【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，明確保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%，這算是沿襲 20xx年調(diào)控方向。到下半年，鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家當(dāng)局明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”， 增加普通商品住房的有效供給，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管（“國(guó)四條”）。 20xx年 12月 4日，財(cái)政部、國(guó)土資源部等五部委出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，規(guī)定土地出讓首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的 50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò) 1年。 20xx年 12月 9日 ，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，取消二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年，以遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為、促 使房?jī)r(jià)理性回歸。 20xx年 2月 22日，中共中央政治局會(huì)議明確， 20xx年是繼續(xù)應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵一年，會(huì)持續(xù)適度寬松的貨幣政策。 由此觀之，國(guó)家當(dāng)局目前對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控方向主要為“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，可以預(yù)見(jiàn)國(guó)家會(huì)在 20xx年出臺(tái)一些具體政策以加大房地產(chǎn)供給、緩解供需矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。 三、廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 （一）城市規(guī)劃情況 根據(jù)《廣漢市城市總體規(guī)劃》，全市城鎮(zhèn)化水平 20xx年達(dá)到 50%， 2020年達(dá)到 6570%；相應(yīng)廣漢市城市人口 20xx年達(dá)到 20萬(wàn)人、 2020年達(dá)到 25萬(wàn)人；城市用地規(guī)模 20xx年為 ； 2020年為 ；以自然濱水、綠地為基礎(chǔ)，以古蜀文化景點(diǎn)為依托，形成總體景觀控制結(jié)構(gòu)；發(fā) 展為以加工業(yè)及旅游業(yè)為重點(diǎn)的古蜀文化旅游城市，省級(jí)歷史文化名城 廣漢市依據(jù)城市遠(yuǎn)景輪廓構(gòu)想及周邊自然“水、城”環(huán)境特征，采用既集中緊湊、又相對(duì)完整帶狀加組團(tuán)的連片發(fā)展模式，形成“一城、兩區(qū)、五組團(tuán)” 城市格局。即將廣漢市（一城）分成南岸功能區(qū)和北岸功能區(qū)（兩區(qū)），其中“南岸功能區(qū)”為城市綜合區(qū)，居住人口 17萬(wàn)人；“北岸功能區(qū) ”為高尚居住、文教科研綜合區(qū)，居住人口 8萬(wàn)人，本項(xiàng)目即位于北岸功能區(qū)。 （二）廣漢市房地產(chǎn)環(huán)境 廣漢市房地產(chǎn)投資情況 據(jù)廣漢市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，廣漢市 20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元， 20xx年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 ， 20xx年 1至 10月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 。各年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額較低，占地區(qū)生產(chǎn)總值比較不到 4%，投資比重較小，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)處于起步階段，發(fā)展相對(duì)滯后，面臨較大的市場(chǎng)上升空間。 廣漢市房地產(chǎn)供給狀況分析 1）土地供給情況 廣漢市土地供應(yīng)量經(jīng)歷 20xx年的縮量 （ ）之后， 20xx年猛增至 ，成交地塊 26宗，并創(chuàng)出 244萬(wàn)元 /畝的單價(jià)新高。土地供應(yīng)量的突然放大，顯示 08年觀望、萎縮局面已被打破，政府加大城市化建設(shè)力度，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于活躍。 20xx年廣漢市土地交易區(qū)域以城北新區(qū)為主，成交 9宗地塊，共 畝，占當(dāng)年總量之 %，顯示政府加強(qiáng)發(fā)展城北新區(qū)的力度。 2）房屋供給情況 據(jù)廣漢市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 20xx年以前廣漢市房地產(chǎn)施工面積與竣工面積均在 20xx年達(dá)到頂峰，分別為 ㎡ 與 ㎡ ； 20xx年、 20xx年、 20xx年 1至 10月房地產(chǎn)施工面積與竣工面積見(jiàn)圖 21。自 20xx年以來(lái)，廣漢市房屋竣工面積逐年減少，且減少幅度較大，相對(duì)施工面積增減變化情況，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度緩慢，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。 20xx年房地產(chǎn)施工面積大幅增加，顯示市場(chǎng)土地供應(yīng)量逐步增長(zhǎng)；結(jié)合廣漢國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示政府加大了對(duì)城北新區(qū)的開(kāi)發(fā)力度。 圖 2 廣漢市近年房地產(chǎn)開(kāi)工及竣工面積統(tǒng)計(jì)圖 房地產(chǎn)開(kāi)工面積、竣工面積縱向比較%%%%4%%02040608010020xx年 20xx年 20xx年 200 9年1 10月（單位：萬(wàn)㎡）0商品房開(kāi)工面積 商品房竣工面積商品房開(kāi)工面積增長(zhǎng)率 商品房竣工面積增長(zhǎng)率 縱觀廣漢市近年房地產(chǎn)施工、竣工情況，預(yù)計(jì) 20xx年該市房地產(chǎn)竣工面積可能會(huì)有大幅度增加，多個(gè)項(xiàng)目集中面世，市場(chǎng)供給豐裕。 廣漢市房地產(chǎn)需 求狀況分析 按照廣漢市城市總體規(guī)劃，廣漢市城市人口 20xx年達(dá)到 20萬(wàn)人、 2020年達(dá)到 25萬(wàn)人， 20xx年該市城市人口約 18萬(wàn)人。按人均住宅 35㎡ 計(jì)算，廣漢市近期住宅需求約 70㎡ ，遠(yuǎn)期住宅需求約 245萬(wàn) ㎡ ，城市規(guī)模擴(kuò)容帶來(lái)的住宅剛性需求旺盛；人口增加后，相關(guān)商業(yè)配套必須增加，則商業(yè)用房需求同樣旺盛。 據(jù)廣漢市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，自 20xx年以來(lái)廣漢市房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與金額均逐年減少（相關(guān)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表 21），但銷(xiāo)售均價(jià)呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢(shì)。近年銷(xiāo)售量的下降主要是因國(guó)家調(diào)控導(dǎo)致潛在購(gòu)房者觀望，而銷(xiāo)售價(jià)格的逐步上漲則體現(xiàn) 了房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)。 20xx年廣漢市商品房銷(xiāo)售均價(jià)官方數(shù)據(jù)為 2295元 /㎡ ，但由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間跨度和產(chǎn)權(quán)辦理價(jià)格的不同步性，真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于該價(jià)格，約為 3100元 /㎡ 。 表 21 廣漢市近年房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況統(tǒng)計(jì)表 年度 20xx年 20xx年 20xx年 物業(yè)形態(tài) 面積（萬(wàn) M2） 金額（萬(wàn)元） 面積（萬(wàn) M2） 金額（萬(wàn)元） 面積（萬(wàn) M2） 金額（萬(wàn)元） 住宅 39, 40, 29, 辦公用房 商業(yè)用房 16, 5, 2, 其他 3, 2, 合計(jì) 60, 47, 31, 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)推出套數(shù)為 3160套、銷(xiāo)售套數(shù) 2148套，市場(chǎng)存量房 536套，總體銷(xiāo)售轉(zhuǎn)化率為 67%,銷(xiāo)售情況良好。 另外，廣漢市商業(yè)主要集中在市中心區(qū)域，其他商業(yè)形態(tài)呈發(fā)射狀蔓延，到城北的一品天下和城 南的佛山路又再次匯集起來(lái)，形成一個(gè)鏈狀結(jié)構(gòu)。目前，廣漢市小型商業(yè)物業(yè)較為緊俏，大型零售商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售出租情況不樂(lè)觀，這是因?yàn)閺V漢市民寧愿到成都購(gòu)物也不愿在本地或者德陽(yáng)進(jìn)行消費(fèi)。根據(jù)目前商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀，廣漢市未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)物業(yè)將 仍將以小型商業(yè)為主力。 綜上所述，廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)出現(xiàn)供需兩旺的景象，市場(chǎng)發(fā)展前景較好。 項(xiàng)目區(qū)域在售項(xiàng)目介紹 經(jīng)市場(chǎng)人員實(shí)地調(diào)查了解，項(xiàng)目區(qū)域在售住宅項(xiàng)目 3個(gè)，分別為“金雁明珠”、“怡景花苑”、“經(jīng)典上城”，其詳細(xì)情況見(jiàn)表 22。 表 22 項(xiàng)目區(qū)域在售樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)表 樓盤(pán)名稱(chēng) 占地 （畝） 總建面 （萬(wàn) ㎡ ） 總戶(hù)數(shù) 建筑 類(lèi)型 容積率 綠化率 物管費(fèi)（元/㎡ /月） 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /㎡ ） 銷(xiāo)售率 金雁明珠 13 122 多層 40% 3000 % 怡景花苑 103 15 993 疊拼 多層 小高層 40% 疊拼 4100、 多層 3600、 電梯 3800 % 經(jīng)典上城 83 13 1287 多層 47% \ 3500 \ 項(xiàng)目所在的城北規(guī)劃為“行政高尚住宅區(qū)”，通過(guò)區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目的大量開(kāi)發(fā)，有 利于使項(xiàng)目所在區(qū)域逐漸形成廣漢主流高尚居住區(qū)域，加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （四）廣漢酒店會(huì)展市場(chǎng)分析 廣漢市有中高檔酒店三家，其中西園大酒店和廣漢賓館在市中心商業(yè)圈內(nèi)，瞿上園則在三星堆側(cè)。這三家酒店除客房外都設(shè)有餐廳，茶樓，商務(wù)中心，會(huì)議室，洗浴中心，酒廊等，配套設(shè)施比較齊全，其中兩家星級(jí)酒店開(kāi)房率較高。相關(guān)情況詳見(jiàn)下圖 圖 3 廣漢市主要酒店情況統(tǒng)計(jì)圖 第三章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)方案 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃情況 （一）規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及平面布置 項(xiàng)目著力于打造大尺度景觀的水岸華宅，商業(yè)、酒店配套齊全 ，與住宅價(jià)值相互提升。它的出現(xiàn)將開(kāi)啟城市菁英對(duì)城北新區(qū)塔尖生活的構(gòu)建，并將城北新區(qū)營(yíng)造為城市貴人的獨(dú)有圈層，打造富于地域人文價(jià)值的建筑藏品。 本項(xiàng)目住宅建筑以從疊拼、多層、小高層到 26層的高層，天際線比較起伏，總體上由東南向西北高度逐漸升高。高層之間相互錯(cuò)落，避免相互之間的遮擋，使絕大部分戶(hù)型都能享受小區(qū)內(nèi)的中心景觀，多層建筑空間豐富，除南北布置外，也進(jìn)行局部轉(zhuǎn)角度形成圍而不合的錯(cuò)落空間，既打破了封閉空間的感覺(jué)又避免了呆板的板式布局。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 本項(xiàng)目建筑以“三星堆面具”演化出來(lái)建筑形態(tài)，建筑立面 以高雅、內(nèi)斂為基調(diào)，在整體關(guān)系上強(qiáng)調(diào)比例尺度的適宜性。著重打造文脈的延續(xù)，通過(guò)對(duì)細(xì)節(jié)的把握，凸顯項(xiàng)目整體的高尚特性。 項(xiàng)目采取人車(chē)分流，進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛直接下到地下停車(chē)庫(kù)，部分沿外部環(huán)線地面停放，力爭(zhēng)小區(qū)內(nèi)無(wú)機(jī)動(dòng)車(chē)穿行。高層住宅、獨(dú)立商業(yè)和酒店地下車(chē)庫(kù)出入口設(shè)計(jì)為合用，而在實(shí)際使用中可分別使用，在不影響使用功能的同時(shí)減少車(chē)道數(shù)量，降低成本，減輕對(duì)城市道路的干擾。 （三）總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 住宅戶(hù)型設(shè)計(jì) 1）疊拼、多層和小高層住宅戶(hù)型均為大面寬、小進(jìn)深，設(shè)計(jì)方正緊湊，動(dòng)靜分區(qū)明確。注重廚衛(wèi)設(shè)計(jì)，所有戶(hù)型均自然采光 、通風(fēng)，盡可能縮短用水部位之間的距離，用合適的尺度布置廚房和衛(wèi)生間設(shè)備，提供生活 陽(yáng)臺(tái)。 2）高層采用一梯五戶(hù)的點(diǎn)式高層。戶(hù)型設(shè)計(jì)因地制宜，保證了每戶(hù)的朝向、景觀、采光和通風(fēng)，與一梯四戶(hù)的風(fēng)車(chē)型高層具有同等的品質(zhì)，一梯五戶(hù)的高得房率設(shè)計(jì)為一期的多層戶(hù)型節(jié)省出更多的景觀空間，造就田園般的美好居住環(huán)境，提升一期品質(zhì)，吸引成熟置業(yè)群體，有利于開(kāi)發(fā)前期快速回籠資金，形成良好的開(kāi)發(fā)節(jié)奏。同時(shí)點(diǎn)式高層減小對(duì)城市的干擾，有效開(kāi)放城市界面，塑造良好的樓盤(pán)形象。 商業(yè)設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目商業(yè)分為兩部分，沿保定路的小高層底商和沿?fù)P州 路的獨(dú)立商業(yè)。項(xiàng)目底商與街對(duì)面已建成小區(qū)的底商相呼應(yīng)，可以形成便捷的小區(qū)配套，在獨(dú)立商業(yè)設(shè)計(jì)中，通過(guò)對(duì)多個(gè)商業(yè)街實(shí)例分析調(diào)研，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)街模式中二、三層商業(yè)內(nèi)街通常為“假口岸”，商氣不佳。參考一品天下和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等成功案例，獨(dú)立商業(yè)的一層設(shè)計(jì)為沿街商鋪和內(nèi)街精品店，具有很高的商業(yè)價(jià)值；二、三層考慮引入特色餐飲門(mén)店，并在一層沿街設(shè)置獨(dú)立門(mén)廳到達(dá)二、三層。獨(dú)立商業(yè)的南端引入大中型超市，一方面可吸引人 流、聚集人氣，提高項(xiàng)目附加值；同時(shí)也是區(qū)域內(nèi)不可或缺的生活配套 酒店設(shè)計(jì) 酒店地處地塊西北角，緊鄰規(guī)劃的廣漢市 政務(wù)中心。考慮以三星堆文化為背景的高星級(jí)主題酒店，配以完備的配套設(shè)施，滿足各種政務(wù)、商務(wù)、會(huì)務(wù)和喜宴的需要。內(nèi)部空間追求移步換景，在建筑中每個(gè)不同的位置都具有良好的景觀視野。 立面風(fēng)格及景觀設(shè)計(jì) 1）立面設(shè)計(jì)脫離一般高檔小區(qū)常見(jiàn)的歐陸風(fēng)造型，采用目前市場(chǎng)接受度很高的 ArtDeco現(xiàn)代裝飾藝術(shù)風(fēng)格。 2）景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格上考慮將以三星堆為代表的地域文化和 ArtDeco國(guó)際 風(fēng)格相結(jié)合，注重點(diǎn)線面的有機(jī)構(gòu)成，景觀節(jié)點(diǎn)的轉(zhuǎn)接關(guān)系以及視線的通透性。由水系引導(dǎo)的景觀軸線，連接小區(qū)兩個(gè)景觀核，形成“會(huì)所 疊拼”景 觀核心區(qū)和酒店后花園景觀區(qū)的相互借景、對(duì)景。通過(guò)中心軸線聯(lián)系各組團(tuán)之間形成的大大小小的景觀節(jié)點(diǎn)，共同形成一