【正文】 足療美容美發(fā)KTV123編號 品牌列舉1 良子足療健康中心2 審美美容美發(fā)3 錢柜 KTVF3總租賃面積： 2686平方米獨(dú)立鋪位三、鋪位劃分 ——F3第六章 財務(wù)分析第一章 項目概況第二章 商業(yè)市場分析第三章 項目商業(yè)租金分析第四章 公寓市場分析及定位第五章 項目經(jīng)營模式第六章 財務(wù)分析第七章 總結(jié)第六章 財務(wù)分析（一）租金與售價預(yù)計樓層 業(yè)態(tài) 預(yù)計占用面積（平方米）單位租金（元 /天 /平方米）租金（元 /天 /平米）2023年滿租租金(萬元 )B1 超市 3395 10185 372 小計 　 3395 　 372 1F 咖啡、書店 195 2,340 85 　 超市 420 3,360 123 　 餐飲 420 5,040 184 　 銀行 160 2,240 82 小計 　 1195 　 474 2F 餐飲 1502 12,016 439 　 書店 287 2,296 84 　 生活配套 120 1,680 61 小計 　 1909 　 584 3F 美發(fā) 350 2,100 77 　 足療 783 3,132 114 　 KTV 1553 6,212 227 小計 　 2686 　 418 22F 商務(wù)會所 　 　 500 小計 　 　 　 500 商業(yè)部分租金合計 　 　 2,347 公寓部分租金合計 　 　 　 1,100 地下車庫 　 26000 23,400 854 車庫部分租金合計 　 　 　 854 整體租金合計 　 　 4,301 第六章 財務(wù)分析（二）經(jīng)營收入核算經(jīng)營收入核算業(yè)態(tài) 租金模式 租金增長預(yù)期 保底租金（元 /年） 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023租金收入 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　公寓 固定租金 無增長 1,100 1,100 1,100 1,100 0 0 0 0 0商鋪 固定租金 每年 3%，第五年提租 10% 2,347 2,347 2,417 2,490 2,565 2,641 2,906 2,993 3,083車庫 固定租金 每年 2% 854 854 871 889 906 925 943 962 981年租金加總（萬元） 　 　 4,301 4,389 4,478 3,471 3,566 3,849 3,955 4,064空置率 　 　 　 90% 97% 97% 97% 97% 97% 97% 97%實際年租金（萬元） 　 　 3,871 4,257 4,344 3,367 3,459 3,733 3,836 3,942租金增長率 　 　 　 　 % % % % % % %實際起始年租金收入經(jīng)營費(fèi)用核算經(jīng)營費(fèi)用 計算方法 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023營業(yè)稅及附加 營業(yè)收入 * % 213 234 239 185 190 205 211 217 房產(chǎn)稅 原值 70%% 420 420 420 210 210 210 210 210 城鎮(zhèn)土地使用稅 土地面積 * 15 17 17 17 17 17 17 17 17商業(yè)管理費(fèi)用 　 803 309 318 328 338 348 358 369 辦公、薪酬福利費(fèi)用 300萬 /月， 3%年度增長 300 309 318 328 338 348 358 369 招商費(fèi)用 首年租金 13% 503 　 　 　 　 　 　 　物業(yè)費(fèi) 假設(shè)與單獨(dú)收取的物業(yè)費(fèi)收支相抵 0 0 0 0 0 0 0 0經(jīng)營稅費(fèi)合計（萬元） 　　 1,453 980 994 740 755 780 796 813經(jīng)營稅費(fèi) /經(jīng)營收入 　　 　 23% 23% 22% 22% 21% 21% 21%（三）經(jīng)營費(fèi)用核算第六章 財務(wù)分析第六章 財務(wù)分析（四）經(jīng)營性現(xiàn)金流核算（租賃物業(yè)部分）經(jīng)營現(xiàn)金流核算 　 項 目 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 20231 經(jīng)營收入 3,871 4,257 4,344 3,367 3,459 3,733 3,836 3,9422 減去：經(jīng)營費(fèi)用 1,453 980 994 740 755 780 796 8133 凈營業(yè)收入（ EBITDA） 2,418 3,277 3,350 2,627 2,704 2,953 3,040 3,129　 EBITDA收益率 % % % % % % % %　 減去：利息 2,450 2,450 2,399 2,341 681 557 428 289　 減去：折舊 2,500 2,500 2,500 1,250 1,250 1,250 1,250 1,2504 應(yīng)納稅收入（或虧損） 2,532 1,673 1,549 964 773 1,146 1,361 1,590　 減去：稅款 0 0 0 0 0 286 340 397 5 凈利潤 2,532 1,673 1,549 964 773 859 1,021 1,192　 加回：折舊 2,500 2,500 2,500 1,250 1,250 1,250 1,250 1,2506 經(jīng)營凈現(xiàn)金流入 32 827 951 286 2,023 2,109 2,271 2,442第六章 財務(wù)分析（五）靜態(tài)利潤核算（銷售公寓）靜態(tài)利潤核算（公寓銷售）序號 費(fèi)用 合計 (萬元 ) 計算方法一 銷售收入合計 30,000 3萬元 /平米二 減：銷售成本 25,000 按 /平米入賬三 銷售費(fèi)用（ 3%） 900 　四 營業(yè)稅（ %） 1,650 　五 銷售實現(xiàn)的稅前收益 2,450 　六 所得稅 613 　七 凈利潤 1,838 　八 銷售實現(xiàn)的現(xiàn)金流入 26,838 　第六章 財務(wù)分析（六）資金缺口表假設(shè)本項目資本結(jié)構(gòu)為自有資金占 35%（約 2億元），其余資金全部通過貸款取得。300M178。287M178。獨(dú)立鋪位F1/F2鋪位1 2 3 456789編號 品牌列舉1 必勝客2 KFC3 上島咖啡4 金鼎軒5 銀行6 光合作用書屋7 好倫哥8 華普超市9 麻辣香鍋三層專用電梯F1總租賃面積： 1195平方米二、鋪位劃分 ——F1555M178。70M178。 125M178。物業(yè)公司信息渠道相對有限167。增設(shè)租賃部，專人專職長期負(fù)責(zé)租賃方案一：整體委托代理 方案二：由物業(yè)公司負(fù)責(zé)散租167。戶型 本案戶型面積區(qū)間 (㎡ )區(qū)域內(nèi)同比戶型面積區(qū)間 (㎡ )自然樓層 本案戶型面積 (㎡ ) 數(shù)量 (套 ) 區(qū)域內(nèi)同比戶型所在樓層租金 (元 /月 )本案價格取值（高于同等物業(yè)的一居，低于同等物業(yè)的兩居，以此類推）保守價格年租金收益（萬元）理想情況年租金收益（萬元）一居 109187 6090 10層以下 115187 2 60008000 70009000 391 4921020層 115 2 65009000 8000100002130層 110115 14 850010000 90001202330層上 110115 17 900011000 1000012023二居 157183 120230 10層以下 183 2 800010000 900012023 281 3561020層 157183 5 1000012023 11000140002130層 157 2 1100014000 130001600030層上 157 9 1202316000 1500019000三居 253 140200 10層以下 183251 6 1100014000 1300016000 294 3611020層 251 4 1300016000 15000190002130層 251 2 1700020230 190002400030層上 251 3 2100024000 2300027000四居 / 250350 10層以下 / / 1800021000 / /20230240001020層26000300002130層30層上 3100034000966 1209備注：暫不考慮實際入住率對項目的影響；區(qū)域內(nèi)同比戶型所在樓層租金取值不含酒店式公寓及少量高端涉外公寓三、公寓租賃價格第四章 公寓市場分析及定位一、區(qū)域公寓市場概況二、旺座公寓分析三、公寓租賃價格四、公寓租賃模式五、車庫收益分析第一章 項目概況第二章 商業(yè)市場分析第三章 項目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場分析及定位第五章 項目 經(jīng)營模式第六章 財務(wù)分析第七章 總結(jié)四、公寓租賃模式公寓租賃模式建議公寓租賃模式建議 ———— 采取整體委托代理公司全權(quán)代理采取整體委托代理公司全權(quán)代理167。二、旺座公寓分析（三）項目劣勢及應(yīng)對措施第四章 公寓市場分析及定位一、區(qū)域公寓市場概況二、旺座公寓分析三、公寓租賃價格四、公寓租賃模式五、車庫收益分析第一章 項目概況第二章 商業(yè)市場分析第三章 項目商業(yè)租金定位第四章 公寓市場分析及定位第五章 項目 經(jīng)營模式第六章 財務(wù)分析第七章 總結(jié)本案公寓定位方向本案公寓定位方向 ———— 面積向面積向 ““ 大大 ”” 看，價格向看，價格向 ““ 低低 ”” 看，以價格優(yōu)勢取勝；同樣看，以價格優(yōu)勢取勝；同樣 1平方米的租金平方米的租金可以租到更大的公寓。區(qū)域公寓放量較大，日后競爭激烈；216。市場中同類物業(yè)的戶型價格。戶型 建筑面積（㎡） 數(shù)量（套） 占比（ %）一居室 109 8 115 26 187 1 二居室 157 12 183 6 三居室 251 15 根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示：區(qū)域內(nèi)零居、一居室的小戶型產(chǎn)品面積主要以 6090㎡ 為主；二居、三居室的中等戶型面積分別以 120160㎡ 、 140200㎡ 為主。其整體本案以一居室為主力戶型。其中一居室套公寓。標(biāo)準(zhǔn)樓層標(biāo)準(zhǔn)樓層 20至至 33層共有層共有 47套公寓，套公寓，其中一居室其中一居室 31套，二居室及三居室套，二居室及三居室的較大戶型公寓僅有的較大戶型公寓僅有 16套。以純居住 23居室的公寓為主。（一）區(qū)域公寓的存量一、區(qū)域公寓市場概況項戶型（㎡）嘉里中心財富中心世界城北京輝盛閣國際公寓新城國際北京泰達(dá)時代中心萬達(dá)廣場SOHO現(xiàn)代城陽光100藍(lán)堡公寓華茂中心金地公寓財富中心（二期）溫莎大道0居 / 82885361 3343 / / / / / / / / / /1居 100 9197 7388 5595 7292 / 59143 7095 / 5379 6281 45 / 851172居 138167 115162 / 106 123139 180 113138 112143 92147 111146 106159 112148 140 1533居 224 147256 / / 142188 260 126180 144212 145220 151190 162204 168199 320 2333064居 / / 359365 / 256 / / / / 252 219 / 400 3633885居 525 / / / / / / / 244337 / / / / /項目名稱分析：市場現(xiàn)有的 0居、 1居類小戶型產(chǎn)品面積主要以 6090㎡ 為主， 2居、 3居中等戶型面積分別以 120160、 140200㎡為主，而 4居、 5居類大戶型面積介于 250350㎡ 之間。由于項目存在較多的客觀限制因素（地段的邊緣性地位、物業(yè)整體的形象、商業(yè)形成的難度等），使得本項目的商業(yè)開發(fā)存在一定難度。（ 2）項目自身情況：① 其臨街面短，缺乏足夠吸引力；地上停車位不足；② 與公寓共用大堂，影響雙方形象；③ 物業(yè)自身（層高過矮，缺乏垂直交通體系）；④ 樓梯內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局不合理，基礎(chǔ)物業(yè)設(shè)備不足（煙、水、電、承重）；⑤ 立面缺乏足夠的廣告支撐，商業(yè)氛圍不夠濃厚；（ 3）歷史遺留問題：① 產(chǎn)權(quán)不明確； ② 口碑較差； ③ 現(xiàn)有租戶遺留問題。 目前 CBD區(qū)域銷售價格最高達(dá)到 60000元 /㎡ ，項目周邊底商類物業(yè)的銷售價格也達(dá)到 50000元 /平方米。一方面是因為區(qū)域商業(yè)放量供應(yīng)，另一方面則說明項目商業(yè)定位方向和區(qū)域商業(yè)需求存在不相符的地方，需要不斷地調(diào)整。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，大量的供給量將進(jìn)一步加劇開發(fā)商之間的競爭，在中短期內(nèi)對租金產(chǎn)生壓力。其中，約有 28%的面積位于 CBD（約 45萬平米）（見上圖）。廣告 商務(wù) 辦公用品 按照專業(yè)市場的常規(guī)操作方式，至少確保 40%以上的客戶意向方可執(zhí)行。運(yùn)營推廣的費(fèi)用會比較高，需專業(yè)的人員進(jìn)行操作。由此將會產(chǎn)