【文章內(nèi)容簡介】 年1月26日出臺的“新國八條”奠定了中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。伴隨著新“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貨”等政策也全面升級。2011年7月，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后，臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到46個。以上資料數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)開發(fā)呈回落態(tài)勢，房地產(chǎn)行業(yè)“拐點”隱現(xiàn)。2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，%，增速明顯回落。從行業(yè)前景來看，2012年7月房地產(chǎn)價格將轉(zhuǎn)入實質(zhì)下降時期。據(jù)統(tǒng)計，%；，%；，%；，%；，%。“十二五”期間，大同市委市政府要突出轉(zhuǎn)型發(fā)展，拓寬快速提升大空間。確立轉(zhuǎn)型發(fā)展、綠色崛起的戰(zhàn)略，著力推進(jìn)文化名城、旅游名都、生態(tài)名邑、經(jīng)濟強市“三名一強”建設(shè)步伐，重力突破支柱產(chǎn)業(yè)單一的發(fā)展困局，開辟多元化發(fā)展的廣闊前景，綜合實力和競爭力顯著增強。2012年大同市要繼續(xù)做好城市生態(tài)建設(shè)工作，實現(xiàn)“水”與“綠”的完美結(jié)合、“人”與“城”的和諧相處。御河蓄水綠化景觀工程便是大同市“十二五”期間12項園林綠化景觀工程之一。、56055套安置房，、10120套。大同棚戶區(qū)改造的經(jīng)驗得到中央肯定，國務(wù)院在大同召開了全國城市和國有工礦棚戶區(qū)改造現(xiàn)場會議。一中新校、二中初中部、實驗中學(xué)初中部工程基本完工。一醫(yī)院、五醫(yī)院、中醫(yī)院、六醫(yī)院、二醫(yī)院放療室、衛(wèi)校等開工建設(shè)，三醫(yī)院綜合住院樓、醫(yī)療廢物處理中心完工。爭取上級社會保障、。，專項解決122戶關(guān)閉破產(chǎn)企業(yè)36670名職工安置和善后問題。開展社會治安綜合整治專項活動，強化安全生產(chǎn)管理，煤礦安全生產(chǎn)實現(xiàn)零死亡。2011年大同城市建設(shè)繼續(xù)強力推進(jìn)，為“三年大變樣”目標(biāo)實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。、橋梁28座、。拆遷各類違規(guī)、不協(xié)調(diào)建筑達(dá)268萬平方米。新增城市綠化面積701萬平方米。新鋪設(shè)城市供水管網(wǎng)87公里，新鋪設(shè)城市天然氣管網(wǎng)113公里。新增集中供熱面積840萬平方米，拆除191家296臺燃煤鍋爐，全年二級以上天氣341天，比上年增加34天，%，降幅位列全省第一。垃圾發(fā)電廠和東郊污水廠中水回用工程投入運營。城市數(shù)字化管理平臺啟動，機械化清掃面積達(dá)到60%以上，城市規(guī)劃展示館對外開放。實施9個城中村改造。2011年末，大同市政府做出規(guī)劃，要突出雙城格局，打造中國特色城市大未來大同市政府要運用城市化與工業(yè)化是現(xiàn)代化的兩個輪子，加快推進(jìn)城市化步伐，建設(shè)特色化的古今雙城，是大同邁向現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略。在城市化進(jìn)程中，大同不被平庸的浪潮所淹沒，不為時代的進(jìn)步所拋棄，最根本的在于創(chuàng)造自己的特色。有特色的城市，才擁有生命，擁有未來，擁有高貴的價值。大同特色的靈魂在于一軸雙城、古今兼顧的獨特布局。穿越歷史塵埃的古城巍然特立，給我們自信的底氣；彰顯時代水平的新區(qū)脫穎而出，雖然國家大局方面對房地產(chǎn)行業(yè)實行的各種打壓政策，但對于大同這樣一個正在蓬勃發(fā)展，加快步伐建設(shè)的城市來說，房地產(chǎn)還是很有前景與市場的。而該項目御花園住宅小區(qū)地址正在這“一軸”之上，具有絕佳的地理優(yōu)勢，和環(huán)境優(yōu)勢，投資開發(fā)的必要性極大。河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第三章 市場分析第三章 市場分析 房地產(chǎn)市場概況 2011年，大同市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)快速增長，施工規(guī)模進(jìn)一步擴大，新開工步伐減緩，商品房銷售持續(xù)回落。①房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)快速增長，住宅投資仍占主體，%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%， %；，%，%；，%，%；，%，%。② 項目建設(shè)進(jìn)展順利，施工規(guī)模擴大，新開工步伐減緩2011年，商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴大，%。其中：，%；，%；，%；，%。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，全市房地產(chǎn)新開工建設(shè)步伐放緩。111月，%。③ 房屋竣工面積進(jìn)一步持續(xù)增長2011年，同比增長8倍多，其中：，同比增長12倍多；其中：，同比增長33倍多；，%；，同比增長5倍多。④ 商品房銷售總量及增速雙雙回落2011年111月，%。其中，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。，%。，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。⑤ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速低于完成投資增速，資金來源趨緊2011年，%。若扣除上年末結(jié)余資金，%，其增速低于完成投資增速22%。其中，%，%；，%，%；，%，%。 商品房空置面積截止2011年12月底，商品房空置一年以上面積為23萬平方米，%，其中，%；%；，％；同比下降了37%；，％；%；，％，%。 商品房價格的趨勢 近年來，大同市的房屋需求量不斷增加，房地產(chǎn)發(fā)展速度較快，從2005年到2011年七年的時間，大同市的商品房整體均價從2900元/㎡增長到近6000元/㎡，一些品質(zhì)較好，位置優(yōu)越的項目在未竣工交房的情況下基本銷售售罄。（目前大同市品質(zhì)較高的項目主要有格蘭云天、巴黎華府、東方羅馬城、御馨花都等）①在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。②需求量大從目前大同市房地產(chǎn)的消費市場來看，%的消費者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。③購買力的增強，按揭的作用大同市市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。④住宅品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。⑤競爭激烈由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐大同以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于大同市房地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進(jìn)入大同。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使大同房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。綜上所述，根據(jù)大同市房地產(chǎn)場狀況及華岳集團近幾年來各小區(qū)，各種等級和功能房屋的銷售經(jīng)驗綜合分析，本項目擬建房屋價格確定如下：多層商品住宅銷售價格: 起價3200元/㎡ 最高價4200元/㎡高層商品住宅銷售價格: 起價4000元/㎡ 最高價5000元/㎡商業(yè)建筑銷售價格: 7000元/㎡隨著大同市的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，全市經(jīng)濟發(fā)展迅猛，國民生產(chǎn)總值呈快速上升趨勢，城市發(fā)展穩(wěn)中有進(jìn)，尤其是市政府加大城市建設(shè)力度，進(jìn)行大規(guī)模的舊城改造，極大地推動大同市當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的蓬勃、健康的發(fā)展。大同市的經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展取得了優(yōu)異的成績，城鎮(zhèn)居民收入進(jìn)一步增長，人民生活質(zhì)量不斷提高，給大同市房地產(chǎn)帶來了前所未有的機遇，隨著人們對居住條件要求越來越高，良好的居住環(huán)境，經(jīng)濟實用的戶型結(jié)果，價格適中的住房，能夠極大地刺激消費者的購買欲望。開發(fā)舒適、美觀、具備以人為本功能的商品化規(guī)?；淖≌^(qū)，具有廣闊的前景。據(jù)調(diào)查2011年大同市在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。在商品住宅銷售中，%，%；，%，%。隨著房地產(chǎn)市場逐漸理性成熟，小戶型商品房愈受廣大客戶青睞，小戶型商品房市場前景好，因此御花園小區(qū)主打70—100平米小戶型，占總比例70%。迎合市場需求，此時開發(fā)該項目還是很有價值的。2011年大同市房地產(chǎn)市場在售的項目有23個，經(jīng)調(diào)查分析，御河生態(tài)園帶的項目有12個，與御花園小區(qū)構(gòu)成競爭的樓盤主要有4個，恒圓魏都、御河國際公園華府、碧云天頤園、海晟財富官邸。 恒圓魏都項目名稱恒圓魏都開發(fā)時間2011年9月樓盤地址迎賓大橋南 水泉灣開發(fā)商山西世紀(jì)恒圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3850元/㎡ 均價：3950元/㎡ 最高價：4500元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型㎡、㎡、㎡、㎡、㎡占地面積66667平米建筑面積260000平米總戶數(shù)1900停車位地上停車位1300 個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園、實驗小學(xué)附小、華林商圈、直通大同六中、十中、322醫(yī)院 實驗小學(xué)附小 大同六中 大同十中樓盤分析該項目地理位置不佳，導(dǎo)致樓盤價格偏低，戶型90%都是中小戶型，與本項目有較大的競爭力項目名稱御河國際公園華府開發(fā)時間2012年3月樓盤地址南三環(huán)與魏都大道交叉口開發(fā)商大同市安家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格起價：3650元/㎡ 均價：3980元/㎡ 最高價：5500元/㎡ 建筑類型高層主推戶型㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡占地面積270400㎡建筑面積766332㎡總戶數(shù)4820停車位地上600個 地下3400個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園大同一中 、九中、十一中 、智家堡學(xué)校 、 沃爾瑪購物廣場 居然之家、王府井（規(guī)劃中）、自建商業(yè)街等、自建雙語幼兒園、建行、大同市四醫(yī)院、社區(qū)診所等休閑娛樂設(shè)施、 九州國際餐廳樓盤分析該項目屬于高檔住宅社區(qū)，占地面積大，周邊配套設(shè)施較齊全，但是地理位置離御河生態(tài)園較遠(yuǎn)，目前項目剛開始施工，生產(chǎn)周期較長，對本項目影響不大 御河國際公園華府項目名稱海晟財富官邸開發(fā)時間2010年4月樓盤地址南環(huán)橋御河西岸開發(fā)商山西海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 價格最低價：4300元/㎡ 均價：5500元/㎡最高價：6000 元/㎡建筑類型高層主推戶型93㎡ 118㎡ 136㎡ 146㎡ 171㎡占地面積160畝建筑面積400000平米總戶數(shù)一期1700戶停車位地上1500個容積率綠化率40%周邊配套御河生態(tài)園 沃爾瑪超市 華林超市 銀行 雙語幼兒園城區(qū)十四校 大同一中 大同二中樓盤分析該項目沒有小戶型，都是高層住宅樓，價位較高，地理位置偏南，離繁華的市中心較遠(yuǎn)，無論小區(qū)環(huán)境還是周邊環(huán)境與本項目相比都相差甚遠(yuǎn) 海晟財富官邸 碧水云天頤園項目名稱碧水云天頤園開發(fā)時間2011年4月樓盤地址富康里 東段開發(fā)商大同市國信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 價格最低價：4100元/㎡ 均價：4380元/㎡ 最高價：5100元/㎡建筑類型高層,多層主推戶型、42平米、76平米占地面積70000㎡建筑面積140000㎡總戶數(shù)1800戶停車位地下停車位80個 地上停車位300個容積率綠化率35%周邊配套御河生態(tài)園 大同市四醫(yī)院 永泰航空廣場 門衛(wèi)安防 45小 41小 33小 大同一中 九中樓盤分析該樓盤主打中小戶型，對本項目有一定的沖擊力，但是該項目占地面積小，環(huán)境一般，所以影響力不會很大鑒于華岳房地產(chǎn)開發(fā)公司實力雄厚，信譽良好，再加上開發(fā)的地段位于大同市城中主軸線，項目周邊生活設(shè)施配套齊全，教育資源豐富，醫(yī)療資源齊備。用地西側(cè)的魏都大道為城市主要干道，交通便捷。東面緊鄰大同市近期將啟動的人工河工程的御河，生態(tài)環(huán)境極佳，區(qū)域位置極其優(yōu)越。根據(jù)以上數(shù)據(jù)資料顯示，相比較御花園小區(qū)項目整體設(shè)計規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)越，地理位置佳，戶型多，配套設(shè)施齊全，價格合理。因此該項目有很大的競爭力。 河南城建學(xué)院本科畢業(yè)論文 第四章 項目SWOT分析和定位第四章 項目SWOT分析和定位 項目地塊本項目建設(shè)用地為大同市城東，五愛村北段。該建設(shè)用地屬大同市五愛村管轄。東連御河生態(tài)園北段，南接?xùn)|小城商貿(mào)中心，西臨古城東門（和陽南門），北望平成大橋。交通狀況：31路 36路 32路 201路 38路 附近學(xué)校：大同一中 大同二中 大同十二中 北岳中學(xué)周邊配套：御河生態(tài)園 雁北影劇院 雁北賓館 永康商貿(mào)城 大同西亞醫(yī)院 雙語幼兒園 浩海國際酒店 項目建設(shè)場地本項目建設(shè)用地面積為315畝，部分為耕地，部分為荒地，通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進(jìn)行勘測和研究，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排水。 項目SWOT分析 御花園項目優(yōu)勢分析： ①項目位于交通樞紐與黃金地段②周邊政府部門，商業(yè)，金融，醫(yī)療，教育等配套齊全③道路的修建加強了與市區(qū)的連接，會對本項目有正面的影響④專業(yè)的物業(yè)管理⑤公平交易，沒有內(nèi)部操作⑥商業(yè)部分門面會隨著以后本地小區(qū)建設(shè)及規(guī)劃而升值⑦先天可開發(fā)素質(zhì)較好，土地平整⑧空氣清新，環(huán)境好，天然水景優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)⑨周邊建筑遮擋較少，有利項目整體采光⑩項目所在的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)完善可達(dá)性高，極大提高本項目的交通便捷力 御花園項目劣勢分析：①與該項目依托御河生態(tài)園有四個同期開發(fā)的樓盤形成了強烈的對比及競爭②臨近主干道，部分臨街住宅將受到噪音干擾③開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗不足，品牌知名度不高④外來打工人群的增多，導(dǎo)致區(qū)域人員復(fù)雜，對本項目的形象造成不利影響 御花園項目機會分析： ①御河生態(tài)園區(qū)規(guī)劃前景看好②御河?xùn)|區(qū)建設(shè)快速推進(jìn)，企業(yè)單位激增，住宅消費上升 ③外來人群的需求份額持續(xù)走高，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升④隨著區(qū)域的升入開發(fā)，住宅項目增多，居住氛圍將逐漸上升⑤未來區(qū)域人口的增加，有利于項目公建的銷售⑥城東區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為投資提供了較高的投資回報率 御花園項目威脅分析：①整個市場房價在逐