【文章內(nèi)容簡介】 貴賓樓 m 9 建筑占地面積 m2 10 建筑密度 % 11 酒店客房數(shù) 間 800迎賓樓標(biāo)間 間 500迎賓樓套間 間 48迎賓樓會議室 間 2貴賓樓標(biāo)間 間 201貴賓樓套間 間 51其中貴賓樓會議室 間 212 停車位 輛 824地上停車位 輛 79其中地下停車位 輛 74513 綠地率 % 二 投資及資金籌措1 項目總投資 萬元 建設(shè)投資 萬元 建設(shè)期利息 萬元 流動資金 萬元 其中鋪底流動資金 萬元 2 資金籌措 萬元 項目資本金 萬元 項目債務(wù)資金 萬元 50000三 經(jīng)濟評價指標(biāo)51 年均銷售收入 萬元 2 年均總成本費用 萬元 3 年均銷售稅金及附加 萬元 4 年均息稅前利潤（EBIT ） 萬元 5 年均利潤總額 萬元 6 年均所得稅 萬元 7 年均凈利潤 萬元 8 總投資收益率（%） % 投資利潤率 (%) % 9 投資利稅率（%） % 項目資本金凈利潤率（%） % 10 貸款償還期銀行借款(年) 年 11 平均利息備付率（%） % 12 平均償債備付率（%） % 13 項目投資稅前指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率（%） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） 萬元 全部投資回收期（年） 年 14 項目投資稅后指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率（%） % 財務(wù)凈現(xiàn)值（I=12%） 萬元 全部投資回收期（年） 年 15 資本金內(nèi)部收益率 (%) % 16 盈虧平衡點生產(chǎn)能力利用率（%） % 銷售價格（%） % 結(jié)論與建議 研究結(jié)論（1）項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，能有效地促進(jìn) XXX 市建設(shè)國家級旅游城市的步伐，開發(fā) XXX 市旅游資源，提高旅客接待能力，更好地滿足游客餐飲、住宿、娛樂、購物的需求，從而進(jìn)一步提高 XXX 市旅游市場形象。（2）項目建設(shè)是以旅游帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為背景，能有效地促6進(jìn) XXX 市的經(jīng)濟發(fā)展，增加就業(yè)機會，通過旅游行業(yè)帶動其他相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，改善投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟振興。（3）項目建設(shè)符合當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，XXX 景區(qū)作為國家 5A 級景區(qū)，發(fā)展當(dāng)?shù)芈糜闻涮自O(shè)施是發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的重要步驟，而作為吃、住、行、游、購、娛重要載體之一的酒店，當(dāng)然是重中之重，因此，該項目符合當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。（4）本項目建設(shè)條件成熟，客源市場充足，從財務(wù)分析結(jié)果看，項目具有良好的經(jīng)濟效益。經(jīng)測算項目總投資 萬元，年均利潤總額 萬元，稅后年均利潤 萬元，總投資收益率 %，資本金內(nèi)部收益率 %，資本金凈利潤率 %，平均償債備付率 %。項目盈利能力好，償債能力較好；土地、規(guī)劃、環(huán)保及道路、水、電、氣、供暖等項目建設(shè)條件已經(jīng)具備,自有資金已經(jīng)落實；項目的建設(shè)項目的建設(shè)既可以推動 XXX 市城市化建設(shè)，活躍當(dāng)?shù)氐胤浇?jīng)濟，又改善了本來的星級酒店格局，促進(jìn) XXX 市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有良好的經(jīng)濟效益和社會效益，項目可行。 建議針對項目目前的具體實際情況，項目組成員對項目建設(shè)提出了以下有關(guān)建議：（1）建議在建設(shè)進(jìn)度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項目的實施前期作進(jìn)一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項目設(shè)計方案。（2）建議采取切實可行的環(huán)保措施，減少污染，加強對環(huán)境的7保護(hù)。（3）在建設(shè)過程中加強項目質(zhì)量管理，經(jīng)濟、合理的控制項目成本，爭取早日建成受益。（4）項目屬于高檔商務(wù)酒店，經(jīng)營過程中，在消費能力、服務(wù)水準(zhǔn)、運營管理等方面存在一定的風(fēng)險。建議加強員工崗前培訓(xùn)，強化服務(wù)意識，提高服務(wù)質(zhì)量，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅膶嶋H情況，對目標(biāo)市場進(jìn)行深度細(xì)分，拿出切實可行的營銷策略和市場運作方案，以規(guī)避項目運營期間的投資風(fēng)險，保證項目的財務(wù)安全。82 項目建設(shè)背景及必要性分析 項目背景 宏觀市場前景光明在國家經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展的前提下，根據(jù)最新預(yù)測，中國人均消費到 2020 年將可能實現(xiàn)年均百分之十點八的增長，新的消費高峰即將來臨，消費結(jié)構(gòu)將不斷升級。近兩年中國已出現(xiàn)了以住房和汽車消費為代表的消費升級，下一輪消費升級的帶動性項目將是教育、醫(yī)療、旅游、電信、信息和家庭娛樂商品等，旅游消費將真正成為拉動中國消費結(jié)構(gòu)升級的主力軍。旅游發(fā)達(dá)國家的發(fā)展實踐表明，一個國家人均 GDP 達(dá)到 3000至 5000 美元，將進(jìn)入旅游消費的爆發(fā)性增長期。從現(xiàn)實情況看，隨著振興東北、我國加快與俄羅斯遠(yuǎn)東融合交流，近年來東北極地正持續(xù)迎來更多的關(guān)注度，未來東北極地的發(fā)展旅游消費迎來“爆發(fā)性增長” 的底線已為期不遠(yuǎn)。 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好從 2022 年黑吉遼省旅游產(chǎn)業(yè)首超千億元，2022 年以 億元人民幣躋身全國十強，到 2022 完成從旅游資源大省向旅游產(chǎn)業(yè)大省的跨越，再到 2022 年全省旅游總收入跨越 2022 億元，黑吉遼旅游已經(jīng)在 2022 年的基礎(chǔ)上實現(xiàn)了三年翻番。根據(jù)黑吉遼旅游業(yè)在 2022 年的相關(guān)數(shù)據(jù)：全年接待入境旅游者 萬人次，實現(xiàn)入境旅游收入 億美元；接待國內(nèi)旅游者9 億人次，同比增長 %；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入 億元人民幣，同比增長 %；實現(xiàn)旅游總收入 億元人民幣，同比增長 %，各項經(jīng)濟指標(biāo)再創(chuàng)新高。2022 年該市各景區(qū)景點共接待游客 萬人次，比上年增長%，實現(xiàn)旅游總收入 億元，比上年增長 %，首超200 億元大關(guān)。其中，接待境外旅游者 萬人次，同比增長%，遠(yuǎn)超全國平均 2%增速。2022 年春節(jié)期間全市各景點共接待中外旅游者 萬人次。其中，武陵源核心景區(qū)接待 萬人次，黃龍洞景區(qū)接待 萬人次，天門山景區(qū)接待 萬人次。 文化旅游產(chǎn)業(yè)的興起近年來文化旅游浪潮席卷全國。2022 年國務(wù)院審議通過我國第一部文化產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃——《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》 ，正式將文化體制改革和大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)上升到國家戰(zhàn)略的高度。2022 年黨的十七屆五中全會進(jìn)一步明確提出推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)的建議，再一次把文化產(chǎn)業(yè)提升到社會發(fā)展和國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略地位。2022 年十七屆六中全會，審議通過了《中共中央關(guān)于深化文化體制改革、推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮若干重大問題的決定》 。文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位提升后，大量的資金與政策都導(dǎo)向了文化產(chǎn)業(yè)項目。而文化與旅游有著天然的緊密聯(lián)系，文化是旅游的靈魂，旅游是文化的重要載體。國家對文化產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的政策導(dǎo)向需要具有高品質(zhì)大項目帶動。文化、旅游聯(lián)姻的產(chǎn)物文化旅游產(chǎn)業(yè)園應(yīng)運而生?！笆濉睍r期，文化產(chǎn)業(yè)作為 “國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)”，與同樣作為10“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)” 的旅游業(yè)將有越來越多的融合發(fā)展。 旅游開發(fā)迅速XXX 市在旅游投資項目建設(shè)方面成果顯著。XXX 市委、市人民政府提出，建設(shè)世界旅游精品的目標(biāo)，圍繞“建設(shè)世界旅游精品”和“ 世界級旅游目的地” 的核心目標(biāo)，以國際化的視野、高標(biāo)準(zhǔn)的要求來推動文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過政府組織引導(dǎo)、社會積極參與和市場有效運作，全面提升 XXX 旅游開發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)水平，促進(jìn) XXX 旅游持續(xù)快速健康發(fā)展。經(jīng)過三十年的旅游發(fā)展，XXX已經(jīng)初步培育了國內(nèi)外知名的旅游目的地品牌，包括：桑植縣九天洞、八大公山，永定區(qū)茅巖河漂流、天門山，慈利縣五雷山，永定區(qū)玉皇洞石窟、普光禪寺等，基本建成符合大眾旅游市場需求的吸引物體系和傳統(tǒng)旅游產(chǎn)業(yè)體系，初步完善了旅游目的地發(fā)展的配套體系，這些將持續(xù)推動 XXX 旅游發(fā)展。 市城鎮(zhèn)化步伐加速快XXX 市在歷屆黨委、政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，城市建設(shè)有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，近年來全市國民經(jīng)濟保持了快速連續(xù)增長的勢頭，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大的變化，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。城市的發(fā)展迅速。隨著 XXX 市經(jīng)濟快速發(fā)展和城市的規(guī)劃建設(shè)，吸引了大量外地客商前來經(jīng)商置業(yè)投資發(fā)展，良好的投資環(huán)境，便利的交通、通訊條件成為他們謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的重要因素。面對新形勢，XXX 市委、市政府解放思想、與時俱進(jìn)、開拓創(chuàng)新、真抓實干，按照“三年有改11觀，五年大變樣”的發(fā)展目標(biāo)，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，并根據(jù)城市總體規(guī)劃加大城市的建設(shè)，進(jìn)一步加快了城鎮(zhèn)化的步伐。2022 年 12 月 9 日召開的全國旅游綜合改革試點城市工作座談會上，XXX 與舟山、成都、秦皇島被國家旅游局和國家發(fā)改委確定為全國首批旅游綜合改革試點城市。這是 XXX 市經(jīng)過 20 多年開發(fā)建設(shè)迎來的又一次跨越式發(fā)展機遇，也是“ 十二五” 時期國家把旅游業(yè)建設(shè)成為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)過程中賦予 XXX 市的一項特殊使命。隨著 XXX 市固定投資的不斷增加，各項旅游項目和基礎(chǔ)設(shè)施不斷建設(shè)，在政府的強力支持下，未來 XXX 市城鎮(zhèn)化建設(shè)將會在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上不斷加快步伐，城鎮(zhèn)化水平不斷提高。 項目建設(shè)的必要性 發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)的需要2022 年國務(wù)院審議通過我國第一部文化產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃——《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》 ，正式將文化體制改革和大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)上升到國家戰(zhàn)略的高度。2022 年黨的十七屆五中全會進(jìn)一步明確提出推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱性產(chǎn)業(yè)的建議，再一次把文化產(chǎn)業(yè)提升到社會發(fā)展和國民經(jīng)濟的戰(zhàn)略地位。2022 年十七屆六中全會，審議通過了《中共中央關(guān)于深化文化體制改革、推動社會主義文化大發(fā)展大繁榮若干重大問題的決定》 。文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位提升后，大量的資金與政策都導(dǎo)向了文化產(chǎn)業(yè)項目。而文化與旅游有著天然的緊密聯(lián)系，文化是旅游的靈魂，旅游是文化的重要載體。國家對文化12產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的政策導(dǎo)向需要具有高品質(zhì)大項目帶動。文化、旅游聯(lián)姻的產(chǎn)物文化旅游產(chǎn)業(yè)園應(yīng)運而生。自首屆中國國際文化旅游節(jié)在 XXX 市舉行以來，XXX 陸續(xù)推出了大型音樂歌舞劇《天門狐仙－新劉?？抽浴?、大型立體山水實景演出《武陵魂 梯瑪神歌》等多部藝術(shù)品質(zhì)極高的演出活動，使得游客不僅享受到自然美景，也能領(lǐng)略到 XXX 絢麗多姿的文化魅力。于此同時面對文化旅游的發(fā)展趨勢以及日益增加的旅游人數(shù)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施尤其是接待設(shè)施還需要進(jìn)一步擴容提質(zhì)。因此，本項目的建設(shè)能夠填補 XXX 高端酒店的空白，改善 XXX 旅游接待設(shè)施和條件，有效滿足文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。 滿足人們多元化生活，提高旅游接待能力的需求隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，消費水平的不斷提高，社會需求結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。居民消費結(jié)構(gòu)中用于文化教育消費的部分越來越大，增長速度越來越快。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費結(jié)構(gòu)中，教育文化娛樂服務(wù)方面的實際支出和所占比例都在不斷增加。與 20 年前相比，人民群眾的文化需求逐漸由被動接受變?yōu)槲幕a(chǎn)的引導(dǎo)力量。相當(dāng)一部分居民群體的消費重心開始向教育、科技、旅游及精神產(chǎn)品消費等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質(zhì)生活的各個方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復(fù)、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本項目的建設(shè)能夠為當(dāng)?shù)厝罕姾途硟?nèi)外游客提供餐飲、住宿、購物、休閑娛樂活13動場所，滿足人們對文化生活日益增長的需求。另一方面，每年來自國內(nèi)外的游客絡(luò)繹不絕，人數(shù)日益增加。但目前高星級酒店較少，接待能力和接待檔次有限。因此在 XXX當(dāng)?shù)?，尤其是臨近核心景區(qū)和市區(qū)的區(qū)域急需接待能力大、接待設(shè)施好的高星級酒店。因而，高品質(zhì)、高規(guī)格的接待設(shè)施和環(huán)境顯得尤為重要。 美化 XXX 城市環(huán)境的需要酒店尤其是頂級酒店是城市的形象名片，也是對外的重要窗口，一定程度上承擔(dān)了城市形象和品位展現(xiàn)的功能。項目地處 XXX 永定城區(qū)天門山索道下站，迎賓路與大庸路的交匯處。距 XXX 新火車站、新汽車站不到 1 公里，距荷花機場 2 公里，5 分鐘可達(dá)常張高速，驅(qū)車 40 分鐘即可抵達(dá) XXX 核心景區(qū)，地理位置極其優(yōu)越。項目總建筑面積 14 萬平方米，酒店主體建筑層數(shù)地上十六層。酒店建設(shè)運營后將成為 XXX 城區(qū)的標(biāo)志性建筑，極大地美化 XXX 市的城市形象，并且在一定程度上改善投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)的招商引資。 促進(jìn) XXX 綜合發(fā)展的需要項目建成后的營業(yè)收入由住宿、會議、娛樂、餐飲及其他服務(wù)項目構(gòu)成，通過中、高檔次的服務(wù)為市民和游客提供高品位的服務(wù)消費。這些服務(wù)項目均是高效經(jīng)濟的項目，易于獲得較好的經(jīng)濟效益。同時項目的建成運營可以為當(dāng)?shù)厝藛T提供更多的就業(yè)崗位，從而緩解就業(yè)矛盾，有利于維護(hù)社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，14為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟的振興。 提升本地區(qū)旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的需要響應(yīng)東北三省省委、省政府對 XXX 旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出的“ 打造世界旅游精品，推進(jìn)城市化建設(shè)”的要求，同時也為了加快 XXX 旅游精品城市建設(shè)步伐，由 XXX 市委、市政府與**集團(tuán)強強聯(lián)合，共同合作開發(fā)東北極地 XXX 五星級酒店項目。 擴大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏降男枰?。解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟發(fā)展的極為重要因素。東北極地 XXX 五星級酒店的日常運營需要大量的勞動力提供服務(wù)，通過本項目的建設(shè)可為社會提供 800 個新工作崗位，為當(dāng)?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供了就業(yè)機會，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會的發(fā)展具有促進(jìn)作用。綜上所述，該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和 XXX 市城市發(fā)展規(guī)劃，不僅能增強企業(yè)的經(jīng)濟實力，增加就業(yè)機會，而且可促進(jìn)XXX 市社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，具有明顯的經(jīng)濟和社會效益，項目的建設(shè)是十分必要的。153 項目投資環(huán)境分析 市總體概況XXX 市位于東北西