【正文】 ，適應(yīng)各年齡階層，充分體現(xiàn)商業(yè)的人性化。 解析二 5D空間 繽紛多維世界 5D多維空間 解析 多維時間 早、中、晚 多維空間 合理的動線設(shè)計、消費可以相互穿插 多維年齡 老人、中年人、兒童 多維風(fēng)情 歐美、東南亞、中式風(fēng)情 多維享受 “餐飲、休閑、娛樂”為主，輔之購物、品牌專賣 多樣性 解析三 ① 新六覺感受 國際級六星體驗 在我們設(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“ 視覺、視覺、味覺、嗅覺、觸覺、感覺 ”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。相約朋友、商務(wù)合作伙伴，他們渴求 一站式的盡興消費 。 基本規(guī)劃 品牌商家推薦 打造 ， 常州首座 5D級鋒尚樂世界 除了業(yè)態(tài)定位，還必須達到： 三個基本特征： 多樣性 解析一 5D= 3D(多維 )+daily（天天） +delight（高興） 經(jīng)濟在發(fā)展，人們的消費水平在提高。 路在： “主題商業(yè)目的性消費”，即： 集中性大型，以“餐 飲、休閑娛樂”為鮮明主題，輔助“購物超市、品牌專賣”，形成大眾化、人性化、特色化、一體化、大而全的新型消費巨無霸。 路在燈火闌珊處 面對百貨市中心的絕對統(tǒng)治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。 Question2： 怎么做？ 常州大體量商業(yè)的出路 路在何方？ 項目地塊周邊環(huán)境 主題性目的性商業(yè) 我們好像還沒發(fā)現(xiàn)什么聯(lián)系?。?！ 項目周邊“特色餐飲、休閑、服飾專賣”經(jīng)營良好。 將市場信息價值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實現(xiàn)項目價值增值的有力支撐點。 主題式目的性消費 我們的選擇 我們面對著神圣而珍稀的地塊，他 在何方？ 餐飲、休閑、娛樂，還是 Shoppingmall，還是藝術(shù)展覽中心，還是大型專業(yè)市場？還是。 隨機性消費 認(rèn)準(zhǔn)某個區(qū)域，消費目的不明確，往往消費者付費比例不會很高，口碑傳播效果相對不是很直接。 路在何方？ 本案找到了商業(yè)發(fā)展的方向所在： 【主題式目的性消費】 目的性消費 PK隨機性消費 目的性消費 認(rèn)準(zhǔn)某個具體地方，帶著一定的目的去消費，往往消費者付費比例往往接近 100%，口碑傳播效果比較好。 另外我們從 城市大體量商業(yè)可行性研究 角度作深入分析： 對于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 模式 ?發(fā)展階段 沿街商業(yè) 綜合型商業(yè) ?規(guī)模形態(tài)： 分散商業(yè) 集中商業(yè) ?消費需求 購物性物質(zhì)消費 主題性市場 精神消費、服務(wù)消費 對于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 方向 主題性市場 集中性 精神消費、服務(wù)消費 最大特點是“主題性目的性消費”。 門庭若市 人氣鼎旺 案例剖析 上海正大廣場 上海正大廣場，位于上海浦東區(qū)，作為偏離市中心的大型商業(yè)項目，事實說明了做百貨沒有出路，其定位以“餐飲、休閑、娛樂”為主題的目的性消費后，經(jīng)營十分成功 此案例與本案在區(qū)域、類別上極為相似，具有重要借鑒意義。 在常州，哪怕在市中心， 百貨業(yè)面臨白熱化的、惡性的競爭！ 那么，究竟路在那里？ 讓我們剖析一下這個案例， 上海正大廣場 案例剖析 上海正大廣場 上海正大廣場 上海正大廣場 項目概況 項目位于上海浦東新區(qū)，浦東新區(qū)定位為“商務(wù)、旅游” 共計最高為 10F大型綜合性商業(yè) 案例剖析 上海正大廣場 項目描述 上海正大廣場在建成之初，定位為百貨購物，在開業(yè)經(jīng)營后，來此購物者寥寥，人氣慘。 市民逛街的主要路段0102030405060延陵西路 延陵東路 城中路 南大街 北大街 文化宮逛街的主要目的23%39%30%7%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%購物 隨便看看 餐飲消費 游戲/ 電影等娛樂 旅游逛街的主要目的逛店類型24%39%10%14%6%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%大型百貨商場 集中式商業(yè)街大中型超市、專營店品牌專賣店專營街上的商鋪小店其他去市中心，隨機逛百貨，觀念根深蒂固 ?占 50%以上的人逛街首選南大街，選擇到市心商圈的人占到了 90%。 南大街商圈 中心商圈 文化宮 市心主要綜合型商圈之一 位置： 南靠延陵西路，北枕文化宮，東面是和平北路 業(yè)態(tài)： 電器、休閑、餐飲、購物 特征： 依托文化宮廣場、市區(qū)商業(yè)主要聚集區(qū)域之一。 延陵西路商圈 中心商圈 南大街 市心最繁華綜合型商業(yè) 位置： 南起廣化橋，北至延陵西路 。 萊蒙都會中心商圈 案例 那么 ， 市中心百貨競爭激烈， 是不是已經(jīng)飽和了呢，百貨消費群有沒有可能到項目地塊購買百貨呢？ 需要對市中心商業(yè)圈進行一下分析 !!! 中心商圈大體量商業(yè)格局 延陵西路商圈 南大街商圈 北大街商圈 文化宮商圈 城中城商業(yè)圈 中心商圈 延陵西路 綜合型商業(yè)設(shè)施主干道 位置： 橫貫常州市區(qū)東西，西起懷德路，東至文化宮廣場，全長 1千米左右。據(jù)了解，項目目前 相當(dāng)一部分經(jīng)營商戶要求解除合同，經(jīng)分析主要要因是租金很高，并且以百貨為主，面臨市中心區(qū)域眾多百貨競爭壓力，經(jīng)營商戶預(yù)期投資收益風(fēng)險極大的原因。 我 們 做 什 么 呢？ 在近市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是 : 我們做百貨！ 那么 ， 做百貨能成功嗎？ 首先 ， 讓我們先看一個典型的案例 萊蒙都會 萊蒙都會中心商圈 案例 萊蒙都會 ： 位置 ： 延陵西路與南大街交匯處核心地段 物業(yè) ： 總建筑面積 58萬 ㎡ 其中商業(yè) ： 28萬 ㎡ 居住 ： 13萬 ㎡ 辦公酒店： 6萬 ㎡ 萊蒙都會局部效果圖 萊蒙都會整體效果圖 萊蒙都會中心商圈 案例 業(yè)態(tài)比例31%20%5%23%21% 中心百貨沃爾瑪超市中影影院零售店鋪餐飲/ 娛樂解析： 大型現(xiàn)代綜合型商業(yè)，以中心百貨為主， 餐飲、休閑娛樂為輔，包含：購物、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、康體、旅游、文化。住宅、酒店辦公、商業(yè)、搭配促進，實現(xiàn)整體開發(fā)價值的最大化。 ?商業(yè)鮮明主題 ?住宅鮮明主題 ?在新都市主義概念規(guī)劃之下，營造都市標(biāo)志性生活個性； ?他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 2 都市魅力 豐富多彩 3 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向： ?盡可能高的綠化率； ?景觀商業(yè)成為主流； ?消費、居住、辦公的生態(tài)化； 城市 自然 生活 4 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠是時代、進步、身份、財富的象征，新都市主義強調(diào)都市身份、價值： ?高檔次完善配套； ?完善智能化 ?高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理； ?建筑色彩、品質(zhì)與立面； ?以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。 地塊規(guī)劃 1： 3黃金比例 住宅商辦合理區(qū)分、相對獨立 /沿懷德路、勞動路、會館浜路為商業(yè)充分利用。 —— 這正是我們要努力的方向 是標(biāo)新，但怎樣立異？ 作品 ， 秉承“新都市主義”的設(shè)計理念 ① 空間、時間的高效合理利用； ② 專門主題、鮮明的時代個性； ③ 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手 法； ④ 與時俱進，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 1 空間、時間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。 共享 ， 我們想象的還更多 …… ?共同理想，在這個社區(qū)中，人們共享歡樂、喜悅、光榮和驕傲，人們手牽手，為了共同的理想而努力； ?共同擁有，我們的社區(qū)不只是常州本地人的，而是整個長三角，甚至整個中國和國際；它不是屬于哪一個人，而是屬于來自于這個社區(qū)的每一個人； ?設(shè)施共享，一切設(shè)施和服務(wù)都由這里的人們所擁有，人們享受著它們，有建設(shè)者他們。 和諧 ，甚至，我們還想象了 …… ?環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境； ?功能是和諧的，豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存； ?文化是和諧的，東方與西方，國內(nèi)與國外，經(jīng)典與時尚，共創(chuàng)一個和諧的社區(qū)文化； ?群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 自由 ， 我們這樣想象 …… ?建筑是自由的，空間和環(huán)境設(shè)計；沒有拘束和壓抑的感覺； ?消費是自由的，飲食、休閑、娛樂、購物、辦公、居住，多種自由任你選擇； ?服務(wù)是自由的，人性化的管理和服務(wù)，切合不同人士； ?心情是自由的，所有的一切讓您感到輕松、愉悅。 ?追求成就感、時代進步 毗鄰都市而居，把握社會進步節(jié)奏，進而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。 ?最具“個性、時代、效率”的新都市主義生活主張 “新都市主義”生活模式占據(jù)城市資源交匯的中心地帶，縮短現(xiàn)代人的時間、交通成本，提升“機遇、情感”等概率。 空白， CBD整合重組、運營城市未來 機遇 ， 站在城市運營的高度，去詮釋 以新都市主義， 打造常州的洛克菲勒城市生活中心 ?都市高檔居住區(qū)； ?都市工作生活區(qū)； ?都市餐飲聚集區(qū)； ?都市休閑娛樂區(qū)； ?都市時尚購物區(qū)； 城市中心在城市建設(shè)與發(fā)展中的作用與日俱增，城市生活呈多元化趨勢，建筑物的功能開始整合，人們開始講究城市空間與效率的利用。