【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市空間的擴(kuò)容 更是讓 九堡板塊 與 錢江新城無(wú)縫連接。九堡作為錢江新城后花園其區(qū)域價(jià)值不可忽視，與杭城未來(lái) CBD 比肩，九堡區(qū)域價(jià)值必定得到進(jìn) 一步提升 。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 建設(shè)中的錢江新城 CBD，商務(wù)辦公占了總量的四分之三，居住功能僅占四分之一。住宅類房?jī)r(jià)比普通的居住區(qū)要高 。這樣的業(yè)態(tài)格局給九堡的住宅發(fā)展提供了很好的契機(jī)。 交通狀況 九堡的交通優(yōu)勢(shì)是顯而易見的。 九堡不僅是杭州重要的交通要地，還將成為整個(gè)華東地區(qū)的交通重鎮(zhèn)。 四通八達(dá)，九堡的未來(lái)就是邁出杭城的踏板。通過(guò)九堡大橋 (規(guī)劃中 )可直達(dá)蕭山機(jī)場(chǎng)、滬杭甬高速公路、杭金衢高速、繞城公路；汽車東站、汽車南站、火車東站、城站等均在 15 分鐘車程之內(nèi)；德勝路、九沙大道、世紀(jì)大道經(jīng)九堡延伸入杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā) 區(qū)和下沙大學(xué)城、將城東城西連成一體；杭海路將拓寬至40 米，使九堡與未來(lái)的城市中心 — 錢江新城溝通更為快捷；沿江大道的規(guī)劃將從海寧經(jīng)過(guò)下沙穿過(guò)九堡與之江路貫通；而最為引人注目的規(guī)劃地鐵一號(hào)線在九堡設(shè)有 3 個(gè)站點(diǎn)。 2020 年滬杭磁懸浮列車的建成，將會(huì)使作為客運(yùn)中心所在地、滬杭磁懸浮杭州起點(diǎn)站的九堡，大大地延伸其 “ 直達(dá) ” 內(nèi)涵，彼時(shí)九堡不僅能直達(dá)主城、直達(dá)大杭州的任何一個(gè)角落，還將會(huì)直達(dá)上海、直達(dá)華東任何鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 據(jù)了解 : 杭州長(zhǎng)途客運(yùn)中心將于年底建成使用，它能為九堡帶來(lái)每天至少 10 萬(wàn)人次的人流量，從而間接促進(jìn)該地服務(wù)業(yè)的 騰飛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 另外，公交系統(tǒng)也十分發(fā)達(dá)。 公交 32 84 825 等路線均在鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)立總站，乘坐 30 K50 32 K205 等 8 條公交線路，可從九堡直達(dá)主城區(qū)的艮山門、武林廣場(chǎng)、郭東園巷等處，全天 24 小時(shí)皆有車次。快速公交，在九堡界內(nèi)有多個(gè)站點(diǎn)，穿過(guò)九堡的艮山西路－下沙路一線是其整個(gè)線路的重要組成部分。 周邊市政配套設(shè)施 一般情況下， 在新型建設(shè)區(qū)，房產(chǎn)先行，配套跟進(jìn)。而在九堡，情況則有所不同。 主要是因?yàn)?政府安排的大型居住項(xiàng)目建設(shè) 。 就目前來(lái)看擁有 一所中學(xué)、兩所小學(xué)、三所幼兒園 。就未來(lái)來(lái)看， 杭 州市江干區(qū) 2020 年起新擴(kuò)建 (或交付 )27 所小學(xué)、幼兒園，其中 2020 年確保交付 6 所，爭(zhēng)取竣工 4 所。 下午江干區(qū)召開 2020 年基礎(chǔ)教育工作會(huì)議，提出 “ 江干基礎(chǔ)教育要從西湖時(shí)代進(jìn)入錢江時(shí)代 ” ，大量的學(xué)校將建在九堡、丁橋、彭埠和錢江新城。到 2020 年，江干區(qū)要基本實(shí)現(xiàn)小班化教育，全面提升基礎(chǔ)教育辦學(xué)水平。全區(qū)中小學(xué)名校集團(tuán)化覆蓋率達(dá)到 65%以上，幼兒園名園集團(tuán)化覆蓋率達(dá)到 30%以 上 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、文化中心、商業(yè)步行街、醫(yī)療中心、小區(qū)會(huì)館、公園、體育設(shè)施等 萬(wàn)平方米的公建項(xiàng)目，以及環(huán)繞整個(gè) 住宅區(qū)寬達(dá) 40 多米的綠化帶—— 為九堡居住環(huán)境加分的一條綠色生態(tài)長(zhǎng)廊。 與此同時(shí)，麥德龍、百安居、家好佳、聯(lián)華超市，或開張營(yíng)業(yè)，或動(dòng)工興建。杭州陶瓷品市場(chǎng)的遷入，汽車一條街的形成，都使九堡形成了獨(dú)具特色的商業(yè)地帶。 從艮山東路、杭海路駛?cè)刖疟そ鐑?nèi)，映入眼簾的是公路兩旁鱗次櫛比的標(biāo)準(zhǔn)廠房、樓宇、金融機(jī)構(gòu)和大型 SHOPPINGMALL；從下沙大道駛?cè)刖疟?。 江干文體設(shè)施規(guī)劃公示， 彭埠、九堡今后規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的文體活動(dòng)中心。此次規(guī)劃的文體設(shè)施，主要分布在這樣一個(gè)范圍：東至九堡鎮(zhèn)東側(cè)鎮(zhèn)界，南至錢塘江，西至貼沙河、滬杭 鐵路 (老線 )、白石港、同協(xié)路 (區(qū)界 )，北至皋亭山脈 (區(qū)界 )、筧橋機(jī)場(chǎng)以北，總面積約 94 平方公里。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 杭州最大的客運(yùn)中心即將建成，屆時(shí)每天的客流量將達(dá)到 10 萬(wàn)人次，杭州陶瓷品市場(chǎng)即將遷入，集服裝貿(mào)易、信息、物流、研發(fā)為一體的大型交易中心的建立等等都給該區(qū)塊帶來(lái)了人氣、就業(yè)和主要住房需要。 產(chǎn)業(yè)支持 工業(yè)園區(qū)： 占九堡鎮(zhèn)域面積 1/3 的江干科技經(jīng)濟(jì)園區(qū)著力發(fā)展 “ 高端工業(yè)制造園、總部經(jīng)濟(jì)園、研發(fā)創(chuàng)意園 ” ，涌現(xiàn)出西子奧的斯、祐康、龍達(dá)新科、巨星科技等利稅超億元的重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)， 2020 年園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售產(chǎn) 值 85億元，財(cái)政收入 億元 ,已發(fā)展壯大成為總部經(jīng)濟(jì)園區(qū)。 商業(yè)航母： 中國(guó) 四季青服裝交易中心，是九堡 “ 商貿(mào)物流區(qū) ” 的主要項(xiàng)目，也是省、市的重點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的定位是：全國(guó)一流、世界知名；目的為：打造“ 時(shí)尚服飾之都、現(xiàn)代物流之萃 ” 。該項(xiàng)目建成后，將為九堡奠定堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，并加快九堡的城市化發(fā)展步伐。與此相呼應(yīng)的是，一個(gè)綜合良好的商務(wù)環(huán)境日漸呈現(xiàn)： 3 年累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 346 個(gè)，引進(jìn)資金 億元，其中超億元項(xiàng)目 30余個(gè)；合同利用外資 10358 萬(wàn)美元，實(shí)際到位外資 5397 萬(wàn)美元。引進(jìn)企業(yè)納稅率為 %，稅收貢獻(xiàn)率達(dá) %。隨著中國(guó)四季青服裝交易市場(chǎng)入駐九堡，四季青強(qiáng)大的輻射力所成就的 “ 多米諾骨牌 ” 效應(yīng)，將給九堡的商鋪和住宅市場(chǎng)帶來(lái)翻天覆地的影響。 另外，長(zhǎng)途客運(yùn)中心、恒大建材市場(chǎng)、紅星美凱龍國(guó)際家居市場(chǎng)、石材交易市場(chǎng)、機(jī)床交易市場(chǎng)以及物流中心，共同打造商貿(mào)航母。 城市工業(yè)、商貿(mào)物流已成為九堡的 兩 大支柱產(chǎn)業(yè)，這 兩 大產(chǎn)業(yè)同時(shí)與主城形成了緊密連接，達(dá)成了有利互補(bǔ)的形式 。 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)也在這里扎下了根，杭州東部最大的藝術(shù)交流中心 —— “ 東街 6 號(hào) 藝術(shù)空間 ” 正式開園，秉承 “ 讓藝術(shù)走向生活，讓生活更加藝術(shù) ” 的理念 ，其產(chǎn)、學(xué)、研一體化發(fā)展模式得到肯定和矚目。 周邊環(huán)境 錢塘江給了九堡得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，不但可提供長(zhǎng)達(dá)近三公里的江岸線以及遼闊壯觀的江景、令人心曠神怡的江風(fēng)以及充足的日照還能提供寬闊的綠化帶 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 和高綠化率，市政府對(duì)錢塘江一線已有 “ 生態(tài)居住 ” 的規(guī)劃定位。主要道路如九沙大道、世紀(jì)大道等兩側(cè)均有 100 米甚至 200 米的綠化帶。此外擁有 30 米綠化帶的景觀河道 ——— 和睦港，僅河道兩側(cè)就可享受綠化面積達(dá) 萬(wàn)平方米。規(guī)劃的北面是艮山東路的 100 米防護(hù)綠地，東面直面九堡大橋，南面是錢塘江北岸100 米的綠化帶， 西面接壤城市生態(tài)控制區(qū)。綠地、江景觀潮平臺(tái)加上小橋等標(biāo)志性建筑，南片居住區(qū)將更強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧。同時(shí)，規(guī)劃還提出了屋頂綠化的概念。 土地情況 2020 年 6 月 29 日，杭州市國(guó)土資源局掛牌出讓杭政儲(chǔ) [2020]17－ 21 號(hào) 建設(shè)用地使用權(quán)，此次掛牌出讓的土地將于 2020 年 7 月 13 日進(jìn)行競(jìng)拍。其中杭政儲(chǔ)[2020]19 號(hào)土地， 江干區(qū)（九堡 R217A 地塊），東至九堡區(qū)塊 R2107B 地塊，南至規(guī)劃綠化，西至規(guī)劃道路（興安路），北至規(guī)劃道路 。面積 50613 平方米，用于 住宅（設(shè)配套公建）用地 ，容積率 ，建筑密度 25％，綠化面積 30％；杭政儲(chǔ) [2020]20 號(hào) 土地，位于 江干區(qū)（九堡 R217B 地塊） ， 東至九堡鎮(zhèn)八堡村，南至九喬路，西至九 堡區(qū)塊 R2107A 地塊，北至園區(qū)二號(hào)路 。面積 32238 平方米，用于 住宅（設(shè)配套公建）用地 ，容積率 ，建筑密度 25％，綠化面積 30％。 在杭州“城市東擴(kuò)”的影響下，九堡、下沙逐漸成為杭州東部房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的排頭兵，尤其是地鐵一號(hào)線的建設(shè)所產(chǎn)生的推動(dòng)作用也無(wú)疑讓九堡樓市進(jìn)一步升溫。在此基礎(chǔ)上，杭 政儲(chǔ)出的 兩塊 土地必然將在土地市場(chǎng)上吸引更多的關(guān)注，而因此在競(jìng)拍中產(chǎn)生開發(fā)商 之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 通過(guò)對(duì)近兩年江干區(qū)九堡地塊成交土地價(jià)格的分析（表 二 ），我們不難發(fā)現(xiàn)，該地塊土地價(jià)格基本維持在了一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的范圍內(nèi)，具體價(jià)格在每平方米7800 元到 10600 元之間浮動(dòng)。在與相鄰地塊 —— 錢江新城、下沙兩個(gè)地塊在相同時(shí)期內(nèi)成交的規(guī)劃住宅用地價(jià)格相比（表 三 ），錢江新城板塊近兩年成交的土地價(jià)格高達(dá)每平方米 35500 元到 52700 元，而下沙板塊也達(dá)到了每平方米 10600元到 12800 元。在這一層面上，九堡板塊的土地?zé)o疑具有更多價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 表 二 ：近兩年九堡板塊住宅用地成交情況 土地坐落 出讓面積（ M2） 土地用途 總成交價(jià)（萬(wàn)元） 成交日期 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地 塊 ) 3817 居住配套公建用地 3008 20200122 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地 塊 ) 4142 居住配套用地 3263 20200113 江干區(qū) (（規(guī)劃九堡 R219B 34961 住宅（設(shè)配套公建）用地 37200 20200702 表 三 ：近兩年錢江新城、下沙板塊住宅用地成交情況 土地坐落 出讓面積（ M2） 土地用途 總成交價(jià)（萬(wàn)元） 成交日期 江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城單元 D08 地塊） 14876 住宅（設(shè)配套公建）用地 78400 20201129 江干區(qū) (規(guī)劃錢江新城單元 B08 3 地塊 ) 8744/8745/19803 住宅（設(shè)配套公建）用地 168000 20201129 江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城單元 D012 地塊） 8078/9398 住宅（設(shè)配套公建）用地 62100 20201129 杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (下沙居住區(qū) D24 地塊） 33533 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 35622 20200902 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (下沙 R2121地塊） 25686 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 27407 20200826 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (規(guī)劃下沙單元 R21D18地塊 ) 29586 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 38000 20200514 第三章 區(qū)域 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ：它是連接兩大主城（即杭州中心城、江南城）、兩大副城（臨平副城、下沙副城）的重要樞紐。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () ：九堡鎮(zhèn)交通便捷，周邊路網(wǎng)密布，通過(guò)九堡大橋直達(dá)機(jī)場(chǎng)，滬杭甬高速公路、杭金衢高速、繞城公路使有車一族出行更為方便；汽車東站、汽車南站、火車東站、 城站等均在 15 分鐘車程之內(nèi)；德勝路、九沙大道、世紀(jì)大道經(jīng)九堡延伸到杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù) 開發(fā)區(qū)，下沙大學(xué)城、將城東城西連成一體；杭海路將拓寬至 40 米，使九堡與未來(lái)的城市中心－錢江新城溝通更為快捷；杭州客運(yùn)中心已 經(jīng)在 08 年 8 月正式試運(yùn)行，在未來(lái)幾年勢(shì)必帶動(dòng)周邊發(fā)展；公交路網(wǎng)密布， 30 32 50校 1 線等 8 條公交線路及新開通 6 10 100 這 3 條新客運(yùn)中心與市區(qū)連接的公交線路構(gòu)成與市區(qū)各地連接的公交網(wǎng)絡(luò)。規(guī)劃地鐵站在九堡共設(shè) 3 個(gè)站點(diǎn)。 ：全鎮(zhèn)面積 平方公里，常住人口為 萬(wàn)人，登記在冊(cè)的外來(lái)人口為 萬(wàn)人（未登記 2 萬(wàn)人以上），地區(qū)總?cè)丝诠烙?jì)已達(dá) 8 萬(wàn)人左右。海景城、錦江半島、圓夢(mèng)園小區(qū) 等，歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，已成為杭城最具規(guī)模和品味的錢塘江江景房。杭州最大的經(jīng)濟(jì)適用房 九堡經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目占地 2480 畝，建筑面積 130 萬(wàn)平方米。新建成有紅蘋果、萬(wàn)科魅力之城、金海香濱灣、名城左鄰右舍、宋都 .陽(yáng)光國(guó)際、圣奧 .領(lǐng)寓、美達(dá)九月庭院、新江花園、東華苑、藍(lán)橋名苑等一系列樓盤，是杭州市東面最大的