【正文】 此外，在項(xiàng)目改造過(guò)程中要加強(qiáng)項(xiàng)目的檔案管理工作，從項(xiàng)目改造籌劃到工程驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料都要按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收集、整理和歸檔。 勞動(dòng)力來(lái)源 本項(xiàng)目所需的人員，均從社會(huì)公開(kāi)進(jìn)行招聘。其中主任１名，副主任２名，辦公室３名、財(cái)務(wù)組３名、維修 組５名、保衛(wèi)組１０名。 人力資源配置 根據(jù)“高效、精簡(jiǎn)”的人力資源配置原則。 機(jī)構(gòu)配置及職能 為使本項(xiàng)目順利推進(jìn)，確保工程質(zhì)量以及工作進(jìn)度，同時(shí)結(jié)合三原縣城關(guān)鎮(zhèn)龍東村村委會(huì)的具體實(shí)際情況，本著“精簡(jiǎn)、節(jié)約、高效”的原則，集中人力、物力、財(cái)力，設(shè)立項(xiàng)目部。 組織機(jī)構(gòu) 機(jī)構(gòu)形式 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目由 三原縣豐原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 38 第 十 章 組織機(jī)構(gòu)及人 力資源配置 合理確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)，科學(xué)配置人力資源是項(xiàng)目建設(shè)能否順利進(jìn)行和提高效率的重要條件，尤其是關(guān)鍵崗位人員的素質(zhì)是保證項(xiàng)目成功實(shí)施和運(yùn)作的先決條件。消防器材的日常保養(yǎng)、維護(hù)由專職消防員負(fù)責(zé)。建筑物內(nèi)設(shè)置防排煙 、應(yīng)急照明等系統(tǒng)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，做到設(shè)計(jì)方案有勞動(dòng)安全、職業(yè)衛(wèi)生、消防方面的設(shè)計(jì)內(nèi)容。 本項(xiàng)目為 房屋建筑項(xiàng)目。 （ 6） 制定節(jié)電管理制度。 （ 2） 采用建設(shè)部推薦的建筑照明節(jié)能技術(shù)和材料，選用效率高、配光合理的燈具及綠色照明設(shè)施等。 (2)該項(xiàng)目應(yīng)采用節(jié)水暖通器材設(shè)備、節(jié)水的衛(wèi)生潔具、龍頭、閥門(mén)等。外墻做保溫，屋面采用新型節(jié)能的屋面隔熱、保溫材料；采用節(jié)能門(mén)窗，選用 塑鋼 框料，中空玻璃。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 33 陜政辦發(fā) [2020]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（ 2020 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》中，建設(shè)規(guī)模或類型（人數(shù)）≤3000； 人均建筑面積（平方米 /人）≤ 24； 容積率≥ ； 建筑密度≥； 綠地率 34%～ 38%。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周?chē)O(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近 居民的環(huán)境質(zhì)量。 噪音 建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門(mén)窗等措施，降低噪聲。 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB16297 一 1996) 《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB30951996) 《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB89781996) 《社會(huì)生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB223372020) 《建筑施工場(chǎng)界噪音限值》 (GB125231990) 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 30 環(huán)境保護(hù)措施 廢棄物 建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放， 生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門(mén)統(tǒng)一送市垃圾處理場(chǎng)填埋。該區(qū)域環(huán)境舒適，無(wú)大的污染源，適宜居住。 嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并定期檢查消防措施的落實(shí)和消防設(shè)施的維護(hù)情況。 建筑平面布置應(yīng)符合防火規(guī)范要求，合理劃分防火區(qū)。消防用水采用與生產(chǎn)生活用水合一制，消防用水量 15L/S。室外熱力系統(tǒng)管網(wǎng)采用直埋敷設(shè)，熱力管道采用無(wú)縫鋼管，保溫層為聚氨脂塑料。 采暖、通風(fēng) 本項(xiàng)目 采暖設(shè) 2 臺(tái) 5t/h 燃?xì)忮仩t供暖（含洗浴熱水），熱源為天然氣，廠區(qū)熱力管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，散熱器采用鑄鐵柱式散熱器。 夜景照明滿足小區(qū)道路照度的要求。 按照《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999 要求。 由縣城電引一路 10KV 高壓電源至小區(qū)開(kāi)閉所。 (3）室外雨，污水管道采用高密度聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁排水管。 （ 4）屋面雨水 均采用內(nèi)排水系統(tǒng)，屋面雨水經(jīng)雨水管道排至室外散水。采用外網(wǎng)直供的供水方式。并且經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)合理確定樓房的朝向以及外墻保溫措施，窗戶采用落地窗，雙玻真空玻璃。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚到頂，地面為防滑地磚，外裝修為涂料墻面。 120 平方米戶型占到總戶數(shù)的 %， 120 平方米戶型為三室二廳一衛(wèi)。 樓（屋）面板：住宅的衛(wèi)生間，廚房，陽(yáng)臺(tái)及框架結(jié)構(gòu)的所有樓（屋）面為現(xiàn)澆混凝土板，住宅的會(huì)客廳（開(kāi)間不大于 ）、 臥室為多孔板 。 建筑造型： 小區(qū)建筑形體設(shè)計(jì)突出表現(xiàn)三原傳統(tǒng)建筑文化和人文特征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯(cuò)落的坡屋面和屋頂花園平臺(tái)，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會(huì)到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。 公建用房建筑面積 500 平方米，兩層磚混結(jié)構(gòu)，層高 ，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。住宅樓室內(nèi)為毛墻、毛地交房，只是留有所有接口，避免鑿墻，水、三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 22 電、暖、氣、通信等設(shè)施齊全，達(dá)到居住條件。小區(qū)內(nèi)地面停車(chē)以分散式停車(chē)為主。在設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機(jī)整體的組團(tuán)，便于長(zhǎng)期的居住和管理等。 根據(jù)三原縣地理文化背景，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當(dāng)今人文生活環(huán)境主題。圍合式的組團(tuán)，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時(shí)，寓休閑、娛樂(lè)、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨(dú)立性和私密性，又增強(qiáng)了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內(nèi)涵的人居環(huán)境。 （ 3）“綠化翠綠珠璉，位于林中，城中的小鎮(zhèn)”是本設(shè)計(jì)的構(gòu)思點(diǎn)，在規(guī)劃的各個(gè)系統(tǒng)層面上重點(diǎn)刻畫(huà)這一生動(dòng)的結(jié)構(gòu)構(gòu)思，展示自由舒展的空間形態(tài)，張馳得宜的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和優(yōu)美宜人的居住環(huán)境，表達(dá)了對(duì)完美居住理想的憧憬。功能設(shè)置上則應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個(gè)生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全的居民住宅小區(qū)。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。 電力 該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電源 公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA的電源開(kāi)閉所。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級(jí)公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳保胤降缆匪耐ò诉_(dá)，咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。 地勢(shì)平坦，周?chē)h(huán)境狀況良好。建筑風(fēng)格本著“求實(shí)創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進(jìn)行合理組三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 16 合，力求簡(jiǎn)潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識(shí)。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 15 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)[2020]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（ 2020 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）≤ 3000，人均建筑面積（平方米 /人）≤ 24，按 420 戶（ 1680 人）考慮，住宅建筑面積 39100 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，總建筑面積40000 平方米，需新征建設(shè)用地面積 19638 平方米（ 畝）。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。 現(xiàn)場(chǎng)售樓：在開(kāi)盤(pán)時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場(chǎng)指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。 銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤(pán)尾房。廣告應(yīng)著重賣(mài)點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤(pán)推出的效果。措施如下： 以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購(gòu)房者； 對(duì)一定數(shù)量的最先期購(gòu)房者采用成本價(jià)出售； 財(cái)購(gòu)房者采用簽名活動(dòng)、買(mǎi)房送物活動(dòng)； 保證購(gòu)房者不滿意可退房。 資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。 在房地 產(chǎn)營(yíng)銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營(yíng)銷目標(biāo)不同而調(diào)整。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 11 三原縣的縣委縣政府對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿了信心和把握，對(duì) 2020 年全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)規(guī)劃如下：生產(chǎn)總值完成 億元，增長(zhǎng) %，力爭(zhēng)達(dá)到 15%；城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 15568 元，增長(zhǎng) 15%；農(nóng)民人均純收入完成 4388 元，增長(zhǎng) %。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過(guò)渡性 補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。 隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，三原縣將會(huì)承接越來(lái)越多的、來(lái)自東部發(fā)達(dá)地區(qū)和省會(huì)西安的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在三原縣長(zhǎng) 期工作和生活。此外，非公經(jīng)濟(jì)不斷壯大，新增非公企業(yè) 33戶，非公企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 91 億元。此外，三原縣的投資成本相對(duì)較低，投資環(huán)境日益改善。 因此，實(shí)施本項(xiàng)目是響應(yīng)政府的要求，有利于適應(yīng)三原縣拉大 城區(qū) 主骨架的需要，增強(qiáng)城區(qū)功能和提升城市形象。 是適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要 近年來(lái)，三原縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大的進(jìn)步。因此，人們對(duì)高品 質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。因此，三原縣的住宅產(chǎn)業(yè)尚處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段。項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)三原縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快三原縣城市改造步伐，改善居民生活環(huán)境，確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩(wěn)步提高， 推進(jìn)社會(huì)主義 和諧社會(huì) 具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。 財(cái)務(wù) 效益 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好。 因此，本項(xiàng)目在利用土地資源時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。 本項(xiàng)目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中 :商業(yè)用房400 平方米（ 包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。排水采用雨、污分流制 ； 該區(qū)域用電由城市 10KV 高壓電 源 公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10MVA 的電源開(kāi)閉所 ； 采暖為城市集中供熱，采暖熱源由三原縣熱力公司集中供熱 ； 氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入 ； 中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。 三原交通便利，城市發(fā)達(dá)。 近年來(lái)，該公司在三原縣城開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 15 萬(wàn)余平方米。 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 1 第一章 總 論 項(xiàng)目名稱 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 可行性研究報(bào)告編制單位：陜西省工程咨詢中心 工程咨詢資格等級(jí)：甲 級(jí) 工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 工程咨詢資格證書(shū)編號(hào)：工咨甲 13220200022 法定代表人：蘇 岐 注冊(cè)咨詢工程師（投資） 高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 上級(jí)主管單位：陜西省發(fā)展和改革委員會(huì) 電 話： 02986270293 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（ 2020 年試用版）； 2020 年國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資 [2020]1325 號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 《陜西省建設(shè)項(xiàng)目資源節(jié)約管理規(guī)定》（陜西省發(fā)展和改革委員會(huì)陜發(fā)改投資 [2020]352 號(hào)《關(guān)于印發(fā)（陜西省建設(shè)項(xiàng)目資源節(jié)約管理規(guī)定）的通知》； 三原縣《十一五發(fā)展規(guī)劃》； 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng) 目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2020年 3月 2 項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料； 在項(xiàng)目調(diào)研中收集的相關(guān)資料。