【導(dǎo)讀】第一章項(xiàng)目概況-----------------------------------------------------------------------------------------------------------3. （一）項(xiàng)目位置及宗地現(xiàn)狀-----------------------------------------------------------------------------------3. （二）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境及市政配套情況------------------------------------------------------------------------4. （三）項(xiàng)目地塊規(guī)劃設(shè)計條件--------------------------------------------------------------------------------4. （四）項(xiàng)目的社會、經(jīng)濟(jì)意義--------------------------------------------------------------------------------5. 第二章房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及市場分析-----------------------------------------------------------------------------------6. （四）廣漢酒店會展市場分析-------------------------------------------------------------------------------13. 第三章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和開發(fā)建設(shè)方案-------------------------------------------------------------------------------14. （二）開發(fā)時機(jī)分析及分期開發(fā)計劃-----------------------------------------------------------------------17. （一）優(yōu)勢分析--------------------------------------------------------

　　

【正文】 度 % % % % % % % % % % % % 會所銷售額 二 經(jīng)營稅金及附加 1, 1 營業(yè)稅 1, 2 城市維護(hù)建設(shè)稅 3 教育費(fèi)附加 （二）銷售成本及費(fèi)用估算 銷售部分各項(xiàng)的總開發(fā)建設(shè)成本除土地外按建筑面積成比例分?jǐn)偅鞒杀久骷?xì)統(tǒng)計如下表； 表 45 項(xiàng)目銷售各物業(yè) 開發(fā)成本統(tǒng)計表 單位：萬元 序號 產(chǎn)品名稱 建筑面積 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 房屋開發(fā)費(fèi) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財務(wù)費(fèi)用 開發(fā)期間稅費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 合計 1 疊拼洋房 15, 1, 2, 4, 2 電梯洋房 61, 3, 10, 16, 3 小高層 23, 1, 4, 5, 4 會所 1, 銷售部分的開發(fā)成本按按銷售比例逐年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本，各年結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本詳見下表； 表 46 項(xiàng)目銷售各物業(yè)開發(fā)成本統(tǒng)計表 單位：萬元 序號 產(chǎn)品名稱 開發(fā)產(chǎn)品成本 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 20xx年 9月 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 20xx年 9月 20xx年12月 20xx年 3月 20xx年6月 1 疊拼洋房 4, 2 電梯洋房 16, 3, 3, 3, 2, 1, 1, 3 小高層 5, 1, 1, 1, 4 會所 合計 27, 1, 4, 5, 5, 4, 2, 2, 土地增值稅按各期銷售收入的 %預(yù)交，項(xiàng)目銷售部分銷售完畢后匯算清繳；營業(yè)稅按收入的 5%計算；城市維護(hù)建設(shè)稅按營業(yè)稅的 7%計算；教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的 3%計算；所得稅按 25%計提。 （三）資金來源與運(yùn)用情況 （★全部 126畝商住用地、 45畝商業(yè)用地及一期項(xiàng)目建設(shè)成本投資來源與運(yùn)用） 結(jié)合項(xiàng)目投資計劃（除前述一期 項(xiàng)目投資外，還考慮第一期拿地中一期項(xiàng)目用地以外的商業(yè)用地 45畝、住宅用地 ）、資金籌措、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算、銷售成本及稅收估算，本項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用情況見下表 。 表 471 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 20xx年 9月 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 一 資金來源 52, 3, 6, 3, 2, 4, 6, 7, 1 銷售收入 35, 2, 6, 7, 2 自有資金 3, 3, 3 集團(tuán)撥入資金 10, 3, 3, 2, 2, 4 其他收入（政府資金） 3, 3, 二 資金運(yùn)用 33, 2, 6, 3, 4, 4, 4, 1 開發(fā)建設(shè)投資 27, 2, 3, 3, 3, 3, 3, 2 支付其他土地款 2, 2, 3 經(jīng)營稅金及附加 1, 4 土地增值稅 5 所得稅 1, 三 盈余資金 18, 2, 1, 2, 2, 四 集團(tuán)撥入資金償還 10, 五 歸還集團(tuán)資金后盈余 2, 1, 1, 4, 7, 表 472 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表續(xù) 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 20xx年 9月 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 20xx年 9月 20xx年 12月 20xx年 3月 20xx年 6月 一 資金來源 6, 5, 3, 3, 1 銷售收入 6, 5, 3, 3, 2 自有資金 3 集團(tuán)撥入資金 8 其他收入 二 資金運(yùn)用 4, 3, 1 開發(fā)建設(shè)投資 3, 3, 2 支付其他土地款 3 經(jīng)營稅金及附加 4 土地增值稅 5 所得稅 三 盈余資金 2, 1, 3, 2, 四 集團(tuán)撥入資金償還 10, 五 歸還集團(tuán)資金后盈余 9, 1, 4, 7, 7, 7, 7, 8, （四）靜態(tài)財務(wù)分析 經(jīng)評估測算，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期利潤總額、稅后利潤、銷售利潤率、靜態(tài)投資回收期等指標(biāo)見下表 表 48 靜態(tài)效益指標(biāo)表 單位：萬元 序號 指標(biāo) 指標(biāo)值 單位 1 利潤總額 6, 萬元 2 凈利潤 4, 萬元 3 銷售凈利率 % 4 靜態(tài)投資 回收期 年 5 平均每平方米建筑獲凈利 元 （四）動態(tài)財務(wù)分析 本次可研時，以一期項(xiàng)目全部投資作為計算基礎(chǔ)，計算項(xiàng)目全部投資的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及動態(tài)投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項(xiàng)目全部投資的盈利能力。項(xiàng)目全部現(xiàn)金流量情況如下表 經(jīng)過評估測算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測算結(jié)果如下： 內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為 %； 財務(wù)凈現(xiàn)值 (還原利率 10%)：按全部投資計為 3,； 動態(tài)投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計為 ； 由以上效益指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目內(nèi)部投資收益率大于設(shè)定的折現(xiàn)率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計算期內(nèi)財務(wù)評價可行。 （五）財務(wù)分析結(jié)論 通過本章分析，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能滿足投資者關(guān)于經(jīng)濟(jì)效益的要求，總體看來項(xiàng)目是可行的。 三、項(xiàng)目風(fēng)險分析 （一）定性分析及建議 根據(jù)對項(xiàng)目的整體分析，項(xiàng)目面臨的風(fēng)險主要包括：國家宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險（含金融政策）、市場競爭風(fēng)險、項(xiàng)目管理和組織實(shí)施的風(fēng)險、項(xiàng)目與城市建設(shè)總體發(fā)展不同步的風(fēng)險、產(chǎn)品質(zhì)量與工程建設(shè)風(fēng)險。 國家宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險（含金融政策） 如第二章相關(guān)分析，國家 當(dāng)局目前對房地產(chǎn)的調(diào)控方向主要為“遏制房價過快上漲”，短期內(nèi)會加大房地產(chǎn)供給、緩解供需矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。項(xiàng)目短期內(nèi)面臨的政策風(fēng)險可以較準(zhǔn)確地預(yù)估且較小，但由于項(xiàng)目開發(fā)時間跨度較大，故項(xiàng)目后期面臨的政策風(fēng)險較大且不可控，應(yīng)當(dāng)盡可能詳盡地做好各項(xiàng)計劃以應(yīng)對政策風(fēng)險。 2 、市場競爭風(fēng)險 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)目前有三個在售樓盤，對本項(xiàng)目的銷售構(gòu)成威脅，其中金雁明珠拿地最早，地價低，具有較大成本優(yōu)勢；怡景花苑屬現(xiàn)房銷售，且與金雁湖公園僅一墻之隔，環(huán)境優(yōu)勢更明顯；經(jīng)典上城規(guī)劃設(shè)計新穎，且引入專業(yè)代理公司營銷，市場關(guān) 注度高。 20xx年廣漢城北新區(qū)土地供應(yīng)量達(dá)到 （含本宗地），使得區(qū)域市場競爭更加激烈。為應(yīng)對項(xiàng)目面臨的市場競爭風(fēng)險，項(xiàng)目需充分利用項(xiàng)目區(qū)位等有利條件，通過最優(yōu)化的規(guī)劃設(shè)計，形成區(qū)域內(nèi)的中高端產(chǎn)品，加強(qiáng)營銷力度。 3 、項(xiàng)目管理和組織實(shí)施的風(fēng)險 鑒于三星國際是項(xiàng)目主體（四川省錦弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）獨(dú)立開發(fā)的第一個項(xiàng)目，故面臨前期開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的問題，就會產(chǎn)生項(xiàng)目管理和組織實(shí)施的風(fēng)險。為降低該風(fēng)險，需建立健全開發(fā)主體內(nèi)部制度，加大員工培訓(xùn)力度，積極借鑒行業(yè)其他先進(jìn)公司的經(jīng)驗(yàn)。 項(xiàng)目與城市建設(shè)總體 發(fā)展不同步的風(fēng)險 項(xiàng)目所在地為廣漢市新區(qū)，盡管相關(guān)市政規(guī)劃已經(jīng)做出來了，但實(shí)際建設(shè)尚未成熟，區(qū)域生活配套目前也不盡人意，以致購房者的市場觀望度 明顯。對此風(fēng)險，項(xiàng)目主體無能改變現(xiàn)狀，只能根據(jù)城市總體建設(shè)發(fā)展情況調(diào)整項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)計劃。 產(chǎn)品質(zhì)量與工程建設(shè)風(fēng)險 項(xiàng)目工程施工外包給具有相關(guān)資質(zhì)的單位，故項(xiàng)目主體對產(chǎn)品質(zhì)量和工程建設(shè)無法直接控制。對此帶來的風(fēng)險，可簽訂盡可能詳盡細(xì)致的施工委托合同，安排資質(zhì)符合標(biāo)準(zhǔn)且高度負(fù)責(zé)的監(jiān)理單位監(jiān)工，并投辦保險予以應(yīng)對。 （二）定量分析 盈虧平衡分析 因測算范圍內(nèi)的各部 分均采取對外銷售，以營銷量盈虧平衡點(diǎn)進(jìn)行其盈虧平衡分析，按以下公式計算盈虧平衡點(diǎn)： 開發(fā)建設(shè)投資成本 銷售費(fèi)用 盈虧平衡點(diǎn) = 平均單價 [1(稅費(fèi)率 +銷售費(fèi)率 )] 通過計算當(dāng)銷售面積達(dá)到 81,㎡ 時或銷售面積達(dá)到可售建筑面積的 %就可收回投資，即項(xiàng)目保本作業(yè)率為 %，安全邊際率為%；亦或在全部銷售的情況下當(dāng)綜合平均銷售單價變?yōu)?2,822元 /㎡ ，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。 表 49 盈虧平衡分析表 序號 盈虧平衡點(diǎn)項(xiàng)目 單位 金額 1 銷售量 ㎡ 81, 2 銷售單價 元 /㎡ 2, 3 項(xiàng)目安全邊際率 % % 單因素敏感性分析 單因素敏感性分析指在假定下表中各項(xiàng)目間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時，對估算結(jié)果的影響程度。 本項(xiàng)目單因素敏感性分析指標(biāo)如下 表 410 單因素敏感性分析表 項(xiàng)目 敏感因素 變化幅度 敏感因素變化幅度值 考察值變化幅度 銷售均價 （元 /㎡ ） 項(xiàng)目總投資 財務(wù)凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 凈利潤 動態(tài)投資回收期 凈現(xiàn)值變化 % 報酬率變化 % 凈利潤變化 基本方案 3, 27, 3, % 4, 收入 5% 3, 27, 3, % 4, % % % 5% 3, 27, 2, % 3, % % % 成本 5% 3, 28, 3, % 4, % % % 5% 3, 26, 2, % 4, % % % 從表 410“單因素敏感性分析表”可以看出，項(xiàng)目銷售收入收入每提高或降低 5%，凈現(xiàn)值將減少 %或 %；其次開發(fā)建設(shè)成本每提高或降低 5%，凈現(xiàn)值將增加 %或減少 %。凈現(xiàn)值與開發(fā)建設(shè)成本同向變化是因?yàn)殚_發(fā)建設(shè)成本增減導(dǎo)致所得稅減增幅度大于成本增減幅度。以上分析表明，本項(xiàng)目對銷售收 入與開發(fā)建設(shè)成本均相當(dāng)敏感。 定量分析表明，本項(xiàng)目風(fēng)險較大，開發(fā)建設(shè)過程中應(yīng)密切關(guān)注項(xiàng)目價格變化，嚴(yán)格控制開發(fā)建設(shè)成本。 第五章 項(xiàng)目可研結(jié)論 通過對房地產(chǎn)宏觀環(huán)境，項(xiàng)目區(qū)域市場的分析，對項(xiàng)目財務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的全面估算，并合理考慮項(xiàng)目風(fēng)險等多方面情況后，我們認(rèn)為：四川省錦弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬開發(fā)的三星國家項(xiàng)目定位合理，市場前景良好，投資社會效益、經(jīng)濟(jì)效益顯著，是一個較好的投資項(xiàng)目。