【正文】 場四、項目分析與定位規(guī)劃（一）地塊解析地塊所在位置地塊距離南京主要區(qū)域距離地理位置項目位于某市中心區(qū)域，距新街口僅一步之遙。某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓未來供應(yīng)狀況178。 跨國公司加大進(jìn)駐某的力度和外籍人士數(shù)量的增加，尤其是高端商務(wù)人士的數(shù)量的增加對于服務(wù)式公寓租金的增長起著一定的推動作用；178。某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓平均租金趨勢178。 某市的服務(wù)式公寓的年平均出租率近兩年來呈現(xiàn)下降的走勢，2005年全市年平均出租率為92%，2006年的平均出租率較之2005年降低了8%，當(dāng)年平均出租率維持在84%，主要是由于占當(dāng)時全市供應(yīng)總量的56%的丁山花園大酒店的公寓樓出租率驟降20%；主要是由于租戶中大量的外籍管理人員和工程師在項目結(jié)束后歸國而導(dǎo)致→市場規(guī)模較小，經(jīng)營較易受單一事件影響，整體經(jīng)營風(fēng)險較大；178。 2001年后某服務(wù)式公寓缺乏新增供應(yīng)；2007年擁有210間客房的某仁恒輝盛閣國際公寓開業(yè)，當(dāng)年的新增供應(yīng)幾乎相當(dāng)于之前的歷史供應(yīng)總和。 2000年前某僅有一家國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓功能的酒店(某金絲利喜來登酒店），而客房數(shù)僅僅只有21間；178。某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況178。 2001年是某市國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場的新增供應(yīng)最為集中的一年，當(dāng)年供應(yīng)量約194間；178。某國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓發(fā)展概述178。 家居裝修：豪華室內(nèi)裝修，采用國際家俱、廚衛(wèi)品牌及知名家電品牌，提供舒適的生活環(huán)境。 配套設(shè)施：擁有豐富，高質(zhì)量的生活配套設(shè)施，相當(dāng)于45星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，均提供健身房、室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場或相關(guān)的豪華會所服務(wù)；178。某中高檔公寓市場小結(jié)2003年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場正式進(jìn)入啟動階段伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，2003－2007年新增供應(yīng)集中放量中高檔公寓市場主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)隨著河西CBD的打造，建鄴區(qū)逐漸成為中高檔公寓的主要供應(yīng)區(qū)域之一某當(dāng)前中高檔公寓市場未來供應(yīng)量將大幅增加中心城區(qū)銷售將保持較高水平，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持某未來中高檔公寓市場（五）國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓市場分析國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓定義根據(jù)某的市場實際狀況，本節(jié)研究的“國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓”是指：178。 未來三年內(nèi)，某全市中高檔公寓供應(yīng)仍將保持較高水平，不過供應(yīng)量有逐年減少的趨勢；178。 2007年，某中高端公寓平均售價為9,139元/平方米，％，漲幅較大。 2005年起，受中心城區(qū)可用地減少預(yù)期的影響，銷售面積首度超過同期供應(yīng)，市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的供需格局。 2003－2007，某中高檔公寓銷售率穩(wěn)定增長，％，市場需求旺盛；178。 白下區(qū)累計新增中高檔公寓138萬平方米主要集中在新街口周邊區(qū)域，項目地段較好。 鼓樓區(qū)中高檔公寓累計新增227萬平方米主導(dǎo)因素是中心城區(qū)的地段優(yōu)勢；178。某中高檔公寓市場分布178。 2003年起全市中高檔公寓年新增供應(yīng)超過100萬平方米，并在2004年達(dá)到197萬平方米的峰值；178。某中高檔公寓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況178。 2003年起中高檔公寓供應(yīng)出現(xiàn)放量，年均新增面積超過100萬平方米，其中2004年達(dá)到197萬平方米的近年峰值；178。某中高檔公寓市場發(fā)展概述178。 未來諸多五星級酒店尤其是國際品牌的五星級酒店供應(yīng)量的增加將對老酒店提出了較為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，促使老酒店在軟硬件設(shè)施、服務(wù)質(zhì)量等條件上進(jìn)行升級。 2008年和2009年將成為供應(yīng)量最為集中的兩年，兩年的供應(yīng)量約占到了未來供應(yīng)總量的91%(3,437間客房),2010年五星級酒店的供應(yīng)數(shù)量劇減僅有建鄴區(qū)有約250間客房的供應(yīng)；178。某五星級酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢178。至2007年，平均房價較之上年有了大幅的提升，%， 2007年平均房價達(dá)到了540元/間/天；178。某五星級酒店平均房價趨勢178。%%，增幅較??；這主要是由于2006年五星級供應(yīng)量較大，使得五星級酒店的市場需求量在一定程度上被緩解；178。某五星級酒店需求狀況及入住率178。 白下區(qū)和秦淮區(qū)緊隨其后約占到總數(shù)的13%和9%；江寧區(qū)僅僅占到總量的7%；178。 某市五星級酒店主要分布在玄武區(qū)、鼓樓區(qū)、秦淮區(qū)、白下區(qū)和江寧區(qū)；178。 目前市場主要以國內(nèi)酒店酒店管理公司為主，如國內(nèi)知名的金陵酒店管理公司；國際品牌的五星級酒店僅有四家，僅占到總量的25%（約1,200間），增長速度緩慢。 截至2007年底，某市五星級酒店數(shù)量約為16家，總客房數(shù)約4,839間；178。 進(jìn)入2000年，某酒店業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，外資不斷進(jìn)入，五星級酒店越發(fā)受到青睞。 某市的老五星級酒店主要為上世紀(jì)八十年代后期新建的部分酒店，上世紀(jì)九十年代與本世紀(jì)初大量五星級酒店的發(fā)展使五星級酒店市場供應(yīng)步入了高峰期；178。 越來越多的購物中心形式的商業(yè)正在逐漸出現(xiàn)。 未來三年內(nèi)，新街口區(qū)域?qū)⒓?7％的未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)；2010年末，新街口仍然是優(yōu)質(zhì)商業(yè)最集聚的區(qū)域，但其集聚程度將從現(xiàn)在的65％降到49％；178。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢178。 由于某現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)多為百貨形態(tài)，因此扣率的租金形式居主導(dǎo)地位：178。 ，％；178。 購物中心形態(tài)與精品商業(yè)街形態(tài)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)設(shè)施，入駐情況也較為理想；“德基廣場”的入駐率為98％，“1912”％。 由于某市的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施多以百貨形態(tài)為主，因此空置率水平較低；％；178。 在最近的幾年間，開業(yè)量最大的是2005年；并且此年也首次出現(xiàn)了新的商業(yè)形式，即購物中心與精品商業(yè)街。 約有43％的優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施在2001年前已經(jīng)開業(yè)，最早的可以追溯到1957年；178。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供應(yīng)狀況178。 當(dāng)前的商業(yè)形式以百貨形態(tài)為主；178。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述178。 優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施的形態(tài)包括百貨商店、購物中心以及精品商業(yè)街；178。某甲級寫字樓市場小結(jié)南京甲級寫字樓市場從2003年開始進(jìn)入快速發(fā)展時期南京甲級寫字樓主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺某當(dāng)前甲級寫字樓市場某未來甲級寫字樓市場紫峰、南京國際廣場等高品質(zhì)、地標(biāo)性的項目將有助于整體市場品質(zhì)提升未來寫字樓市場供應(yīng)激增市場吸收能力有限，存在供過于求、嚴(yán)重積壓的風(fēng)險（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義本節(jié)研究的“優(yōu)質(zhì)商業(yè)設(shè)施”是指：178。 按平均每年6萬平方米的吸納量估計，至2016年底某市甲級寫字樓總吸納量約為84萬平方米。 20032007年甲級寫字樓的年吸納量在2萬12萬平方米之間變化，波動很大；178。 按平均每年新增10萬平方米的供應(yīng)量保守預(yù)測，至2016年底某市甲級寫字樓市場總供應(yīng)量約為200萬平方米。 20082010年大量甲級寫字樓將集中面世，供應(yīng)量共約86萬平方米；178。本項目全面竣工時（2016年）面臨的市場狀況預(yù)測市場供應(yīng)量預(yù)測178。 2009年的供應(yīng)量約為42萬平方米，伴隨著河西新城CBD區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，建鄴區(qū)的甲級寫字樓的供應(yīng)體量加大， 占到當(dāng)年總供應(yīng)量的44%；178。某甲級寫字樓市場未來供應(yīng)狀況178。 自2004年起，售價呈現(xiàn)上升的走勢，但是2006年由于供應(yīng)較大，2006年和2007年的平均售價漲幅僅為14% 和12%，相比于2004年和2005年23%和30%的年平均增幅，增幅明顯減緩；178。178。 2003年至2007年， 某甲級寫字樓租金的年均復(fù)合增長率約為11%；178。 受房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的影響下，自2004年起，租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的走勢，20042005年的租金年均增長率保持在7%左右。 盡管像世茂中心、置地廣場等位處核心地段的寫字樓項目基本能保持85%90%的出租率,但由于樓宇品質(zhì)明顯低于上海和北京的同類型物業(yè)，部分跨國公司進(jìn)駐某無法找到合適的辦公樓，導(dǎo)致甲級寫字樓市場無法得到進(jìn)一步升級。 某市甲級寫字樓市場的空置率近幾年來起伏較大，%%，%左右，主要是由于市場租賃需求強勁所致；178。 2006年起，由于當(dāng)年的新增供應(yīng)量較大，達(dá)到了139,662平方米，導(dǎo)致2006年和2007年的銷售率放緩，%%。某甲級寫字樓分布某甲級寫字樓市場需求狀況及空置率178。 20052006年是某甲級寫字樓供應(yīng)最為集中的年份，而且絕大部分集中在鼓樓區(qū)域，白下和玄武區(qū)供應(yīng)體量相近；178。 近兩年，某甲級寫字樓市場表現(xiàn)較為活躍， 一批具有特色的已竣工和在建甲級寫字樓項目為某的甲級寫字樓市場添加亮點。甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)：某甲級寫字樓市場發(fā)展概述甲級寫字樓最早出現(xiàn)在1997年，如金鷹國際商城、金陵飯店世貿(mào)中心、某國際貿(mào)易中心等一批較早的知名甲級寫字樓項目；178。 甲級寫字樓的建筑形態(tài)主要為高層；178?？?3頁第93頁三、某市房地產(chǎn)市場分析（一）甲級寫字樓市場分析甲級寫字樓解析關(guān)于甲級寫字樓缺乏統(tǒng)一的官方定義，本節(jié)研究的“甲級寫字樓”是指：178。 2006年和2007年伴隨著房地產(chǎn)市場的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成351億元和446億元，%和27%；178。 2004年，受整體良好的經(jīng)濟環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為293億元，%；178。 伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭，%。社會消費品零售總額及其增長某市城市消費品零售總額逐年攀升，%，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力：178。 2007年，某市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比較于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見某市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列；178。人均可支配收入及其增長某市城市居民人均可支配收入逐年增加，%的增長高峰后，近兩年來增速放緩，%%：178。 2004年某市市取消了農(nóng)業(yè)戶口、非農(nóng)業(yè)戶口、地方城鎮(zhèn)戶口等各種戶口性質(zhì)，統(tǒng)一為“居民戶口”，并放寬了外地購房、投資、就業(yè)人員的落戶政策，這一舉措促進(jìn)了某常住人口數(shù)量的增長，同時也吸引大批人才落戶某；178。人口數(shù)量及其特征某市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長：178。 %的比重。 2007年，某市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值約5,792億元，同口徑對比（采用新的統(tǒng)計口徑），%；178。 某市固定資產(chǎn)投資持續(xù)穩(wěn)定的增長背后，房地產(chǎn)投資成為主要動力之一。 %左右的漲幅后，之后的增長態(tài)勢均較為平穩(wěn)，但是增幅較之2003年有了一定的下降，但是總體運行態(tài)勢較為穩(wěn)定，%；178。固定資產(chǎn)投資及其增長某市固定資產(chǎn)投資逐年增幅趨緩：178。 2008年，按常住人口計算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到50327元，按可比價格計算，%；178。 2006年，受人口數(shù)量的增長影響，當(dāng)年人均GDP為39,379元，%的負(fù)增長；178。人均GDP及其增長某地區(qū)人均GDP始終保持著較為穩(wěn)定的增長勢頭：178。 2008年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價格計算，%；178。 2005年，受國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控的影響，增幅放緩，%；178。 2003年某地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢頭加速，約1,576億元生產(chǎn)總值較之2002年，%。總83頁第14頁南京中山東路518號城市綜合體項目可行性研究報告二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究某作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會經(jīng)濟得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費水平逐年上升，消費結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進(jìn)了某市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。從財務(wù)分析結(jié)果表明，%（稅前），稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為266，具有良好的經(jīng)濟效益；此外，本項目具有較強的抗風(fēng)險能力，且從技術(shù)方面看亦充分具備可行性。合計 備注：籌資款取整數(shù) 項目綜合評價結(jié)論本項目屬房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項目已立項，具備開發(fā)條件，建設(shè)資金籌措方案已擬定，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。2銀行貸款64億 支付建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)期間費等開發(fā)費用。其中自有資金按國家規(guī)定35%，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋。 項目總投資估算表216。 投資估算和資金籌措216。項目規(guī)劃設(shè)計要點表序號名稱單位數(shù)據(jù)0土地號——1總占地面積公頃2總建筑面積萬平方米843控制指標(biāo)說明——（二）可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，某市宏觀經(jīng)濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，但與本項目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項目在某市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。結(jié)合某的城市特性，鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合體開發(fā)形成了新的認(rèn)識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮某市的經(jīng)濟建設(shè)，為某市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活的城市空間。通過“某模式在各重點城市的復(fù)制，為構(gòu)筑城市繁華，實現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻(xiàn)。集團公司設(shè)有防務(wù)、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等10大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近200家子公司（分公司）、有20多家上市公司，中國航空工業(yè)集團公司秉承“航空報國、強軍富民”宗旨，弘揚“敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越”理念，牢牢把握財富革命的契機，大力實施“