【正文】 少量花園洋房、別墅等產(chǎn)品供應(yīng)。另外，購房者對于三室兩廳一衛(wèi)戶型需求亦較多，雖然該類戶型銷售率僅為 44%，但是該類戶型市場供應(yīng)量基數(shù)較大，總體銷售情況較好，該類戶型面積為 110~125 平米。 通過 2020 年全縣 25 萬平米的年度消化量，可以初步預(yù)測東平縣年度消化量約為 25— 30萬平米。 2020 年，全年銷售量約為 25 萬平米，一、二季度市場需求量明顯減弱，季度消化量不足 4 萬平米，其原因是 2020 年上半年隨著諸多項目的銷售進(jìn)入尾盤期，市場供應(yīng)量明顯減少，進(jìn)入下半年，隨著市場新盤供應(yīng)量的增加及市場宏觀環(huán)境的趨勢利好，季度均消化量明顯增加，約為 7 萬平米。各產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，三室兩廳一衛(wèi)戶型為市場供應(yīng)主流，約占市場比例的 38%；三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)戶型約占市場供應(yīng)的14%左右。 （ 3）當(dāng)前市場供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 當(dāng)前市場供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況%%%%%%%公寓 60 ~ 75 平米兩室一廳一衛(wèi) 80 ~ 105 平米三室一廳一衛(wèi) 104 ~ 128 平米三室兩廳兩衛(wèi) 120 ~ 132 平米四室兩廳兩衛(wèi) 140 ~ 175 平米復(fù)式 / 躍層 145 ~ 300 平米商鋪 50 ~ 5000 平米 淺 析： 通過上圖表可以看出，當(dāng)前市場供應(yīng)中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為完善，諸如公寓、躍層、復(fù)式等新型結(jié)構(gòu)產(chǎn)品開始出現(xiàn)。 （ 2）市場在建項目分析 東平縣在建項目情況0 0010203040花園洋房 普通多層 小高層 高層 別墅建筑形態(tài)數(shù)量（萬平米） 19 淺 析： 通過上圖表可以看出，東平縣城當(dāng)前市場總體供應(yīng)量為 58 萬平米，市場供應(yīng)以多層住宅為主，市場供應(yīng)量為 萬平米；小高層市場供應(yīng)量亦較大，為 萬平米；花園洋房供應(yīng)量為 萬 平米，市場供應(yīng)量較小。 （ 1）市場供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)分析 東平縣各建筑形態(tài)市場供應(yīng)情況54%37%6% 2%1%花園洋房 3 . 2 萬平米普通多層 81 . 4 萬平米小高層 55 . 3 萬平米高層 9 . 6 萬平米別墅 1 . 2 萬平米 淺 析： 通過上圖表可以看出，東平縣各房地產(chǎn)項目規(guī)劃建 筑形態(tài)中，以多層住宅為主，約占市場總供應(yīng)量的 54%；其次，隨著東平縣城城市的發(fā)展，對小高層項目的建設(shè)較之前明顯增加，小高層在整個市場供應(yīng)量中亦占有較大比例，約占市場供應(yīng)量的 37%。 綜上而言，當(dāng)前東平房地產(chǎn)市場開發(fā)企業(yè)既有經(jīng)過發(fā)展成長起來的當(dāng)?shù)刂_發(fā)企業(yè)，也有外地剛進(jìn)入的異地開發(fā)企業(yè)。 經(jīng)過數(shù)年發(fā)展，當(dāng)?shù)匾灿楷F(xiàn)出了一批有實力的開發(fā)企業(yè)，如九鑫房地產(chǎn)、寶地置業(yè)、港基置業(yè)，金地置業(yè)等企業(yè)，他們在當(dāng)?shù)亻_發(fā)時間較早，對當(dāng)?shù)厥袌黾跋M習(xí)慣較為熟知，開發(fā)經(jīng)驗也較為成熟，具有一定影響力和 競爭力。 東平縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)占有較高比例。 （ 2）東平縣土地使用情況 17 東平縣土地供應(yīng)情況已開發(fā)土地 ,尚未開發(fā)土地 ,在開發(fā)土地 ,已開發(fā)土地 在開發(fā)土地 尚未開發(fā)土地單位 ： 萬平米 淺析： 通過對東平縣土地市場調(diào)研，可以看出東平縣當(dāng)前土地市場的土地供應(yīng)量較大。 ，東平與其他同類縣級城市相比較，現(xiàn)處于相對擴(kuò)張性的快速發(fā)展階段，開發(fā)供應(yīng)量較市場需求量懸殊較大，市場出現(xiàn)供大于求的局面。 年以來，受國家連續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的因素的影響，東平房地產(chǎn)市場的銷售熱度有所 降低，購房者與開發(fā)商也開始進(jìn)入觀望狀態(tài)。 ，東平受全國房價一路飆升的宏觀環(huán)境影響以及房地產(chǎn)高額利潤的誘惑，東平一些大大小小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛成立，一些大大小小的房地產(chǎn)項目也紛紛上馬開工建設(shè)。諸多的利好因素致使老城區(qū)總體房價較新城區(qū)明顯略高。 ，除部分 “城中村 ”改造外，東平老城區(qū)近年來少有大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，因此，作為城市氛圍濃厚，各項配套設(shè)施完善的老城區(qū)，其存量房則具有較強(qiáng)的稀缺性。 ，近幾 16 年來也迅速膨脹，全縣區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā) “遍地開花 ”，規(guī)模大小不一的房地 產(chǎn)開發(fā)項目開始集中涌現(xiàn)，在一定程度上導(dǎo)致東平房地產(chǎn)市場供應(yīng)飽和。現(xiàn)今，東平西部新城已現(xiàn)雛形，老城區(qū)改造已取得較大進(jìn)展，西部新城規(guī)劃業(yè)已出臺，并相續(xù)展開，北部城區(qū)環(huán)境得到顯著改善，東平整個城市正在升值。 該階段東平縣房地產(chǎn)市場發(fā)展的特點： 方面， 東平縣新的《東平縣城市總體規(guī)劃》出臺，根據(jù)新規(guī)劃，東平城市發(fā)展的戰(zhàn)略為 ““東擴(kuò)、西進(jìn)、南拓、北延 ””， 特別是近兩年，東平縣按照 “建設(shè)經(jīng)濟(jì)文化強(qiáng)縣，打造富裕生態(tài)和諧東平 ”的總體目標(biāo)，不斷拓展城市發(fā) 展空間。 ，東平房地產(chǎn)價格也開始進(jìn)行跳躍式的飆升，房價的快速飆升，刺激了當(dāng)?shù)?購房者的購買欲望，但受于市場供給有限、市場需求容量尚未被全面挖掘等因素制約，東平房地產(chǎn)市場雖然價格快速上漲，但市場發(fā)展依然較為平穩(wěn)。 該階段東平縣房地產(chǎn)發(fā)展特點： ，一些創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)新理念，創(chuàng)新模式開始引入東平房地產(chǎn)市場。 ，單位建房所占總體房地產(chǎn)開發(fā)比例較高。 15 該階段東平縣房地產(chǎn)發(fā)展特點： ，商品房開始被廣大的市民所接受，越來越多的人開始認(rèn)可并購買商品房。雖是區(qū)區(qū)幾萬元，但是在當(dāng)時卻是不小的數(shù)字。 ，對于商品房的認(rèn)可度仍然欠高，選購商品 房的信心不堅定。 該階段房地產(chǎn)發(fā)展的特點： ，多數(shù)人短時期內(nèi)不考慮購買商品房，傳統(tǒng)的住房思維方式難以短期改變。 東平房地產(chǎn)市場經(jīng)過十余年的發(fā)展，先后經(jīng)過了如下四個階段，即市場萌芽階段、緩慢發(fā)展階段、平穩(wěn)發(fā)展階段、快速發(fā)展階 段。 2020 年之前，受于當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)者管理觀念及整個城 市經(jīng)營理念的影響，東平房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，在此之前當(dāng)?shù)貎H有杭州花園、秀水家園、東旺家園等三個項目開發(fā)建設(shè)； 2020 年后，隨著當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)人員的更換及整個城市經(jīng)營思想戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變，東平房地產(chǎn)市場開始大規(guī)模、集中性的開發(fā)建設(shè)，縣城房地產(chǎn)項目 “遍地開花 ”。根據(jù)規(guī)劃，東平縣城 將 建成區(qū) 域 面積約為 20 平方公里，城鎮(zhèn)人口 18 萬人，城市化水平 44%的“北方山水生態(tài)旅游城市”。 （ 4）縣城城鎮(zhèn)人口 2020— 2020 年，縣城人口由 萬達(dá)到 10 萬人； 2020— 2020 年，縣城人口將由 10萬達(dá)到 18 萬人。 （ 2）城市建設(shè)用地 2020 年 — 2020 年，縣城規(guī)模由 13 平方公里發(fā)展到 20 平方公里，城市化進(jìn)程明顯加快。 （ 1） GDP 年均遞增 國內(nèi)生產(chǎn)總值年均遞增 22%， 2020 年將達(dá)到 202 億元。 （ 1）城市發(fā)展布局 東平縣城市發(fā)展規(guī)劃以 “東擴(kuò)、西 進(jìn)、 南拓、 北 延 ”為整個城市規(guī)劃發(fā)展 戰(zhàn)略， 通過改造老城區(qū)城市配套，向縣城四面拓展縣城新興區(qū)域空間，進(jìn)一步改善城市格局，提升城市形象。 ◆ 城市建設(shè)使得 城市空間迅速膨脹，需要大量人員去完成，人流聚物流，物流聚財流，豐厚的財流為房地產(chǎn)的快速發(fā)展奠定良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。 ◆ 東平一些招商引資，上馬開發(fā)的大型企業(yè)項目，將會積聚大量的工作人員與管理人員，該類人群勢必催生東平房地產(chǎn)市場新需求。 ◆ 經(jīng)濟(jì)保持增長，且增幅較穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步發(fā)展，改善房地產(chǎn)市場環(huán)境，開放房地產(chǎn)市場交易。以下是近年來城市居民人均收入及其增長情況： 11 東平縣年人均收入情況1322714215153881689218719%% %%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份收入額（元）02020400060008000100001202014000160001800020200 從總體上來說，東平縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢較為看好，無論是宏觀經(jīng)濟(jì)、區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還是第一、二、三產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。 由于東平縣近年來宏觀經(jīng)濟(jì) GDP 平均保持在 %的增長速度，因此城市居民的人均收入也呈現(xiàn)出大幅增長的態(tài)勢。另外，房地產(chǎn)投資的變化趨勢亦是呈現(xiàn)遞增的趨勢，尤其是 2020 年房地產(chǎn)投資較往年增長比率明顯要高，基本占到整個社會固定資產(chǎn)投資的 15%左右。 10 東平固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)投資情況13 %%%%%020406080100投資額（億元）0%8%16%固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資 13所占比例 % % % % %2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 近年來 東平 固定資產(chǎn)投資額 增幅較大，自 2020 年至 2020 年，全縣固定資產(chǎn)投資額增長了 2 倍，增長幅度波動較大，年均增幅均在 25%以上。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化 三 大 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 比例 由 2020 年的 ∶ ∶ 優(yōu)化 為 2020 年的 ::。 2020 年，第一產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，比 2020 年增長 %，第二產(chǎn)業(yè)達(dá)到 億元，較 2020 年增長 %，增長速度最快。 86651107613840165571943505000100001500020200GDP（元）2020年 2020年 2020年 2020年 2020年年份東平縣人均G D P 圖表 而根據(jù)聯(lián)合國 75 國統(tǒng)計資料，住宅發(fā)展與人均 GDP 值之間有如下表的關(guān)系： 人均 GDP（美元） 8001300 13008000 800013000 13000 以上 房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 起步階段 快速上升階段 平穩(wěn)上升階段 下降階段 根據(jù)當(dāng)前的匯率市場及以上的判斷標(biāo)準(zhǔn)我們可以知道，目前東平縣縣房地產(chǎn)市場處 9 于快速階段（ 08 年人均 GDP 為 19435/ 為 2845 美元），由此也從側(cè)面說明了東平縣房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀。應(yīng)該說快速的經(jīng)濟(jì)增長勢頭為整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展提供了較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 二、經(jīng)濟(jì)特點 GDP 及增長情況 2020 年東平縣實 現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比 2020 年增長 %。臘山國家森林公園要進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施，打造新的旅游景點，提升整個景區(qū)形象。東平湖景區(qū)要重點搞好東平湖保護(hù)性開發(fā)。大 力開發(fā)旅游資源。 ③ 重點及規(guī)模企業(yè)發(fā)展迅速 全縣規(guī)模企業(yè)發(fā)展迅速，全縣已建成 一批大型企業(yè)，一批大型企業(yè)正在建設(shè)之中，即將投入使用。進(jìn)一步加快技術(shù)改造和合資合作步伐，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，提高農(nóng)副產(chǎn)品加工能力，形成龍頭帶基地、基地連農(nóng)戶的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營格局。預(yù)計 2020 年，全行業(yè)實現(xiàn)銷售收入 15 億元。 造紙業(yè)，進(jìn)一步擴(kuò)大中順紙業(yè)、九鑫紙業(yè)等企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，提高產(chǎn)品檔次，建成江北最大的生活用紙基地。 機(jī)械制造業(yè)以山東九州鋼業(yè)公司、九鑫工具公司為依托，不斷加大科技投入和新產(chǎn)品開發(fā)力度，重點抓好冷軋薄鋼板、五金工具等產(chǎn)品的開發(fā)，使產(chǎn)品向高科技、高附加值方向發(fā)展。 東平化工業(yè)以瑞星集團(tuán)、九鑫日化、東岳橡膠公司為龍頭，不斷擴(kuò)大主導(dǎo)產(chǎn)品生產(chǎn)能力，積極搞好精細(xì)化工、日用化工和高新技術(shù)產(chǎn)品的開發(fā)，建設(shè)在全國具有較高知名度和較大影響力的化工產(chǎn)品基地。 亞麻紡織業(yè)，以洲際泰等紡織企業(yè)為龍頭，不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，同時，開發(fā)亞麻布染整及服裝加工等產(chǎn)品，進(jìn)一步拉伸產(chǎn)品鏈條，增加產(chǎn)品附加值。 ② 工業(yè)各產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 礦產(chǎn)資源開發(fā)業(yè)，充分發(fā)揮我縣礦產(chǎn)資源的后發(fā)優(yōu)勢，在抓好水泥等資