【正文】 理念提倡全員環(huán)保、引導賓客環(huán)保消費外，大量環(huán)保技術的采用也成為了一種有效的手段。這類酒店追求的本質是體驗性，可以說是體驗經(jīng)濟的一種外在表現(xiàn)。4．個性化酒店的發(fā)展將加快隨著酒店業(yè)的快速發(fā)展，消費者對個性化酒店的需求也日趨增加。3．收益管理的應用日益普及隨著人力成本、原材料成本等費用的上升，酒店的盈利能力在下降，在現(xiàn)有的資源條件下如何達到收益的最大化成為了每家酒店所必須考慮的問題。（二）中國五星級飯店的發(fā)展趨勢中國五星級飯店規(guī)模的發(fā)展非常迅速，從當下來看，中國五星級飯店的發(fā)展主要有以下8個方面的趨勢，具體如下：1．集團化的趨勢進一步凸顯國內、國際品牌酒店集團加速在國內一二三線城市的擴張，酒店集團的經(jīng)營優(yōu)勢在進一步擴大，使得單體酒店的經(jīng)營越來越困難，又反過來促進這些單體酒店加入到連鎖經(jīng)營中來。作為旅游業(yè)的重要組成部分，酒店業(yè)自然也就水漲船高，迎來了快速發(fā)展的機會。根據(jù)規(guī)劃，“十二五”時期，中國政府將多策并舉，把旅游業(yè)培育成國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)。（一）五星級酒店快速發(fā)展的原因1．中國旅游業(yè)的整體快速發(fā)展帶動了高檔酒店業(yè)的發(fā)展旅游業(yè)在城市經(jīng)濟發(fā)展中的產(chǎn)業(yè)地位、經(jīng)濟作用逐步增強，旅游業(yè)對城市經(jīng)濟的拉動性、社會就業(yè)的帶動力、以及對文化與環(huán)境的促進作用日益顯現(xiàn)，旅游業(yè)已經(jīng)是中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。除了這660家掛牌五星級飯店外，各地待建、在建及剛建完的按照五星級標準設計的酒店項目約有500家。 五星級酒店在中國的發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢2012年1月中國飯店業(yè)協(xié)會公布了最新的五星級飯店名錄，共計660家，分布在31個省市自治區(qū)。因此探索新的酒店盈利模式，增加酒店吸引力對于增強高端酒店的盈利性起著至關重要的作用。開業(yè)3個月，三亞灣紅樹林度假世界已實現(xiàn)盈利。但高端酒店并不是毫無出路，除了做好常規(guī)工作外，還需要另辟蹊徑尋找贏利點。（2）2012年星級酒店主要指標與去年對比結果分析 表42 2012年全國星級飯店主要指標與去年同比情況表 單位：%指 標五星級四星級三星級二星級一星級合 計營業(yè)收入總額客房占營業(yè)收入比重餐飲占營業(yè)收入比重固定資產(chǎn)原值利潤總額實繳稅金從業(yè)人員年均數(shù)大專以上學歷人數(shù)百元固定資產(chǎn)創(chuàng)營業(yè)收入平均房價平均出租率每間可供出租客房收入每間客房平攤營業(yè)收入從上表數(shù)據(jù)可以看出，高星級酒店2012年經(jīng)營狀況較之2011年整體有所下降，其主要原因為全球性經(jīng)濟衰退，特別是國內通貨膨脹所帶來的人工成本及其他成本的上升；同時高端酒店營收中公務消費的占比較高，“三公消費”的限制也對高端星級酒店沖擊較大。因此，在未來的幾年內國內的酒店有良好的發(fā)展前景。隨著一線城市豪華酒店市場漸趨飽和，酒店業(yè)的重心已從北上廣轉移至內地經(jīng)濟迅速發(fā)展的二三線城市。2008年、2009年因受到全球金融危機的影響，我國酒店行業(yè)的增長速度有所放緩，2010年，隨著我國經(jīng)濟的復蘇，我國酒店行業(yè)的增長速度又開始加快，%，星級酒店總規(guī)模達到14433家。本項目由于地理位置處于二環(huán)，又在人南科技商務軸與東大街金融商務軸之間，周邊大型跨國公司、國企及優(yōu)秀民企眾多，商務氛圍濃厚，且商圈密集、人文氣息厚重、交通便利，公寓類型物業(yè)的開發(fā)具備良好的市場條件。公寓客戶主要為中小型貿易、咨詢、廣告設計類企業(yè)辦公需求者和企業(yè)接待與周邊白領客戶居住需求者，這類客戶往往對周邊成熟的設施配套和商業(yè)、商務氛圍要求較高。就主城區(qū)環(huán)域而言，目前市場二環(huán)繞城兩區(qū)域供銷相對均衡，繞城外存量最大，銷售相對較好，供應也在減少，處于去化階段。圖330 2013年1月6月成都市主城區(qū)SOHO存量面積之方位比較 SOHO市場總結上半年新增供應同比大幅下滑，成交同比大幅增長，對市場存量有所去化。圖328 2013年1月6月成都市各區(qū)縣SOHO物業(yè)存量情況（二）存量環(huán)域比較從各環(huán)域SOHO物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)SOHO物業(yè)存量以繞城外居首，㎡，占比36%；其次是二環(huán)三環(huán)，一環(huán)二環(huán)最少，占比3%。圖327 2013年1月6月成都市主城區(qū)SOHO新增面積及銷售之方位情況 存量情況（一）存量行政區(qū)域比較從各行政區(qū)域SOHO物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，㎡，%。圖326 2013年1月6月成都市各區(qū)縣SOHO新增情況（二）新增及成交環(huán)域比較從各環(huán)域SOHO物業(yè)新增及成交來看，2013年上半年，主城區(qū)SOHO物業(yè)新增二三環(huán)居首，㎡，占比43%，三環(huán)繞城次之；成交繞城外居首，㎡，占比36%，二環(huán)三環(huán)次之。圖325 2012年1月2013年6月成都市SOHO供銷比走勢 新增及成交區(qū)域情況（一）新增及成交行政區(qū)域比較成華區(qū)新增最多，高新區(qū)成交最好。上半年SOHO市場供銷比又漲又跌，,，相比去年，整體呈下滑趨勢。從上半年走勢來看，雖然主城區(qū)供應、成交仍然占據(jù)大頭，但郊縣相比去年上升幅度較大，且主城區(qū)供應量已出現(xiàn)大幅下滑。㎡，㎡，%，%；㎡，㎡,%、%。 SOHO市場現(xiàn)狀 新增供給及銷售情況（一）新增及成交走勢上半年市場供應明顯減少，但銷量處于上升趨勢。項目所在區(qū)域缺乏國際甲級寫字樓，市場呈現(xiàn)空白。后期寫字樓地產(chǎn)競爭將會愈演愈烈，在漫長的消化過程中，開發(fā)商不僅要在其硬件配套上完善盡美，更要在軟性配套方便下足功夫，讓自己的產(chǎn)品在這激烈的角逐環(huán)境里更具競爭性。隨著寫字樓租金的不斷上漲，在高收益高回報下，寫字樓已經(jīng)成為投資客爭相搶購的對象。這一利好政策的出臺，或將進一步催熱蓉城房地產(chǎn)市場，尤其是備受追捧的寫字樓市場。郊區(qū)辦公市場成交均價為6504元/㎡，整體而言并無太大波動，其中郊區(qū)成交均價前三位的是溫江、雙流和郫縣，成交均價分別為6783元/㎡、6743元/㎡和6480元/㎡。整體成交均價呈平穩(wěn)上升趨勢。㎡，其中主要以雙流和郫縣成交最為集中，㎡㎡?？v觀整個辦公物業(yè)成交走勢，今年度的辦公物業(yè)成交量基本上趨于穩(wěn)定。按區(qū)域供應情況來看，㎡，%，主城區(qū)新增供應情況中，仍然以城南區(qū)域的辦公用房新增為主，㎡，其次是城西和城北，㎡㎡。未來發(fā)展趨勢是武侯區(qū)土地供應越來越少，商品房供應量稀缺，價格會不斷小幅上升，因其稀缺性，住宅市場成交量將基本不存在任何問題。2013年總價在100萬元/套的成交量雖有一定程度的上升，但多為高端別墅項目，加上政府持續(xù)抑制投資性購房，更是打壓了部分大戶型產(chǎn)品市場。另外，與剛需產(chǎn)品不同的大戶型產(chǎn)品，市場表現(xiàn)較差，這些項目因其自身配套功能不完善，產(chǎn)品定位不明確，價格過高等原因導致無人問津。因其經(jīng)濟收入較低，家庭人員較少和結婚的需求，大多數(shù)選擇低總價、低首付，和可變空間贈送的戶型，面積段在7090㎡緊湊型套三戶型倍受消費者追捧。此外，由于成都規(guī)劃中的10條地鐵線，如已經(jīng)開通的2號線，給成都未來的交通帶來了巨大的便利，并隨著城市不斷向外擴張，郊區(qū)未來發(fā)展不可估量，因此剛性需求購房者也更加青睞于購買郊區(qū)。隨著主城區(qū)土地價格越來越高，且土地資源越發(fā)稀缺，樓價自然也是水漲船高，再加上地鐵各線路開工建設，空氣質量下降，2013年成都主城區(qū)居住品質繼續(xù)下降，因此各大品牌房企都將目光聚集在了郊區(qū)。盡管如此，主城區(qū)成交均價依然遠高于郊區(qū)，而郊區(qū)便宜的均價促使大量剛需客戶出手置業(yè)。年底，由于年中市場持續(xù)利好，大部分開發(fā)商資金回籠情況良好，導致年底均放緩了推盤節(jié)奏，優(yōu)惠活動也隨著減少，但買漲不買跌的心理還是促使大量購房者出手，使成交量一直處于一個高位。2013年6月，成都公積金中心公布了新的公積金貸款政策，此舉仍然是為了抑制投機性購房，從而大力支持剛需購房，而這項政策直接導致7月剛需的大量釋放，淡季不淡，開發(fā)商資金壓力也得到了緩解，購房者還款壓力也隨著降低。圖311 2009年2013年成都市商品住宅各區(qū)域成交價格走勢分析 住宅市場總結（一）成都住宅市場總結（1）量升價跌，供不應求2013年成都房地產(chǎn)市場商品住宅整體呈現(xiàn)量價齊升，供不應求的市場走勢。城中成交均價為11918元/㎡，依然排名第一，而成交均價最低是溫江區(qū)域，為5512元/㎡。圖310 20092013年度成都市商品住宅成交價格走勢從2009年2013年成都市商品住宅各區(qū)域成交走勢來看，各個區(qū)域價格整體呈現(xiàn)上升趨勢，其中，主城區(qū)中所有區(qū)域成交均價較去年都是呈現(xiàn)上漲趨勢。 其中主城區(qū)成交均價為9378元/㎡，郊區(qū)成交均價為6328元/㎡。 價格情況從2009年2013年成都市商品住宅成交價格走勢來看，20092011年整體均價一直呈上升趨勢，于2011年達到歷史峰值6815元/㎡；2012年成交均價下降，整體均價為6602元/㎡。成交區(qū)域成交量排名前三的為雙流、新都、郫縣三個區(qū)域。從月度上來看，3月消化房源最多，㎡，主要原因是年初的購房熱潮，以及開發(fā)商紛紛推出了各種優(yōu)惠活動，從而帶動了剛需群體的爆發(fā)，住宅市場持續(xù)回暖。（3）成交量分析2013年成都市商品住宅共成交房源235952套， 萬㎡，%。2013年度，雙流、城東、新都區(qū)域在供應量中占比排名前三位，%、%%。（2）供應量分析㎡，合175218套，%。 土地市場總結整體而言，主城區(qū)土地日趨稀缺，市場需求缺口較大，武侯區(qū)土地供應量較小且土地溢價明顯，足以說明武侯區(qū)寸土寸金的區(qū)位優(yōu)勢，未來地價將進一步上漲。圖37 2013年成都整體市場主城區(qū)土地成交環(huán)線分布（4）土地成交價格圖38 2013年成都整體市場各區(qū)域土地成交價格情況2013年，在主城區(qū)的各個區(qū)域內土地價格滿足由內向外價格逐漸下降的走勢，其中成交單價最高的是城南區(qū)域，稀缺性地段讓其成交價格領跑成都各個區(qū)域，成交單價最低的是城北區(qū)域。商業(yè)地塊成交與12年相比，降幅較大。13年成交土地郊區(qū)化地塊偏多，郊區(qū)成交地塊與主城區(qū)成交地塊面積比例達1：。圖33 2013年成都整體市場土地用地性質供應分配圖（3）2013年成都主城區(qū)土地供應環(huán)線分析主城區(qū)的土地供應量主要分布在2環(huán)3環(huán)、3環(huán)外環(huán)兩個環(huán)線區(qū)域，城中心土地供應依然十分緊缺，城中有很大一部分地塊是通過“城中村”拆遷改造而來。圖32 2013年成都整體市場土地各區(qū)域供應面積占比圖在主城區(qū)中，城東93萬㎡供應面積最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中約4萬㎡土地供應。在今年的土地供應中，郊區(qū)的供應略多于主城區(qū)，其中土地供應面積排行前兩位的區(qū)域雙流和新都個占總供應面積的27%和18%。圖31 2009年2013年成都整體市場土地量價對比圖2013年樓市回暖，開發(fā)商庫存減少，土地市場逐步放量、隨之土地成交價和樓板價也出現(xiàn)了明顯的上漲。 全年土地推出情況2013年成都市土地供應184宗，其中主城區(qū)供應75宗，郊區(qū)109宗；㎡。 因此，項目能夠為當?shù)剞r民及下崗職工提供就業(yè)機會，帶動就業(yè)，提高農民及下崗職工的生活水平，促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。本項目中酒店及寫字樓的裝飾裝修和設備設施的配置，能夠在滿足客戶基本需求的同時帶來額外的增值享受，縮小消費者的心理預期與實際的差距，進而實現(xiàn)消費者滿意。消費者在入住酒店或在寫字樓辦公的時候，不僅渴望得到一個可以休息、工作的地方，更希望能夠得到干凈的環(huán)境、完備的設施、溫馨的氛圍和貼心的服務等。 配套完善當?shù)氐纳虡I(yè)和居住環(huán)境本項目打造完整的商業(yè)綜合體，包含寫字樓、酒店、住宅、SOHO、商業(yè)五種業(yè)態(tài)，距離雙流國際機場、成都火車站都只有幾十分鐘路程，且處于商務樞紐中心，地理位置非常優(yōu)越，可以滿足來成都旅游的游客、投資的商務人士以及當?shù)鼐用竦男枨螅晟屏水數(shù)刈∷?、餐飲、辦公、商業(yè)服務功能，解決了當?shù)厝胱∩碳液推髽I(yè)的商務需求和生活需求。 強化了區(qū)域辦公服務功能，改善服務環(huán)境隨著城市基本建設辦公部門的增加，辦公人員的不斷擴充，業(yè)務量逐漸上升，現(xiàn)有的辦公用房已經(jīng)不能滿足人員辦公的需要，大大降低了工作效率，無形中增加了工作的時間與經(jīng)濟成本。目前，成都正在處于旅游業(yè)結構模式調整的關鍵時期，旅游服務業(yè)處于急速發(fā)展、完善的階段。四川省十二五旅游業(yè)發(fā)展規(guī)劃已擬定了大成都旅游經(jīng)濟增長極的戰(zhàn)略規(guī)劃，隨著西部大開發(fā)的深入，成都也將發(fā)展成為具有世界影響力的中國西部中心城市，成都未來10年飯店市場及商業(yè)市場前景將處于西部領先地位。成都雙流機場基本開通了與國內各大城市的航班，成都機場共通航138個城市，其中國內城市92個，國際及地區(qū)城市46個；通航航線186條，其中國內航線138條，國際及地區(qū)航線48條。突出了大熊貓生態(tài)文化、金沙古蜀文明、都江堰—青城山世界文化遺產(chǎn)和以農家樂為代表的鄉(xiāng)村旅游四大特色品牌，推出了以都江堰—青城山、武侯祠為代表的成都“十佳旅游景區(qū)”，建設了六個以金沙遺址博物館、洛帶古鎮(zhèn)和國色天鄉(xiāng)為代表的最具發(fā)展?jié)摿皡^(qū)，從而提升了我市旅游產(chǎn)品形象和品質，初步形成了叫響全國、吸引世界目光的國際知名旅游品牌。圖27 2012年旅游百強城市前十名排名表成都以優(yōu)良的旅游基礎設施、完善的旅游功能、鮮明的旅游形象獲得“2012全國十強旅游城市”、“中國最令人向往的旅游勝地”、“中國農家樂發(fā)源地”等稱號。成