【正文】 ，組團(tuán)內(nèi)部結(jié)合景觀設(shè)計(jì)健身小徑，把組團(tuán)空間真正留給居民使用。采用組團(tuán)級(jí)人車分流的手法，即在組團(tuán)內(nèi)部實(shí)行人車分流。組團(tuán)依附于整個(gè)小區(qū)，配套設(shè)施齊 全，建有幼兒園、超市、小區(qū)醫(yī)療設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、多功能文體活動(dòng)室、物業(yè)管理中心等。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 帝景苑組團(tuán)規(guī)劃總用地面積 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積為 12． 94 萬平方米，公建建筑面積為 萬平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %，有 11 棟住宅樓，由 3 棟 16 層高層板式住宅樓、 8 棟 11 層小高層板式住宅樓組成，共 738 戶。組團(tuán)內(nèi)綠化層次分明、點(diǎn)面結(jié)合，水系景觀（小溪、噴泉）與新穎的雕塑小品有機(jī)的契合，給優(yōu)美的環(huán)境添加了一道靚麗的風(fēng)景，使組團(tuán)達(dá)到了 42%。 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)有限公司承擔(dān)景觀設(shè)計(jì)。 眾多名校遙相呼應(yīng) ,世紀(jì)幼兒園、八音盒幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、世紀(jì)中學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)??使孩子從小便暢游在濃墨書香氛圍之間。重新定義淄博城市坐標(biāo) ,搶占新城市中心繁華先機(jī) 。 帝景苑地處世紀(jì)路與中潤大道交匯 地段 ,真正身居淄博市中心城區(qū)發(fā)展中軸線方向上 ,無法復(fù)制的絕版地段 ,升值潛力無限。 本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī) 劃，已經(jīng)淄博市規(guī)劃局審議通過 [2]。 土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于 開發(fā)區(qū)新干線 ，面積為 78600 平方米。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90 路市內(nèi)公交車直抵花園門戶，十余分鐘直達(dá)市中心。 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目方案 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積 78600 平方米，總建筑面積為 150800 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容為 11 棟 (111 號(hào)樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 124300 平方米， 12層商鋪面積 14700 平方米，地下停車場(chǎng)面積 11800 平方米）。 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3 次。 淄博報(bào)紙：開盤前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上市投放 1次。 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。 媒體宣傳組合 開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒 體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳世紀(jì)花園，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。 活動(dòng)四：淄博人說淄博大型文化論壇。 活動(dòng)二：“炒房團(tuán)淄博購房動(dòng)”。 貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器，淄博張店地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。 推廣渠道 包括淄博日?qǐng)?bào)、齊魯晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－ 2 周進(jìn)行 3－ 4 次推廣既可。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。 一期工程標(biāo)準(zhǔn)層住宅 720 套，總建面積 150800 ㎡，可銷售額約 8 億； 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2020年 7 月初開盤： 開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至 2020年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 360 套住宅，銷售金額約 4 億； 開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至 2020 年 10 月 底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 504 套住宅，銷售金額約 億； 開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至 2020年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 576 套住宅，銷售金 額約 億； 開盤后九個(gè) 月內(nèi)，即至 2020年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 648 套住宅，銷售金額約 億； 開盤后十二個(gè)月，即至 2020 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 720 套，銷售金額約 8 億。 ：各地房地產(chǎn)投資人士 淄博房?jī)r(jià)目前在全國來講都偏低， 2020 年全國地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700 元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2200 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買 [3] 。 淄博人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍 愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 ：淄博在外地成功人士 目前，對(duì)于在外工作的淄博籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，世紀(jì)花園無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 該組團(tuán)商品房市場(chǎng)定位為高品質(zhì)住宅，目標(biāo)客戶群為中、高收 入家庭，房型設(shè)計(jì)以三室二廳二衛(wèi)戶型為主，全明戶型設(shè)計(jì)，功能空間布局合理 ：企事業(yè)單位職工、周邊的私營業(yè)主 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，既有老城商業(yè)設(shè)施為依托 ,又與開發(fā)區(qū)政務(wù)中心時(shí)刻守望 ,集聚規(guī)劃中的淄博新區(qū)政務(wù)中心的尊貴、安全和文化中心、體育中心的繁榮于一身，周邊私營企業(yè)較多，其住宅多在老城區(qū)，擁擠，空間小 ：周邊學(xué)校老師 從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如市直機(jī)關(guān)第三幼兒園世紀(jì)花園分園、八音河幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購買 能力。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90 路市內(nèi)公交車直抵花園門戶，十余分鐘直達(dá)市中心。 年淄博樓市走勢(shì) 對(duì)淄博房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大等情況的影響，樓價(jià)增長勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢(shì)頭，主要是因?yàn)閲艺哒{(diào)控，土地成本的增加，建筑材料的價(jià)格增長，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2020 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困 難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長，但供應(yīng)總量將減少。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資 需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。 ，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 ，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。我市商品住宅預(yù)售價(jià)格雖然增長較快，但目前房?jī)r(jià)整體水平與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均可支配收入相比，仍處于相對(duì)較為合理區(qū)間 。中心城區(qū)均價(jià) 3646 元 /㎡，同比增長 %，綜合評(píng)價(jià)品質(zhì)較高的樓盤均價(jià)大多在 4000元 /㎡左右，部分項(xiàng)目開盤價(jià)達(dá)到 5000 元 /㎡以上。 01020304050602020 2020 2020 2020 2020完成投資折線（億元） 圖 24 20202020年淄博完成投資額 0501001502002503003504002020 2020 2020 2020 2020新開工面積折線（萬㎡） 圖 25 20202020年上半年同期新開工面積對(duì)比 商品房?jī)r(jià)格同比增長較快，近期趨于穩(wěn)定?？傮w看，我市作為房地產(chǎn)三線城市，不存在投資過熱、價(jià)格虛高、投資投機(jī)性購房過多等突出問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于快速、健康運(yùn)行態(tài)勢(shì)。 淄博房地產(chǎn)供求分析 反映房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng) 運(yùn)行主要指標(biāo)完成投資 億元、新開工面積 萬㎡、預(yù)售面積 萬㎡，同比分別增長 %、 %、 %，增幅較大。 主要以項(xiàng)目自身商業(yè)來帶動(dòng)公寓市場(chǎng) 典型代表 黃金國際最后一期推出的商業(yè)體內(nèi)的附屬公寓名尚城市廣場(chǎng)后期的商業(yè)體內(nèi)的附屬公寓產(chǎn)品 ， 產(chǎn)品類型以居住與商務(wù)及辦公公寓所占比例基本平衡 。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 中心路及柳泉路帶 特點(diǎn)：近幾年以柳泉路及中心路這兩條張店區(qū)新舊商圈線狀分布的公寓市場(chǎng)迅猛的發(fā)展起來，這些項(xiàng)目一般分布區(qū)域距核心商圈較近，商業(yè)業(yè)態(tài)分布完整，服務(wù)設(shè)施完善，交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)形式以高知識(shí)、高技術(shù)密集型態(tài)存在，從而存在大量的高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)人群，他們對(duì)物業(yè)類型的要求比較多樣且高端化，這就決定了分布于這一區(qū)域的公寓產(chǎn)品類型較多，且形式更新較快，以商務(wù)辦公、酒店式公寓為主，住宅公寓量較少，典型代表項(xiàng)目財(cái)富廣場(chǎng)，溫州大廈、華夏國際、華都城市公館等 分布特點(diǎn)：一般為公交系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)，到達(dá)核心商圈時(shí)間較短，其次為與區(qū)域時(shí)尚意識(shí)及新形態(tài)商業(yè)的更新率的緊密程度，這樣就縮短了人們對(duì)核心商業(yè)圈的心理距離，這部分人沒有核心商圈人群的高收入及高消費(fèi)能力，但是結(jié)構(gòu)類型相仿，所有的時(shí)間都用在自己的事業(yè)上面，所以在考慮選擇物業(yè)時(shí)，時(shí)間成為他們的第一要素，對(duì)交通系統(tǒng)方面要求比較高，一般分為兩種情況，一是公交始發(fā)線路比較密集的地方，其次是中途公交經(jīng)過的比較密集的地方，典型代表為民泰大廈及藍(lán)鉆國際等公寓項(xiàng)目，存在形態(tài)以商務(wù)、辦公公寓為主，含一定比例的住宅公寓。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %，增幅比上年提高3 個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)涵效益型投資強(qiáng)力增長，全年完成技術(shù)改造投資 億元，增長 %，占規(guī)模以上工業(yè)投資的 %，占比較上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。民間投資 億元，增長 %，增幅比規(guī)模以上投資快 3個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大， 結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的 ： ： 調(diào)整為 ： ：。初步核算，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP)億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增幅較上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。如圖 23。其中，商品住宅銷售面積增長 %；辦公樓銷售面積增長 %；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長 %。國有及國有控股投資同比增幅由 2020 年 5 月的 %降至 2020 年 3 月的 %，4－ 5回升至 20%以上，幾經(jīng)震蕩 12月下降至 %；其他投資同比增幅由 2020年 5月的 %經(jīng)三次震蕩下降和提高 ， 至 2020 年 11 月高達(dá) %。如圖 22。 圖 21 20202020年季度累計(jì) GDP 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 278140 億元，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 40497 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 186481 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 171005 億元，增長 %。 第 2 章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究 投資環(huán)境分析 國家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 及有關(guān)政策 2020 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 397983 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2020 年增長 %，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本。分析測(cè)算過程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面 均遵照國家及淄博的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序及規(guī)定。 預(yù)期目標(biāo) 項(xiàng)目規(guī)劃土地面積約 公頃 ， 由 11 棟小高層的高尚住宅小區(qū)，規(guī)劃居民總戶數(shù) 720戶， 規(guī)劃綠地率 %， 容積率 。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利 ， 123 路、 137 路市內(nèi)公交車直抵花園門戶 ， 十余分鐘直達(dá)市中心。 雄踞城市新干線 ， 既有老城商業(yè)設(shè)施為依托 ， 又與開發(fā)區(qū)政務(wù)中心時(shí)刻守望 ， 集聚規(guī)劃中的淄博新區(qū)政務(wù)中心的尊貴、安全和文化中心、體育中心的繁榮于一身。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視 的作用，而本項(xiàng)目的開發(fā)，將為增加淄博市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn) [1]。而投資、消費(fèi)、出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的原動(dòng)力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 世紀(jì)花園帝景苑項(xiàng)目符合淄博城市建設(shè)總體規(guī)劃，改造了大批的舊城區(qū)，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。因此，改善淄博市人民的居住條件已經(jīng)成為淄博市政府特別關(guān)心的問題之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。淄博房地產(chǎn)占 GDP 的比重還將快速上升，對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。 項(xiàng)目提出的理由 當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 與 委托方簽訂的咨詢協(xié)議 [2020]15 號(hào)審定的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》； 、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》； 3.《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》； 4.《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。公司按照“精簡(jiǎn)、效能”的原則，下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、市場(chǎng)部、工程監(jiān)理部、物資供應(yīng)部、營銷部、建筑設(shè)計(jì)工作室、客戶服務(wù)中心、萬佳物業(yè)管理公司等機(jī)構(gòu)。 [關(guān)鍵詞 ] 房地產(chǎn) 分析 可行性 研究報(bào)告 Century Garden Regal Court