【正文】 0 到 110 平方米中小戶型為主導(dǎo)的單一局面。紅蘋果最近開盤樓盤以 130 平方米作為主打戶型 ，萬科百萬元左右的總價(jià)使得初次置業(yè)者也可以承受。名城 ?左鄰右舍推出的最新房源，面積在 85 平方米至 131 平方米之間。 綠城 九堡在售的樓盤戶型上都以中小戶型為主，基本上都在 80 平方米至 140 平方米之間。 魅力之城 的成交均價(jià)也超過了 10000 元 /平方。 紅蘋果 都超過了 11000 元 /平方，尤其是 綠城 左鄰右舍 、 金海 而 綠城 在售的十個(gè)樓盤均推出了不同數(shù)量的高層、小高層進(jìn)行銷售，從而構(gòu)成了數(shù)量相對(duì)較大的九堡板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)。 截止到 2020 年 3 月 18 日，九堡板塊共有十個(gè)樓盤在開盤出售，兩個(gè)樓盤處于預(yù)售階段（見表 四 ），其中萬科最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ，消費(fèi)者對(duì)樓市信心不足，政策、輿論導(dǎo)致購房者的觀望心態(tài)。 威脅（ Threat） 。 ，城市綜合實(shí)力良好，樓市回暖 。 機(jī)會(huì)（ Opportunity） ，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境和營造良好社會(huì)氛圍等各方面促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，政府對(duì)房地產(chǎn)扶持力度比較大。 但是，我們必須要注意到這個(gè)距離遠(yuǎn)是一個(gè)心理概念，而非一個(gè)實(shí)質(zhì)性的概念。 地塊整體還 處于開發(fā)發(fā)展中 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等 也 還在 完善中，各方面條件基礎(chǔ)相對(duì)薄弱 ，更需要加大投資，加快建設(shè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。此外擁有 30 米綠化帶的景觀河道 和睦港，僅河道兩側(cè)就可享受綠化面積達(dá) 萬平方米。位于錢塘江北側(cè)，獨(dú)享錢塘江入?？诘臍鈩?shì)磅礴的錢江大潮。九堡鎮(zhèn)內(nèi)還配備了多所中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，以及醫(yī)院、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公建設(shè)施。東面 還有恒達(dá)建材家裝市場(chǎng)。麥德龍、百安居的就近新建，杭州陶瓷品市場(chǎng)的遷入，將九堡 下沙沿線形成獨(dú)具特色的商業(yè)地帶；已運(yùn)行的杭州市客運(yùn)中心（占地 300 多畝，是華東地區(qū)最大的客運(yùn)站。九月庭院、新江花園、東華苑、藍(lán)橋名苑等一系列樓盤，是杭州市東面最大的一個(gè)住宅區(qū)。香濱灣、名城新建成有紅蘋果、萬科海景城、錦江半島、圓夢(mèng)園小區(qū) 等，歷經(jīng)數(shù)年發(fā)展，已成為杭城最具規(guī)模和品味的錢塘江江景房。規(guī)劃地鐵站在九堡共設(shè) 3 個(gè)站點(diǎn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 表 二 ：近兩年九堡板塊住宅用地成交情況 土地坐落 出讓面積（ M2） 土地用途 總成交價(jià)（萬元） 成交日期 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地 塊 ) 3817 居住配套公建用地 3008 20200122 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地 塊 ) 4142 居住配套用地 3263 20200113 江干區(qū) (（規(guī)劃九堡 R219B 34961 住宅（設(shè)配套公建）用地 37200 20200702 表 三 ：近兩年錢江新城、下沙板塊住宅用地成交情況 土地坐落 出讓面積（ M2） 土地用途 總成交價(jià)（萬元） 成交日期 江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城單元 D08 地塊） 14876 住宅（設(shè)配套公建）用地 78400 20201129 江干區(qū) (規(guī)劃錢江新城單元 B08 3 地塊 ) 8744/8745/19803 住宅（設(shè)配套公建）用地 168000 20201129 江干區(qū)（規(guī)劃錢江新城單元 D012 地塊） 8078/9398 住宅（設(shè)配套公建）用地 62100 20201129 杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (下沙居住區(qū) D24 地塊） 33533 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 35622 20200902 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (下沙 R2121地塊） 25686 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 27407 20200826 杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) (規(guī)劃下沙單元 R21D18地塊 ) 29586 住宅 (設(shè)配套公建 )用地 38000 20200514 第三章 區(qū)域 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ Strength） ：它是連接兩大主城（即杭州中心城、江南城）、兩大副城（臨平副城、下沙副城）的重要樞紐。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在與相鄰地塊 —— 錢江新城、下沙兩個(gè)地塊在相同時(shí)期內(nèi)成交的規(guī)劃住宅用地價(jià)格相比（表 三 ），錢江新城板塊近兩年成交的土地價(jià)格高達(dá)每平方米 35500 元到 52700 元，而下沙板塊也達(dá)到了每平方米 10600元到 12800 元。在此基礎(chǔ)上，杭 政儲(chǔ)出的 兩塊 土地必然將在土地市場(chǎng)上吸引更多的關(guān)注，而因此在競(jìng)拍中產(chǎn)生開發(fā)商 之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)。面積 32238 平方米，用于 住宅（設(shè)配套公建）用地 ，容積率 ，建筑密度 25％，綠化面積 30％。其中杭政儲(chǔ)[2020]19 號(hào)土地， 江干區(qū)（九堡 R217A 地塊），東至九堡區(qū)塊 R2107B 地塊，南至規(guī)劃綠化，西至規(guī)劃道路（興安路），北至規(guī)劃道路 。同時(shí)，規(guī)劃還提出了屋頂綠化的概念。規(guī)劃的北面是艮山東路的 100 米防護(hù)綠地，東面直面九堡大橋，南面是錢塘江北岸100 米的綠化帶， 西面接壤城市生態(tài)控制區(qū)。主要道路如九沙大道、世紀(jì)大道等兩側(cè)均有 100 米甚至 200 米的綠化帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 藝術(shù)空間 ” 正式開園，秉承 “ 讓藝術(shù)走向生活，讓生活更加藝術(shù) ” 的理念 ，其產(chǎn)、學(xué)、研一體化發(fā)展模式得到肯定和矚目。 城市工業(yè)、商貿(mào)物流已成為九堡的 兩 大支柱產(chǎn)業(yè)，這 兩 大產(chǎn)業(yè)同時(shí)與主城形成了緊密連接，達(dá)成了有利互補(bǔ)的形式 。隨著中國四季青服裝交易市場(chǎng)入駐九堡，四季青強(qiáng)大的輻射力所成就的 “ 多米諾骨牌 ” 效應(yīng)，將給九堡的商鋪和住宅市場(chǎng)帶來翻天覆地的影響。與此相呼應(yīng)的是，一個(gè)綜合良好的商務(wù)環(huán)境日漸呈現(xiàn)： 3 年累計(jì)引進(jìn)項(xiàng)目 346 個(gè)，引進(jìn)資金 億元，其中超億元項(xiàng)目 30余個(gè)；合同利用外資 10358 萬美元，實(shí)際到位外資 5397 萬美元。 商業(yè)航母： 中國 四季青服裝交易中心，是九堡 “ 商貿(mào)物流區(qū) ” 的主要項(xiàng)目，也是省、市的重點(diǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目的定位是：全國一流、世界知名；目的為：打造“ 時(shí)尚服飾之都、現(xiàn)代物流之萃 ” 。 企業(yè) () 杭州最大的客運(yùn)中心即將建成，屆時(shí)每天的客流量將達(dá)到 10 萬人次，杭州陶瓷品市場(chǎng)即將遷入，集服裝貿(mào)易、信息、物流、研發(fā)為一體的大型交易中心的建立等等都給該區(qū)塊帶來了人氣、就業(yè)和主要住房需要。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 江干文體設(shè)施規(guī)劃公示， 彭埠、九堡今后規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的文體活動(dòng)中心。杭州陶瓷品市場(chǎng)的遷入，汽車一條街的形成，都使九堡形成了獨(dú)具特色的商業(yè)地帶。全區(qū)中小學(xué)名校集團(tuán)化覆蓋率達(dá)到 65%以上，幼兒園名園集團(tuán)化覆蓋率達(dá)到 30%以 上 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、文化中心、商業(yè)步行街、醫(yī)療中心、小區(qū)會(huì)館、公園、體育設(shè)施等 萬平方米的公建項(xiàng)目，以及環(huán)繞整個(gè) 住宅區(qū)寬達(dá) 40 多米的綠化帶—— 為九堡居住環(huán)境加分的一條綠色生態(tài)長(zhǎng)廊。 下午江干區(qū)召開 2020 年基礎(chǔ)教育工作會(huì)議，提出 “ 江干基礎(chǔ)教育要從西湖時(shí)代進(jìn)入錢江時(shí)代 ” ，大量的學(xué)校將建在九堡、丁橋、彭埠和錢江新城。 就目前來看擁有 一所中學(xué)、兩所小學(xué)、三所幼兒園 。而在九堡，情況則有所不同?？焖俟?，在九堡界內(nèi)有多個(gè)站點(diǎn)，穿過九堡的艮山西路－下沙路一線是其整個(gè)線路的重要組成部分。 企業(yè) () 另外，公交系統(tǒng)也十分發(fā)達(dá)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年滬杭磁懸浮列車的建成，將會(huì)使作為客運(yùn)中心所在地、滬杭磁懸浮杭州起點(diǎn)站的九堡，大大地延伸其 “ 直達(dá) ” 內(nèi)涵，彼時(shí)九堡不僅能直達(dá)主城、直達(dá)大杭州的任何一個(gè)角落，還將會(huì)直達(dá)上海、直達(dá)華東任何鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 四通八達(dá)，九堡的未來就是邁出杭城的踏板。 交通狀況 九堡的交通優(yōu)勢(shì)是顯而易見的。住宅類房?jī)r(jià)比普通的居住區(qū)要高 。九堡作為錢江新城后花園其區(qū)域價(jià)值不可忽視，與杭城未來 CBD 比肩，九堡區(qū)域價(jià)值必定得到進(jìn) 一步提升 。主城區(qū)和副城區(qū)的多核發(fā)展的能量直接孵熱九堡，由此九堡本身也將催生出內(nèi)在的新生命力，這種日漸顯著的驅(qū)動(dòng)力今天正在加速九堡這一新興區(qū)域的移民進(jìn)程并升級(jí)城市新移民的規(guī)模，持續(xù)推動(dòng)九堡欣欣向榮。 企業(yè) () 九堡 ， 作為未來城市兩大核心區(qū)塊（新武林商圈、錢江新城）、兩大副城（臨平副城、下沙副城）之間的中心地帶， 東邊有大學(xué)城下沙，西邊有規(guī)劃的筧橋、丁橋大型居住區(qū)，西南面通過 錢江新城二期與錢江新城核心板塊連接在一起，南面的錢塘江對(duì)岸則是被稱為 “ 杭州浦東 ” 的錢江世紀(jì)城 。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 因此，市委、市政府將九堡地區(qū)的規(guī)劃列入了城市東部首要的戰(zhàn)略地段。 九堡是 “ 城市東擴(kuò) ” 的排頭兵，定位為一個(gè)融合鄉(xiāng)村自然和都市文化特征的新都市主義居住中心。根據(jù)規(guī)劃，未來九堡的常住人口將達(dá)到 40 萬，發(fā)展?jié)摿薮蟆? 企業(yè) () 第二章 區(qū)域 概況 區(qū)域 區(qū)位 九堡是杭州的城市東大門，東臨杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、南瀕錢塘江、西依錢江新城、北依滬杭甬高速公路，離市中心武林廣場(chǎng)僅 11 公里，離杭州火車站和汽車東站約 7 公里 ,與蕭山國際機(jī)場(chǎng)峙江而立，是連接錢江新城、江南副城、 臨平副城、下沙副城的重要交通節(jié)點(diǎn)和必經(jīng)之地。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 表一： 2020 杭州市人口年齡分布表 科技要素（ Tec