【文章內(nèi)容簡介】 愷高新區(qū)至今無一家五星級規(guī)模酒店，雖然政府在加強這方面的工作，但滿足不了城市各層次住房消費。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高消費要求的客人，因此本項目的建設(shè)很有必要。本項目的建設(shè)投資及產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，必將促進區(qū)域的經(jīng)濟繁榮和發(fā)展。 促進城市建設(shè)、提高城市品位 隨著城市的發(fā)展，該地段的商業(yè)網(wǎng)點、學(xué)校、集市必將更進一步發(fā)展，交通、購物、通訊、儲蓄、就醫(yī)也將更為方便。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟，促進城市建設(shè)、提升城市品位。 16 第三章 市場調(diào)查分析與市場定位 **市酒店業(yè)及旅業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 **市旅游市場分析 旅游業(yè)作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，越來越散發(fā)出它的獨特魅力，成為國民經(jīng)濟增長的亮點。它引發(fā)了新一輪的經(jīng)濟熱潮，成為以消費拉動GDP增長的典范。由于人民收入水平的提高，旅游需求也相應(yīng)擴大，各地區(qū)因而加緊開發(fā)本地旅游市場。 **于2001年被評為中國優(yōu)秀旅游城市。它位于廣東省東南部，珠江三角洲的東北角，毗鄰國際大都市香港，周邊城市有：深圳、廣州、東莞、河源、汕尾等，地理位置優(yōu)越，水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，成為聯(lián)系粵東與粵西的樞紐中心之一。**具有豐富的自然旅游資源，集山、泉、湖、海、河、瀑于一體，融自然景觀與人文景觀于一身。 **的旅游資源類型主要有：1）山地旅游資源，2)濱海與海島旅游資源，3)氣候旅游資源，4)宗教旅游資源，5)森林旅游資源，6）水體旅游資源，7)溫泉旅游資源，8)歷史文化旅游資源，9)洞穴景觀，10)革命紀念地，11)民俗風(fēng)情與名士遺風(fēng)。 **的主要景點有：**西湖、羅浮山、南昆山、大亞灣、巽寮灣、象頭山、藍田瑤族、古田自然保護區(qū)、海龜自然保護區(qū)等十幾處。 全市有省級、國家級風(fēng)景名勝及自然保護區(qū)６處。著名 17的風(fēng)景名勝有**西湖、羅浮山、南昆山、大亞灣等。 由于缺乏對旅游業(yè)競爭優(yōu)勢及其地位的正確認識，**在旅游資源的開發(fā)、利用、保護等方面存在許多問題和矛盾。針對**旅游資源的開發(fā)和利用現(xiàn)狀，結(jié)合調(diào)查，其具體表現(xiàn)如下： （1）早期開發(fā)力度不足，后期更新速度緩慢。以**西湖為例，它是省級風(fēng)景名勝保護區(qū)，歷史上曾與杭州西湖、穎州西湖齊名。但由于開發(fā)力度不足、定位層次低，多年來變化不大，景區(qū)內(nèi)的娛樂設(shè)施也僅限于出租游艇。具有歷史文化內(nèi)涵的**西湖沒有真正發(fā)揮自身優(yōu)勢，許多豐富的歷史資源沒有挖掘，使游客游歷后仍難以了解蘇東坡的生平事跡，降低了游客的期望值。再如羅浮山，它是道教圣地，屬我國十大名山之一。然而景區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)多處爛尾樓，道路坑洼難行，路旁無欄桿維護；景區(qū)管理水平甚低，任由當(dāng)?shù)鼐用裨O(shè)置收費點，許多閑雜人員（如算命看相的無職業(yè)人員）混入?yún)^(qū)內(nèi)騷擾游客；隨意開設(shè)或撤消游玩項目，欺騙性強，讓游客反感，嚴重地影響了景區(qū)的名聲。這種粗劣單一的市場供給根本無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的旅游需求，成為制約**旅游收入的瓶頸。 （2）**旅游資源以自然型居多，并且具有分散的弱點，而人造景觀甚少，產(chǎn)品效益低。對此**沒有進行合理有效的旅游規(guī)劃，城市規(guī)劃與旅游規(guī)劃脫節(jié)，各景區(qū)沒有開列專線，游客行程安排困難，致使短線旅游難以大規(guī)模發(fā)展。在人造景觀方面，如大型的主題公園、娛樂場、水族館、博物館、名人故居、城市建筑及雕塑、購物中心、飲食街等沒有形成群落，顯然**旅游市場目前還 18不具有規(guī)模效應(yīng)，結(jié)構(gòu)傾斜，產(chǎn)品過于單一。 （3）**旅游配套設(shè)施殘缺，接待游客能力弱。其主要表現(xiàn)在：①賓館、酒店級次低，截至2009年7月，**共有星級酒店63家，其中五星級酒店2家，四星級酒店9家，三星級酒店39家，二星級酒店13家。同年，廣州、深圳、東莞的賓館酒店總數(shù)都高于**。對比這些周邊城市，**在住宿方面的接待游客能力相對較弱、檔次不高，難以吸引高收入游客群體來惠消費；②大型娛樂、購物場所甚少。③各種旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施如景區(qū)的商店、餐廳、休憩場所、影視場所、康樂中心、突發(fā)事件救援中心、停車場、代步工具、電話亭、公共衛(wèi)生間、垃圾箱等供應(yīng)不足，游客對這些方面反應(yīng)較為強烈。 （4）**的旅游產(chǎn)品設(shè)計缺乏新意，產(chǎn)品價值沒有提升。近幾年，國際、國內(nèi)的旅游市場提供了如沖浪、漂流、潛水、越野拉力、攀巖、蹦極、熱氣球等熱門旅游產(chǎn)品，創(chuàng)造了相當(dāng)好的旅游效益，**具有這方面的資源卻沒有開發(fā)這類產(chǎn)品。針對特殊游客群體，如老人游客、學(xué)生游客、商務(wù)游客等，并沒有專項產(chǎn)品供應(yīng)，這些市場基本處于空白狀態(tài)。 由于旅游市場是一個由旅游資源和客源組成的二源機體，旅游資源的低度開發(fā)和利用必然造成客源的流失。**旅游市場如果不進行有效開發(fā)和利用，將同樣面臨著客源流失問題。 按照有關(guān)部門統(tǒng)計，2008年，**全年共接待國內(nèi)外游客1805萬人次，%；，增長 19%，其中國內(nèi)游客人數(shù)674 .9萬人次，%。 近幾年，通過政府合理的旅游資源規(guī)劃以及大力扶持相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得**市旅游總收入在廣東省的排名上升較快，游客接待量增長快速，其旅游發(fā)展由緩慢趨向顯著增長之態(tài)勢。具體表現(xiàn)如下： 從游客接待總量和游客結(jié)構(gòu)判斷，**游客總量增加迅速，旅游發(fā)展速度加快（）。 **市19982007年接待游客總量變化圖 從旅游產(chǎn)品多樣化和質(zhì)量判斷，**旅游處于快速發(fā)展的前期階段。**市已經(jīng)開發(fā)了多種產(chǎn)品，并擁有一些代表性的精品。 從旅游資源判斷，**市旅游發(fā)展前景十分廣闊。 從旅游管理機構(gòu)的變革歷程判斷，**旅游業(yè)1998年開始步入正軌。 從旅游企業(yè)數(shù)量和結(jié)構(gòu)判斷，**市旅游行業(yè)規(guī)模有待擴大，結(jié)構(gòu)有待調(diào)整。 綜合而言，**市旅游發(fā)展總體呈現(xiàn)以下幾個主要特點： 20 ☆ 雖然**旅游業(yè)起步較晚，但增長快速，提前達到預(yù)期目標，成為廣東省主要旅游城市之一； ☆ 國內(nèi)外游客接待人數(shù)增速顯著，目的地吸引力和影響力逐漸擴大； ☆ 國內(nèi)游客數(shù)量占據(jù)絕對比重，珠三角地區(qū)為主要客源地，境外游客則倚重于港澳地區(qū)； ☆ 旅游產(chǎn)品開發(fā)總體有待提升，產(chǎn)品體系有待深化； ☆ 各種旅游配套設(shè)施不斷完善，其規(guī)模、檔次和結(jié)構(gòu)處于調(diào)整和提升階段； ☆ **具有良好的資源稟賦和區(qū)位優(yōu)勢，其旅游發(fā)展前景看好； ☆ 投資商開始積極介入旅游業(yè)發(fā)展，正著手建設(shè)一批上檔次，高質(zhì)量的旅游產(chǎn)品。 縱上所述，**市目前旅游業(yè)正處于初期向快速發(fā)展的過渡階段，各種旅游發(fā)展條件正日趨成熟，政府的大力支持和科學(xué)合理的規(guī)劃將促進旅游業(yè)的全面發(fā)展。 小結(jié)：**市旅游發(fā)展前景 高質(zhì)量的資源稟賦、良好的生態(tài)環(huán)境、悠久的人文歷史、優(yōu)越的區(qū)位要素為**旅游發(fā)展提供了良好的市場潛力，經(jīng)濟增長優(yōu)勢、建設(shè)用地充裕、投資商的日益關(guān)注為高品質(zhì)的產(chǎn)品供給提供保障，珠三角旅游者行為需求的變化、日益改善的交通優(yōu)勢以及政府 21的重視為**市旅游起飛起到實質(zhì)性的推動作用，**市旅游發(fā)展具有廣闊的發(fā)展空間和強勁的后發(fā)優(yōu)勢。 **市旅游發(fā)展處于關(guān)鍵階段。政府應(yīng)進一步加大對發(fā)展旅游業(yè)的支持，以大旅游的觀念進行資源整合，認清旅游市場定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，形成統(tǒng)一品牌和概念；始終貫徹可持續(xù)發(fā)展理念，處理好工業(yè)發(fā)展與旅游資源的開發(fā)與保護，控制和管理好公共資源，在統(tǒng)一的旅游發(fā)展規(guī)劃和構(gòu)想中，促進**市旅游與社會及環(huán)境的和諧同步發(fā)展。 **市酒店行業(yè)分析 **酒店的發(fā)展?fàn)顩r：**自二十世紀八十年代中期開始發(fā)展旅游業(yè)，當(dāng)時作為旅游團隊接待和政府行政接待以及商務(wù)接待的酒店有**賓館、西湖大酒店、湯泉酒店，中期又有西湖賓館、金葉酒店、天悅酒店成立開業(yè)；后期有海湖酒店、南方大酒店、麥科特酒店等分別進入市場競爭。經(jīng)過近二十年的經(jīng)營發(fā)展，隨著全國社會經(jīng)濟的發(fā)展，屬第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)在市場日趨占據(jù)重要的地位，酒店經(jīng)營成為了投資熱門，**的周邊城市如廣州、深圳、東莞等地新興了眾多專業(yè)酒店，酒店的經(jīng)營管理也迅速上了一個臺階，并且引入了世界酒店連鎖集團式進行經(jīng)營管理；酒店業(yè)的興起，給各城市經(jīng)濟商業(yè)行為帶來了配套的服務(wù)，同時也刺激了本地區(qū)的消費意識。在這種酒店業(yè)發(fā)展如火如荼的形勢當(dāng)中，**的酒店經(jīng)營就明顯處于劣勢，概括起來，由以下幾種情況造成： 22 機構(gòu)雍腫龐大，人力資源技能低下； 管理模式落后，欠缺科學(xué)性和行業(yè)規(guī)范性； 硬件折舊嚴重，酒店周期性再投入不及時； 普遍酒店使用年限較長，不重視市場銷售手段，不具備靈活、創(chuàng)新能力。 其次，比較目前整個**地區(qū)上檔次部分酒店的綜合情況和競爭能力： **地區(qū)上檔次部分酒店的綜合情況 酒店名稱 地區(qū) 星級 硬件方面 軟件管理方 綜評 競爭 面 力 配套完善、功能 由東方酒店天悅大酒 齊全，屬舊酒 餐飲公司管 酒店定價在 店 ** 準四星 店，物業(yè)保養(yǎng)一 理，未迎合本 本地區(qū)較高。 一般 般 地個性化情 況。 配套一般、功能 投資商與廣 雙重管理，違海湖大酒 較齊全，屬舊酒 州東方賓館 反酒店運作 店 ** 準四星 店，物業(yè)保養(yǎng)欠 酒店管理公 規(guī)程，將會造 一般 佳。 司共同管理。 成酒店管理 混亂。 各功能部門 按酒店貫例， 配套完善，功能 分開，獨立承 此類酒店經(jīng)凱旋假日 ** 準四星 齊全。 包經(jīng)營，給統(tǒng) 營周期較短， 一般 一管理帶來 生命力不強。 很大難度。 投資商具備 鎖定本市最 配套一流，功能 酒店經(jīng)營管 高級之商務(wù)康帝酒店 ** 五星級 一流，全新酒 理經(jīng)驗，屬于 接待客源，定 強 店，**代表酒 酒店投資分 位定價均會 店。 支機構(gòu)。 偏高，成為惠 州代表酒店。 23 配套完善，功能 廣州職業(yè)總 強新麗晶大 齊全，第二期客 經(jīng)理管理，整 符合市場要 （不酒店 惠陽 三星級 房將落成，物業(yè) 體素質(zhì)較高， 求，整體運作 在本 保養(yǎng)佳。 注重本地個 暢順 地 性化經(jīng)營。 區(qū)） 聘請臺灣職 業(yè)總經(jīng)理管 經(jīng)營管理理 理，實施人性 念先進清晰， 強 配套完善，功能 化、個性化服 發(fā)展規(guī)劃完 （不三陽酒店 陳江 四星級 齊全，將擴大餐 務(wù)管理，并將 整，注重銷售 在本 飲經(jīng)營 掛牌成立“酒 和服務(wù)雙管 地 店管理公司” 齊下。 區(qū)） 進行擴大業(yè) 務(wù)發(fā)展。 配套完善，功能 聘請當(dāng)?shù)睾? 由于酒店所 一般金世紀假 齊全，第二期已 東莞酒店管 在地點關(guān)系， （不 日 瀝林 四星級 開業(yè)，全新酒 理人員共同 經(jīng)營需經(jīng)過 在本 店。 管理酒店 一個周期才 地 可以盤活。 區(qū)） 發(fā)展商自行 配套一般，功能 管理，由于不 如不進行改富華酒店 博羅 四星級 一般，屬舊酒 專業(yè)，導(dǎo)致酒 制酒店很難 一般 店。 店運作受阻， 生存。 外部欠帳眾 多。 配套齊全，功能 發(fā)展商自行 一般，龍門當(dāng)?shù)? 管理經(jīng)營，整 主要靠節(jié)假 最好最新酒店， 個動作模式 日旅游團隊龍朝酒店 龍門 四星級 第二期客房及 及流程與酒 帶動，如不改 一般 配套項目已開 店行業(yè)脫節(jié)， 制，酒店經(jīng)營 業(yè)。 物業(yè)保養(yǎng)較 將更不順暢。 差。 配套經(jīng)營部門 開業(yè)至今經(jīng)隆泰金都 **市 待定 不齊，餐飲比較 經(jīng)營管理相 營效益不理 一般酒店 麥地 弱，發(fā)展空間受 對比較弱。 想。 限。 配套設(shè)施一般， 比較注重娛魯惠國際 **市 待定 經(jīng)營特色不明 經(jīng)營管理相 樂、桑拿經(jīng) 一般酒店 演達路 顯。 對比較弱。 營，餐飲經(jīng)營 比較弱。 24 配套一流，功能 鎖定**市凱賓斯基 **市 一流，全新酒 由德國酒店 高端客房戶，酒店 江北 五星級 店，將是**五 管理公司管 將與其他五 強 星級酒店代表 理 星級酒店競 之一。 爭激烈。 配套一流，功能 鎖定**市萬豪國際 **市 一流，全新酒 由萬豪酒店 高端客戶，將酒店 江北 五星級 店，將是**五 管理公司管 與其他五星 強 星級酒店的代 理 級酒店競爭 表之一。 激烈。 配套一流，功能皇冠假日 **市