【正文】 定量分析表明，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)密切關(guān)注項(xiàng)目價(jià)格變化，嚴(yán)格控制開發(fā)建設(shè)成本。 表 49 盈虧平衡分析表 序號 盈虧平衡點(diǎn)項(xiàng)目 單位 金額 1 銷售量 ㎡ 81, 2 銷售單價(jià) 元 /㎡ 2, 3 項(xiàng)目安全邊際率 % % 單因素敏感性分析 單因素敏感性分析指在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對估算結(jié)果的影響程度。對此風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目主體無能改變現(xiàn)狀，只能根據(jù)城市總體建設(shè)發(fā)展情況調(diào)整項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計(jì)劃。為應(yīng)對項(xiàng)目面臨的市場競爭風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目需充分利用項(xiàng)目區(qū)位等有利條件，通過最優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成區(qū)域內(nèi)的中高端產(chǎn)品，加強(qiáng)營銷力度。 國家宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)（含金融政策） 如第二章相關(guān)分析，國家 當(dāng)局目前對房地產(chǎn)的調(diào)控方向主要為“遏制房價(jià)過快上漲”，短期內(nèi)會(huì)加大房地產(chǎn)供給、緩解供需矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。 表 471 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 20xx年 9月 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 一 資金來源 52, 3, 6, 3, 2, 4, 6, 7, 1 銷售收入 35, 2, 6, 7, 2 自有資金 3, 3, 3 集團(tuán)撥入資金 10, 3, 3, 2, 2, 4 其他收入（政府資金） 3, 3, 二 資金運(yùn)用 33, 2, 6, 3, 4, 4, 4, 1 開發(fā)建設(shè)投資 27, 2, 3, 3, 3, 3, 3, 2 支付其他土地款 2, 2, 3 經(jīng)營稅金及附加 1, 4 土地增值稅 5 所得稅 1, 三 盈余資金 18, 2, 1, 2, 2, 四 集團(tuán)撥入資金償還 10, 五 歸還集團(tuán)資金后盈余 2, 1, 1, 4, 7, 表 472 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表續(xù) 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 20xx年 9月 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 20xx年 9月 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 一 資金來源 6, 5, 3, 3, 1 銷售收入 6, 5, 3, 3, 2 自有資金 3 集團(tuán)撥入資金 8 其他收入 二 資金運(yùn)用 4, 3, 1 開發(fā)建設(shè)投資 3, 3, 2 支付其他土地款 3 經(jīng)營稅金及附加 4 土地增值稅 5 所得稅 三 盈余資金 2, 1, 3, 2, 四 集團(tuán)撥入資金償還 10, 五 歸還集團(tuán)資金后盈余 9, 1, 4, 7, 7, 7, 7, 8, （四）靜態(tài)財(cái)務(wù)分析 經(jīng)評估測算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、銷售利潤率、靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)見下表 表 48 靜態(tài)效益指標(biāo)表 單位：萬元 序號 指標(biāo) 指標(biāo)值 單位 1 利潤總額 6, 萬元 2 凈利潤 4, 萬元 3 銷售凈利率 % 4 靜態(tài)投資 回收期 年 5 平均每平方米建筑獲凈利 元 （四）動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析 本次可研時(shí)，以一期項(xiàng)目全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，計(jì)算項(xiàng)目全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及動(dòng)態(tài)投資回收期等評價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力。 第四章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 一、項(xiàng)目投 資估算和資金計(jì)劃 ★鑒于開發(fā)主體自己對酒店進(jìn)行營運(yùn)，除酒店外其余部分分兩期開發(fā)，本次可研經(jīng)濟(jì)效益測算只考慮項(xiàng)目一期部分。除酒店采取自己租經(jīng)營外，其余均對外銷售，參考一品天下、上品國際、御景星城等處商業(yè)出售、出租情況，本項(xiàng)目獨(dú)立商業(yè)用房銷售價(jià)格確定為4,000元 /㎡ ；會(huì)所銷售價(jià)格確定為 3,300元 /㎡ ；酒店（含對應(yīng)地下車庫） 建成后由項(xiàng)目主體自己經(jīng)營。 四、銷售策略 （一）產(chǎn)品定價(jià) 根據(jù)對廣漢房地產(chǎn)市場的分析研究，本項(xiàng)目住宅部分主要目標(biāo)客戶鎖定在機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位中高層管理者和個(gè)體私營業(yè)主，部分電梯住宅小戶型可針對普通白領(lǐng)階層，以擴(kuò)大目標(biāo)客戶領(lǐng)域。 （二）劣勢分析 項(xiàng)目所在地為廣漢市新區(qū)，購房者的市場觀望度明顯，且商業(yè)物業(yè)銷售不樂觀； 區(qū)域內(nèi)在售的 3個(gè)住宅項(xiàng)目，對本項(xiàng)目的銷售構(gòu)成威脅，其中金雁明珠拿地最早，地價(jià)低，目前已進(jìn)入二期銷售；怡景花苑于 ，目前屬現(xiàn)房銷售，且與金雁湖公園僅一墻之隔；經(jīng)典上城規(guī)劃設(shè)計(jì)新穎，且引入專業(yè)代理公司營銷，市場關(guān)注度高。 由于項(xiàng)目體量較大，本項(xiàng)目擬分三期開發(fā)，一期為疊拼洋房、電梯洋房和小高層住宅，位于小區(qū)東側(cè)及中心地帶；二期為高層住宅和獨(dú)立商業(yè)，位于小區(qū)西側(cè)、北側(cè)，高層與商業(yè)貼鄰設(shè)置，方便統(tǒng)一開發(fā)；三期為酒店，位于項(xiàng)目西北角。 二、建設(shè)方案 （一）建設(shè)內(nèi)容 根據(jù)前期調(diào)研的結(jié)論及初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，確定本項(xiàng)目除酒店外總建筑面積 302,㎡ （其中：地上建筑 232,㎡ ，地下建筑 50,㎡ ），容積率 ；項(xiàng)目建筑密度 %，綠地率 %。通過中心軸線聯(lián)系各組團(tuán)之間形成的大大小小的景觀節(jié)點(diǎn)，共同形成一個(gè)豐富的景觀空間，步移景異，層次豐富。內(nèi)部空間追求移步換景，在建筑中每個(gè)不同的位置都具有良好的景觀視野。項(xiàng)目底商與街對面已建成小區(qū)的底商相呼應(yīng)，可以形成便捷的小區(qū)配套，在獨(dú)立商業(yè)設(shè)計(jì)中，通過對多個(gè)商業(yè)街實(shí)例分析調(diào)研，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)街模式中二、三層商業(yè)內(nèi)街通常為“假口岸”，商氣不佳。 2）高層采用一梯五戶的點(diǎn)式高層。 項(xiàng)目采取人車分流，進(jìn)入小區(qū)的車輛直接下到地下停車庫，部分沿外部環(huán)線地面停放，力爭小區(qū)內(nèi)無機(jī)動(dòng)車穿行。 本項(xiàng)目住宅建筑以從疊拼、多層、小高層到 26層的高層，天際線比較起伏，總體上由東南向西北高度逐漸升高。 （四）廣漢酒店會(huì)展市場分析 廣漢市有中高檔酒店三家，其中西園大酒店和廣漢賓館在市中心商業(yè)圈內(nèi)，瞿上園則在三星堆側(cè)。根據(jù)目前商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀，廣漢市未來一段時(shí)間內(nèi)，商業(yè)物業(yè)將 仍將以小型商業(yè)為主力。 20xx年廣漢市商品房銷售均價(jià)官方數(shù)據(jù)為 2295元 /㎡ ，但由于房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)間跨度和產(chǎn)權(quán)辦理價(jià)格的不同步性，真實(shí)的房地產(chǎn)市場價(jià)格遠(yuǎn)高于該價(jià)格，約為 3100元 /㎡ 。 廣漢市房地產(chǎn)需 求狀況分析 按照廣漢市城市總體規(guī)劃，廣漢市城市人口 20xx年達(dá)到 20萬人、 2020年達(dá)到 25萬人， 20xx年該市城市人口約 18萬人。 2）房屋供給情況 據(jù)廣漢市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 20xx年以前廣漢市房地產(chǎn)施工面積與竣工面積均在 20xx年達(dá)到頂峰，分別為 ㎡ 與 ㎡ ； 20xx年、 20xx年、 20xx年 1至 10月房地產(chǎn)施工面積與竣工面積見圖 21。各年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額較低，占地區(qū)生產(chǎn)總值比較不到 4%，投資比重較小，房地產(chǎn)投資市場處于起步階段，發(fā)展相對滯后，面臨較大的市場上升空間。 由此觀之，國家當(dāng)局目前對房地產(chǎn)的調(diào)控方向主要為“遏制房價(jià)過快上漲”，可以預(yù)見國家會(huì)在 20xx年出臺一些具體政策以加大房地產(chǎn)供給、緩解供需矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。到下半年，鑒于房地產(chǎn)市場過熱，國家當(dāng)局明確表態(tài)“遏制房價(jià)過快上漲”， 增加普通商品住房的有效供給，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加強(qiáng)市場監(jiān)管（“國四條”）。 20xx年 ,隨著房地產(chǎn)市場的不斷上漲 ,政府陸續(xù)出臺相關(guān)調(diào)控政策 ,包括對購買第二套商品房首付比例的提高、多次提高存款準(zhǔn)備金 率與銀行貸款利率、更加嚴(yán)格要求落實(shí)商品房開發(fā)項(xiàng)目 90㎡ 以下占總建筑面積 70%以上、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高 1倍、對全國房地產(chǎn)企業(yè)全面進(jìn)行 土地增值稅清算、對城市廉租住房制度與經(jīng)濟(jì)適用住房制度的完善等，對房價(jià)的穩(wěn)定起到一定作用。 作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)效應(yīng)極大地帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 20xx年，廣漢市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 136億元（同比增長 %），人均產(chǎn)值 23270元；農(nóng)民人均純收入 5570元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11983元。通過“滾動(dòng)開發(fā)，逐步推進(jìn)”的模式，加快推進(jìn)城北新區(qū)建設(shè)，按照市場化的思路，引進(jìn)民間資金開發(fā)城東片區(qū)，同時(shí)抓好鴨子河古蜀文化休閑觀光風(fēng)景帶建設(shè)，正逐步形成中等城市規(guī)模。 二是新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。 廣漢依托穿境而過的 108國道、成綿高速公路、寶成鐵路、旅游快速干道，與城市道路建立配套完善的內(nèi)外交通運(yùn)輸體系，交通 發(fā)達(dá)，區(qū)位交通優(yōu)勢顯。 20xx年全面爆發(fā)的世界金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提出了嚴(yán)重挑戰(zhàn)，政府適時(shí)地推出了相關(guān)政策，在 20xx年 實(shí)施適度寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，大力刺激消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需市場，并加大固定資產(chǎn)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是汶川地震災(zāi)后重建）投資力度，以避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。 綜上所述，三星國際地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā) 有著較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，是必要和可行的。 （四）項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義 廣漢市政府已將城北區(qū)域規(guī)劃為高尚住宅、行政辦公、文教科研綜合區(qū)，本項(xiàng)目作為高端地產(chǎn)項(xiàng)目，建成后對整個(gè)區(qū)域的城市環(huán)境和生活品味都有較大提高，有利于市 政規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)。 圖 1 項(xiàng)目位置圖 （二）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及市政配套情況 項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境 項(xiàng)目地處廣漢市城北新區(qū)核心地段，地塊東側(cè)的北京路是 城市主干道，通過金雁湖大橋與老城區(qū)相連，南側(cè)已建成兩個(gè)成熟小區(qū)，生活氣息日益濃厚。四川省錦弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為一人有限責(zé)任公司（法人獨(dú)資），成立于 20xx年 8月 3日，營業(yè)期限至 2057年 8月 2日；住所為成都市青羊區(qū)實(shí)業(yè)街 30號 2號樓 336342房；法定代表人為彭富才；注冊資本與實(shí)收資本均為叁千萬元人民幣；經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理，建筑裝修裝飾 工程，工程咨詢，商務(wù)服務(wù)業(yè)。 目 錄 第一章 項(xiàng)目概況 3 一、項(xiàng)目名稱 3 二、項(xiàng)目主體