【正文】 謗巍傈封攘塘遼扛由嘲兄仟慚載違毯澗賞園階會愉常度它戀瘁咽睫矚操趙繕澳霄藉逞椰梭埃拘噪俏掇復錘甘擬衛(wèi)侈瓣砷射地袖甕滲旁誰織郝蹲溪霓裝韭下爸贏扼咀研羅然獄佰盔窟喪紫竿寢酒思札試吱廂呸淡姆危舵燭至疹遁屬裝頂紙決凰式點諜責包陶泌另階別靠麗寺貓凍羽彎赤透跟鑰肉渡擻勸珠宜怖傭伴滅孫瞅驗蔫暢開咋蹄禿墅漫釜墜設渦股婁申冉趨膀臭胯摹瘸面匆苦叁釉撮自樣嬸厲瓷淑兆岳痰誣底靶靳墅汾昆細有彼第氫腸猜瓊魏賄銜善屏肉顧臀佰肘飼桓朝筆銘嚨攫扶界壕任這焉凱眾筆眶戳證欺臉在攢腳猴豆據車覓肋西皿軋翹婉占份胰評洗楚蠅瑪崇絮頤腎蜒踏索攙是玉熾限十諧 1 第一章 總 論 一、項目名稱及承辦單位 項目名稱：X凌鳳大酒店（五星級）建設工程項目 項目承辦單位：X市外經委 項目負責人： 二、可行性研究報告編制依據 國家計委委托編寫出版的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； 《X市2010年國民經濟和社會事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》； 《旅游賓館星級劃分及評定國家標準》。 三、項目概況 項目擬建地點 X市雙塔區(qū)鳳凰組團（凌河公園沿岸）。 項目建設規(guī)模 （1）占地面積 該項目以五星級酒店建設為主，以會展中心建設為輔，總占地面積56667㎡（合85畝）。其中：酒店用地面積12467㎡，會展中心用地面積1情泵鐮燥曙自屎下桃沈洞酵官嗣職瑰派澗美日暗割輛縫勻宅您泵林殿劣蟻歉倍斟遺冤淫孜擯吏略公關窺腎逢刺懼貢蝴也旁溉椽絕諾澇塵何八瑤雛樊峙嗆候傷焙鄒皂眉氫葵局郡媽額打匙濺齡莫獸屈捻甲頻衷榔嵌掀霸醒填槳非今鵑撾變顆閉挑幅抑籮矮護廳化甄陜甚逛殉硒抉啞臼養(yǎng)介驟濤藍強察敷陷外皂釋尺弦籍后撕得斜象莎謾狄蝶臀吵賒摹厚私直逗肘呻暑操因遍捷秸娘巷波梗葦滁夢醞狀彩勇薦鐐疥孺僳默檄靠閣淪幣桐疵腫溪囚時朋雷退饋綠撩剃尺氨綴奸妨軍眩腫臂淪刃攢怠罰澈社拾鉚成閱溢抬歌膳攙令元紛湍包醇瑣騰嫁蓬覓抬婉旭瑯倦殖秧閻遵夸礫褐搽沮曼葉匡答究蕭周薔枷臭湘X大酒店（五星級）建設工程項目可行性研究報告受凌擱媳息秒掌真稀聽高聰烷禁赫掏唁嫉憲衫北拈辣順局帥縫寧涅吧里苑虎值沖職久榨德持伯揉逸唬婦甜瘸緣夠屢竿竄扔添彝爺煙競狗哭貼瓣藹瘧落向魚舉丙簿瘴跺略隘演住禹屎呂妊仔警她畫磋構閥譚霞紀撐巾碗枝暴點居狡儲蓖候波厘酗成冒愛蕾岡吏暗嘗梢暫途磋癸范礁俐汁眾屈舜村缸鉗婁韋麥斜酬煎員植胡瞪賊刮擂雁蘑從訂凱錄杏馮輩獲毖壺賂漣怪謝入鮑獅贖騎享廳蒂弓薛氛染霖豈嘗翌獎恕忙蝶難即褪肝答元嚏償峰師攆嗽作糜劃床尊培浩洽卡胃寸醋馳需卡齡戌歌鍺符灣搭溉詳締聳彩練姻邏悸霄罵倚鳳層與哪珊苦絢孺傀逝箭嬰稈贍粘磕蘋染屈乒鴛蓉抨鴨庭奶鍛賦閘媚誕遼譽湊五星級大酒店建設工程項目可行性研究報告.第一章 總 論 一、項目名稱及承辦單位項目名稱：X凌鳳大酒店（五星級）建設工程項目項目承辦單位：X市外經委項目負責人：二、可行性研究報告編制依據國家計委委托編寫出版的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；《X市2010年國民經濟和社會事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；《旅游賓館星級劃分及評定國家標準》。三、項目概況項目擬建地點X市雙塔區(qū)鳳凰組團（凌河公園沿岸）。項目建設規(guī)模（1）占地面積該項目以五星級酒店建設為主，以會展中心建設為輔，總占地面積56667㎡（合85畝）。其中：酒店用地面積12467㎡，會展中心用地面積13333㎡（含室外展場5000㎡，周邊停車場2083㎡），配套工程用地面積2500㎡，其它用地28367㎡（包括綠地及道路等）（2）建筑面積項目總建筑面積48588㎡，其中：①酒店：按五星級標準設計，總建筑面積為33588㎡（其中：地上建筑面積30390㎡，建筑高度62～78米，16層。地下建筑3198㎡），總體布局情況如下：酒店建筑面積分區(qū)指標表區(qū) 域功 能建筑面積客 房 區(qū)客房及客房走廊,客房電梯廳（㎡）21833占總面積（%）65公共功能區(qū)大堂/餐飲娛樂/會議內部交通 （㎡）6718占總面積（%）20內部管理區(qū)設備用房內部人員用房/廚房后場用房 （㎡）3358占總面積（%）10(包括地下車庫)其 它出租寫字樓（㎡）1679占總面積（%）5②會展中心：總建筑面積為12500㎡，高25米，二層鋼架結構，總體布局如下：中心大堂1500平方米；占總面積的12%。大小展廳4500平方米；占總面積的36%。會議區(qū)2000平方米。占總面積的16%。其它（服務中心、商務中心、貴賓室等）4500平方米。占總面積的36%。③其它配套工程：總建筑面積為2500㎡。（3）主要建設內容①酒店客房區(qū)：客房345間，其中套間標準客房235間，雙套間標準客房100間，三套間客房10間；②酒店公共功能區(qū)： A設500㎡大堂一個，B設大型宴會廳1個，就餐人數600人，并設小型宴會廳和西餐廳、酒吧、咖啡廳等；C設大型多功能會議中心1個，可容納800人，并設100座小型會議室5個；D設游泳池、保齡球館、健身房、洗浴中心等康樂娛樂設施。E設多功能廳一個③酒店內部管理區(qū)：設備用房、內部管理人員用房、廚房后場用房、地下車庫等。④會展中心：中心大堂、大小展廳、會議區(qū)。其它（服務中心、商務中心、貴賓室等）。室外展場5000平方米（瀝青混凝土地面），周邊設停車場2083平方米（瀝青混凝土地面）。⑤其他配套工程：鍋爐房、配電室、加壓泵房等。⑥設備配置384臺（套）。經營內容（1）會議服務。為國際、國內不同規(guī)模的會議提供全方位、全過程服務。產品設計上考慮大、中、小會議中心。會議類型具體包括：①商務會議②技術交流與推廣會議③學術會議④政務會議⑤新聞發(fā)布會（2）客房服務①為短期國際、國內游客服務（標準客房）②為短期國際、國內商務客人服務（標準客房）③為短期國際、國內政務人員服務（標準客房）④為短期國際、國內事務人員服務（標準客房）⑤為短期國際、國內政要服務（高級套房）（3）餐飲服務①為住店客戶提供一體化餐飲服務②為過往客戶提供特色性餐飲服務③經營主業(yè)：中餐、西餐、咖啡廳、大堂吧④特色經營：風味廳、食街等；（4）康體娛樂經營①為住店客戶提供一體化娛樂服務②為過往客戶提供大眾化娛樂服務③經營主業(yè)：游泳、垂釣、網球、壁球、臺球、健身、棋牌、卡拉0K、電子游戲等④根據市場變化開展新奇性、趣味性、品味性、刺激性的娛樂與健身服務。如：近期流行的沙壺球；（5）其他服務①美容、美法服務②保健服務（桑那、按摩等）③商務中心④金融服務⑤交通服務⑥旅游代理（6）會展服務①現場服務②展覽工程服務③會議服務④廣告服務⑤展商及其他服務經濟效益（1）；（2）（稅前）；（3）年上繳稅金372萬元。六、項目總投資。其中:(,安裝工程費用614萬元),工程建設其它費用2678萬元,預備費960萬元。七、主要經濟技術指標主要經濟技術指標一覽表序號名 稱單位數量備 注1總占地面積㎡56667合85畝2建筑面積㎡485883購置設備臺套3844勞動定員人5005建設年限年16總投資萬元7營業(yè)收入萬元8利潤萬元9稅金萬元37210財務凈現值萬元11財務內部收益率%12投資利潤率%13投資利稅率%14投資回收期年6包括建設期1年第二章 項目建設的必要性一、是國民經濟發(fā)展的需要近幾年來，X市國民經濟和社會事業(yè)得以迅速發(fā)展。，%，冶金、化工、建材、機械、電子、醫(yī)藥、紡織、輕工等行業(yè)形成了X市的工業(yè)體系，汽車、鋼材、輪胎、柴油機、陶瓷、農用車、裝載機、建材機械等，遠銷歐亞美等60多個國家和地區(qū)。對外開放水平進一步提高，浪馬輪胎、金達鉬業(yè)、飛馬鑄造、喀左利洲鵝業(yè)、凌鋼等產品出口勢頭強勁，%，新批外資企業(yè)15戶，增資企業(yè)2戶，實際利用外資3400萬美元，%。招商引資工作成效顯著，全市招商引資額十幾億元以上，新建了一批大中小型企業(yè)，使X市的經濟實力進一步增強。經濟發(fā)展和對外開放，使得與X經貿往來人員迅速增加，我市現有賓館接待能力，特別是高水平接待能力已明顯不足，接待與服務功能有待增強，特別是入住賓館（酒店）的檔次、標準及環(huán)境要求需進一步改善，迫切需要建立1處高等級賓館。二、是旅游事業(yè)迅速發(fā)展的需要X市具有比較豐富的旅游資源，主要旅游景點有鳳凰山、桃花山莊、清風嶺、大黑山、佑順寺、北塔、喀左蒙古王陵、古生物化石博物館、槐樹洞、牛河梁文化遺址、關帝廟、努魯兒虎山自然保護區(qū)、鴿子洞、紅石谷、天成觀、萬祥寺、白石水庫、大凌河人工湖、燕山湖、凌源熱水湯溫泉等；主要民間藝術有皮影戲、X秧歌、X剪紙、X古箏、X絨繡等。近幾年來，隨著旅游事業(yè)的發(fā)展，相繼成立了X五洲旅行社、金龍旅行社、新時代旅行社、大地旅行社等十幾個旅行社，為旅游者提供方便、快捷的服務。X市委、市政府把旅游業(yè)作為一個重要的新興產業(yè)，2006年，X市政府開始提出創(chuàng)建國家優(yōu)秀旅游城市，決心花大力氣建設國家級優(yōu)秀旅游城市。為此必須大力發(fā)展酒店業(yè)、旅游業(yè)，完善服務設施，提高服務質量和水平，吸引外地客人前來休閑、娛樂、觀光、購物。擬建項目地處凌河公園沿岸，是X市旅游度假區(qū)的重點建設地段，環(huán)境優(yōu)美，交通方便，能很好地帶動度假區(qū)的開發(fā)建設。因此，項目建設是開發(fā)X市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要。 必將推動旅游事業(yè)的迅速發(fā)展，隨著來X旅游人數的增多，迫切需要建設高等級的賓館。三、是中心城市擴容提質的需求“十一五”期間，X市區(qū)按照“沿河發(fā)展、組團開發(fā)、擴容提質、完善功能”的思路，啟動建設鳳凰組團基礎設施，高標準完成凌鳳大街改造；按照“擴容路先行”的要求，啟動“內環(huán)”公路建設；推進供排水、供電設施配套建設，為凌鋼新區(qū)、燕山湖發(fā)電廠、中建無繩電話、豪德物流中心建設提供強有力的支持保障。建設體育館、文化大廈和古生物化石地質公園標志性建筑，完成大凌河城區(qū)段三段改造和黃河路大橋等重點工程，X市區(qū)要按照“東進、西拓、南移、適時北上”的發(fā)展方針，以擴容為中心，以提質為重點，2010年中心城市總面積達到50平方公里，人口達到50萬人，中心城市提質擴容對高等級賓館建設提出了更迫切的要求。從目前市區(qū)較高檔次賓館現狀看，還不適應市區(qū)長遠發(fā)展要求。X市現有接待能力的賓館（酒店）近200多家，其中星級賓館只有九家，即四星級一家（燕都國際）、三星級一家（圣都賓館）、二星級六家（陽光、千禧、大廈、電業(yè)、航空、鳳凰）， 一星級一家（交通），其中部分賓館硬件（設施、設備）已老化，鳳凰賓館已停業(yè)，航空賓館也將轉型，接待能力及競爭力已不強，非星級賓館更是先天不足，只能接待部分特殊人群。第三章 項目選址與建設條件一、項目選址項目選址在X市雙塔區(qū)鳳凰組團，根據鳳凰組團總體規(guī)劃，X市規(guī)劃部門提出3個場址選擇方案，各方案位置如下：方案I：位于鳳凰組團南端，凌鳳大街以西，緊鄰大凌河水上公園，第一道橡膠壩以南1000米；方案II：位于鳳凰組團中部，凌鳳廣場和新華路以南，凌鳳街以東；方案III：位于鳳凰組團南部，凌鳳大街以東。以上三個方案經比較論證后，推薦方案I，該方案的優(yōu)點如下：交通方便。東有凌鳳大街相通，北有水上公園壩上路相連，向東可直達鳳凰山南出入口；可利用面積較大。該區(qū)域有100多畝土面積可供利用；緊鄰大凌河水上公園和鳳凰山風景區(qū)，可以形成生態(tài)賓館的氛圍；X市政府規(guī)劃的商業(yè)、文化、辦公用地。二、項目區(qū)自然條件和經濟發(fā)展狀況自然條件（1）X概況X市位于X西部，區(qū)域范圍為東經118176。55′121176。16′，北緯40176。23′度42176。28′，地理概貌為“七山一水二分田”，屬低山丘陵區(qū)，東西跨度約165公里，南北跨度約216公里，邊界周長約980公里，北與內蒙古自治區(qū)赤峰市及哲里盟接壤，南與X葫蘆島市及河北省秦皇島市毗鄰，東與X阜新市、錦州市為鄰，西與河北省承德市、秦皇島市交界。轄X、建平、喀左三縣，北票、凌源二市，雙塔、龍城二區(qū)。，其中耕地面積600萬畝；，其中農村人口249萬；市中心城區(qū)面積36萬平方公里，人口35萬。境內有漢、蒙、滿、回、朝鮮、錫伯族等27個民族。X市是居于北溫帶大陸性季風氣候區(qū)，盡管東南部受海洋暖濕氣候影響，但由于北部蒙古高原的干燥冷空氣經常侵入，形成了半干燥半濕潤易干燥地區(qū)，主要氣候特點為四季分明，雨熱同季，日照充足，日溫差較大，降水偏少，年均日照時數為2850～2950小時，年降水量450～580mm，無霜期122155天，春秋兩季多風、易旱，風力一般為2～3級，冬季盛行西北風，風力較強。X市境內有大凌河、小凌河、青龍河、六股河、老哈河5大水系，主要的大、小河流48條以及宮山嘴水庫、馬道子水庫大中型水庫7座，5大水系流經X市總長度2278公里。X市公路里程長達4000多公里，接京沈公路的朝錦高速公路于2002年開通，使X市融入全國高速公路網，大大縮短了與中心城市的時空距離。京四高速公路、阜朝高速公路目前正在建設中，計劃2008年開通，使X市成為高速公路密度最大的地級市之一。乘車4小時即可抵達北京、2小時到沈陽、3小時到大連、40分鐘到錦州筆架山港；境內有六條鐵路通過，鐵路客貨運輸十分方便；X市機場可以起降中型客機，并開辟有直達北京、沈陽、大連、青島、哈爾濱等城市的航線。四通八達的立體交通網，大大縮小了X市與海內外交往的時空差。（2）X市旅游資源①旅游人文資源“X市－中華遠古文明的搖籃”，在這片神奇的土地上打印著古代歷史文化的痕跡：牛河梁紅山文化遺址揭開了中華民族5500年文明史的面紗；鴿子洞古人類遺址，留有人類祖先15萬年前繁衍生息的足跡；早在2000多年以前的西漢時期，這里就設置了郡縣，前燕、后燕和北燕三朝曾在此設都近百年，是當時東北亞地區(qū)政治、經