【正文】 1 財務中心財富大廈項目可行性研究報告 第 1 章 項目總論 項目基本情況 用地基本情況 用地性質為商業(yè)金融用地，產權 40 年。 基礎數(shù)據(jù)表 序號 項目 數(shù)據(jù) 單位 1 建設用地面積 公頃 2 地上 總建筑面積 146300 平方米 3 地下建筑面積 30800 平方米 4 建筑密度 % 5 綠化率 % 6 容積率 (1) 地上容積率 (2) 地下容積率 6 停車位 1560 個 運作方式 本項目地塊走市場招拍掛程序，預計 11月底前發(fā)布掛牌公告，公告期 20天， 10天掛牌公告，共計 1個月期限。 項目位置 2 三慶世紀財富中心位于濟南東部新城與東部產業(yè)帶的核心地帶，高新科技開發(fā)區(qū)核心園區(qū)科貿城內，南依齊魯軟件園，東靠濟南高新區(qū)管委會辦公大樓，北臨國際會展中心和大型科技文化廣場，是高新開發(fā)區(qū)的中央商務區(qū)，政治、經濟和文化中心。 隨著濟南市政府的“兩翼展開，高新先導”的重要戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，世紀財富中心所處位置已成為濟南新生活圈、高新經濟圈、會展物流圈三大經濟重地的核心。 項目交通 目周邊交通 條件良好 ， 靠近工業(yè)南路，緊鄰新宇路、崇華路，周邊擁有奧體中路、經十路、世紀大道； 繞城高速貫穿南北，濟青、京滬、京福等高速公路與之緊密相連，到濟南國際機場僅需 15 分鐘車程， 10 2 309 國道縱橫交錯形成四通八達的交通網(wǎng)絡，濟南景觀大道經十 路，工業(yè)南路直通市區(qū)。 項目周邊配套 目前周邊有高新區(qū)管委會、高新區(qū)行政審批中心、濟南國際會展中心、建設銀行、中國銀行、興業(yè)銀行、移動通訊、聯(lián)通、上島咖啡、雅悅酒店等較為齊全的配套，并且還將有銀座商場（中鐵匯展國際 ） 、以及丁豪廣場項目商業(yè)補充 區(qū)域配套。 3 ? 文化教育配套 高新區(qū)實驗學校、山東省警官學院、濟南電子工程機械學校、濟南石化經濟學校、銀座幼兒園、山東大學齊魯軟件學院、山師附小雅居園校區(qū)、濟鋼二區(qū)幼兒園； ? 醫(yī)療配套 鐵十四局醫(yī)院、山大齊魯醫(yī)院高新區(qū)醫(yī)院、歷下區(qū)第三人民醫(yī)院、省立醫(yī)院東院、省軍區(qū)醫(yī)院、天辰大街診所等； ? 金融配套 中國農業(yè)銀行、中國工商銀行高新區(qū)支行、建設銀行高新支行、濟南市商業(yè)銀行高新分理處、中國銀行高新支行、建設銀行雅居園分理處、潤豐農信雅居園分理處等； ? 商務配套 高新區(qū)管理委員會、濟南國際會展中心、凈雅大酒店、雅悅酒店等； ? 其它配套 中國移動高新區(qū)高新區(qū)營業(yè)廳、中國聯(lián)通高新營業(yè)廳、中國郵政王舍人支局等。 ． 6項目現(xiàn)狀 項目總占地約 150 畝，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，由 A、 B、 C、 D座和財富大廈（本次對外招拍掛部分）組成。項目一期財富 A、 B 座為商務寫字樓，已經有 金斯頓集團、山東振魯會計師事務所、山東神州冠威國際貿易集團等 等企業(yè)已在此辦公，形成了較為成熟的辦公氛圍。 世紀財富中心二期為 C、 D座，其中 C座一層為商業(yè)公建，二至八層為大開間的寫字間，整層面積 20xx ㎡左右，可自由分割，九至十二層為小戶型寫字間。 世紀財富中心二 期 D座一至三層為大型餐飲娛樂中心，正在招商中；四至十層南北向為精裝商務公寓， 45150 平方米不等；四至十一層東西向為高檔商務酒店，北京雅悅酒店于 20xx 年 10開始營業(yè)，是東部高新區(qū)較早的商務酒店。 當前項目對外招拍掛部分，即財富大廈用地，基本處于“ 三 通一平”狀態(tài)，不涉及拆遷問題。 可行性研究的目的 通過對項目所處片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃、功能定位分析，及對濟南全市房地產市場未來發(fā)展趨勢的把握，并在對項目地塊定位、產品類型、銷售價格初步定位的基 4 礎上，通過財務測算評估等分析，為選擇對項目 地塊的開發(fā)模式提供參考依據(jù) ，并論證項目經濟可行性等。 項目建設的必要性 房地產業(yè)是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產經濟（尤其住宅經濟）對一系列行業(yè)的發(fā)展均有拉動效應，有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展。雖然近年來，國家針對局部地區(qū)房地產市場過熱的現(xiàn)象，從土地和金融兩方面加強了對房地產行業(yè)領域的宏觀調控，并頒布了一系列法律法規(guī)規(guī)范市場秩序。但從國家調控政策的實施來看，國家宏觀調控的目的是打擊房地產投機，降低金融系統(tǒng)風險，維護正常的市場秩序，安定人民生活，而絕非打擊房地 產行業(yè)發(fā)展。宏觀調控至今，各項政策均已落到實處，國內上海、杭州、青島等房價漲幅居前的城市已出現(xiàn)回落，一大批擾亂市場秩序、哄抬市場價格的開發(fā)商被清理出局，調控取得了顯著的效果。 濟南作為中國經濟大省山東省省會 ，地理位置和交通優(yōu)勢得天獨厚 ，城市經濟發(fā)展迅速。濟南的 城市建設工作 也在 與時俱進， 在 城市規(guī)劃、建設、管理、招商引資等各 方面 都取得了較大進展 。城市經營者們 圍繞 東西拓展的發(fā)展策略 ，突出大型基礎設施、公益性設施、生態(tài)環(huán)境等強制性規(guī)定內容的項目布局與用地落實。加強城市資源的優(yōu)化和整合，合理進行土地儲備，引入市場化、 社會化和競爭機制，盤活存量，優(yōu)化增量，實現(xiàn)城市綜合效益的最大化。 濟南東部發(fā)展以來，東部的市政配套、道路交通、工業(yè)企業(yè) 、金融商貿得到了飛速的發(fā)展。項目片區(qū)作為東部區(qū)域的一部分， 坐擁高新區(qū)核心，緊鄰會展中心， 周邊云集了國家級留學人員創(chuàng)業(yè)園、濟南高新技術創(chuàng)業(yè)服務中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國家級產業(yè)園區(qū) ，片區(qū)居住、辦公氛圍日漸成熟 ， 發(fā)展商務、商業(yè)地產勢在必行， 因此本項目的建設存在必要性。 項目經濟效益的合理性 在常規(guī)開發(fā)模擬下，項目的稅前投資利潤率達 33%，稅后投資利潤率 %。因此，從經濟效益角度 看項目是可行的。 可行性研究結論 從宏觀視角審視城市發(fā)展?jié)摿?，項目具有廣闊的發(fā)展前景； 從濟南 “東拓” 5 城市規(guī)劃導向分析，為項目的發(fā)展提供了發(fā)展空間； 從高新區(qū)的良好投資環(huán)境，為項目的開發(fā)提供直接動力； 從濟南 寫字樓 市場 、公寓市場、商業(yè)市場 和 片區(qū)可比項目的研究 方面分析，本項目可通過精準定位切入市場的需求； 從項目地塊價值因素條件分析，項目具備了打造可觀經濟效益的條件；從財務經濟測算結果來看，具備項目開發(fā)的經濟可行性。 因此，本次可行性研究論證結果項目可行。 第 2 章 濟南城市環(huán)境研究 濟南城市綜述 地理布局 濟南 位于山東省中西部，是山東省的省會，全省的政治、經濟、科技、文化中心和重要的交通樞紐， 是國務院公布的歷史文化名城，中國首批優(yōu)秀旅游城市，國家批準的副省級城市和沿海開放城市；躋身于 “ 中國經濟綜合實力 50 強 ” 和“ 中國投資環(huán)境 40 優(yōu) ” 城市的行列。 濟南距離北京 340 公里，距離上海 680 公 ，為 環(huán)渤海經濟南翼，和黃河中下游的中心城市 。 濟南位于京津冀和滬寧杭兩大都市圈的中間位置，是山東及華北地區(qū)重要的區(qū)域中心城市，隨著全運會的成功舉辦和西客站的建設，城市建設日新月異，區(qū)域中心城市的地位得到大大加強，濟 南在經濟、政治、文化方面的擁有充足的發(fā)展空間和強勁的發(fā)展動力。 在全運會、大濟南都市圈、京滬高速鐵路等諸多利好因素的推動下，濟南有望在今后 310 年內進入加速發(fā)展階段 。 行政 人口 濟南 現(xiàn)轄歷下、歷城、槐蔭、天橋、市中區(qū)、長清區(qū)六區(qū)和平陰、商河、濟陽三縣及章丘市 ，共設 54個街道辦事處， 65個鎮(zhèn)， 27個鄉(xiāng)， 487 個居民委員會，4658 個行政村。 總面積 8227 平方公里， 常住總人口 萬人， 暫住人口 萬。 濟南人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴散的趨勢明顯，人口重心繼續(xù)向東部和西部移動，歷城區(qū)和歷 下區(qū)的人口規(guī)模快速擴大。預計到 2020 年常住人口達 6 到 840 萬人，城鎮(zhèn)人口達到 670 萬人，城市化率達到 75%。 城市人口比重呈逐步增加趨勢，城市人口的增加，將拉動城市住房需求的增加，從而促進房地產的開發(fā)。城市人口的增加使得城市化進程加快，從而促進城市空間的拓展，有利于項目區(qū)域的發(fā)展。 外部交通 濟南基礎設施完善，交通便利，是全國重要的交通樞紐，濟南國際機場與國內外 40 多個大中城市相連，與美國、德國、日本、韓國、俄羅斯、香港等地開通了直達的國際 航線。濟南是全省高速公路的樞紐，貫通京福、京滬、青銀等全國高速公路干線，是京滬、膠濟鐵路的交匯處，京滬高速鐵路的重要站點。 濟南交通便利，濟南機場開通了通往全國各主要城市的航線， 濟南國際機場是全國著名大型綜合機場之一，可以起降大型民航貨運班機。 20xx 年 改建的機場建筑大大提高了濟南機場的客貨吞吐能力。 濟南也是鐵路運輸?shù)闹匾獦屑~。 濟南市為 濟南鐵路局 駐地，濟南鐵路局線路里程和營業(yè)收入在全國路局處于中上水平。濟南樞紐為濟南鐵路最大的鐵路樞紐。 濟南西客站（建設中） 位于濟南西部京福高速公路西側，為京滬高速鐵路 5個具有始發(fā)和終到能力的車站之一。 城市潛力 山東省著力打造的“ 1＋ 6”濟南都市圈，以濟南為核心 ， 輻射淄博、泰安、聊城、萊蕪、德州、濱州。 濟南都市圈交通發(fā)達，京滬、京九鐵路和京福、京滬高速公路縱貫南北，膠濟、濟邯鐵路和濟青、濟館高速公路連通東西，濟南與其他 6個城市都有高速公路連接，再加上密集的國道、省道等交通干線，濟南都市圈已基本形成 “ 一小時 7 經濟圈 ” 。 都市圈占山東 1/3 人口和面積，在華東區(qū)占據(jù)重要地位。濟南是這個都市圈的核心和引擎，必將吐納大量的資源，帶來商機。 城市經濟發(fā)展狀況 濟南國內生產總值 20xx 年 —— 20xx 年 濟南市 GDP 數(shù)據(jù)及對比情況 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 全市 GDP （億元） 1200 2185 增長率 % % % % % % % 13% % 05001000150020xx25003000350020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年，全市生產總值 億元，比上年增長 %(注 2)，其中：第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。按常住人口計算人均生產總值 50376元 (折合美元 7373 美元 )(注 3)，增長 %。 從上表可以看出，濟南市 經濟持續(xù) 快速 發(fā)展， 自 20xx 年以來，濟南市經濟基本上保持了平穩(wěn)上升的態(tài)勢， 20xx20xx 連續(xù)四年保持在 15%以上增長率，20xx、 20xx 年雖受到全球經濟危機的一定影響，但增長率仍維持在 12%以上 。 根據(jù)城市 GDP 與房地產發(fā)展關系模型，濟南市 房地產處于高速發(fā)展時期 。 20xx 年 上半年，濟南經濟保 持平穩(wěn)較快增長。全市上半年生產總值 億元，同比增長 %。 20xx 年 上半年 ， 從三次產業(yè)看：第一產業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。 8 上半年，全市地方財政一般預算收入累計完成 億元，同比增長 ％；全市地方財政一般預算支出累計完成 億元，同比增長 ％。 城鎮(zhèn)消費 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 城鎮(zhèn)居民 人均可支配收入（元） 8607 8982 11013 120xx 13158 15340 18005 20802 22721 人均消費支出（元） 7110 7426 8395 8581 9227 10713 12389 13904 14764 20xx 年，省城城市居民人均可支配收入比 20xx 年增長了 %，達到 元；農民人均純收入也達到 元，同比增長了 %。 20xx 年，在國家一系列拉動內需、刺激消費政策的帶動下，省城 城市居民人均消費性支出同比增長了 %，達到 元，并由此帶動全市消費品零售總額同比勁增%，達到 億元，超出預期 個百分點。 20xx 年 ，全市金融機構人民幣各項存款余額達 億元，比年初增長%；全市金融機構人民幣貸款余額達 億元，比年初增長 %。 20xx年，消費品市場持續(xù)繁榮 ， 社會消費品零售總額 億元，比上年增長 %。 濟南作為省會城市和重要區(qū)域經濟龍頭城市，有巨大的消費能力和消費潛力。隨著城市經濟的發(fā)展和城市水平的發(fā)展，濟南 的消費水平迅速發(fā)展提高。 第三產業(yè)發(fā)展情況 第三產業(yè)的發(fā)展程度是一個國家的產業(yè)結構從低級向高級轉變的重要標志 ,也是反映一個國家和地區(qū)經濟發(fā)展水平的重要標志之一 。 20xx 年， 第三產業(yè)對 9 經濟貢獻作用增強。第三產業(yè)增加值對經濟增長貢獻率為 %，拉動 GDP 增長 個百分點?，F(xiàn)代服務業(yè)完成增加值 億元，增長 %。 金融業(yè)發(fā)展形勢穩(wěn)定 ， 20xx 年，金融業(yè)完成增加值 億元，增長 %。房地產業(yè)較快增長 ； 20xx 年，房地產業(yè)增加值 億元，增長 %(注 8)。商品房銷售 面積 萬平方米，增長 %；銷售額 億元，增長 %；旅游業(yè)快速發(fā)展 ， 20xx 年，接待國內外游客 萬人次，增長 %。現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、會展業(yè)發(fā)展加快。