【正文】 城市綜合體項目可行性研究報告商業(yè)綜合體項目可行性研究報告目 錄目錄 2一、項目總論（序） 6（一） 項目背景 6 項目名稱 6 開發(fā)公司背景簡介 6 研究工作依據(jù) 7 項目規(guī)劃設(shè)計要點 7（二）可行性研究結(jié)論 7 市場預(yù)測 7 項目建設(shè)進度 8 投資估算和資金籌措 8 項目綜合評價結(jié)論 9二、項目投資環(huán)境和宏觀市場研究 10宏觀經(jīng)濟指標 10GDP及其增長 10人均GDP及其增長 11固定資產(chǎn)投資及其增長 12支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況 12人口數(shù)量及其特征 13人均可支配收入及其增長 14社會消費品零售總額及其增長 15房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長 15三、某市房地產(chǎn)市場分析 17（一）甲級寫字樓市場分析 17甲級寫字樓解析 17某甲級寫字樓市場發(fā)展概述 18某甲級寫字樓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 18某甲級寫字樓分布 19某甲級寫字樓市場需求狀況及空置率 19某甲級寫字樓市場租金及售價 20某甲級寫字樓市場未來供應(yīng)狀況 21本項目全面竣工時（2016年）面臨的市場狀況預(yù)測 22某甲級寫字樓市場小結(jié) 23（二）優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場分析 24優(yōu)質(zhì)商業(yè)定義 24某優(yōu)質(zhì)商業(yè)發(fā)展概述 24某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 25某現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)分布 25某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場需求及空置率 26某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場租金 26某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 27某優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場小結(jié) 28（三）五星級酒店市場分析 29某五星級酒店市場發(fā)展概述 29某五星級酒店市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 29某五星級酒店分布 30某五星級酒店需求狀況及入住率 31某五星級酒店平均房價趨勢 31某五星級酒店未來供應(yīng)狀況及發(fā)展趨勢 32某五星級酒店市場小結(jié) 33（四）中高檔公寓市場分析 34中高檔公寓定義 34某中高檔公寓市場發(fā)展概述 34某中高檔公寓市場當(dāng)前供應(yīng)狀況 34某中高檔公寓市場分布 35某中高檔公寓市場需求狀況及銷售率 36某中高檔公寓市場售價趨勢 36某中高檔公寓市場未來供應(yīng)狀況 37某中高檔公寓市場小結(jié) 37（五）國際標準服務(wù)式公寓市場分析 38國際標準服務(wù)式公寓定義 38某國際標準服務(wù)式公寓發(fā)展概述 38某國際標準服務(wù)式公寓當(dāng)前供應(yīng)狀況 39某國際標準服務(wù)式公寓需求狀況及出租率 40某國際標準服務(wù)式公寓平均租金趨勢 40某國際標準服務(wù)式公寓未來供應(yīng)狀況 41某國際標準服務(wù)式公寓市場小結(jié) 41四、項目分析與定位規(guī)劃 42（一）地塊解析 42地理位置 42周邊交通分析 42項目周邊設(shè)施及景觀資源分布 44地塊基地分析 44（二）項目分析（SWOT分析） 46項目優(yōu)勢（Strength） 46項目劣勢（Weakness） 47項目機會（Opportunity） 48項目威脅（Threats） 48（三）項目評價 50五、項目定位與規(guī)劃 51（一）項目定位 51項目整體定位 51商業(yè)是城市綜合體的核心驅(qū)動力 52持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)關(guān)系 52（二）城市綜合體各元素初步定位 54項目商業(yè)定位方向研判 54其他功能的初步定位 55(三) 各功能板塊發(fā)展概念 56商業(yè) 56甲級寫字樓 57酒店及服務(wù)式公寓 57銷售型物業(yè)發(fā)展定位 58(四) 項目經(jīng)營管理 59六、項目開發(fā)建設(shè)進度安排 60（一） 項目整體開發(fā)建設(shè)的原則 60項目整體開發(fā)目標 60項目開發(fā)時序原則 61（二） 項目開發(fā)橫道圖 62七、投資估算與資金籌措 64（一）項目總投資估算 64（二）資金籌措 65資金來源 65項目籌資方案 65八、對該項目的財務(wù)評價 65（一）評價的基本假設(shè) 66（二）財務(wù)分析結(jié)果 67編制現(xiàn)金流量表 67財務(wù)指標 70敏感度分析 71（三）財務(wù)評價 72可行性 72償債能力評價 72九、項目風(fēng)險分析及防范措施 73（一）國家宏觀調(diào)控政策分析及相應(yīng)措施 73穩(wěn)定房價不等于降低房產(chǎn)的絕對價位 73房價調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房價上漲的速度 74宏觀調(diào)控不改行業(yè)長期向好 74商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，商業(yè)地產(chǎn)是未來重要投資方向 74相應(yīng)措施 75（二）政府行政管理行為對項目的影響及相應(yīng)的措施 76（三）施工建設(shè)過程中的風(fēng)險及防范措施 77（四）市場風(fēng)險及防范措施 79某商業(yè)地產(chǎn)前景較好 79控制市場風(fēng)險措施 79（五）內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險及防范措施 81科學(xué)的決策管理程序 81嚴格的工作流程制度和審批程序制度 81公正的招投標管理制度 81施工管理制度 81嚴密的財務(wù)管理制度 82營銷及招商管理制度 82序（一）市場分析某作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊深厚、獨特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客。根據(jù)市場調(diào)查，某市宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定的增長勢頭，運行良好，城市具有競爭力，某市常住人口持續(xù)穩(wěn)定增長，人均可支配收入逐年增加，某市城市消費品零售總額逐年攀升，顯示出持續(xù)強勁的市場購買力。近年來，某消費結(jié)構(gòu)逐步升級，極大地促進了某市消費品市場的繁榮活躍，消費品市場規(guī)模不斷擴大。甲級寫字樓市場分析某甲級寫字樓市場從2003年開始進入快速發(fā)展時期主要聚集在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和玄武區(qū)，大多數(shù)的甲級寫字樓以小產(chǎn)權(quán)出售，純租賃型的物業(yè)稀缺，整體市場的品質(zhì)距離上海北京的同類型物業(yè)有差距。某市甲級寫字樓現(xiàn)存量54萬平方米，未來3年新增供應(yīng)量高達 86萬平方米，每年吸納量才510萬平方米，供求失衡，空置率已達預(yù)警狀態(tài)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預(yù)測，從2003開始至2016年底，某市甲級寫字樓市場預(yù)計約有200萬平方米的市場存量，但累計的有效吸納量預(yù)計只有約84萬平方米，差距非常巨大。市場處于高風(fēng)險運行水平，若市場需求未得到有效放大，極可能出現(xiàn)供過于求、嚴重積壓的情況。但有個性化特征、具有國際標準硬件設(shè)施和物業(yè)管理水平的高檔辦公物業(yè)在市場上仍然比重很少。優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場某優(yōu)質(zhì)商形成以新街口為重點，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2000年開始進入發(fā)展時期，目前主要以百貨商場為主，購物中心、精品商業(yè)街在2005年開始出現(xiàn)。某優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低。未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目以購物中心形式為主，大部分的未來供應(yīng)還是集聚在新街口、河西新城、夫子廟將成為新興的優(yōu)質(zhì)商業(yè)區(qū)域。雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，市場仍有空間。某當(dāng)前五星級酒店市場某市五星級酒店市場在2000年進入了高速發(fā)展的時期，目前主要分布在市中心區(qū)域的鼓樓區(qū)、玄武區(qū)和白下區(qū)，平均入住率較為平穩(wěn)，近三年來始終保持在70%以上，但各個酒店之間的惡性價格競爭導(dǎo)致平均房價一直處于較低的水平。未來供應(yīng)以市中心鼓樓區(qū)為主，江寧、建鄴區(qū)、下關(guān)區(qū)和浦口區(qū)也將有部分供應(yīng)。伴隨著供應(yīng)量的加大，高星級酒店市場未來的競爭將更為激烈。凱悅、威斯汀和洲際酒店的入駐將進一步的提升某五星級酒店市場的整體水平。中高檔公寓市場2003年起，中高檔公寓新增供應(yīng)放量，市場正式進入啟動階段，伴隨房地產(chǎn)市場形勢大好，2003－2007年新增供應(yīng)集中放量。主要分布在鼓樓、玄武、白下、秦淮和建鄴區(qū)。未來供應(yīng)量將大幅增加，建鄴區(qū)將成為未來主力成交區(qū)域，受土地供應(yīng)限制，中心城區(qū)中高檔公寓價格將得到需求的有效支持。國際標準服務(wù)式公寓市場目前某服務(wù)式公寓主要分布在鼓樓區(qū)、白下區(qū)和建鄴區(qū)，市場上缺乏純正意義上的服務(wù)式公寓項目和知名運營商。未來供應(yīng)較少，2009年共有兩個項目合計353間客房的供應(yīng)，對外經(jīng)濟的良好的發(fā)展態(tài)勢使得服務(wù)式公寓未來發(fā)展前景向好。（二）項目定位項目整體定位打造某地標級的城市綜合體項目同某其它區(qū)域相比，在地理位置和區(qū)域規(guī)模上所具有的特別優(yōu)勢，使其具備成為城市核心商業(yè)中心的條件，非常有望成為某商業(yè)格局更新中的重要一員，進而有可能在未來占據(jù)某的商業(yè)主導(dǎo)地位。結(jié)合項目自身特點，以商業(yè)為核心的驅(qū)動力，建設(shè)高標準、復(fù)合功能、高綠化覆蓋的城市綜合體，打造某新地標！項目規(guī)模：持有型物業(yè)與銷售型物業(yè)規(guī)模比例持有型物業(yè)是城市綜合體成功打造的保障，通過整體規(guī)劃項目形象，以高檔次高標準打造項目獨特優(yōu)勢，打造城市級地標。持有型商業(yè)及辦公樓物業(yè)可以帶來長期、穩(wěn)定的收益，可持續(xù)性發(fā)展能力較強。城市綜合體的開發(fā)是一個周期長，投入大得開發(fā)過程，而持有型物業(yè)的財務(wù)回收期是一個長期的過程，在項目較長的開發(fā)周期內(nèi)，銷售型物業(yè)是維持項目健康財務(wù)狀況得重要組成部分。考慮本項目前期發(fā)展資金充足，為企業(yè)長遠利益考慮，發(fā)展較大規(guī)模的持有型物業(yè)，同時在項目投入期，保證穩(wěn)健的現(xiàn)金流，發(fā)展42%得銷售型物業(yè)。持有型商業(yè)中商業(yè)20萬平米，寫字樓20萬平米，，銷售型物業(yè)中商業(yè)街5萬，soho辦公10萬，高檔公寓20萬平米。持有型物業(yè)定位城市綜合體中商業(yè)是城市綜合體的關(guān)鍵組成元素，由于項目龐大的體量以及較好的地理位置, 故某項目商業(yè)宜采取城市級購物中心+購物公園（街區(qū)）+文化娛樂中心的混合模式發(fā)展，以市場缺失的中高檔購物和生活時尚為商業(yè)主題的產(chǎn)品。其他功能以商業(yè)為核心，各綜合體組成元素相互支持促進，推動項目資產(chǎn)升值。根據(jù)商業(yè)定位的不同，綜合體其他構(gòu)成元素配置不同。寫字樓發(fā)展甲級寫字樓，酒店和公寓是提升項目形象和品質(zhì)的重要配套和組成部分，項目將引入國際知名酒店和公寓品牌。銷售型物業(yè)發(fā)展定位基于項目的自然、地理條件、交通以及項目周邊完整的商業(yè)商務(wù)配套，高級公寓發(fā)展為此中心城區(qū)高尚居住區(qū)。結(jié)合現(xiàn)狀部分商業(yè)及辦公現(xiàn)狀，soho商務(wù)樓以滿足中小企業(yè)辦公需求為主 。（三）項目開發(fā)建設(shè)進度安排項目計劃從2010年1月開始施工，預(yù)計建設(shè)工期為7年，即項目可望于2016年底全部竣工。本項目沒有太大的資金壓力，側(cè)重開發(fā)能擴大項目影響力的產(chǎn)品類型，商業(yè)早期入市可以為后續(xù)開發(fā)產(chǎn)品提供配套，并且早期樹立項目品牌形象。酒店和寫字樓項目入市進一步提升項目的整體形象。從開發(fā)中期開始，各種產(chǎn)品租售結(jié)合，住宅公寓產(chǎn)品分期開發(fā)。（四）投資估算與資金籌措本項目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為985,，建筑面積為84萬平方米， ，其中自有資金按國家規(guī)定35%，剩余65%約64億元，可利用銀行貸款和預(yù)售收入結(jié)合覆蓋（五）項目的財務(wù)評價財務(wù)分析結(jié)果表明，%（稅前），稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為266， NPV﹥0，則未來的現(xiàn)金流足以抵償原始投資；說明已滿足最低的報酬要求，覆蓋了資本成本，能夠增加股東財富；，說明在開發(fā)產(chǎn)品計算期內(nèi)能回收投資，本項目可行。 （六）項目風(fēng)險分析及防范措施建議本項目組合一批既懂地產(chǎn)又懂商業(yè)和金融的專家和專業(yè)公司，更好地協(xié)調(diào)、監(jiān)督和管理商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。項目加強與本地政府的協(xié)調(diào)公關(guān)能力，建立良好的內(nèi)部經(jīng)營管理的風(fēng)險及防范措施，建立良好的施工建設(shè)過程中的風(fēng)險及防范措施，有效地控制項目風(fēng)險。一、項目總論（一） 項目背景 項目名稱 某中山東路518號城市綜合體（暫定名）項目 開發(fā)公司背景簡介中國航空工業(yè)集團公司（簡稱“中航工業(yè)”）是由中央管理的國有特大型企業(yè)，是國家授權(quán)投資的機構(gòu)，由原中國航空工業(yè)第一、第二集團公司重組整合而成立。集團公司設(shè)有防務(wù)、運輸機、發(fā)動機、直升機、機載設(shè)備與系統(tǒng)、通用飛機、航空研究、飛行試驗、貿(mào)易物流、資產(chǎn)管理等10大產(chǎn)業(yè)板塊，下轄近200家子公司（分公司）、有20多家上市公司，中國航空工業(yè)集團公司秉承“航空報國、強軍富民”宗旨，弘揚“敬業(yè)誠信、創(chuàng)新超越”理念，牢牢把握財富革命的契機，大力實施“市場化改革、專業(yè)化整合、資本化運作、國際化開拓、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展”，謀求更高更快更強的發(fā)展，以豪邁的步伐向具有國際影響力的世界級大集團邁進。某以“開啟城市未來”的高度，打造中國首席城市綜合體品牌。通過“某模式在各重點城市的復(fù)制，為構(gòu)筑城市繁華，實現(xiàn)城市升級和增值做出貢獻。某在某，將依靠母公司中國航空工業(yè)集團龐大的實力，與國際資本融合，整合國際頂級團隊資源，以高度的戰(zhàn)略眼光和遠見，為某市的城市建設(shè)和經(jīng)濟建設(shè)帶來一個嶄新的局面。結(jié)合某的城市特性，鑒于目前國內(nèi)和國際都對城市綜合體開發(fā)形成了新的認識，提出了對于城市綜合體的有效資源利用核集合是未來城市規(guī)劃不可忽視的重要領(lǐng)域，同時也是城市未來發(fā)展的新趨勢，為了發(fā)展和繁榮某市的經(jīng)濟建設(shè)，為某市民提供嶄新的商業(yè)、商務(wù)和生活的城市空間。 研究工作依據(jù)1 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部：建標[2000]205號）1 《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（國家計委、建設(shè)部：計投資[1993]530號）1 《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)[1998]11號）1 《某市建設(shè)工程價格信息》 項目規(guī)劃設(shè)計要點項目的規(guī)劃設(shè)計要點見下表。項目規(guī)劃設(shè)計要點表序號名稱單位數(shù)據(jù)0土地號——1總占地面積公頃2總建筑面積萬平方米843控制指標說明——（二）可行性研究結(jié)論 市場預(yù)測根據(jù)市場調(diào)查，某市宏觀經(jīng)濟運行良好，城市具有競爭力、未來雖然有大量商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)，但與本項目比較而言，地處屬于成熟商圈，并與地鐵無縫聯(lián)通的類似項目在某市區(qū)比較缺乏，同一區(qū)域范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭不高。 項目建設(shè)進度項目計劃從2010年1月開始施工，由于本項目規(guī)模較大，并且工程要求高，因此預(yù)計建設(shè)工期為7年，即項目可望于2016年底全部竣工。 投資估算和資金籌措216。 投資估算本項目開發(fā)建設(shè)的投資總額（含資本化利息）為9853417萬元，建筑面積為84萬平方米，其各項成本費用的估算額及單價詳見下表。 項目