【正文】 .高新區(qū)五星級酒店綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 總論..............................................1 項(xiàng)目概況.........................................1 項(xiàng)目業(yè)主簡介.........................................1 編制依據(jù)及研究范圍.....................................2 可行性研究結(jié)論.....................................2第二章 項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)意義.............................6 項(xiàng)目提出的背景.....................................6 項(xiàng)目的建設(shè)意義..................................16第三章 市場調(diào)查分析與市場定位...............................17 **市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析...................17 酒店市場定位.......................................26 **房地產(chǎn)市場發(fā)展分析...........................27 仲愷片區(qū)區(qū)域市場分析...............................31 仲愷片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀...................................38 仲愷高新區(qū)域房地產(chǎn)市場小結(jié)...........................40 仲愷片區(qū)代表樓盤分析...............................40 房地產(chǎn)市場分析有關(guān)結(jié)論...........................46 商業(yè)定位及市場分析...................................47 總體市場定位.....................................51第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件...............................53 項(xiàng)目位置...............................................53 項(xiàng)目建設(shè)條件.......................................54第五章 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模................................57 建設(shè)內(nèi)容...............................................57 建設(shè)規(guī)模...............................................59第六章 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案......................................62 總體原則...............................................62 規(guī)劃目標(biāo)...............................................63 方案設(shè)想...............................................63 方案評估意見.......................................66第七章 環(huán)保、節(jié)能、防災(zāi)及安全...............................67 環(huán)保設(shè)計(jì)...............................................67 節(jié)能...............................................68 防災(zāi)...............................................69 安全...............................................70第八章 組織機(jī)構(gòu)............................................71 公司組織機(jī)構(gòu).......................................71 人員培訓(xùn)...............................................72第九章 進(jìn)度安排............................................73 影響開發(fā)模式的主要因素分析...........................73 開發(fā)順序與開發(fā)節(jié)奏...................................74 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排...............................74第十章 招投標(biāo)方案........................................76 招標(biāo)范圍.............................................76 招標(biāo)方式.............................................76 招標(biāo)組織形式.....................................76 招標(biāo)信息發(fā)布.....................................76 施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求.........................77 招標(biāo)實(shí)施方案.....................................77 招標(biāo)代理工作實(shí)施階段的主要程序要求................81第十一章 投資估算及資金籌措............................86 投資估算.............................................86 資金籌措.............................................88 投資使用計(jì)劃.....................................89第十二章 財(cái)務(wù)評價(jià)........................................91 評價(jià)范圍、依據(jù)、原則和方法.........................91 銷售及經(jīng)營收入測算.................................92 財(cái)務(wù)分析.............................................93 償債能力分析.....................................94 敏感性分析.........................................95 財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論.....................................96第十三章 風(fēng)險(xiǎn)分析........................................97 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別.............................97 項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)措施.................................97第十四章 社會評價(jià)........................................99 社會影響分析.....................................99 互適性分析.......................................100 社會風(fēng)險(xiǎn)分析...................................100 社會評價(jià)結(jié)論...................................100第十五章 結(jié)論與建議................................102 主要結(jié)論...........................................102 建議...........................................103 附表一 建設(shè)期項(xiàng)目總投資估算表..........................104 附表二 項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措估算表.....................105 附表三 項(xiàng)目銷售收入與經(jīng)營稅收及附加估算表.........106 附表四 資金來源及運(yùn)用表..............................107 附表五 損益表..........................................108附表六 現(xiàn)金流量表..................................109 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱：某廣場； 項(xiàng)目建設(shè)單位：某科技有限公司 ； 項(xiàng)目建設(shè)地址：仲愷高新區(qū)仲愷大道邊47號小區(qū)； 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：商場、五星級酒店、酒店式公寓及住宅，； 項(xiàng)目總投資：人民幣16億元； 資金籌措：自有資金5億元；銀行貸款9億元；其他：2億元； 建設(shè)年限：兩年。 項(xiàng)目業(yè)主簡介 深圳市某實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司（簡稱“某集團(tuán)”），由香港某控股有限公司全資控股，是中國最早從事房地產(chǎn)開發(fā)及對外貿(mào)易的企業(yè)之一。2013年起，深圳某集團(tuán)放眼**，著重戰(zhàn)略布局于仲愷高新區(qū)。目前已參與仲愷科融新城一級開發(fā)、仲愷五星級酒店城市綜合體、20萬陳江中心區(qū)舊城改造的開發(fā)，總投資超過200億元。未來將陸續(xù)在其他區(qū)域展開項(xiàng)目投資。 1 編制依據(jù)及研究范圍 編制依據(jù) 《廣東省旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃》； 《**市旅游發(fā)展總體規(guī)劃》（修編）（2008—2020）； 《**市城市總體規(guī)劃（2006—2020）（報(bào)批稿）； 《**市土地利用總體規(guī)劃》（2006—2020）； 《**市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》； 《**仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃》（2010—2020）； 《仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)地災(zāi)防治“十二五”規(guī)劃》； 項(xiàng)目業(yè)主提供的相關(guān)資料； 現(xiàn)場調(diào)查資料以及其他有關(guān)文件資料； 市政道路設(shè)計(jì)文件。 研究范圍 本研究報(bào)告通過對項(xiàng)目建設(shè)的必要性、可行性、建設(shè)區(qū)域的資源條件、市場等進(jìn)行研究，提出項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)與方案，通過投資估算，對可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益進(jìn)行分析和評價(jià)，提出結(jié)論性的意見，以及建設(shè)進(jìn)度安排意見。 可行性研究結(jié)論 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 序號 項(xiàng)目 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位 備注一 建設(shè)內(nèi)容 用地面積 58215 m2 建筑總面積 306450 m2 建筑占地面積 22038 m2 計(jì)容建筑面積 227039 m2 規(guī)劃要求1 沿街商業(yè) 6449 m2 建筑面積2 集中商業(yè) 23367 m2 建筑面積3 五星級酒店 26000 ㎡ 建筑面積4 酒店式公寓 35000 ㎡ 建筑面積5 住宅 135593 ㎡ 規(guī)劃要求6 配套設(shè)施 630 ㎡ 7 地下室面積 79450 m2 8 規(guī)劃容積率 9 建筑密度 42% % 10 住宅凈密度 22% % 11 綠化率 28% % 12 停車位 2270 輛 13 總戶數(shù) 1240 戶 二 投資數(shù)據(jù) 總投資 159330 萬元 土地費(fèi)用 20300 萬元 建筑安裝工程費(fèi) 95500