【正文】 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司首汽大廈項目可行性研究報告北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司2000年10月目 錄第一章 概論第二章 項目基本情況第三章 項目地點和建設(shè)條件第四章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容第五章 物料消耗、供應(yīng)和環(huán)保第六章 市場分析第七章 投資估算和資金來源第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進度第九章 項目財務(wù)分析第十章 結(jié)論第一章 概論一、 項目背景隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內(nèi)需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。另外，隨著我國加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請舉辦2008年奧林匹克運動會以及國內(nèi)外各種商貿(mào)、技術(shù)交流活動的進一步擴展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務(wù)公寓的租售被廣大業(yè)內(nèi)人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設(shè)以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進北京城市建設(shè)及經(jīng)濟發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃利用首汽集團現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院場地開發(fā)建設(shè)包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務(wù)公寓以及各種附屬配套設(shè)施在內(nèi)的綜合性物業(yè)。首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設(shè)備陳舊，已無法繼續(xù)使用。經(jīng)請示，集團公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團全權(quán)委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負責(zé)本項目開發(fā)建設(shè)事宜。本項目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項目，項目建議書及可行性報告于1994年11月經(jīng)北京市計委京計基字[94]1401號文批復(fù)（見附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于1999年6月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年9月獲得了解散合作公司的仲裁書。本著充分利用此項目用地的土地價值，促進國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設(shè)方案進行了調(diào)整。初步設(shè)計方案已由首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號文件及北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計方案通知書（2000規(guī)審字0399）；（見附件二）批復(fù)同意；2000年2月市計委對首汽大廈項目可行性報告進行了批復(fù)（京計商字[2000]第100號）， 二、本可行性研究報告編制依據(jù) 北京市旅游事業(yè)管理局《關(guān)于首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務(wù)樓立項的請示》。北京市計劃委員會《關(guān)于首汽集團興建綜合業(yè)務(wù)樓項目建議書（代可行性研究報告）的批復(fù)》（京計商字[1996]第539號）。 首都規(guī)劃建設(shè)委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會《關(guān)于首業(yè)大廈的初步設(shè)計的批復(fù)》（首規(guī)辦規(guī)字[1998]第061號）。 北京市城市規(guī)劃管理局《規(guī)劃設(shè)計條件通知書》（95）規(guī)條字12號。 北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設(shè)計方案通知書（2000規(guī)審字0399）； 北京市計委《關(guān)于首汽大廈項目可行性報告的批復(fù)》（京計商字[2000]第100號）； 國家及北京市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)第二章 項目基本情況一、 項目名稱 首汽大廈（以下簡稱“本項目”）二、項目類型 本項目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設(shè)施的綜合性開發(fā)工程，項目建成后將進一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。三、 建設(shè)地點本項目位于北京市西城區(qū)月壇北街14號，現(xiàn)首汽集團生產(chǎn)、業(yè)務(wù)用房。（具體位置見附圖）四、 建設(shè)單位背景單位名稱 ：北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊地址 ：北京市密云縣鼓樓東大街2號注冊資金 ：4000萬法定代表人：劉東才職務(wù) ：總經(jīng)理為貫徹落實黨的十四大關(guān)于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟的經(jīng)營機制轉(zhuǎn)化，提高在市場的競爭力，借改革的春風(fēng)和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設(shè)服務(wù)，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會[93]京建開安第037號文批復(fù)，首都汽車公司于1993年2月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司，注冊資金4000萬元。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機械設(shè)備、家具、裝飾材料、制冷空調(diào)設(shè)備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術(shù)人員15人，建筑工程管理工程師8人。已開發(fā)和擬建項目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項目，總建筑面積130000平方米；三里屯寫字樓項目10000平方米；華嚴北里商品住宅項目27000平方米；月壇北街開發(fā)項目68000平方米。五、 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容根據(jù)本項目的初步規(guī)劃，項目規(guī)劃建設(shè)用地面積12993平方米，規(guī)劃總建筑面積87800平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務(wù)公寓，建筑面積共62800平方米；地下建筑為商業(yè)設(shè)施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設(shè)施，共25000平方米。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。各功能具體面積見下表： 項目各功能區(qū)建筑面積表 單位：平方米功能區(qū)建筑面積寫字樓14420公寓28700商務(wù)公寓19680附屬配套設(shè)施25000 合計87800容積率綠化率26%六、 項目總投資與資金來源，由本項目投資建設(shè)方北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌資金解決。第三章 項目地點和建設(shè)條件一、 項目地點本項目建設(shè)地點位于北京市西城區(qū)月壇北街14號院，月壇北街與三里河?xùn)|路交叉口的東南側(cè)。用地北面為月壇北街，西側(cè)為三里河?xùn)|路。項目規(guī)劃用地面積12993平方米，建筑基底面積5046平方米。 根據(jù)有關(guān)專業(yè)部門進行的調(diào)查，擬建項目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國家有關(guān)規(guī)范。二、 項目交通條件及自然條件項目建設(shè)用地東距二環(huán)路1公里；；西距釣魚臺國賓館1公里；北距阜外大街1公里。用地附近有包括2165路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。項目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。三、 項目用地現(xiàn)狀和拆遷