【正文】 生對(duì)于辦公用品、禮品、印刷品、廣告用品等方面的旺盛需求。商業(yè)業(yè)態(tài)與物業(yè)現(xiàn)狀的對(duì)接會(huì)存在大量的深度改造，需進(jìn)一步進(jìn)行評(píng)估。項(xiàng)目停車位數(shù)量可滿足經(jīng)營(yíng)所需；物業(yè)對(duì)接需一定的改造，如：滾梯、承重等；相對(duì)于中糧廣場(chǎng)，本案據(jù)有更為便捷的地段優(yōu)勢(shì)；相對(duì)于克拉斯，本案據(jù)有更大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)；相對(duì)于三里屯sohu，本案據(jù)有先入為主的時(shí)間優(yōu)勢(shì)。此類商戶承租能力較高；租金增長(zhǎng)空間較大。此類商戶承租能力較低；租金增長(zhǎng)空間有限；超市及百貨的租金承受能力低，投資回報(bào)期長(zhǎng)零售型商業(yè)培育期長(zhǎng)此類業(yè)態(tài)的引入會(huì)降低旺座中心的整體檔次，人流疏散引導(dǎo)難以協(xié)調(diào)。需有完整的商業(yè)功能銜接周邊商務(wù)人群個(gè)人及商務(wù)的需求強(qiáng)烈；餐飲娛樂前 5年的租金收益過低；招商客戶較充足。項(xiàng)目參考點(diǎn)，主要為本區(qū)域居住和商務(wù)辦公人群；，定位準(zhǔn)確；，主要為嘉里中心居住和工作人群；，滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群的需求；，對(duì)項(xiàng)目的收益起到了一定的作用。：高端國(guó)際品牌商業(yè)（零售、餐飲） ：時(shí)尚消費(fèi)區(qū)（異域特色餐廳、 SPA、家居生活、美食廣場(chǎng)、時(shí)尚品牌旗艦）業(yè)態(tài)組合零售、美容美發(fā)、超市、餐飲、銀行等，業(yè)態(tài)組合豐富齊全。主要租戶為沃爾瑪超市、新世紀(jì)百貨店、美食廣場(chǎng)；其周邊居住和辦公的中高端人群。目前部分商業(yè)開始經(jīng)營(yíng)，其余的正在招商中。第二章 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況二、個(gè)案分析三、旺座中心商業(yè)產(chǎn)品定位四、旺座中心商業(yè)定位方案分析第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)二、個(gè)案分析萬達(dá)廣場(chǎng)12財(cái)富中心3世貿(mào)天階4嘉里商場(chǎng)個(gè)案分析比較項(xiàng)目 萬達(dá)廣場(chǎng) 嘉里商場(chǎng) 財(cái)富中心 世貿(mào)天階項(xiàng)目簡(jiǎn)介聚集涉外連鎖商業(yè)中心、國(guó)際精品商城、五星級(jí)酒店、頂級(jí)寫字樓、特色商業(yè)街區(qū)于一身，共組 CBD核心區(qū)商務(wù)聚合體。 因此，細(xì)分業(yè)態(tài)介入將是項(xiàng)目的出路所在。商業(yè)檔次： 商業(yè)物業(yè)供給檔次以中檔偏高以上為主。14 藍(lán)堡公寓 配套商業(yè) 1F： 1215； 2F： 24%遞減 毛坯 1F:5。356811211315171841016尚都國(guó)際SOHO尚都世貿(mào)天階光華國(guó)際 嘉里中心SOHO現(xiàn)代城北京萬達(dá)金地中心陽(yáng)光 100朝外 SOHO萬通中心北京財(cái)富中心世界城7光華路 SOHO9新城國(guó)際12世貿(mào)國(guó)際公寓14藍(lán)堡公寓東方梅地亞（二）項(xiàng)目周邊主要商業(yè)概況一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況本項(xiàng)目屬于公寓底商類商業(yè)物業(yè)。第一章 項(xiàng)目概況（五）商業(yè)基本情況商業(yè)租賃情況（無租賃合同）序號(hào) 位置 名稱 經(jīng)營(yíng)狀態(tài) 合同情況 備注1 B1西北 萬象泰 泰國(guó)風(fēng)味餐廳 正常 未見合同 　2 B2西北 旺座小吃城 正常 未見合同 　3 1F西南 麗池會(huì)所 正常 未見合同 　　 1F東南 云竹時(shí)尚滇菜館 正常 未見合同 　　 2F西北 慕冰絲美容美發(fā) 正常 未見合同 同 3F2　 2F 長(zhǎng)城國(guó)際游艇俱樂部 正常 未見合同 　　 3F全部 福鹿明肴會(huì) 正常 未見合同 　　 4F西南 麗池會(huì)所 正常 未見合同 　　 4F西北 福記明肴會(huì)辦公室 正常 未見合同 　　 4F 網(wǎng)通機(jī)房及辦公室 正常 未見合同 　　 22層全部 麗池會(huì)所 正常 未見合同 　　 B2北 麗池會(huì)所洗衣房 正常 未見合同 簡(jiǎn)易房　 B2北 安吉利停車場(chǎng)辦公室 正常 未見合同 簡(jiǎn)易房　 B2北 宿舍 　 未見合同 簡(jiǎn)易房　 B3東南 雅奧倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)有限公司 正常 未見合同 　　 B3西南 倉(cāng)儲(chǔ)公司 正常 未見合同 　　 B3北 宿舍 　 未見合同 　　 B4全部 陸圖斯物流有限責(zé)任公司 　 未見合同 分成隔斷做庫(kù)房使用第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況二、個(gè)案分析三、旺座中心商業(yè)產(chǎn)品定位四、旺座中心商業(yè)定位方案分析第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況（一） CBD商業(yè)功能布局 CBD西北商業(yè)區(qū)：萬通、新城國(guó)際、尚都、世貿(mào)天階等CBD商業(yè)帶：國(guó)貿(mào)、嘉里中心、京廣及北京國(guó)際中心CBD華貿(mào)商圈：華貿(mào)、萬達(dá)、金地及藍(lán)堡CBD商業(yè)核心帶：國(guó)貿(mào)、銀泰、建外 SOHO及 LG大廈等項(xiàng)目所在一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況CBD各商業(yè)區(qū)域特征簡(jiǎn)表區(qū)域 代表項(xiàng)目 特征 消費(fèi)群體構(gòu)成核心區(qū) 國(guó)貿(mào)、銀泰 以國(guó)貿(mào)為核心，建立起的國(guó)際頂級(jí)高檔次（兼顧中高檔次）的商業(yè)商品具有獨(dú)特性，消費(fèi)人群主要是 CBD內(nèi)的商務(wù)人士、高級(jí)公寓居民、涉外人群、商務(wù)旅行人群等商業(yè)帶 嘉里中心、財(cái)富中心CBD另一商業(yè)集中地，與地下公共空間融為一體，串聯(lián)各個(gè)商業(yè) “孤島 “寫字樓內(nèi)的工作人員、公寓內(nèi)的居民、酒店內(nèi)的商務(wù)人群、乘坐地鐵的購(gòu)物觀光者華貿(mào)區(qū) 華貿(mào)、萬達(dá)廣場(chǎng)及藍(lán)堡CBD內(nèi)大體量的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目集中地，龐大量體能夠?qū)⑤椛浞秶鷶U(kuò)至最大家庭形態(tài)消費(fèi)為主，涵蓋商務(wù)人士及周邊普通居住人群。（二）位置 旺座中心位于朝陽(yáng)區(qū)關(guān)東店南街 2號(hào)，地處CBD中央商務(wù)區(qū)中心地帶，東臨東三環(huán)路，西側(cè)為關(guān)東店南街，南靠嘉里中心。旺座中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2023年 02月 19日首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)有限公司目錄第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)第一章 項(xiàng)目概況第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)第一章 項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目概況 旺座商務(wù)中心（原 “ 天亞花園 ” ）由北京天亞物業(yè)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱 “ 天亞物業(yè) ” ）開發(fā)。周邊有國(guó)貿(mào)、京廣、嘉里中心等眾多頂級(jí)寫字樓。由于華貿(mào)為北京第一家主題購(gòu)物中心、硬體現(xiàn)代化、概念新穎、可帶給消費(fèi)者新鮮感受。為此，從物業(yè)位置和類型兩方面出發(fā)，選取以上物業(yè)，對(duì)其商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成、租金等進(jìn)行針對(duì)性研究，以期尋找項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位方向。2F:15 金地公寓 休閑娛樂 +餐飲 1113 無 毛坯 16 東方梅地亞 配套商業(yè) 1F： 1012； 2F： 68 22%遞減 毛坯 1F： 5； 2F：17 萬達(dá)廣場(chǎng) 底商 +配套 無 毛坯 18 SOHO現(xiàn)代城 底商 +配套 1014 20%遞減 毛坯 13 陽(yáng)光 100 超市 +配套商業(yè) B1:。商業(yè)走勢(shì)： 隨著大量商業(yè)物業(yè)的落成，區(qū)域的商業(yè)氛圍將獲得明顯的整合、提升，區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和吸引力明顯增強(qiáng) 。 例如：嘉里商場(chǎng)提供的訂制服務(wù)很好的契合了這種市場(chǎng)需求，最國(guó)際化的高級(jí)訂制店 DAVE’S Custom Tailoring/Dave trailer洋服。地處 CBD核心位置，南臨國(guó)貿(mào)中心；商場(chǎng)將北京嘉里中心的辦公樓、公寓、飯店及俱樂部連為一體。 緊鄰國(guó)貿(mào)、嘉里中心等眾多頂級(jí)寫字樓及世貿(mào)國(guó)際公寓、新城國(guó)際等名品公寓。施，定位為中高檔配套商場(chǎng)。、超市、餐飲、銀行等，其產(chǎn)品多數(shù)為國(guó)際知名品牌。，主要是財(cái)富中心及周邊區(qū)域居住、工作人群，具有一定的消費(fèi)能力，為本項(xiàng)目帶來了一定的消費(fèi)基礎(chǔ)；，過道較窄，給人一種壓抑的感覺；二、個(gè)案分析 小結(jié)：時(shí)尚類購(gòu)物和配套性商業(yè)功能的交匯地段，受到 CBD整體商業(yè)功能的影響；：主要是寫字樓和高端公寓的人群進(jìn)行的區(qū)域消費(fèi)，同時(shí)兼顧其它；：大都是大型綜合性購(gòu)物的復(fù)合型物業(yè)形態(tài)；：主要以商務(wù)和生活配套服務(wù)行業(yè)態(tài)為主，其次為商業(yè)街類和綜合購(gòu)物；對(duì)本項(xiàng)目的啟示：項(xiàng)目不具備做綜合零售商業(yè)市場(chǎng)的物業(yè)條件，須細(xì)分業(yè)態(tài)，以配套性和專業(yè)類商業(yè)為主，這是項(xiàng)目定位的出路所在；第二章 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析一、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)概況二、個(gè)案分析三、旺座中心商業(yè)產(chǎn)品定位四、旺座中心商業(yè)定位方案分析第一章 項(xiàng)目概況第二章 商業(yè)市場(chǎng)分析第三章 項(xiàng)目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場(chǎng)分析及定位第五章 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)模式第六章 財(cái)務(wù)分析第七章 總結(jié)三、旺座中心商業(yè)產(chǎn)品定位旺座中心商業(yè)情況簡(jiǎn)表評(píng)價(jià)指標(biāo) 本項(xiàng)目現(xiàn)狀 影響 應(yīng)對(duì)措施規(guī)模 非 CBD傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，但隨著區(qū)域發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大逐漸成為 CBD中端潮流消費(fèi)的相對(duì)聚集區(qū)域定位差異化，不做零售主打型商業(yè)，避免與其他商業(yè)項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)交通 地面及地鐵交通均十分便利區(qū)域人群消費(fèi)外流嚴(yán)重；可留滯客戶的物業(yè)尚未形成氣候未來商業(yè)重點(diǎn)針對(duì)區(qū)域周邊消費(fèi)人群；避免做需要大量人流的普通零售業(yè)態(tài)建筑形態(tài) 公寓底商類及商業(yè)街類物業(yè)為主以底商類和商業(yè)街類物業(yè)為主，形成一定的配套商業(yè)氛圍難以形成大規(guī)模零售的商業(yè)經(jīng)營(yíng)；以專業(yè)性商業(yè)為突破口人群特點(diǎn) 辦公、商旅及高檔公寓人群為主項(xiàng)目配套和區(qū)域配套，商業(yè)吸引力不夠強(qiáng)不具備高端零售商業(yè)的人流條件；產(chǎn)品檔次定位在中高端。此類商戶承租能力較低；一旦形成氛圍，租金將有相當(dāng)?shù)奶嵘臻g區(qū)域商業(yè)以高端商業(yè)為主，競(jìng)爭(zhēng)激烈；建議本案更多考慮一般白領(lǐng)的消費(fèi)習(xí)慣，以中檔的消費(fèi)業(yè)態(tài)為主，形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)本案目前物業(yè)條件并不清晰，后期內(nèi)部改造費(fèi)用無法估算；對(duì)比類似案例分析，此種方案的存活能力較強(qiáng)，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)會(huì)比較穩(wěn)定。百貨的品質(zhì)決定無法做低端定位，而定位高端將與區(qū)域內(nèi)其他組團(tuán)形成正面競(jìng)爭(zhēng)；本案建筑非圍合式，商業(yè)業(yè)態(tài)與物業(yè)現(xiàn)狀的對(duì)接會(huì)存在大量的深度改造，如：增加滾梯，拆墻通路等；需進(jìn)一步進(jìn)行評(píng)估；零售為日間消費(fèi)，無法滿足 CBD夜間消費(fèi)需求。體育戶外的品牌選擇局限性很大；為了盡量避免風(fēng)險(xiǎn)，建議引入以自主產(chǎn)品營(yíng)銷的迪卡儂運(yùn)動(dòng)用品超市，來抗擊風(fēng)險(xiǎn)；新華書店的合作方式可以采取聯(lián)營(yíng)的方式進(jìn)行，由于對(duì)方是國(guó)企，同時(shí)具有行業(yè)內(nèi)的絕對(duì)壟斷能力，因此抗風(fēng)險(xiǎn)能力很強(qiáng)；商業(yè)業(yè)態(tài)與物業(yè)現(xiàn)狀的對(duì)接會(huì)存在大量的深度改造?？蛻糍Y源比較豐富，但后期運(yùn)營(yíng)難度較大。與克拉斯和中糧廣場(chǎng)的商業(yè)定位雷同，招商期間會(huì)受到壓制；建議采取主力店（如：美克美家） +品牌旗艦店（如：達(dá)芬奇）相結(jié)合的方式來有效的控制后期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。辦公、廣告耗材的集中性商業(yè)設(shè)施目前在北京尚未有可借鑒的案例，雖然市場(chǎng)需求很大，但對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)營(yíng)銷渠道缺乏；物業(yè)對(duì)接需一定的改造；前期招商范疇及客戶面比較廣泛，同時(shí)后期對(duì)于整體的運(yùn)營(yíng)能力要求很高。北京市辦公用品批發(fā)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)定位方向 操作建議餐飲休閑娛樂 KTV必須導(dǎo)入，并以此為賣點(diǎn)進(jìn)行其他區(qū)域招商生活零售 超市必須導(dǎo)入，并以此為賣點(diǎn)進(jìn)行其他區(qū)域廣泛招商；可考慮結(jié)合超市人氣，其他區(qū)域進(jìn)行相關(guān)品類小鋪位劃分操作。建議：為盡快完成招商，建議從定位的 5個(gè)方向同期著手進(jìn)入，避免招商期拖得過長(zhǎng)影響收益；因旺座中心商業(yè)部分物業(yè)條件較差，缺乏必須的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，垂直交通體系連通性有限，建議先期用3— 4個(gè)月左右的時(shí)間來深化各個(gè)定位方向，尤其是在客戶需求方面。截止到 2023年第三季度末，此區(qū)域的商業(yè)存量約為 100萬平方米。注：以 2023年 8月起計(jì)算一、商業(yè)供應(yīng)量分析CBD商業(yè)功能布局 CBD西北商業(yè)區(qū)：萬通、新城國(guó)際、尚都、世貿(mào)天階等CBD商業(yè)帶：國(guó)貿(mào)、嘉里中心、京廣及北京國(guó)際中心CBD華貿(mào)商圈：華貿(mào)、萬達(dá)、金地及藍(lán)堡CBD商業(yè)核心帶：國(guó)貿(mào)、銀泰、建外 SOHO及 LG大廈等項(xiàng)目所在名稱 商業(yè)體量（ m2） 交通條件 建筑形態(tài) 商業(yè)定位華貿(mào)區(qū)域 40萬 具備地鐵 公共交通系統(tǒng)；規(guī)劃 地下連通 ，具備地下通車、停泊及人行功能；大型綜合購(gòu)物中心為主中高端綜合商業(yè)，以 零售為主國(guó)貿(mào)區(qū)域 36萬 高端綜合商業(yè)，城市 購(gòu)物中心項(xiàng)目及西北區(qū)域 24萬 地鐵十號(hào)線開通； 以室內(nèi)、外商業(yè)街及配套類底商為主尚無明顯的定位方向，各項(xiàng)目獨(dú)自為戰(zhàn)，但實(shí)際上形成世貿(mào)天階時(shí)尚性較強(qiáng)的商業(yè)形態(tài)包含項(xiàng)目 商業(yè)面積 商業(yè)形態(tài) 商業(yè)定位 入市時(shí)間世貿(mào)天階 商業(yè)街 +地下廣場(chǎng) 觀光主題商業(yè) 2023世界城 商業(yè)街 +地下廣場(chǎng) 2023SOHO尚都 內(nèi)廊式商業(yè)街 時(shí)尚休閑、餐飲、零售 20232023朝外 SOHO 街區(qū)型商業(yè) 庭院內(nèi)街式商業(yè) 2023新城國(guó)際 公寓商業(yè)配套 商業(yè)配套 2023光華國(guó)際 寫字樓底商裙樓 配套及文化主題商業(yè) 2023總結(jié) 以商業(yè)街及配套商業(yè)形態(tài)為主 —— 基本成型一、商業(yè)供應(yīng)量分析（二） CBD區(qū)域商業(yè)供給分析分析：本項(xiàng)目周圍已形成約 24萬平米的現(xiàn)有商業(yè)面積。從空置項(xiàng)目對(duì)整體影響來看，未來商業(yè)項(xiàng)目銷售和租金的價(jià)位水平可能處于一個(gè)調(diào)整時(shí)期，短期內(nèi)難以得到大幅度的提升。一般的公