【文章內(nèi)容簡介】 受冷落2013年成都樓市仍然是以剛需首置為主，剛需購房者大多為80、90后的年輕一代。因其經(jīng)濟收入較低，家庭人員較少和結(jié)婚的需求，大多數(shù)選擇低總價、低首付，和可變空間贈送的戶型，面積段在7090㎡緊湊型套三戶型倍受消費者追捧。如：藍光COCO金沙、中德英倫城邦、中信城等項目均含以上主要特點。另外，與剛需產(chǎn)品不同的大戶型產(chǎn)品，市場表現(xiàn)較差，這些項目因其自身配套功能不完善，產(chǎn)品定位不明確，價格過高等原因?qū)е聼o人問津。如：華潤金悅灣、金陽倫敦西區(qū)。2013年總價在100萬元/套的成交量雖有一定程度的上升，但多為高端別墅項目，加上政府持續(xù)抑制投資性購房，更是打壓了部分大戶型產(chǎn)品市場。（二）武侯區(qū)住宅市場情況從武侯區(qū)基本情況來看，武侯區(qū)新增住宅供應(yīng)量偏少，住宅成交價格平均為8640元/㎡，住宅存量比例在五大中心城區(qū)內(nèi)最低，由此可見武侯區(qū)作為成都五大中心城區(qū)內(nèi)名校薈萃、科技實力雄厚、商圈發(fā)達、宜居典范的主城區(qū)，土地供應(yīng)量稀缺，區(qū)位、交通、配套優(yōu)勢明顯，居住生態(tài)、人文環(huán)境位列成都各區(qū)前列，成交量較高，成為人們安家立業(yè)的首選區(qū)域。未來發(fā)展趨勢是武侯區(qū)土地供應(yīng)越來越少，商品房供應(yīng)量稀缺，價格會不斷小幅上升，因其稀缺性，住宅市場成交量將基本不存在任何問題。 寫字樓市場現(xiàn)狀 新增供給及銷售情況圖312 2010年2013年成都整體市場辦公用房量價對比圖（一）新增供給情況㎡，與去年相比，今年全年的辦公市場供應(yīng)量大幅度減少，%。按區(qū)域供應(yīng)情況來看，㎡，%，主城區(qū)新增供應(yīng)情況中，仍然以城南區(qū)域的辦公用房新增為主，㎡，其次是城西和城北，㎡㎡。圖313 2013年成都市主城區(qū)寫字樓供銷存對比圖（二）成交情況 ㎡，%?？v觀整個辦公物業(yè)成交走勢，今年度的辦公物業(yè)成交量基本上趨于穩(wěn)定。㎡，%，㎡的成交量居于首位，其次是城西和城東，㎡㎡。㎡，其中主要以雙流和郫縣成交最為集中，㎡㎡。 價格情況圖314 2013年成都整體市場辦公用房成交均價走勢2013年辦分市場整體成交均價為10137元/㎡，%。，整體成交均價呈平穩(wěn)上升趨勢。主城區(qū)辦公市場成交均價為11456元/㎡，除飽和度相對較大的城西外， 2013年全年主城區(qū)區(qū)域成交均價均突破10000元/㎡，其中仍然以城中區(qū)域的辦公用房成交均價為首，成交價為15432元/㎡。郊區(qū)辦公市場成交均價為6504元/㎡，整體而言并無太大波動，其中郊區(qū)成交均價前三位的是溫江、雙流和郫縣，成交均價分別為6783元/㎡、6743元/㎡和6480元/㎡。 寫字樓市場總結(jié)2013年中央召開會議，分析研究2013年全市上半年經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作，會議未提房地產(chǎn)調(diào)控，這或許是高層對房地產(chǎn)業(yè)的新態(tài)度，也被市場普遍解讀為房地產(chǎn)業(yè)市場的利好。這一利好政策的出臺，或?qū)⑦M一步催熱蓉城房地產(chǎn)市場，尤其是備受追捧的寫字樓市場。今年，成都寫字樓市場整體出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，空置率急劇下降，租金上漲，出現(xiàn)租售兩旺的利好局勢。隨著寫字樓租金的不斷上漲，在高收益高回報下，寫字樓已經(jīng)成為投資客爭相搶購的對象。整個市場而言，光是單一的物業(yè)已經(jīng)滿足不了諸多投資商的需求，大量涌現(xiàn)的城市綜合體在改變著成都人們原有生活方式的同時，也加劇了成都商業(yè)模式的重新洗牌。后期寫字樓地產(chǎn)競爭將會愈演愈烈，在漫長的消化過程中，開發(fā)商不僅要在其硬件配套上完善盡美，更要在軟性配套方便下足功夫，讓自己的產(chǎn)品在這激烈的角逐環(huán)境里更具競爭性?？傮w來看，成都寫字樓呈現(xiàn)供過于求的現(xiàn)狀，且存量主要集中于高新區(qū)，按現(xiàn)有存量預(yù)計其消化期應(yīng)在23年左右。項目所在區(qū)域缺乏國際甲級寫字樓，市場呈現(xiàn)空白。因此，項目應(yīng)在開發(fā)進度及建筑外觀、功能等方面進行把控，可使項目獲得更好的市場機會。 SOHO市場現(xiàn)狀 新增供給及銷售情況（一）新增及成交走勢上半年市場供應(yīng)明顯減少，但銷量處于上升趨勢。圖325 2012年2013年大成都SOHO新增及成交走勢2013年上半年，㎡，㎡，%、%。㎡，㎡，%，%；㎡，㎡,%、%。上半年新增供應(yīng)主要集中在6月份，㎡；㎡。從上半年走勢來看，雖然主城區(qū)供應(yīng)、成交仍然占據(jù)大頭，但郊縣相比去年上升幅度較大，且主城區(qū)供應(yīng)量已出現(xiàn)大幅下滑。（二）整體供銷比情況。上半年SOHO市場供銷比又漲又跌，,，相比去年，整體呈下滑趨勢。但由于去年供銷比值過大，加上前幾年的累計，雖然今年有所去化，未來去化問題還是比較艱巨。圖325 2012年1月2013年6月成都市SOHO供銷比走勢 新增及成交區(qū)域情況（一）新增及成交行政區(qū)域比較成華區(qū)新增最多，高新區(qū)成交最好。從各行政區(qū)域SOHO物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年上半年，新增區(qū)域成華區(qū)居首，㎡、2116套，%、%，龍泉驛次之；成交區(qū)域高新區(qū)居首，㎡、2827套，%、%，雙流次之。圖326 2013年1月6月成都市各區(qū)縣SOHO新增情況（二）新增及成交環(huán)域比較從各環(huán)域SOHO物業(yè)新增及成交來看，2013年上半年，主城區(qū)SOHO物業(yè)新增二三環(huán)居首，㎡，占比43%，三環(huán)繞城次之；成交繞城外居首，㎡，占比36%，二環(huán)三環(huán)次之。 圖326 2013年1月6月成都市主城區(qū)SOHO新增面積及銷售之環(huán)域情況（三）新增及成交方位比較從各方位SOHO物業(yè)新增及成交來看，2013年上半年，主城區(qū)SOHO物業(yè)新增以城西居首，㎡，占比42%，城北次之；成交以城南居首，㎡，占比39%，城西次之。圖327 2013年1月6月成都市主城區(qū)SOHO新增面積及銷售之方位情況 存量情況（一）存量行政區(qū)域比較從各行政區(qū)域SOHO物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，㎡，%。㎡存量居于首位，%。圖328 2013年1月6月成都市各區(qū)縣SOHO物業(yè)存量情況（二）存量環(huán)域比較從各環(huán)域SOHO物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)SOHO物業(yè)存量以繞城外居首，㎡，占比36%；其次是二環(huán)三環(huán)，一環(huán)二環(huán)最少，占比3%。圖329 2013年1月6月成都市主城區(qū)SOHO存量面積之環(huán)域情況（三）存量方位比較從各方位SOHO物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)SOHO物業(yè)存量以城居首，㎡，占比37%；其次是城西，城中最少，占比7%。圖330 2013年1月6月成都市主城區(qū)SOHO存量面積之方位比較 SOHO市場總結(jié)上半年新增供應(yīng)同比大幅下滑，成交同比大幅增長，對市場存量有所去化。㎡，未來去化問題嚴峻。就主城區(qū)環(huán)域而言，目前市場二環(huán)繞城兩區(qū)域供銷相對均衡，繞城外存量最大，銷售相對較好，供應(yīng)也在減少，處于去化階段。就主城區(qū)五方位而言，目前市場新增主要在城西與成北，成交主要在城南與城西，城南與城西存量最多。公寓客戶主要為中小型貿(mào)易、咨詢、廣告設(shè)計類企業(yè)辦公需求者和企業(yè)接待與周邊白領(lǐng)客戶居住需求者，這類客戶往往對周邊成熟的設(shè)施配套和商業(yè)、商務(wù)氛圍要求較高。而從目前成都市場SOHO公寓開發(fā)及存量情況來看，多數(shù)開發(fā)商將其作為投資型公寓推向市場來加快資金回籠，而忽略了公寓型物業(yè)的實際用途，使得存量增大。本項目由于地理位置處于二環(huán)，又在人南科技商務(wù)軸與東大街金融商務(wù)軸之間，周邊大型跨國公司、國企及優(yōu)秀民企眾多，商務(wù)氛圍濃厚，且商圈密集、人文氣息厚重、交通便利，公寓類型物業(yè)的開發(fā)具備良好的市場條件。第四章 酒店行業(yè)及市場分析 酒店行業(yè)分析 我國星級酒店行業(yè)的現(xiàn)狀“十一五”期間，我國酒店行業(yè)發(fā)展速度較快，主要受益于酒店行業(yè)自身的服務(wù)不斷提高以及旅游行業(yè)的發(fā)展，推動酒店行業(yè)市場需求不斷擴大。2008年、2009年因受到全球金融危機的影響，我國酒店行業(yè)的增長速度有所放緩，2010年，隨著我國經(jīng)濟的復蘇，我國酒店行業(yè)的增長速度又開始加快，%，星級酒店總規(guī)模達到14433家。2011年以來，中國新開業(yè)的星級酒店如雨后春筍，各大國際酒店管理集團競相制定出里程碑式的開業(yè)計劃，不是鞏固自身在中國的豪華酒店之領(lǐng)先地位，就是努力使自己比競爭對手占據(jù)更大的市場。隨著一線城市豪華酒店市場漸趨飽和，酒店業(yè)的重心已從北上廣轉(zhuǎn)移至內(nèi)地經(jīng)濟迅速發(fā)展的二三線城市。與此同時，2011年中國酒店業(yè)不斷涌現(xiàn)新的營銷模式，先是團購網(wǎng)站風潮蔓延至酒店業(yè)，隨后神秘房、Last Minute等國外成功模式也紛紛登陸國內(nèi)。因此，在未來的幾年內(nèi)國內(nèi)的酒店有良好的發(fā)展前景。（1）全國星級酒店行業(yè)基本數(shù)據(jù)分析表41 2012年全國星級飯店主要指標統(tǒng)計表指 標單位五星級四星級三星級二星級一星級合計營業(yè)收入總額億元客房占營業(yè)收入比重%餐飲占營業(yè)收入比重%43利潤總額億元實繳稅金億元百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)收入 元平均房價元平均出租率%每間可供出租客房收入千元/間夜每間客房平攤營業(yè)收入千元/間從國家旅游局對全國星級飯店的統(tǒng)計表中可以看出，各等級星級酒店中，五星級酒店利潤總額最高，酒店行業(yè)經(jīng)營業(yè)績重要衡量指標——每間可供出租客房收入（即平均客房收益）五星級酒店最高，五星級酒店出租率與其他星級酒店持平，但百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)收入指標相較其他星級酒店較低，可見五星級酒店固定資產(chǎn)投資投資較其他星級酒店過高。（2）2012年星級酒店主要指標與去年對比結(jié)果分析 表42 2012年全國星級飯店主要指標與去年同比情況表 單位：%指 標五星級四星級三星級二星級一星級合 計營業(yè)收入總額客房占營業(yè)收入比重餐飲占營業(yè)收入比重固定資產(chǎn)原值利潤總額實繳稅金從業(yè)人員年均數(shù)大專以上學歷人數(shù)百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)收入平均房價平均出租率每間可供出租客房收入每間客房平攤營業(yè)收入從上表數(shù)據(jù)可以看出，高星級酒店2012年經(jīng)營狀況較之2011年整體有所下降，其主要原因為全球性經(jīng)濟衰退，特別是國內(nèi)通貨膨脹所帶來的人工成本及其他成本的上升；同時高端酒店營收中公務(wù)消費的占比較高，“三公消費”的限制也對高端星級酒店沖擊較大。高星級酒店整體效益下滑為高端酒店的快速擴張?zhí)岢隽司尽５叨司频瓴⒉皇呛翢o出路，除了做好常規(guī)工作外，還需要另辟蹊徑尋找贏利點。如海南三亞灣紅樹林度假世界一期在2012年9月19日開業(yè)，到2012年12月，當月營業(yè)額已達到1700萬元，酒店目前員工900人，月均經(jīng)營成本1000萬。開業(yè)3個月，三亞灣紅樹林度假世界已實現(xiàn)盈利。紅樹林酒店一期開業(yè)的業(yè)態(tài)中，客房部分收入只占40%，其他商業(yè)、藝術(shù)、娛樂業(yè)態(tài)占到60%。因此探索新的酒店盈利模式，增加酒店吸引力對于增強高端酒店的盈利性起著至關(guān)重要的作用。（3）全國各地區(qū)星級酒店主要指標情況表43 2012年全國星級飯店主要指標排名前十名統(tǒng)計表地 區(qū)平均房價（元/間夜）地 區(qū)平均出租率（%）地 區(qū)每間可供出租客房收入（千元/間夜）地 區(qū)每間客房平攤營業(yè)收入 （千元/間）上海湖南上海上海北京四川北京北京海南新疆兵團海南江蘇天津貴州四川浙江198廣東山東廣東廣東福建山西福建福建四川江蘇山東山東浙江重慶江蘇四川江蘇福建天津山西重慶河南重慶海南從上表統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，重慶地區(qū)酒店主要經(jīng)濟指標均排名全國前十，由此可見，重慶地區(qū)星級酒店盈利性非常高，區(qū)域酒店市場火爆，盈利性較好。 五星級酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢2012年1月中國飯店業(yè)協(xié)會公布了最新的五星級飯店名錄，共計660家，分布在31個省市自治區(qū)。近幾年來，中國出現(xiàn)了一股五星酒店建設(shè)潮，一批中國本土和國際酒店集團在中國的大、中、小型城市急速擴張。除了這660家掛牌五星級飯店外，各地待建、在建及剛建完的按照五星級標準設(shè)計的酒店項目約有500家。據(jù)統(tǒng)計，過去3年全國星級酒店數(shù)量整體年均增長率為6%，而五星級酒店數(shù)量的年均增長率超過15%，遠超中國GDP的增速，尤其是在近幾年全球經(jīng)濟處于整體低迷的情況下逆市上揚。（一）五星級酒店快速發(fā)展的原因1．中國旅游業(yè)的整體快速發(fā)展帶動了高檔酒店業(yè)的發(fā)展旅游業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進作用日益顯現(xiàn)，旅游業(yè)已經(jīng)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。在內(nèi)需啟動、消費升級以及國民收入不斷提高的背景下，中國旅游業(yè)正步入黃金發(fā)展期。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”時期，中國政府將多策并舉，把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)旅游行業(yè)政策環(huán)境持續(xù)改善，行業(yè)也將迎來一個嶄新的