【文章內容簡介】 2020年3季度南寧市各區(qū)域總價30萬45萬成交套數(shù)圖江南區(qū)7%西鄉(xiāng)塘區(qū)15%興寧區(qū)3%良慶區(qū)2%瑯東板塊44%仙葫板塊8%青秀區(qū)21% ◎ 3045 萬的產品成交主要集中在瑯東板塊，占全市 44%，成交量最大的項目是城市花園和建興苑。其次是青秀區(qū)，占全市 21%。西鄉(xiāng)塘區(qū)排在第三位。 2020年3季度南寧市各區(qū)域總價45萬以上成交套數(shù)圖江南區(qū)5%西鄉(xiāng)塘區(qū)9%興寧區(qū)2% 良慶區(qū)0%瑯東板塊65%仙葫板塊8%青秀區(qū)11% ◎ 45 萬以上的產品成交主要集中在瑯東板塊，占全市的 65%，成交主要集中在城市花園和萬昌〃南湖景園，其他城區(qū)此檔產品銷售仍較少。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小結： ◎ 2020 年前 3 季度，除 2 季度受國八條影響，供應及去化量收縮比較嚴重外， 3 季度供求關系正常，總量增加趨勢明顯。 ◎ 住宅物業(yè)在 市場上受到追捧，商業(yè)、辦公物業(yè)現(xiàn)狀堪憂。 ◎ 瑯東板塊稱雄樓市，價格、開發(fā)規(guī)模、項目品質等成為南寧樓市的風向標。 三、有利投資經濟形勢成因分析 中國東盟自由貿易區(qū)的形成 南寧以其得天獨厚的地緣優(yōu)勢，既區(qū)別于云南省所具有的同類概念，又作為中國西部經濟區(qū)、華南經濟區(qū)與現(xiàn)東盟北部經濟區(qū)的中心地位，建立起面向東南亞的全面發(fā)展戰(zhàn)略，其發(fā)展?jié)摿κ求@人的。南寧 — 憑祥的高速公路已基本建成。對房地產發(fā)展的重大意義在于其未來所面對的將是一個區(qū)域性的國際市場。 西南大通道的形成 從成都到北海的高等級公路已全線貫通，往廣東的 兩條高速公路的全通也將為時不遠，大流通、樞紐城市的格局正成雛形。南寧對中國西部和南部地區(qū)的集聚和幅射能力將會倍增，區(qū)域性的資源、資金等將會在更深層次、更大范圍以南寧為中心的重組與分配 . 自然，市場對房地產的需求將會增加。 國內會展中心城市的定位成功 隨著南寧國際會展中心的落成以及 “ 兩節(jié)一會 ” 的舉措 ,定位于國內會展中心城市的南寧 ,會展業(yè)的發(fā)展對其總體經濟的發(fā)展將起到極大的推動作用 .南寧對全國市場的輻射能力也將得到提高。 城市化進程的順利 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 作為省會城市 , 作為城市化程度較低的廣西的首府， 隨著城市化進程 的逐步加快， 南寧的人口數(shù)將從目前的 150 萬人， 2020 年增加到 300 萬人的中期規(guī)劃要求。廣西的城市化程度將從目前的 20%提高到 20 年后的 50%。顯然，人口增加對房地產業(yè)則是重大利好，因為消費者對住房和商業(yè)物業(yè)的需求必將隨之增加。國內其他一些城市有著同樣的歷程，如成都、重慶、廈門。對比國內其他一些城市高達 50%的外地居民購房的現(xiàn)象， 南寧目前約 40%的比率正反映出城市化進程對房地產發(fā)展的巨大潛力。 南寧 “ 中國綠城 ” 計劃的實施成功 將推動南寧城市各個方面的綜合發(fā)展與進步，使城市在區(qū)域經濟中心的地位得到強 化，使這座城市以其特有的居住環(huán)境吸引大量的居住消費者。 小結： 南寧市作為中國大西南的出海大通道樞紐城市及中國 — 東盟自由貿易區(qū)橋頭堡的地位，在國內、國際上的政治經濟地位日益凸顯，因此城市建設也相應需要提升到一個國際化城市建設的新的高度，在全國房地產業(yè)進入調整期的情況下，南寧市的房地產行業(yè)連續(xù)數(shù)年保持高速健康的發(fā)展，吸引了國內外大資本的入駐，如馬來西亞東方資本集團與廣西航洋投資集團聯(lián)合投資達 28 億元的香榭里花園、大連萬達集團投資達 11 億元的萬達商業(yè)廣場，以及新加坡財團投資開發(fā)的 180 畝榮寶華商城等。加劇了房 地產激烈的競爭，使南寧市房地產業(yè)加速了與國際市場接軌的進程。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調查分析 項目調查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調查。本次調查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，蟠龍半島區(qū)域房地產市場，地區(qū)既有的生活消費條件，蟠龍半島住宅消費者等幾個方面的調查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 該項目位于南寧市蟠龍半島，現(xiàn)在先對蟠龍半島房地產市場作簡要的概述。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結果。土地所 處的地理位臵，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質等，決定了此地塊大部分的市場價值，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調查分析。 地塊面積：凈用地面積 106000 平方米，近似不規(guī)則的三角形，較平整。 該地塊位于 蟠龍新區(qū) ，遠為農田，整個地塊較平整，無丘陵、小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原 自然環(huán)境 以下為地塊四個方向的環(huán)境情況： ： 規(guī)劃水系，多宗尚未開發(fā)的住宅用地。 ： 邕江水系，柳沙半島。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ： 南寧大橋及規(guī) 劃道路。 ： 規(guī)劃中的市政公園。 地塊周邊地勢平坦，自然環(huán)境優(yōu)美，邕江蜿蜒而過，無工業(yè)污染。尚未進行大規(guī)模地產開發(fā)，堤園路南岸綠化美化工程及市政規(guī)劃的綠地、休閑廣場、公園等，整個片區(qū)的景觀環(huán)境將得到進一步提升。 二、蟠龍區(qū)域分析 1． 1 交通狀況 目前蟠龍新區(qū)道路建設中，南寧大橋也尚未通車，從市中心過蟠龍新區(qū)必須繞行江南區(qū)才能到達，路程較遠。正在根據(jù)目前規(guī)劃路網圖顯示，蟠龍新區(qū)主路網由環(huán)半島提園路及三橫三縱組成，預計在南寧大橋通車后，主要道路建設將同期全部竣工，這將大大縮短蟠龍 新區(qū)與市中心的距離，車程約在 20 分鐘左右，距離城市副中心金湖廣場的距離也將縮短到車程 10 分鐘左右。但由于新區(qū)建設過程將有 3 年左右時間才能達到基本居住需求，預計公交配套至少在 2020 年前后才能基本完善。 1． 2 人文環(huán)境及生活配套設施 目前蟠龍新區(qū)的 人文環(huán)境及生活配套設施 尚屬空白。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目周邊主要物業(yè)分析 1．項目地區(qū)總體規(guī)劃及土地出讓情況 （附圖） 2．項目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 蟠龍新區(qū)目前尚無開發(fā)項目，根據(jù)自然條件及區(qū)域環(huán)境，柳沙半島是目前南寧市市場上具有一定可比性的區(qū)域。柳沙半島與蟠龍新區(qū)一橋之隔， 由于歷史原因多年來未進行房地產開發(fā)。去年以來開始進行開發(fā)，柳沙半島首個項目半島香隔里拉以全高層建筑中大戶型入市，銷售情況良好，每平米銷售均價 2800 元左右，實現(xiàn)了柳沙半島房地產開發(fā)的開門紅，在此區(qū)域的后續(xù)項目也加快進度，整個柳沙半島成為南寧又一方高檔居住區(qū)的開發(fā)熱點。蟠龍新區(qū)與柳沙半島自然條件相似，規(guī)劃條件更佳，估計在 3 年之內道路交通，配套逐漸完善之后，新區(qū)房地產項目將以較高的姿態(tài)進入南寧樓市，但以目前條件來支撐房地產開發(fā)，實際價值難以體現(xiàn)，初期價格將比較低。 四、蟠龍區(qū)域消費者調查分析 在后期市場 推廣中，將對目標消費群體作具體的分析了解。目前只能依據(jù)從事房產多年經驗加以粗淺的判斷。 項目依托于地理位臵優(yōu)勢及周邊優(yōu)異的景觀條件，結合整個項目的時尚、高檔定位，我們主要對住宅部分的目標客戶進行分類分析，營造出清晰的市場形象。 自用型客戶 由使用用途可分為純居住型和自住投資結合型。 純居住型： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 可分為原住型（南寧市的客戶）、外來型客戶（區(qū)內外欲移居南寧的客戶）。 A、原住型 1）客戶特征 ● 年齡在 30— 45 歲之間的事業(yè)成功人士，是同齡人中的佼佼者； ● 個性獨立、思想前衛(wèi)、樂于接受新事物； ● 社會地 位與文化層面較高，閑暇時間多； ● 追求高品質的居住環(huán)境與生活環(huán)境； ● 目前居住區(qū)域以新城區(qū)居多。 B、外來客戶 1） 客戶特征 ● 區(qū)內各地成功人士，消費層次較高，有一定經濟實力 ,認可本項目的生活理念； ● 家庭居住人口多且居住人數(shù)經常變動 的外地人； ● 意欲移居南寧，向往城市繁華； 2） 影響客戶購買的因素 ● 對居住環(huán)境及戶型要求較高； ● 樓盤的社會影響力，是否代表時尚、現(xiàn)代，能否體現(xiàn)其社會地位； ● 對南寧市房地產市場有一定了解，主要通過電視、報紙廣告及親戚朋友處了解。 自用 投資 結合 型客戶 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目因戶型面積較大， 總價相對較高，且屬于新區(qū)域住宅項目，預計長期投資型客戶較少，短期投資客戶（又稱炒作型客戶）相對多。 1）客戶特征 ● 以南寧市的客戶為主，身份復雜，多為專業(yè)炒家； ● 資金較為雄厚，投資慎重理性，等候機會出手投資，屬例行性購買客戶； ● 愛讀書看報，密切關注南寧市的城市發(fā)展熱點，熟悉南寧市的房地產發(fā)展狀況； ● 對南寧市的房地產市場認知程度深刻，有一定的專業(yè)知識，善于發(fā)現(xiàn)有潛質的物業(yè)，由于近期推出的新概念住宅成交及升值較為明顯，看好本項目的升值空間； ● 以短線投資為主，力求快進快出，轉手即賺錢，具一定的冒險性； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第四章 項目開發(fā)經營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產投資項目開發(fā)經營機會形成模式 ? 經營機會的實質是尋求、識別、把握企業(yè)可進取的市場空間。 ? 經營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結合。 ? 經營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 二、項目開發(fā)經營優(yōu)勢點 本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經營環(huán)境分析時，已作了許多討論?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于項目住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 1．項目開發(fā)經營期幾年內相關的經濟大“勢”。 ①國家宏觀經濟逐步穩(wěn)定 ，近年內我國房地產業(yè)還將進入一個上升繁榮期，本項目的開發(fā)經營期將正處于此階段。 ②房地產市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 ③臵業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。 2．項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①項目的自然環(huán)境，在南寧市得天獨厚：面朝邕江，后有規(guī)劃的一條水系，項目西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地。可作為企事 業(yè)單位人員， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月