【正文】 27 三、項目風險分析 27 （一）定性分析及建議 27 （二）定量分析 29 第五章 項目可研結(jié)論 30 第一章 項目概況 為避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，提高公司資金利用效率，特編制廣漢三星國際房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告。 本次可研以 20xx年 12月 31日作為基準日期，并依據(jù)國家計委、建 設(shè)部相關(guān)估算規(guī)則，結(jié)合本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的實際狀況，參考同類建設(shè)項目經(jīng)濟技術(shù)標準，本著客觀、謹慎原則測算。 一、項目名稱 三星國際 二、項目主體 三星國際項目開發(fā)主體為四川省錦弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，本項目是項目主題獨立開發(fā)的第一個項目。四川省錦弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為一人有限責任公司（法人獨資），成立于 20xx年 8月 3日，營業(yè)期限至 2057年 8月 2日；住所為成都市青羊區(qū)實業(yè)街 30號 2號樓 336342房；法定代表人為彭富才；注冊資本與實收資本均為叁千萬元人民幣；經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理，建筑裝修裝飾 工程，工程咨詢，商務(wù)服務(wù)業(yè)。 三、項目概況 （一）項目位置及宗地現(xiàn)狀 三星國際（以下簡稱“本項目”）位于廣漢市城北新區(qū)，東臨北京路主干道，南依保定路、緊鄰金雁湖公園和鴨子河，西接揚州路商業(yè)街，北靠天津路廣漢市城北行政中心，與老城區(qū)僅一河之隔。項目地塊周圍無任何工業(yè)污染，屬上風上水，是理想的居住場所。 項目用地總占地 ，目前已基本拆遷完畢，可立即開始場平等前期工程的建設(shè)。 圖 1 項目位置圖 （二）項目區(qū)域環(huán)境及市政配套情況 項目區(qū)域環(huán)境 項目地處廣漢市城北新區(qū)核心地段，地塊東側(cè)的北京路是 城市主干道，通過金雁湖大橋與老城區(qū)相連，南側(cè)已建成兩個成熟小區(qū)，生活氣息日益濃厚。 根據(jù)廣漢市政府相關(guān)規(guī)劃，市政府新政務(wù)辦公大樓將坐落于本項目地塊北側(cè)，屆時項目將是距離市政府行政廣場最近的商品房項目。另外，項目距離金雁湖公園較近，買主入住后可就近享受休閑娛樂與體育鍛煉設(shè)施 市政配套情況 項目毗鄰多條城市交通主干道，車行條件非常便利，步行到達市中心百貨大樓的時間保持在 1520分鐘之內(nèi)；自來水、污水、雨水、天然氣、通訊、供電管網(wǎng)等城市基礎(chǔ)配套設(shè)施已可滿足項目施工及項目竣工后使用的需求。 （三）項目地塊規(guī)劃 設(shè)計條件 根據(jù)廣漢市規(guī)劃和建設(shè)局出具的《規(guī)劃設(shè)計條件意見書》，項目用地為商業(yè)、居住用地，容積率小于等于 ，建筑密度小于等于 30%，綠地率不小于 35%，建筑底層室內(nèi)地面高出城市道路 ，建筑高度需滿足廣漢機場凈空高度要求，沿揚州路退讓道路紅線 20米作為綠化帶，并在臨揚州路商業(yè)地帶內(nèi)設(shè)置面積不小于 100㎡ 的對外開放的公測一座。 （四）項目的社會、經(jīng)濟意義 廣漢市政府已將城北區(qū)域規(guī)劃為高尚住宅、行政辦公、文教科研綜合區(qū)，本項目作為高端地產(chǎn)項目，建成后對整個區(qū)域的城市環(huán)境和生活品味都有較大提高，有利于市 政規(guī)劃的實現(xiàn)。 廣漢市 20xx、 20xx、 20xx年地區(qū)全社會固定資產(chǎn)投資總額分別為 億元、 、 ，對各年地區(qū)生產(chǎn)總值貢獻較大。本項目體量較大，投資總額將超過 10億元，項目的開發(fā)實施將拉動地區(qū)固定資產(chǎn)投資，對廣漢地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展也將有積極作用；并且項目的啟動將增加當?shù)貏趧泳蜆I(yè)機會。 另外，項目地塊周邊“金雁明珠”、“怡景花苑”、“經(jīng)典上城”等的開發(fā)建設(shè)已為區(qū)域聚攢了相當?shù)娜藲猓卷椖康耐茝V難度將降低不少，故項目將會為開發(fā)主體帶來可觀的經(jīng)濟效益。 綜上所述，三星國際地產(chǎn)項目的開發(fā) 有著較好的社會效益和經(jīng)濟效益，是必要和可行的。 四、報告編制依據(jù) 《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》； 2.《廣漢市城市總體規(guī)劃（ 20xx2020）》； ； 4.《企業(yè)投資項目備案通知書》（備案號：川投資備【 51068109122801】 0365號，川投資備【 51068109122801】 0366號） （建規(guī)（ 20xx71）號）； ； 、法規(guī)及經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)標準。 第二章 房地產(chǎn)宏 觀環(huán)境及市場分析 一、宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 （一）全國經(jīng)濟發(fā)展狀況 進入 21世紀以來（特別是 20xx年以后），我國經(jīng)濟始終處于高速發(fā)展的階段，以至于國家當局采取多種手段控制經(jīng)濟增長速度，調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展型態(tài)，讓經(jīng)濟實現(xiàn)“軟著陸”。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，從 20xx年至 20xx年各年GDP增速分別為： 20xx年 10%， 20xx年 %， 20xx年 %， 20xx年 %， 20xx年 13%， 20xx年 %。 20xx年全面爆發(fā)的世界金融危機對中國經(jīng)濟發(fā)展提出了嚴重挑戰(zhàn)，政府適時地推出了相關(guān)政策，在 20xx年 實施適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，大力刺激消費擴大內(nèi)需市場，并加大固定資產(chǎn)（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，特別是汶川地震災(zāi)后重建）投資力度，以避免經(jīng)濟“硬著陸”。據(jù)國家統(tǒng)計局 20xx年 1月 21日發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)， 20xx年中國 GDP達 （約合 萬億美元），同比增長 ％，實現(xiàn)去年三月政府公布的“保八”目標（即經(jīng)濟增長率為 8%）。 20xx年經(jīng)濟增長實現(xiàn)“保八”目標主要依賴固定資產(chǎn)投資，自 20xx年以來我國各年固定資產(chǎn)投資同比前一年的增長率均在 25%左右，但 20xx年全國全社會固定資產(chǎn)投資 元，同比增長 %，增速大幅提高。 （二）廣漢市經(jīng)濟發(fā)展狀況 廣漢市概況 廣漢地處成都平原“綿 成 樂一級發(fā)展軸”上，南臨成都市區(qū) 25公里，北距德陽市區(qū) 19公里；面積為 538平方公里，轄 19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?59萬， 城市人口 17萬；歷史悠久，文化燦爛，有三星堆古文化遺址、松林桃花、金雁湖公園、龍居寺、古雒城等名勝古跡，是一個生態(tài)宜居的城市。 廣漢依托穿境而過的 108國道、成綿高速公路、寶成鐵路、旅游快速干道，與城市道路建立配套完善的內(nèi)外交通運輸體系，交通 發(fā)達，區(qū)位交通優(yōu)勢顯。未來廣漢的路網(wǎng)將進一步優(yōu)化 ,屬于成都 30分鐘經(jīng)濟圈層內(nèi) 。 廣漢市經(jīng)濟發(fā)展狀況 近年來，廣漢市堅持以工業(yè)跨越發(fā)展為重點，全市經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，各項建設(shè)有序推進，該市經(jīng)濟發(fā)展情況可概括為如下幾個特點： 一是工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展。該市通過產(chǎn)權(quán)制度改革，集中力量抓工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，形成了以川油宏華為龍頭的石油機械制造業(yè)和以蜀中制藥為龍頭的制藥業(yè)兩個配套的產(chǎn)業(yè)集群，機械、醫(yī)藥、化工行業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)的 81%，民營和股份制經(jīng)濟占到全市經(jīng)濟總量的 96%以上。 二是新農(nóng)村建設(shè)步伐加快。全市現(xiàn)有國家、省、德陽市級重點農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè) 50多家，形 成了優(yōu)質(zhì)糧油、蔬菜、水果、花卉苗木、食用菌和優(yōu)質(zhì)畜禽、水產(chǎn)品、中藥材等生產(chǎn)基地，創(chuàng)建了 30多個農(nóng)產(chǎn)品知名品牌。 三是城市建設(shè)穩(wěn)步推進。近年來，廣漢市按照“突出重點、完善功能、加快建設(shè)”的思路，加快推進城市建設(shè)。通過“滾動開發(fā)，逐步推進”的模式，加快推進城北新區(qū)建設(shè)，按照市場化的思路，引進民間資金開發(fā)城東片區(qū)，同時抓好鴨子河古蜀文化休閑觀光風景帶建設(shè)，正逐步形成中等城市規(guī)模。 四是文化旅游業(yè)發(fā)展迅速。廣漢市以三星堆為龍頭的旅游業(yè)發(fā)展很快，并通過整合旅游資源，發(fā)掘古蜀文化、三國文化和農(nóng)村改革歷史推進旅游發(fā)展。 根據(jù)德陽市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)， 20xx年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 110億元（同比增長 %），人均產(chǎn)值 18571元；農(nóng)民人均純收入 5131元，城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入 10550元。 20xx年，廣漢市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 136億元（同比增長 %），人均產(chǎn)值 23270元；農(nóng)民人均純收入 5570元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11983元。 20xx年，廣漢市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 152億元（同比增長 %），人均產(chǎn)值達 25500元；農(nóng)民人均純收入 6044元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 13810元 按照廣漢市政府提出的發(fā)展目 標，到 20xx年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)200億元，城市居民可支配收入達 14000元，農(nóng)民人均純收入達 6500元。 綜上所述，近年來廣漢市顯示出活躍的經(jīng)濟能力和發(fā)展實力，城市發(fā)展后勁十足；人均收入保持 10%以上的高速增長，居民購買力逐步增強。 二、房地產(chǎn)宏觀政策 中國房地產(chǎn)的發(fā)展，主要得益于城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。 作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)效應(yīng)極大地帶動了國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的同時，由于政府宏觀調(diào)控不力、監(jiān)管措施不到位，加上相關(guān)法律缺失， 致使房地產(chǎn)市場過度膨脹。 政府自 20xx年以來，出臺了一系列調(diào)控措施，使我國房地產(chǎn)市場所出現(xiàn)的矛盾有所緩解。 20xx年，國家又出臺了一系列宏觀調(diào)控政策和措施，主要涵蓋了以下內(nèi)容：發(fā)展經(jīng)濟適用房、上調(diào)房地產(chǎn)貸款利率、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、對二手房征收營業(yè)稅、規(guī)范房產(chǎn)交易秩序、建立國家土地督察制、增加土地出讓的信息透明度、限制外資炒房、加強土地調(diào)控和有償使用、加強對宏觀政策在執(zhí)行中的管理和控制。 20xx年 ,隨著房地產(chǎn)市場的不斷上漲 ,政府陸續(xù)出臺相關(guān)調(diào)控政策 ,包括對購買第二套商品房首付比例的提高、多次提高存款準備金 率與銀行貸款利率、更加嚴格要求落實商品房開發(fā)項目 90㎡ 以下占總建筑面積 70%以上、新增建設(shè)用地土地有償使用費標準提高 1倍、對全國房地產(chǎn)企業(yè)全面進行 土地增值稅清算、對城市廉租住房制度與經(jīng)濟適用住房制度的完善等，對房價的穩(wěn)定起到一定作用。 進入 20xx年以后，國家對房地產(chǎn)調(diào)控的形態(tài)明顯屬于“兩段式”，上半年是第一段：宏觀調(diào)控依然沿襲 20xx年緊縮式調(diào)整，甚至間或還有個別進一步緊縮的政策出臺。下半年屬于第二段：因 的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)遇到發(fā)展危機，全國掀起了“自下而上” 的政策放松潮流；從 20xx年 5月份開始，成都、重慶、沈陽、廈門、長沙、西安、南京、杭州等多個城市紛起救市，出臺穩(wěn)定和促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策， 10月 22日財政部和央行出臺相關(guān)措施，拉開了中央穩(wěn)定和促進樓市發(fā)展序幕，其后又有包括《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》在內(nèi)的多項重要措施出臺，緊縮型調(diào)控越放越松，性質(zhì)漸變。 20xx年 5月