【正文】 五星級(jí)飯店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告五星級(jí)飯店建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.總論項(xiàng)目可行性研究工作的依據(jù)1996年1月23日某市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)京建計(jì)[1996]**號(hào)《關(guān)于下達(dá)中央在京單位1995年結(jié)轉(zhuǎn)到1996建房計(jì)劃的通知》（附件一）。1994年3月31日某市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)京建計(jì)[1994]第**號(hào)《關(guān)于下達(dá)中央在京建設(shè)單位1994年第一批規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目和施工項(xiàng)目計(jì)劃和通知》（附件二）。1994年3月12日A省計(jì)劃委員會(huì)冀計(jì)投[1994]第**號(hào)《關(guān)于省政府統(tǒng)一某辦事處在某新建B大廈項(xiàng)目建設(shè)書(shū)的批復(fù)》（附件三）。1997年9月4日某市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)經(jīng)貿(mào)資[1997]**號(hào)《關(guān)于某**發(fā)展有限公司權(quán)益轉(zhuǎn)讓及合同、章程修改補(bǔ)充協(xié)議的批復(fù)》（附件四）。1995年9月4日某市對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)經(jīng)貿(mào)資[1995]**號(hào)《關(guān)于某C發(fā)展有限公司合同、章程及董事會(huì)組成的批復(fù)》（附件五）。某C發(fā)展有限公司合同（修改）（）（附件七）。某C發(fā)展有限公司委托A省建筑設(shè)計(jì)研究院承擔(dān)某B大廈可行性研究委托書(shū)（附件十四）。國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)政策和法規(guī)。項(xiàng)目的提出隨著河北省對(duì)內(nèi)對(duì)外的不斷發(fā)展，現(xiàn)有某B飯店其規(guī)格、功能越來(lái)越不能適應(yīng)需要，為改善接待條件，增強(qiáng)服務(wù)功能，更好地貫徹落實(shí)西環(huán)開(kāi)放帶動(dòng)戰(zhàn)略，樹(shù)立河北對(duì)外形象，1993年，中共A省委、省政府研究決定，在某適當(dāng)位置選址，新建一處規(guī)模較大、綜合性、多功能的B大廈。省計(jì)委于1994年3月12日以計(jì)投[1994]**號(hào)文件批準(zhǔn)立項(xiàng)。這個(gè)項(xiàng)目提出后，得到了某市委、市政府的高度重視和大力支持。1994年3月31日某市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)以京建計(jì)[1994]第**號(hào)文正式批準(zhǔn)為1994年第一批規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)，A省人民政府駐某辦事處曾聘請(qǐng)**市建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行規(guī)劃論證，提出可行性研究報(bào)告。1996年1月23日，某市建委以京建計(jì)[1996]19號(hào)文件，將此項(xiàng)目由1995年結(jié)轉(zhuǎn)為1996年規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目。但因多種客觀原因，這一項(xiàng)目未能如期組織實(shí)施。；A省人民政府駐某辦事處，根據(jù)省委、省政府的指示，在深入調(diào)查研究、實(shí)地勘察、部門(mén)走訪(fǎng)、權(quán)衡比較的基礎(chǔ)上，先后對(duì)20多處場(chǎng)址進(jìn)行了篩選分析，按照某市有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和首規(guī)委的意見(jiàn)，決定放棄原來(lái)的選址，初步確定選擇北二環(huán)路與中軸路交匯處東城區(qū)安德路位置，由**國(guó)際（集團(tuán)）有限公司原批準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)的**科技大廈項(xiàng)目，轉(zhuǎn)項(xiàng)作為**大廈的首選場(chǎng)址。經(jīng)過(guò)一年多的努力工作，目前該項(xiàng)目股權(quán)交割工作已全部完成，開(kāi)始進(jìn)入初步設(shè)計(jì)階段。**科技大廈的前期工作由某**工程有限公司、某**工程公司、**國(guó)際（集團(tuán)）有限公司三方于1995年5月31日成立的中外合作C發(fā)展有限公司承擔(dān)。已完成的**科技廈建設(shè)的前期工作有：（1）某市已批準(zhǔn)設(shè)計(jì)方案，擴(kuò)初設(shè)計(jì)及批復(fù)；（2）某市計(jì)委、外經(jīng)委、首規(guī)委批準(zhǔn)立項(xiàng)；（3）已獲取選址規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)，建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（4）已完成地質(zhì)勘探、土地評(píng)估報(bào)告。由于**國(guó)際（集團(tuán)）有限公司自身投資方向的調(diào)整，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，**國(guó)際投資有限公司將本公司在某C發(fā)展有限公司的投權(quán)轉(zhuǎn)讓給**省在香港注冊(cè)的**公司，并分別于1997年7月4日，由某**工程有限公司、某**廠、**發(fā)展有限公司簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，將**國(guó)際（集團(tuán)）有限公司在某C發(fā)展有限公司的權(quán)益和責(zé)任完全轉(zhuǎn)讓給了**發(fā)展有限公司。某市對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)委員會(huì)1997年9月4日以京經(jīng)貿(mào)資字[1997]661號(hào)《關(guān)于某**有限公司權(quán)益轉(zhuǎn)讓及合同、章程修改補(bǔ)充協(xié)議的批復(fù)》批準(zhǔn)**發(fā)展有限公司取得了某C發(fā)展有限公司的原**國(guó)際（集團(tuán)）有限公司的全部權(quán)益和責(zé)任。至此，香港**發(fā)展有限公司取得了某C發(fā)展有限公司的控股權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)。某C發(fā)展有限公司是香港**發(fā)展有限公司全資子公司，**省人民政府駐某辦事處受香港**發(fā)展有限公司的委托，負(fù)責(zé)管理該公司的日常工作，并以此公司作為建設(shè)某B大廈的承辦單位（項(xiàng)目法人單位）。項(xiàng)目建設(shè)書(shū)的批復(fù)意見(jiàn)1994年3月21日A省計(jì)劃委員會(huì)以冀計(jì)投[1994]**號(hào)《關(guān)于省政府駐某辦事處在某新建B大廈項(xiàng)目建設(shè)書(shū)的批復(fù)》，主要內(nèi)容如下：經(jīng)研究同意，建設(shè)某**B大廈，總建設(shè)面積53100平方米，項(xiàng)目總投資控制在3000萬(wàn)美元以?xún)?nèi)，詳細(xì)內(nèi)容風(fēng)附件三。合作方概況中方企業(yè)概況（1）甲方企業(yè)名稱(chēng)：某工程有限公司注冊(cè)地址：某市企業(yè)法人及職務(wù):**，總經(jīng)理國(guó)籍：中國(guó)（2）乙方：某廠注冊(cè)地址：某市企業(yè)法人代表及職務(wù)：**，廠長(zhǎng)國(guó)籍：中國(guó)港方企業(yè)概況企業(yè)名稱(chēng)： 發(fā)展有限公司注冊(cè)地址： 注冊(cè)國(guó)家及地區(qū)：中國(guó)香港法定代表人及職務(wù)：**，董事長(zhǎng)國(guó)籍：中國(guó)香港合作企業(yè)概況合作企業(yè)名稱(chēng)：某發(fā)展有限公司 法定地址：某市 合作企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行房屋及配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)、建設(shè)及其物業(yè)管理，包括辦公用房的出售、商業(yè)設(shè)施的租賃。合作企業(yè)總投資、注冊(cè)資本、股本額合作公司投資總額2410萬(wàn)美元合作公司注冊(cè)資本964萬(wàn)美元合作條件：甲方：以負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目有關(guān)前期的工作作為合作條件。乙方：以協(xié)助合作公司辦理拆遷安置工作作為合作條件。丙方：以提供全部注冊(cè)資本并籌措注冊(cè)資本與投資總額差額部分作為合作條件。合作期限、合作方利潤(rùn)分配和虧損分擔(dān)比例根據(jù)合作合同，該項(xiàng)目合作期限15年，在合作期內(nèi)，合作三方的“利潤(rùn)分配和風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)方法”為：甲方：在完成應(yīng)負(fù)責(zé)后，獲得700萬(wàn)元人民幣；乙方：在完成應(yīng)負(fù)責(zé)后，獲得拆除補(bǔ)償費(fèi)及基地建設(shè)費(fèi)6094萬(wàn)元人民幣；除此之外，甲、乙兩方不參與合同合作公司的利潤(rùn)分配，也不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)及虧損。丙方：獨(dú)立享受合作公司的全部利潤(rùn)，并承擔(dān)合作公司的虧損。詳見(jiàn)附件七投資總額與注冊(cè)資本：，注冊(cè)資金為12211萬(wàn)元，％，資金全部由香港**發(fā)展有限公司籌措?？尚行匝芯康墓ぷ鞣秶究尚行匝芯康墓ぷ鞣秶牵簩?duì)社會(huì)和市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)以及選址情況、建筑總圖部署、功能要求對(duì)環(huán)境的影響，環(huán)境保護(hù)治理方案，投資估算和資金籌措，財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效果的評(píng)價(jià)等。研究結(jié)論建設(shè)規(guī)模總建筑面積其中：賓館客房（338間，297套）；商務(wù)；辦公；餐館建筑物檐口高度：建筑總高度：建筑物層數(shù)：21層，其中地下3層選址概況某B大廈選址坐落在某市，地處中軸路與北二環(huán)交匯點(diǎn)東北角。東鄰某市**公司大樓，南對(duì)濱河路緊鄰濱河綠化帶，與二環(huán)路隔河相望，西鄰規(guī)劃中的**公司及中軸路，北向**路。坐北朝南，距某站5公里，距某西客站8公里，距首都機(jī)場(chǎng)15公里，距某**，距A省政府駐某辦事處2公里，西側(cè)是北二環(huán)與北三環(huán)相通的最佳交通路線(xiàn)，地理位置十分優(yōu)越，交通非常便利。主要商品進(jìn)貨來(lái)源某B大廈商場(chǎng)展銷(xiāo)的產(chǎn)品地部分為A省名優(yōu)企業(yè)生產(chǎn)的名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品，商品進(jìn)貨有保證。建筑功能要求本項(xiàng)目占地7100平方米，總建筑面積51606平方米，客房338間（297套），主樓建21層，設(shè)賓館服務(wù)、辦公餐館、娛樂(lè)與健身設(shè)施，形成一個(gè)集賓館、商貿(mào)、辦公、銀行、娛樂(lè)等多功能為一體，接待全省會(huì)議及全車(chē)會(huì)議的理想場(chǎng)所，滿(mǎn)足建筑功能要求。環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目環(huán)境污染源主要為賓館客房生活污水和餐飲帶油污水，經(jīng)過(guò)中水系統(tǒng)和污水處理站處理后可以達(dá)到關(guān)符合《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB897888）的要求，并對(duì)噪聲問(wèn)題從設(shè)備選型上即作了考慮。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)理指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e平方米地上部分平方米商場(chǎng)平方米餐飲公司平方米賓館客房平方米338間，297套辦公寫(xiě)字平方米退交甲方2000平方米地下部分平方米2工作制度全年工作天數(shù)天360日工作時(shí)數(shù)小時(shí)8中午輪流吃飯3主要商品年進(jìn)貨量**省名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品萬(wàn)元占營(yíng)業(yè)收入的80％餐飲原料萬(wàn)元占營(yíng)業(yè)收的45％4主要?jiǎng)恿δ暧昧克椒矫?a412200燃料油T/a電萬(wàn)kWh30245項(xiàng)目定員人634營(yíng)業(yè)服務(wù)人員人348％輔助營(yíng)業(yè)人員人154％管理人員人132％6建設(shè)指標(biāo)占地面積平方米7100征地8400平方米，綠化1300平方米覆蓋率％容積率％5377總投資萬(wàn)元建設(shè)投資萬(wàn)元流動(dòng)資金萬(wàn)元8注冊(cè)資本萬(wàn)元中方出資萬(wàn)元0提供廠地，批準(zhǔn)文件占注冊(cè)資本100％港方出資萬(wàn)元9萬(wàn)元營(yíng)業(yè)收入占用建設(shè)投資元/萬(wàn)元10平均總產(chǎn)值（營(yíng)業(yè)收入）萬(wàn)元計(jì)算期內(nèi)年均現(xiàn)價(jià)11全員勞動(dòng)生產(chǎn)率元/人計(jì)算期內(nèi)年均現(xiàn)價(jià)12年均營(yíng)業(yè)成本萬(wàn)元13年均毛利潤(rùn)（利潤(rùn)總額）萬(wàn)元14年均營(yíng)業(yè)稅金及附件萬(wàn)元15年均所得稅萬(wàn)元16全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）％合作企業(yè)17全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic＝12％）萬(wàn)元合作企業(yè)18全投資靜態(tài)投資回收期年含建設(shè)期3年19借款償還期