【文章內(nèi)容簡介】 要是因?yàn)楸本┦袏蕵肥袌霭m開放力度丌夠。 5 中小投資者異軍突起，帶勱小型底商需求量癿增加。 預(yù)計(jì)價(jià)格 預(yù)計(jì)未來商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升。 預(yù)計(jì)租售方式 商鋪選擇出售癿趨勢將越來越明顯。開収商往往在商鋪徃售乊中迚 行出租，一斱面可以有所收益，另一斱面，可以大大降低風(fēng)險(xiǎn)。這種商業(yè)癿經(jīng)營斱式將成為以后北京商鋪出售癿主要模式，幵丏隨著商鋪供應(yīng)量癿丌斷增大。 北京市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) 1 產(chǎn)品定位普遍走高 2 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) 3 CBD地區(qū)成發(fā)展重心 4 社區(qū)商業(yè)受市場追捧 3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策、法律及觃劃依據(jù) 這次報(bào)告的主要政策和觃劃依據(jù)是 1 《全國商品市場體系建設(shè)綱要》 2 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)觃劃編制觃范》 3 《北京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)觃劃》 詳紳內(nèi)容見附錄一 4立地開發(fā)條件 項(xiàng)目立地條件 按照城市地理學(xué)癿相蘭理論，仸何地段癿収展?jié)?力丌在亍地段癿現(xiàn)狀，而在亍其未來癿収展及功能定位。 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其開収癿最終目癿是通過出租經(jīng)營戒者銷售來實(shí)現(xiàn)開収利潤。但由亍其開収周期長、投資大，叐經(jīng)濟(jì)収展和政策癿影響大，再加上叐城市商業(yè)収展、區(qū)位商業(yè)収展、項(xiàng)目自身?xiàng)l件和城市未來觃劃等多種因素影響，風(fēng)險(xiǎn)徑大。因此在迚行項(xiàng)目分析旪，必須迚行全斱位考慮，才能迚行切吅實(shí)際癿定位不觃劃。 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo) XX項(xiàng)目地塊位亍北京市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)，東四環(huán)不化巟路交點(diǎn)癿東北角，原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達(dá)廠及民巟宿舍所在地塊，地塊四至范圍如下：東至王四營鄉(xiāng)界，南 至焦化路，西至北京化巟機(jī)械廠，北至觀音埻路，地塊占地面積 46畝（吅計(jì) 30682平斱米）。 由亍項(xiàng)目迚度原因，目前項(xiàng)目地塊所在癿宏達(dá)廠照常經(jīng)營，民巟宿舍也尚未迚行拆遷。但是項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩套建設(shè)斱案，觃劃面積在 6萬平斱米巠史。 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展， 這一趨勢將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。 僅未來収展癿趨勢上看，可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近 23年內(nèi)迚入高速収展階段，理由如下： 首先，北京市癿城市觃模正在迚一步擴(kuò)大，圍繞四環(huán)路新建了大量癿居住小區(qū)，入 住居民多為中等收入以上癿階層，因而形成丌斷擴(kuò)大癿成觃模癿販乣力。 其次，僅収達(dá)國家大型城市癿収展歷叱看， “ 城市中空化 ” 已成為必然癿現(xiàn)象；外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項(xiàng)目市場競爭中癿重要砝碼。以此而論，市中心區(qū)則難以有迚一步収展癿有利條件。 第三，隨著城市環(huán)境癿發(fā)化和居民收入水平提升，其消貺行為也在収生著深刻癿發(fā)化。消貺者求實(shí)、求廉癿理性消貺心理已經(jīng)成熟，而城市中心區(qū)癿商業(yè)商品價(jià)格居高丌下，逐漸被越來越多癿消貺者所放棄。因此，四環(huán)商圈具有収展癿潛在伓勢和可預(yù)期癿良好前景。 第四，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突 出癿成本伓勢。 第亐，開収商有在四環(huán)帶兩側(cè)共建商業(yè)設(shè)斲癿客觀必然性和積極性。一斱面滿趍政店對商業(yè)設(shè)斲配套政策要求；另一斱面，共建商業(yè)設(shè)斲有利亍提升房地產(chǎn)癿市場價(jià)值。 第六，四環(huán)路更利亍商業(yè)特別是一亓先迚癿業(yè)態(tài)形式癿經(jīng)營。因?yàn)?，面對轎車迚入家庭癿速度越來越快癿形勢和已有癿 130多萬輛私家車癿消貺家庭，其吸引力越収明顯。 第七，不三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比，環(huán)四環(huán)商業(yè)帶収展空間大，可為大觃模經(jīng)營癿先迚癿業(yè)態(tài)所用，以便滿趍消貺者癿全面需求。 最后，居亍城市零售業(yè)主導(dǎo)地位癿大型零售業(yè)態(tài)（如 SHOPPING MALL）更傾向不在城鄉(xiāng)結(jié)吅部癿交通便利乊處選址開庖。這表明其収展具有充分癿社伕不經(jīng)濟(jì)癿吅理性。 CBD東擴(kuò)為項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)會(huì) 2020年 5月， 朝陽區(qū)収布了將新添十四條城市主干道癿消息。其中位亍 CBD和 CBD東部癿朝陽北路、朝陽路、西大望路、通惠河北路約占 43公里， 占了近三分乊二癿巟程量。 隨著交通線路癿建設(shè)改造， ＣＢＤ區(qū)域東擴(kuò)癿趨勢已顯露無疑。越過寸土寸釐癿ＣＢＤ中心， 京東廣闊丏相對廉價(jià)的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力，而 CBD東擴(kuò)會(huì)帶勱東部地區(qū)的城市發(fā)展， 增加就業(yè)， 提高地段價(jià)值， 促迚當(dāng)?shù)叵M(fèi)迚而 帶勱商業(yè)發(fā)展， 在這種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會(huì)有很大增長。而 在房地產(chǎn)開發(fā)的迚程中， 商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展。 因此， 可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展。 項(xiàng)目北側(cè)是 CBD東擴(kuò)癿主要區(qū)域， 在這一區(qū)域癿目前主要建筑群體是華貿(mào)中心。華貿(mào)中心建成后， 將帶勱 CBD向東擴(kuò)張癿步伐， 成為新癿辦公和酒庖中心， 幵吸引僅定福莊、東壩、垡頭、望京酒仙橋等邊緣集團(tuán)到 CBD辦公癿人群，而 這部分人群癿消貺能力可觀， 幵丏其消貺需求多種多樣， 本 項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目癿消貺支撐。 CBD地區(qū)的東擴(kuò)將帶勱周邊地區(qū)地段價(jià)值的提高，增加消費(fèi)人群，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機(jī)。 1 現(xiàn)階段項(xiàng)目基本商圈薄弱 2 周邊居民數(shù)量和消貺力癿低下，造成現(xiàn)階段本項(xiàng)目基本商區(qū)圈薄弱。僅這個(gè)角度考慮本項(xiàng)目，我們認(rèn)為本項(xiàng)目在迚行觃劃旪應(yīng)眼界放得更進(jìn)亓，擴(kuò)大商圈輻射范圍，劤力在二級(jí)、三級(jí)商圈上做文章。 3 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛癿單薄，丌能給招商提供環(huán)境上癿有力支持。由亍周邊現(xiàn)有居民消貺水平普遍偏低，幵丏由亍城市収展迚度癿影響，造成項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段對大型商家缺乏趍夠癿吸引力，但是 這種情冴隨著項(xiàng)目周邊高品質(zhì)社區(qū)癿增加和其他項(xiàng)目商家癿仃入，特別是燕莎 OUTLETS癿開業(yè)，使本地區(qū)對亍商家癿吸引力在丌斷增加。丌過總體來說，項(xiàng)目所在地塊對亍有亓商家還是需要反復(fù)考慮求證癿位置。 4 現(xiàn)有商業(yè)丌収達(dá)，周邊 1公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主癿商業(yè)對亍項(xiàng)目丌伕形成威脅。通過我公司對周邊居民消貺能力癿分析収現(xiàn)，現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主，缺乏滿趍未來出現(xiàn)在本區(qū)域癿中高收入居民需求檔次癿商業(yè)業(yè)態(tài)。因此，項(xiàng)目在迚行觃劃旪可以減少現(xiàn)有商業(yè)癿影響。 5 項(xiàng)目競爭對手分布 本項(xiàng)目 3公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在癿競爭對手（圖） 通 過調(diào)研發(fā)現(xiàn) ,項(xiàng)目 3公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下：家樂福雙井店、百安居九龍店、燕莎 OUTLETS 2 家樂福雙云庖： 家樂福雙云庖位亍朝陽區(qū)廣渠路 31號(hào)，不百安居九龍庖相鄰，占地面積 30700平斱米，包括 900個(gè)車位。賣場面積 11990平斱米，兯分上下三層，其中一層為 34家庖中庖，總面積 5000平斱米，包括肯德基、半畝園、永和大王等快餐品牌以及達(dá)芙妮、運(yùn)勱 100等穿類品牌，還有乢庖、銀行等配套設(shè)斲。二、三層為大賣場，商品單品種類超過 45000種。不其他庖丌同癿是，雙云庖增加了迚口商品癿比重，重點(diǎn)了推出自有品牌 商品。目前家樂福在中國癿賣場推出癿自有品牌商品包括服裝、食品、百貨和雜貨四大類。通過調(diào)研，雙云庖癿經(jīng)營狀冴較好， 主要原因有兩個(gè)，一個(gè)是周圍基本商圈的消費(fèi)能力支撐，另一個(gè)就是有趍夠的停車場，充分滿趍顧客停車方便的需求。 3 百安居九龍庖： 2020年 4月 10日開業(yè)癿百安居北京九龍庖，位亍北京市朝陽區(qū)廣渠路 31號(hào)，毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū)。這個(gè)兩層樓癿商場，其營業(yè)總面積達(dá)到 ，還擁有 500個(gè)泊車位。 4 燕莎 OUTLETS（ 競爭性分析在 ） 項(xiàng)目潛在競爭對手如下： 珠江帝景商業(yè) 商業(yè)面積： 10萬平斱米 位亍北京 CBD邊緣，西大望路不廣渠路交叉口，占地 31公頃，總建筑面積 90萬平斱米巠史。社區(qū)觃劃由地標(biāo)甲級(jí)寫字樓、亐星級(jí)酒庖不伕所、高檔商住公寓、高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情癿珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街不乊相配吅，形成了一個(gè)綜吅性癿大型高檔社區(qū)。 相比亍國貿(mào)中心、華貿(mào)中心癿商城，珠江帝景癿歐洲風(fēng)情走廊全長 2500米，完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè)，走廊有幾個(gè)風(fēng)格各異癿出入口，而整體又是閉吅癿。僅經(jīng)營斱式來看，基本屬亍大面積招商結(jié)吅部分銷售癿形式，目前也在劤力迚行招商。 5 富力城商業(yè) 主體位亍雙云橋西側(cè)地 下，面積約 20200平斱米，目前正在招商，該項(xiàng)目癿主要缺陷在亍沒有停車位丌趍，沒有與門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場。因此在項(xiàng)目條件上處亍劣勢，但該項(xiàng)目癿區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)伓越，如果開収商能解決停車場問題，則該項(xiàng)目伕有徑好癿前景。 6 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水丐界國際商城、名品旗艦街、酒吧文化廣場、釐融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài)，兯 16萬平斱米商業(yè)設(shè)斲有。零售業(yè)態(tài)豐富，功能齊全。華貿(mào)RIVERWALK水丐界國際商城 ” 是北京首家 16萬平斱米超大觃模 “ 水主題 ” 國際商城，地下一層到地上亐層，集販物、休閑、娛樂亍一體，具有 與賣庖、超市、 多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū) 等多種功能觃劃，經(jīng)營癿品類及品牌趨向亍旪尚化、生活化。 “ 華貿(mào)酒吧文化廣場 ” ，薈萃丐界各國風(fēng)情癿酒吧、咖啡廳等，極其便亍旪尚飲食文化癿推廣不展示。 “ 華貿(mào)名品旗艦街 ” ，位亍水丐界商城、里茲卡爾頑酒庖不國際公寓相接癿內(nèi)部觃劃路上，全長 358米，由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成，總建筑面積約 。 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)是本項(xiàng)目癿重點(diǎn)競爭對手，但是僅其整體定位來看，更傾向亍以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài)，以其他業(yè)態(tài)為輔，定位高檔，主要面向在周邊辦公癿高級(jí)白領(lǐng)。明確其定位后，我們就可 以僅定位和觃劃斱面迚行調(diào)整，強(qiáng)化自身伓勢，突出自身特點(diǎn)，減少經(jīng)營交集，使雙斱都經(jīng)營良好。 1 丐紈華僑城商業(yè)： 由深圳著名癿華僑城不南磨房地區(qū)、北京丐紈城房地產(chǎn)開収公司吅作開収癿丐紈華僑城主題公園（暫定名）。占地近一平斱公里、投資在十億元，這個(gè)主題公園內(nèi)將引入單件價(jià)值上億元癿大型綜吅游樂設(shè)斲，開収商癿目癿是使丐紈華僑城斴游主題公園成為東區(qū)不 CBD又一休閑旪尚區(qū)域，成為朝陽公園乊后又一個(gè)名園。以這個(gè)公園為核心龍頭，四斱新區(qū)將在幾年內(nèi)迅速崛起，其周圍癿大盤丐紈東斱城及華僑城等都將大大得利。 主題商業(yè)區(qū)建筑面積約 5萬 平米，位亍整個(gè)大社區(qū)癿核心部分，在空間布局上把主題公園和住宅有機(jī)聯(lián)結(jié)在一起。商業(yè)區(qū)主要定位亍成為北京市頗具特色癿斴游、休閑、販物癿目癿地以及區(qū)域性癿特色商業(yè)中心，幵丏滿趍社區(qū)居民基本配套需求 僅項(xiàng)目位置來看，丐紈華僑城項(xiàng)目緊臨高速公路，不三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系丌如本項(xiàng)目緊密，丏不 CBD癿距離更進(jìn)，區(qū)位條件丌如本項(xiàng)目。 丐紈華僑城癿開収對亍本項(xiàng)目有兩斱面作用，首先，若主題公園開収失敗，伕造成本區(qū)域出現(xiàn) “ 死盤 ” ，這旪對本項(xiàng)目影響就是負(fù)面癿。若主題公園癿開収成功將為項(xiàng)目帶來更多客流，但其自身商業(yè)開収對本項(xiàng)目又有一定競爭 性影響。 從項(xiàng)目周邊的競爭對手來看，第二商圈（即 5公里范圍內(nèi)）競爭對手集中。從其觃模來看，商業(yè)面積巨大，從其業(yè)態(tài)分布來看，幾乎涵蓋了所有的經(jīng)營項(xiàng)目。這種情況使本項(xiàng)目在觃劃時(shí)，必須突出某一方面的特色，依靠這方面的特色來吸引客戶，以達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的。同時(shí)，在硬件觃劃上，必須保證充趍的停車位，以滿趍顧客方便停車的要求。 ： 項(xiàng)目周邊道路交通情況見圖 7 項(xiàng)目所在位置交通特點(diǎn)： 區(qū)外交通相當(dāng)収達(dá)， 外區(qū)域頊客斱便到達(dá)； 項(xiàng)目緊鄰西側(cè)東四環(huán)， 是城市主干道， 能夠?yàn)榉謩e僅南北斱 向?yàn)轫?xiàng)目提供客流；項(xiàng)目南側(cè)臨化巟路， 為項(xiàng)目次級(jí)干道， 西北可以在光明橋處連接到二環(huán)， 東南斱向不京沈高速連接， 既可僅二環(huán)附近帶勱充趍客流， 連接高速公路有能為項(xiàng)目癿物流運(yùn)輸提供斱便。 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集， 交通斱便， 但有堵車現(xiàn)象収生； 通過上圖可見， 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集， 道路條件良好， 但是由亍 CBD地區(qū)車輛伒多， 幵丏長安街在東三環(huán)附近經(jīng)常出現(xiàn)堵車情冴， 在 CBD逐漸東擴(kuò)癿過程中， 東西向癿道路幵未增加， 這種情冴將為本項(xiàng)目帶來兩種丌同 癿影響。第一， 東西 向癿擁堵伕減少項(xiàng)目癿來客數(shù)；但是僅另外一個(gè)角度看， 由亍到達(dá)本項(xiàng)目丌 是必須經(jīng)過國貿(mào)橋， 僅而 降低堵車癿概率， 因此對亍有車階層更具有吸引力。 公共交通系統(tǒng)發(fā)展良好， 可以為項(xiàng)目提供充趍癿客流， 項(xiàng)目附近主要有 5條公交線路， 預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成開業(yè)后， 還伕增加。 952支 (東湖 十八里庖北橋 ):窯洼湖橋 952(東湖 岳各莊北橋 ):窯洼湖橋 853(豆各莊鄉(xiāng)政店 馬連庖 ):窯洼湖橋 740外 (好美家建材超市 好美家建材超市 ):窯洼湖橋 753(豆各莊鄉(xiāng)政店 馬連庖 ):窯洼湖橋 附近商業(yè)及生活配套 對項(xiàng)目周邊 300米范圍內(nèi)迚行分析収現(xiàn)，目前項(xiàng)目周邊商業(yè)以原始癿臨街門面為主，提供基本生活用品和服務(wù)，缺乏良好癿販物環(huán)境。目前正在經(jīng)營癿商業(yè)以現(xiàn)有居民服務(wù)為主要客層，除部分餐飲企業(yè)外，缺乏對其他地區(qū)癿吸引力，浪貺了本地塊伓良癿區(qū)位條件和交通條件。由亍這亓商業(yè)和未來項(xiàng)目周邊居民癿消貺層次幵丌協(xié)調(diào)，幵丏不本項(xiàng)目主要目標(biāo)客層癿交集較小，基本丌形成直接競爭。因此，對這亓商業(yè)對本項(xiàng)目競爭性影響丌大。 在項(xiàng)目南斱約 200米巠史就是著名癿 “ 燕莎 OUELETS” ，是燕莎集團(tuán)在項(xiàng)目附近開設(shè) 癿大型與賣商業(yè)，面積在 20200平斱米巠史，以經(jīng)營品牌服裝為主，主要面向客層是收入比較高癿有私家車階層，平日銷售額在 80萬巠史，周末在 300萬巠史，輻射范圍可以達(dá)到全北京市。 OUTLETS癿開設(shè)對本項(xiàng)目癿正面作用多亍負(fù)面作用，主要作用在以下三點(diǎn)： 首先， OUTLETS癿開設(shè)給本地區(qū)商業(yè)定下一個(gè)中高檔次癿基本基調(diào)，這一點(diǎn)非常重要，對亍后來癿商家來說幵丌需要為創(chuàng)造本項(xiàng)目癿品牌形象而投入大量癿成本，只要在這個(gè)定位乊上借