉園 普通公寓 建鄴 鳳凰花園城 1 號(hào) 5260 康橋翠灣 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 389 號(hào) 舒心苑 普通公寓 建鄴 應(yīng)天西路與經(jīng)四西一路交叉口（月安花園北對(duì)面） 弘輝繽紛家園 普通公寓 建鄴 集慶門大街 月安花園 普通公寓 建鄴 江東南 路與應(yīng)天西路交界處西側(cè) 300 米 4700 南湖春曉 普通公寓 建鄴 南湖路 52 號(hào) 4800 鴻仁名居 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 301303 號(hào) 4480 君園 普通公寓 獨(dú)立別墅 建鄴 建鄴區(qū)莫愁東路 6100 西城映象 普通公寓 建鄴 長(zhǎng)虹路 297 號(hào) 4800 正泰陽(yáng)光苑 普通公寓 建鄴 集慶門大街 新城逸境 普通公寓 建鄴 莫愁湖東路 5800 千峰彩翠 普通公寓 建鄴 水西門大街茶南小區(qū)拓園 奧體新城 普通公寓 建鄴 河西經(jīng)四路與石家莊路交 匯處 根據(jù)房?jī)r(jià)、 7 成 15 年商業(yè)按揭貸款計(jì)算得知，年總收入 5 萬(wàn)元以上的家庭可以購(gòu)買總價(jià)值 40 萬(wàn)元左右的房產(chǎn)。而年收入在 5 萬(wàn)元以上的家庭在所有受調(diào)查者中占 10%，本地塊開(kāi)發(fā)產(chǎn)品約 2443 戶，而南京市年收入 5 萬(wàn)元以上江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18的家庭在 20 萬(wàn)戶左右，所以，本項(xiàng)目只需要在目標(biāo)人群中的市場(chǎng)占有率達(dá)到%，則本項(xiàng)目銷售任務(wù)即可達(dá)成。 根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)資料， 2020 年 南京市 商品住宅比上年增長(zhǎng) ％ 。而 2020年的漲勢(shì)更強(qiáng)勁，尤其是河西的房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高攀，河西現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)一般均在 5000 元左右，而且基本上處于有價(jià)無(wú)市的態(tài)勢(shì)。本項(xiàng)目建成后，將以其大規(guī)模、高品質(zhì)在河西南部地區(qū)獨(dú)占鰲頭。將再次掀起河西房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，其具有競(jìng)爭(zhēng)力的品質(zhì)將會(huì)吸引更多顧客購(gòu)買的狂潮。 所以，基于以上幾方面的原因，本項(xiàng)目預(yù)期銷售價(jià)格暫定為高層 5500 元/平方米，小高層 5200 元 /平方米。 江蘇地華房地產(chǎn)發(fā)展有限公司星雨花都項(xiàng)目可行性研究報(bào)告