【文章內容簡介】 經濟承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。 營銷策略 當今的消費者買房，不僅僅是為了解決“居住”問題，同時是追求一種精神的享受和自我個性的表現(xiàn)。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項目才能占領市場。 在房地 產營銷中，價格策略是與產品、市場、銷售、形象、宣傳推廣互動的策略，需要依階段性營銷目標不同而調整。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價格策略中，開盤定價是最為關鍵的一步。本項目采用“低開高走”的價格策略。采用該策略有以下優(yōu)勢： 低價開盤，發(fā)展商可根據市場反映靈活操控價格，掌握主動權。 資金回籠迅速，有利于項目后期建設。 迎合了消費者買漲不買跌的心理。 根據不同的開發(fā)時期，制定不同的價格策略，大致分為銷售初三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 12 期、項目強銷期、銷售持續(xù)期、銷售結案期。具體實施策略如下： 銷售初期：在這一時期內 ，小區(qū)形象尚無法充分展示，周邊的服務業(yè)，基礎設施建設還有待進一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價銷售策略。措施如下： 以低于市場均價的價格出售，吸引廣大購房者； 對一定數量的最先期購房者采用成本價出售； 財購房者采用簽名活動、買房送物活動； 保證購房者不滿意可退房。 好的營銷離不開好的促銷策略，針對本項目自己的特色和主題概念，在整個建設經營期間，運用廣告、人員推銷、營業(yè)推廣、公共關系、現(xiàn)場售樓等促銷策略來打開市場，做好銷售。 廣告：在廣告促銷中，為了更好 的贏得消費者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內容應以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。 銷售準備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。廣告應著重賣點的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費者的好奇心理，達到讓消費者認同該項目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。 項目強銷期：這時的項目宣傳應以鮮明的形象、強烈的廣告功勢撼動市場，以廣告為先導，吸引客戶的到來。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項目自身 自然、環(huán)保、時尚優(yōu)勢，使客戶對項目加深了解并產生依賴。 銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 13 主要在于激發(fā)消費者的搶購心理，內容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。 銷售結案期：房地產項目銷售快結束時，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。因此這一階段的廣告重點也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。 選取有經驗有能力的促銷人員，措施如下： 在銷售前期，做好促銷人員的培訓工作，掌握一 定的促銷手段； 在銷售期間，做到重點回訪，促售人員要加強與重點客戶的回訪。 價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。 現(xiàn)場售樓：在開盤時，進行現(xiàn)場售樓活動，邀請各界知名人士到場指導參觀，提高項目的市場知名度。 借助公共傳播媒體，由有關新聞單位或社會團體進行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。 可以通過民意調查等多種方式來收集信息，了解消費者對公司，對該項目的價格、質量、功能 、房型等諸方面的意見或建議，并及時將改進后的情況告辭消費者，以跟蹤消費者的需求趨勢，盡力滿足消費者的要 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 14 樣板房的準備：在銷售實施中，樣板房的示范作用不能低估，它更能刺激客戶對自己所購買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認識到 興隆花園小區(qū) 的品質，有很強的“助消”作用。因此建議本項目在建設中加快樣板房的施工進度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。樣板房應該保證每種戶型一套。 銷售部的建設：規(guī)模不應小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設計上體現(xiàn)藝術性，強調品位和格調； 全智能化配置；注意細節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設等； 現(xiàn)場包裝調整：根據本小區(qū)的主題特色，包裝項目現(xiàn)場，以具有強烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認為，他已經置身于自然田園之中。所以說好的賣場環(huán)境能夠強烈刺激和感染看樓客戶，具有較強的銷售力。建議現(xiàn)場做以下內容：銷售部指示牌，看樓通道設計，各類管理、服務、銷售人員服裝，標志性的景觀等。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 15 第四章 項目建設規(guī)模及主要內容 建設規(guī)模 根據市場需求分析及項目開發(fā)建設的實際情況，按照陜政辦發(fā)[2020]25 號文件附本《陜西省建設用地指標》（ 2020 年版）《陜西省居住建筑建設用地指標》中，建設規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬担?3000，人均建筑面積（平方米 /人）≤ 24，按 420 戶（ 1680 人）考慮，住宅建筑面積 39100 平方米，公建及配套服務設施用房 900 平方米，總建筑面積40000 平方米，需新征建設用地面積 19638 平方米（ 畝）。 建設內容 本項目建設 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務設 施用房 900 平方米，其中 :商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。 功能設置 本項目是以居住為主兼容購物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。功能設置以創(chuàng)造一個方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導思想。建筑風格本著“求實創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進行合理組三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 16 合，力求簡潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進行功能劃分， 進行小區(qū)的道路及景點綠化設計，力求建設成一個舒適安逸的整體環(huán)境。小區(qū)內部配套設有商業(yè)用房、活動用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等，以滿足小區(qū)的服務功能需求。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 17 第 五 章 項目建設地址及建設條件 建設地址 本項目建設地址位于咸陽市三原縣渠岸鄉(xiāng)興隆村，場地北、東面臨興隆村耕地，西臨黃河加油站，南臨規(guī)劃路。 地勢平坦，周圍環(huán)境狀況良好。 建設條件 自然環(huán)境條件 地質條件 三原縣地處關中平原中部，地勢北高南低，以四十里原坡為界，北部為黃土臺原區(qū)，南部為涇渭沖積平原區(qū)。 氣象條件 本項 目地處暖溫帶半濕潤氣候區(qū)，四季冷暖分明，主導風向為東北風。 年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 37℃ 極端最低氣溫 ℃ 最大積雪厚度 18cm 最大凍土深度 3040cm 年均降雨量 年均蒸發(fā)量 年無霜期 182 天 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 18 年日照時數 2350h 外部配套條件 交通 三原交通便利，城市發(fā)達。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級公路和西韓，咸宋公路縱貫南北，地方道路四通八達，咸陽國際機場專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。城區(qū)建設日新月異，“四縱三橫”主干道路網已經形成。 其他配套條件 給、排水 目前三原縣的自來水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制。 電力 該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源 公網電纜供電，周邊設有 10MVA的電源開閉所。 天然氣 氣源為三原天然氣中壓管網提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網齊備，方便用戶接入。 可滿足本項目用氣需要。 通信 中國電信、中國聯(lián)通、中國移動等通訊服務商已將電纜接至城區(qū)各處。通信網絡信號已實現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質量清晰。電信網絡運營服務商已將光纜接至縣內。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 19 第 六 章 建設方案 設計原則 以三原縣城市總體規(guī)劃為設計依據，改善城市居民的居住條件和美化三原城市環(huán)境為設計主題?？傮w設計 應具有超前意識，高起點、新理念、高標準，既體現(xiàn)歷史文化傳統(tǒng)、當地的自然與人文景觀特色，又要反映現(xiàn)代城市風貌，因地制宜、科學規(guī)劃，合理布局。功能設置上則應以科學的發(fā)展觀為指導，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的居民住宅小區(qū)。 設計理念： 以“現(xiàn)代化、智能化、園林化、生態(tài)化”為設計原則，體現(xiàn)現(xiàn)代住宅區(qū)的發(fā)展趨勢。 （ 1）以綠色作鋪墊，道路作構架鋪敘全區(qū)的空間秩序。 （ 2）結合基地現(xiàn)狀和周邊情況，做足綠色住宅區(qū)環(huán)境的文章，融入三原城市開發(fā)的時代節(jié)奏，使之成為地域 標志性地標景觀。 （ 3）“綠化翠綠珠璉，位于林中，城中的小鎮(zhèn)”是本設計的構思點，在規(guī)劃的各個系統(tǒng)層面上重點刻畫這一生動的結構構思，展示自由舒展的空間形態(tài)，張馳得宜的規(guī)劃結構和優(yōu)美宜人的居住環(huán)境，表達了對完美居住理想的憧憬。 （ 4）“四新”技術的集成應用，提高住宅設計的科技含量，全面提升住宅整體性能。 設計特點： 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 20 注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設想。整個小區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃上，因地制宜，外緊內松，以圍合式組團為基本模塊構造園內 的空間形態(tài)。圍合式的組團，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時，寓休閑、娛樂、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨立性和私密性，又增強了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內涵的人居環(huán)境。 道路系統(tǒng)的骨架順應地形，有曲有直，干道環(huán)小區(qū)構架輔設貫徹各組團，交通簡潔通暢。重點處理各道路交匯節(jié)點，融入交往和景觀標志功能。 總體布局 按照陜政辦發(fā) [2020]25 號文件附本《陜西省建設用地指標》（ 2020 年版）《陜西省居住建筑建設用地指標》，本著合理利用土地資源的原則，本項目用地面積 19638 平方米（ 畝）。 根據三原縣地理文化背景，同時借鑒國內外城市的發(fā)展經驗，以綠化，花卉景觀的概念順應當今人文生活環(huán)境主題。即具備完整協(xié)調的環(huán)境因素，住宅，街道，花園之間又有親切和諧的氣氛和自成一體的配套服務設施。居住區(qū)的出入口設在南面規(guī)劃路上，便于人流集散。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項目 為 多層建筑形式，層數為四層，為方便小區(qū)居民生活，小區(qū)內部設施完善，設有活動中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場等。在設計中強調小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機整體的組團，便于長期的居住和管理等。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項 目 可行性研究報告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 21 區(qū)內主干 環(huán)道，主要做為區(qū)內機動車道和消防通道，主干道 12m寬，次干道分別為 寬，防火間距與宅前，宅間小道均滿足消防規(guī)范要求。 綠化分為公共綠化區(qū)域，組團綠化區(qū)域。著力創(chuàng)造出良好的環(huán)境空間，可謂戶戶開窗見景，處處林蔭小徑。小區(qū)內地面停車以分散式停車為主。 小區(qū)內的各項設