【文章內(nèi)容簡介】 : 目前杞縣購房者主要為 ： 政府公務(wù) 員 、自由職業(yè)者、企業(yè)主管、私營業(yè)主、金融法律 、工廠職工、教師及較少一部分的鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房者。 （ 2） 購買者動機(jī) ： 目前杞縣的購房者主要購房動機(jī)為自住，其中相當(dāng) 大 一部分為剛性需求釋放 ， 很少有二次置業(yè)的。 （ 3） 價格定位 策略： 價格策略 1）定價策略 ： 采用一房一價的定價方式。 2）價格走勢及調(diào)整 價格的走勢應(yīng)與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并 根據(jù)項目的銷售狀況進(jìn)行調(diào)整。第一期以景觀和位置不佳的戶型作為入市價格，如 1780 元 /平方米，至一期銷售 30％后調(diào)價到 1880 元 /平方。一期銷售至60％時，調(diào)價到 1950 元 /平方米。造成潛在客戶，價格節(jié)節(jié)攀升的預(yù)期心理，為第二期推出創(chuàng)造提價空間。 3）入市時機(jī)、入市姿態(tài)： 入市時機(jī)上， 本 項目如果一切準(zhǔn)備工作及工程順利，建議于 2020 年國慶或元旦期間正式入市，入市方法上可以選擇項目推介會或是產(chǎn)品鑒賞會。 入市姿態(tài)上，本項目作為杞縣領(lǐng)導(dǎo)型大盤，姿態(tài)上一定要尋求高端和品質(zhì)化。 結(jié)論 ： 從以上各方面的情況匯總我 們可以得出以下結(jié)論，一 、 杞縣的房地產(chǎn)市場擁有巨大的潛力， 但目前的杞縣房地產(chǎn)開發(fā)市場較為混亂，多為小型地塊的無序無規(guī)劃建設(shè)，難成氣候；二、本地塊無論是地理位置、量體規(guī)模、未來區(qū)域規(guī)劃還是交通等方面均能夠成為杞縣領(lǐng)導(dǎo)性大盤；三、從目前杞縣的商業(yè)小區(qū)規(guī)劃來看，大都屬于經(jīng)濟(jì)適用房范疇，無論是從小區(qū)的規(guī)劃還是配套或者景觀 來看， 都不能跟東南沿海地區(qū)的現(xiàn)代化舒適化小區(qū)相比， 所以對于本項目具有重要借鑒意義。 第六部分 項目初步規(guī)劃建議 一、規(guī)劃思路： ①、景觀 景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤 都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設(shè)有水景、噴泉等，如：豫森首府、碧水藍(lán)城、星城灣，但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經(jīng)濟(jì)適用房的水平上。 ②、配套 居民對配套的認(rèn)知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高，市場的接受程度較差。 供熱：地?zé)岵膳男问皆阼娇h比較罕見； 供氣：各樓盤基本都預(yù)留了上下氣管道，提供管道天然氣，除個別樓盤提供了防煤氣泄漏系統(tǒng)，大部分樓盤還沒有該系統(tǒng)； 通信：所有樓盤都預(yù)留了電話線、寬帶、有線電話端口； 安全：所有樓盤都配備了門禁對講機(jī)、大部分都有 24小時保安巡 邏，個別樓盤還設(shè)有閉路電視監(jiān)控； 智能化：本區(qū)域智能化應(yīng)用程度較差，只有少數(shù)新建小區(qū)設(shè)有紅外線防護(hù)、自動報警、電子巡更、緊急報警等系統(tǒng)； 會所：在一大半樓盤中沒有會所，有會所的也面積不大，也沒有起到實質(zhì)性的作用； ③、物業(yè)類型及形式 本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤中也有小高層出現(xiàn)，如豫森首府、美景良城。形式還是以平層為主，錯層普遍被年輕人及思想較為超前的胡克群所接受，目前的杞縣還沒有這種建筑形式的出現(xiàn)。 ④、戶型、面積 各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在 80— 140 平米左右，面積最小的在 70— 80 平米左右的兩室一廳，面積最大有 200 多平米的五室兩廳。戶型也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在 100— 120 平米左右，二室二廳多集中在 80— 100 平米左右。戶型多以兩臥室朝南，客廳朝北為主。 ⑤、外立面 本區(qū)域的外立面形勢還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構(gòu)建等形式，如：碧水藍(lán)城、豫森首府等，但大多數(shù)樓盤還處在從經(jīng)濟(jì)適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽臺、屋頂?shù)刃问?較為簡單，色彩較為艷麗，多以涂料飾面為主。 ⑥、付款方式 各樓盤都可提供 7 成 30 年按揭貸款和一次性付款兩種方式，杞縣購房客戶群選取 較多的付款方式為銀行貸款和一次性付款。 ⑦、價格 市區(qū)樓盤均價約為 1600— 1700元 /平米左右，部分中高檔樓盤的價位已突破 2020元 /平米，如：豫森首府， 最高價為 2020 元 /平米，較低檔的樓盤也要在 1500 元 — 1600 元 /平米的價位。 ⑧、物業(yè)管理 物業(yè)管理越來越被杞縣市民所重視，但本區(qū)域的物業(yè)管理水平較差，專業(yè)的物業(yè)管理公司幾乎沒有，部分樓盤聘請了專門的物業(yè)管理公司做物業(yè)顧問 ，多數(shù)樓盤是開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理，基本的 24 小時保安巡邏、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施維護(hù)等物管內(nèi)容都已具備。 二、產(chǎn)品及規(guī)劃建議 ： 本項目的 產(chǎn)品 上，建議多層與小高層或高層的比例控制在 8:2。 住宅產(chǎn)品規(guī)劃建議 ： （ 1）住宅配套建議 以運動配套為元素，突出主題式社區(qū)概念， 強(qiáng)化健康生活源自運動的時代生活理念。 同時，從營銷角度看，一來彌補了杞縣 目前所有社區(qū)都沒有運動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具有非常具有話題性的素材補充；二來真正做到 國際化精品社區(qū) 的一個標(biāo)志是擁有高爾夫練習(xí)場 ，這是個賣點的同時，也是 代表國際化標(biāo)準(zhǔn)樓盤的訴求是有的放矢。 建議項目： l 標(biāo)準(zhǔn)塑料網(wǎng)球場 l 音樂燈光（ 3 隊 3）籃球場 l 高爾夫推桿練習(xí)場 l 道路可以設(shè)計成為塑料跑道 l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人） l 土地門球場 l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室……（這些部分可以規(guī)劃在住宅會所中） （ 2）住宅戶型建議 l 結(jié)合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經(jīng)比較成型，同時也是熱賣的 “入戶陽光花園戶型” 引入本案，在未來的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產(chǎn)品力在市場競爭中重大優(yōu)勢。 l 突出湖景資源對產(chǎn)品的利好，建議在產(chǎn)品弧形設(shè)計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮： 窗戶和陽臺均采用大面寬 ，盡可能擴(kuò)大未來入住者的視野拓展面。 l 住宅產(chǎn)品的樓層建議以 6 層的多 層為主 ，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。 l 戶型和面 積配比方面， 建議以 110~140m2 為主力產(chǎn)品 ，將產(chǎn)品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛(wèi)。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對 95~110m2 小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實用功能性的客戶；一種是對 140~160m2 大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。接受的總價分別是 20 萬元以內(nèi)和 30萬以內(nèi)的產(chǎn)品。 建議建筑面積 比例 建議規(guī)劃戶型 比例 98m2 % 2 房 2 廳 1 衛(wèi) % 110m2 % 2 房 2 廳 2 衛(wèi) % 126m2 % 3 房 2 廳 2 衛(wèi) % 140m2 % 4 房 3 廳 3 衛(wèi) % 160m2 % 5 房 3 廳 3 衛(wèi) %