【正文】 一體化”的核心區(qū)，將 發(fā)展 成為農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、儲(chǔ)藏、加工、銷(xiāo)售、物流配送基地縣，紡織、機(jī)械制造、食品加工、商品貿(mào)易、勞務(wù)輸出、畜牧養(yǎng)殖等產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣。 三、行政劃分 ： 杞縣轄 8 個(gè)鎮(zhèn)、 13 個(gè)鄉(xiāng)：城關(guān)鎮(zhèn)、五里河鎮(zhèn)、傅集鎮(zhèn)、于鎮(zhèn)鎮(zhèn)、高陽(yáng)鎮(zhèn)、葛崗鎮(zhèn)、陽(yáng)固鎮(zhèn)、邢口鎮(zhèn)、裴村店鄉(xiāng)、宗店鄉(xiāng)、板木鄉(xiāng)、竹林鄉(xiāng)、官莊鄉(xiāng)、湖崗鄉(xiāng)、蘇木鄉(xiāng)、沙沃鄉(xiāng)、平城鄉(xiāng)、泥溝鄉(xiāng)、柿園鄉(xiāng)、西寨鄉(xiāng)、城郊鄉(xiāng)。工業(yè)總產(chǎn)值 738419 萬(wàn)元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 2497537 萬(wàn)元，農(nóng)民人均純收入 2711 元。 七、規(guī)劃藍(lán)圖 ： 杞縣縣城 規(guī)劃 結(jié)構(gòu)可以概括為： 兩心、兩軸、三環(huán)、五區(qū) 兩心：老城商貿(mào)中心、新城行政辦公中心； 兩軸：建設(shè)路發(fā)展軸、銀河路發(fā)展軸； 三環(huán)：海河、護(hù)城河、第三環(huán)水系； 五區(qū)：老城商貿(mào)區(qū)、西部工業(yè)區(qū)、北部行政文化娛樂(lè)區(qū)、西北居住區(qū)、東南居住區(qū)。 第三部分 杞縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析 一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述 ： 杞縣房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 2020 年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。 ⑦ 目前杞縣房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊增的良好局面，可以為本項(xiàng)目未來(lái)良好銷(xiāo)售增加預(yù)期。 （ 3） 價(jià)格定位 策略： 價(jià)格策略 1）定價(jià)策略 ： 采用一房一價(jià)的定價(jià)方式。 第六部分 項(xiàng)目初步規(guī)劃建議 一、規(guī)劃思路： ①、景觀 景觀越來(lái)越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤(pán) 都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤(pán)設(shè)有水景、噴泉等，如：豫森首府、碧水藍(lán)城、星城灣，但規(guī)模較小的樓盤(pán)景觀意識(shí)較差，還停留在經(jīng)濟(jì)適用房的水平上。 ⑥、付款方式 各樓盤(pán)都可提供 7 成 30 年按揭貸款和一次性付款兩種方式，杞縣購(gòu)房客戶(hù)群選取 較多的付款方式為銀行貸款和一次性付款。 l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以 6 層的多 層為主 ，考慮到樓盤(pán)整體視覺(jué)效果會(huì)比較整齊。 目前世界主流的園林有三大流派：中國(guó)的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。 C. 訪客門(mén)禁系統(tǒng)：在每棟樓宇單元安裝可視對(duì)講電控門(mén)，為住戶(hù)提供對(duì)講型用戶(hù)機(jī)。 l 保健服務(wù) 健康體檢；設(shè)立家庭健康檔案；家庭看護(hù)。受投資增速回調(diào)和出口波 動(dòng)的影響，進(jìn)入二季度以后經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨的下行壓力明顯增強(qiáng)。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于 30％。 （ 3） 杞縣 的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì) 杞縣位于河南省東南部地區(qū)，臨近山東、安徽兩省， 從城市等級(jí)劃分來(lái)看，介于四線 — 五線城市之間。 ，容積率 。 =元 河南省 三類(lèi)人防重點(diǎn)城市（含縣城、重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)）按地上總建筑面積為 3%收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行 規(guī)費(fèi)合計(jì) 9535 萬(wàn)元 3 建安成本 多層 650 元 / m178。 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入： 1800 元 / m178。 = 多層 1700 元 / m178。 =18200萬(wàn) （高層） 小高層按 1000元 / m178?？偼顿Y 36332 萬(wàn) 元。從房地產(chǎn)發(fā)展和城市建設(shè)的角度來(lái)看，杞縣還處于城市發(fā)展剛剛起步的階段，相對(duì)于一二線城市普遍存在的房產(chǎn)泡沫，杞縣房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有任何泡沫可言。 銀監(jiān)會(huì)：銀行不得對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款 中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 11 日指出，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要增加風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不對(duì)投機(jī)投資購(gòu)房貸款，如無(wú)法判斷，則應(yīng)大幅度提 高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。宏觀經(jīng)濟(jì)政策需要在保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較 快發(fā)展和防泡沫、抑通脹之間取得平衡，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速回調(diào)狀況和通脹壓力適時(shí)調(diào)整，增強(qiáng)靈活性，并加快推進(jìn)關(guān)鍵領(lǐng)域改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，為中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。 l 生活服務(wù) 代發(fā)信件；代發(fā)快件；電器調(diào)試；蚊蟲(chóng)消殺服務(wù)；滅鼠服務(wù)；物品寄存（小件）；物品轉(zhuǎn)交；空置房維護(hù)。 軟件 A. 對(duì)物業(yè)管理人員要注意把好人品關(guān)、精神關(guān)、專(zhuān)業(yè)性。 園林與現(xiàn)代景觀最大的區(qū)別在于其使用的群體性，相比較而言，現(xiàn)代景觀更加強(qiáng)調(diào)大眾性。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對(duì) 95~110m2 小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實(shí)用功能性的客戶(hù)；一種是對(duì) 140~160m2 大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶(hù)。 ⑧、物業(yè)管理 物業(yè)管理越來(lái)越被杞縣市民所重視，但本區(qū)域的物業(yè)管理水平較差，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司幾乎沒(méi)有，部分樓盤(pán)聘請(qǐng)了專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司做物業(yè)顧問(wèn) ，多數(shù)樓盤(pán)是開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)公司管理，基本的 24 小時(shí)保安巡邏、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施維護(hù)等物管內(nèi)容都已具備。 供熱：地?zé)岵膳男问皆阼娇h比較罕見(jiàn)； 供氣：各樓盤(pán)基本都預(yù)留了上下氣管道，提供管道天然氣，除個(gè)別樓盤(pán)提供了防煤氣泄漏系統(tǒng)，大部分樓盤(pán)還沒(méi)有該系統(tǒng)； 通信：所有樓盤(pán)都預(yù)留了電話線、寬帶、有線電話端口； 安全：所有樓盤(pán)都配備了門(mén)禁對(duì)講機(jī)、大部分都有 24小時(shí)保安巡 邏，個(gè)別樓盤(pán)還設(shè)有閉路電視監(jiān)控； 智能化：本區(qū)域智能化應(yīng)用程度較差，只有少數(shù)新建小區(qū)設(shè)有紅外線防護(hù)、自動(dòng)報(bào)警、電子巡更、緊急報(bào)警等系統(tǒng)； 會(huì)所：在一大半樓盤(pán)中沒(méi)有會(huì)所，有會(huì)所的也面積不大，也沒(méi)有起到實(shí)質(zhì)性的作用； ③、物業(yè)類(lèi)型及形式 本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤(pán)中也有小高層出現(xiàn)，如豫森首府、美景良城。第一期以景觀和位置不佳的戶(hù)型作為入市價(jià)格，如 1780 元 /平方米，至一期銷(xiāo)售 30％后調(diào)價(jià)到 1880 元 /平方。 劣勢(shì) (W)： ① 銀河路目前周邊區(qū)域由于是成熟片區(qū)，臟亂差現(xiàn)象較為嚴(yán)重， 將影響本項(xiàng)目的檔次與形象。 目前杞縣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在金城大道和建設(shè)路沿線，產(chǎn)品類(lèi)型主要為多層和小高層，其中多層小區(qū)的價(jià) 格區(qū)間大概在 1400 元 /平米 — 1600 元 /平米之間，地理位置的價(jià)格差距不大；小高層或帶電梯的多層價(jià)格區(qū)間大概在 1800元 /平米 — 2020 元 /平米左右。杞縣又是畜牧大縣，現(xiàn)已建成規(guī)模養(yǎng)殖場(chǎng) 1300 多家，畜牧業(yè)產(chǎn)值已占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的 40%以上。全年財(cái)政收入 11128 萬(wàn)元，財(cái)政支出 49788 萬(wàn)元。 四、城市人口 : 杞縣總?cè)丝?1063439，是開(kāi)封市第一人口大縣。 36′ 11″ — 114176。 45′50″之間，北鄰蘭考縣，東接睢縣，南連太康縣，西達(dá)開(kāi)封縣，西南與通許縣接壤。 杞縣人杰地靈，歷代名人輩出，古有商代名相伊尹、西漢劉邦著名謀士酈食其，東漢著名文學(xué)家、書(shū)法家蔡邕，女詩(shī)人蔡文姬等歷史名流。 杞縣工業(yè)門(mén)類(lèi)較為齊全，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。到 2020 年，全縣生產(chǎn)總值達(dá)到 343 億元，人均生 產(chǎn)總值 29500 元。 第四部分 杞縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析 一、 已建成商業(yè)小區(qū)分析 ： 富苑小區(qū) 錦程花源 盛世佳苑