河南開封杞縣銀河路地塊住宅建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(38頁)-地產(chǎn)可研-文庫吧資料
2024-08-21 11:43本頁面
【正文】 色：公共建筑外部線條曲線運(yùn)用、廊柱對(duì)光線的折射； l 道路系統(tǒng)采取人車分道，內(nèi) 部人行動(dòng)線，外圍機(jī)動(dòng)車動(dòng)線； l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場(chǎng) —— “ 協(xié)和廣場(chǎng) ”和皇家會(huì)所 —— “ 盧浮宮 ”的端景，突出帶狀景觀的特點(diǎn)。 園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強(qiáng)調(diào)大眾性。 目前世界主流的園林有三大流派：中國的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。園林本身就是藝術(shù)，園林藝術(shù)結(jié)合房地產(chǎn)的建筑藝術(shù)，創(chuàng)造出具有藝術(shù)價(jià) 值的房地產(chǎn)，同時(shí)也美化環(huán)境，提升物業(yè)價(jià)值。 建議建筑面積 比例 建議規(guī)劃戶型 比例 98m2 % 2 房 2 廳 1 衛(wèi) % 110m2 % 2 房 2 廳 2 衛(wèi) % 126m2 % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) % 140m2 % 4 房 3 廳 3 衛(wèi) % 160m2 % 5 房 3 廳 3 衛(wèi) % 180m2 % 220m2 % TOTAL 100% TOTAL 100% 住宅景觀設(shè)計(jì)建議 ： 園林的最終目的只有一個(gè)字 —— 美。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對(duì) 95~110m2 小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實(shí)用功能性的客戶；一種是對(duì) 140~160m2 大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。 l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以 6 層的多 層為主 ，考慮到樓盤整體視覺效果會(huì)比較整齊。 建議項(xiàng)目： l 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場(chǎng) l 音樂燈光（ 3 隊(duì) 3）籃球場(chǎng) l 高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng) l 道路可以設(shè)計(jì)成為塑料跑道 l 綜合活動(dòng)器械、兒童娛樂器械（針對(duì)中老年人） l 土地門球場(chǎng) l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會(huì)所中） （ 2）住宅戶型建議 l 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時(shí)也是熱賣的 “入戶陽光花園戶型” 引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)上可以成為一個(gè)參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中重大優(yōu)勢(shì)。 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 ： （ 1）住宅配套建議 以運(yùn)動(dòng)配套為元素，突出主題式社區(qū)概念， 強(qiáng)化健康生活源自運(yùn)動(dòng)的時(shí)代生活理念。 ⑧、物業(yè)管理 物業(yè)管理越來越被杞縣市民所重視，但本區(qū)域的物業(yè)管理水平較差，專業(yè)的物業(yè)管理公司幾乎沒有，部分樓盤聘請(qǐng)了專門的物業(yè)管理公司做物業(yè)顧問 ，多數(shù)樓盤是開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理，基本的 24 小時(shí)保安巡邏、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施維護(hù)等物管內(nèi)容都已具備。 ⑥、付款方式 各樓盤都可提供 7 成 30 年按揭貸款和一次性付款兩種方式，杞縣購房客戶群選取 較多的付款方式為銀行貸款和一次性付款。戶型多以兩臥室朝南，客廳朝北為主。 ④、戶型、面積 各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在 80— 140 平米左右，面積最小的在 70— 80 平米左右的兩室一廳，面積最大有 200 多平米的五室兩廳。 供熱：地?zé)岵膳男问皆阼娇h比較罕見； 供氣：各樓盤基本都預(yù)留了上下氣管道，提供管道天然氣，除個(gè)別樓盤提供了防煤氣泄漏系統(tǒng)，大部分樓盤還沒有該系統(tǒng)； 通信：所有樓盤都預(yù)留了電話線、寬帶、有線電話端口； 安全：所有樓盤都配備了門禁對(duì)講機(jī)、大部分都有 24小時(shí)保安巡 邏，個(gè)別樓盤還設(shè)有閉路電視監(jiān)控； 智能化：本區(qū)域智能化應(yīng)用程度較差，只有少數(shù)新建小區(qū)設(shè)有紅外線防護(hù)、自動(dòng)報(bào)警、電子巡更、緊急報(bào)警等系統(tǒng)； 會(huì)所：在一大半樓盤中沒有會(huì)所，有會(huì)所的也面積不大，也沒有起到實(shí)質(zhì)性的作用； ③、物業(yè)類型及形式 本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤中也有小高層出現(xiàn)，如豫森首府、美景良城。 第六部分 項(xiàng)目初步規(guī)劃建議 一、規(guī)劃思路： ①、景觀 景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤 都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設(shè)有水景、噴泉等，如：豫森首府、碧水藍(lán)城、星城灣，但規(guī)模較小的樓盤景觀意識(shí)較差，還停留在經(jīng)濟(jì)適用房的水平上。 入市姿態(tài)上，本項(xiàng)目作為杞縣領(lǐng)導(dǎo)型大盤，姿態(tài)上一定要尋求高端和品質(zhì)化。造成潛在客戶，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的預(yù)期心理，為第二期推出創(chuàng)造提價(jià)空間。第一期以景觀和位置不佳的戶型作為入市價(jià)格，如 1780 元 /平方米，至一期銷售 30％后調(diào)價(jià)到 1880 元 /平方。 （ 3） 價(jià)格定位 策略： 價(jià)格策略 1）定價(jià)策略 ： 采用一房一價(jià)的定價(jià)方式。 三、客戶來源分析 （ 1） 購買者地域分布 : 目前杞縣購房者主要為 ： 政府公務(wù) 員 、自由職業(yè)者、企業(yè)主管、私營業(yè)主、金融法律 、工廠職工、教師及較少一部分的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者。 ③ 進(jìn)入 本項(xiàng)目 的道路雖然為新建道路，但已破爛不堪，急需修繕 。 劣勢(shì) (W)： ① 銀河路目前周邊區(qū)域由于是成熟片區(qū)，臟亂差現(xiàn)象較為嚴(yán)重， 將影響本項(xiàng)目的檔次與形象。 ⑦ 目前杞縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量價(jià)齊增的良好局面，可以為本項(xiàng)目未來良好銷售增加預(yù)期。 （ 2） 面積： 260 余畝 （ 3） 地形：較平整，無山巒和河流 （ 4） 地貌：平原，拆遷問題基本沒有 （ 5） 性質(zhì)：凈地、商業(yè)住宅用地、公建配套服務(wù)用 地 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) （ S） ： ① 項(xiàng)目地塊較為平整，地塊形狀也較為方正， 所處位置極 佳； ② 本地塊處于杞縣 中心的銀河路 上，未來發(fā)展?jié)摿薮螅? ③ 周邊的 醫(yī)院及學(xué)校等無疑為本項(xiàng)目增加相當(dāng)大的吸引力； ④ 本項(xiàng)目地塊距縣城商業(yè)行政中心均較近，未來也是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn) ； ⑤ 本項(xiàng)目無論是體量還是規(guī)模均為杞縣有房地產(chǎn)歷史以來的較 大型 的 樓盤，在杞縣房地產(chǎn)市場(chǎng)可以形成足夠的話語權(quán)和定價(jià)權(quán)。 二、 土地一級(jí)市場(chǎng)概況 ： 杞縣目前正處于城市規(guī)劃與大發(fā)展時(shí)期，但限于開封市整體土地供應(yīng)與調(diào)節(jié)的關(guān)系，一級(jí)土地市場(chǎng)土地供應(yīng)方面一直處于低層次小批量小地塊的供應(yīng)，大型地塊供應(yīng)并不常見，目前時(shí)期主要對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成威脅的地塊也僅限于建設(shè)路北段 500畝的 地塊 。 目前杞縣的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在金城大道和建設(shè)路沿線，產(chǎn)品類型主要為多層和小高層，其中多層小區(qū)的價(jià) 格區(qū)間大概在 1400 元 /平米 — 1600 元 /平米之間，地理位置的價(jià)格差距不大；小高層或帶電梯的多層價(jià)格區(qū)間大概在 1800元 /平米 — 2020 元 /平米左右。 第三部分 杞縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ： 杞縣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 2020 年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開發(fā)量
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