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正文內(nèi)容

利得爾商住樓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(66頁(yè))-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)

2024-09-19 04:45 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 %,占區(qū)域工業(yè)增加值的 %。工業(yè)產(chǎn)品出口大幅增加,全年出口 億元,增長(zhǎng) %。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。按區(qū)報(bào)市口徑,工業(yè)整體減虧 億元,虧損企業(yè)虧損額下降 %。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù) 億元,上升 個(gè)百分點(diǎn)。 沙區(qū)實(shí)施建設(shè)年發(fā)展戰(zhàn)略,狠抓城市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè),打開了交通“頸瓶”。全區(qū)形成了以三角碑為中心、以三條國(guó)道、兩條高速公路為骨架、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為接點(diǎn)、輻射城鄉(xiāng)、四通發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。近幾年來(lái),沙區(qū)多渠道籌集資金 23 億元,新建了濱江路、風(fēng)天路、龍泉路、磁童路;拓寬改造了石小路、小新路、沙磁路、沙中路、沙楊路、天陳路、沙梨路、烈歌路;鄉(xiāng)村公路建設(shè)同時(shí)也加快, 1997 年實(shí)現(xiàn)了鎮(zhèn)、村通公路的目標(biāo),到 2020 年有 70%的社通公路, 2020 年底全區(qū)公路總里程 公里,比 95年增長(zhǎng) %。目前,沙區(qū)是主城區(qū)交通條件最好,最不堵車的地區(qū)。為進(jìn)一步發(fā)揮交通樞紐作用,沙 區(qū)已形成了較為完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò),便利的交通極大地吸引著外來(lái)客商、居民落戶沙區(qū)。 沙區(qū)自身環(huán)境的改善,吸引了眾多的客商來(lái)投資。同時(shí)也帶動(dòng)了金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。目前,沙區(qū)已形成了以國(guó)有商業(yè)銀行為主體,其他商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)相結(jié)合的金融組織體系。金融網(wǎng)絡(luò)遍及城鄉(xiāng)。工、農(nóng)、中、交、建五家專業(yè)銀行機(jī)構(gòu)并肩發(fā)展;光大、招商、上海浦東發(fā)展等銀行設(shè)置分支機(jī)構(gòu)參與競(jìng)爭(zhēng);華夏證券公司、東北證券公司等分別在沙區(qū)設(shè)立經(jīng)營(yíng)部、開展證券交易業(yè)務(wù);中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司、平安保險(xiǎn) 公司分別在沙區(qū)設(shè)立支公司和辦事處,積極拓展保險(xiǎn)業(yè)務(wù),增加險(xiǎn)種,規(guī)范運(yùn)作。 2020 年 末,全區(qū)金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn) 200 個(gè),金融機(jī)構(gòu)貸款余額 億元,金融機(jī)構(gòu)存款余額 億元;保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展迅速, 2020 年保險(xiǎn)承保額突破百億元大關(guān),保險(xiǎn)費(fèi)收入 億元,賠款給付 億元。 九五 ” 期間,沙坪壩區(qū)著眼于 “ 發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞好大流通 ” 。 在已有重慶大酒店、沙坪壩百貨總公司、南開步行街等金融商貿(mào)業(yè)的基礎(chǔ)上,構(gòu)建中心商貿(mào)區(qū),先后建成綠色藝術(shù)廣場(chǎng)、商業(yè)文化廣場(chǎng)和歷史文化名人廣場(chǎng),引進(jìn)重百沙坪商 場(chǎng)、明日百貨、恒鑫觀景餐廳、芬斯特大酒樓等商貿(mào)企業(yè),帶動(dòng)了周邊商業(yè) 2020 年,結(jié)合 “ 結(jié)構(gòu)調(diào)整年 ” ,大力進(jìn)行商貿(mào)結(jié)構(gòu)調(diào)整,引進(jìn)了肯德基快餐、國(guó)美家電城等新型商貿(mào)企業(yè),繼金誠(chéng)服裝廣場(chǎng),新世紀(jì)超市和融信商店街開業(yè),馬家?guī)r裝飾建材市場(chǎng)等五大專業(yè)市場(chǎng)也漸成規(guī)模。 3月,商業(yè)文化廣場(chǎng)被國(guó)家六部委評(píng)為 “ 百城萬(wàn)店無(wú)假貨 ” 示范街,重百沙坪商場(chǎng)、明日百貨、銀貿(mào)商廈被評(píng)為市級(jí)示范店。年底,商業(yè)文化廣場(chǎng)又被國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局評(píng)為 “ 全國(guó) 首批購(gòu)物放心一條街 ” 。全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額五年累計(jì)突破 120 億元,比“八五” 增長(zhǎng)了 倍。商貿(mào)銷售總額 2020 年達(dá)到 億元 (二) 沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 自重慶直轄以來(lái),一方面由于國(guó)家政策的傾斜,繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)的政策,西部開發(fā)戰(zhàn)略亦進(jìn)入實(shí)施階段。另一方面由于市政府出臺(tái)了相關(guān)的優(yōu)惠政策支持本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,所以重慶市房地產(chǎn)近幾年持續(xù)升溫,呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的良好勢(shì)頭,并且經(jīng)過(guò)了近幾年的摸索和發(fā)展,重慶市的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng) 逐步走向成熟和規(guī)范,并慢慢地形成了自己的特色,營(yíng)造出一個(gè)良好的房地產(chǎn)開發(fā)和發(fā)展的氛圍。在這個(gè)階段實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)具有天時(shí)、地利、人氣旺的三大優(yōu)越條件,勝數(shù)較大,這是在其他城市做房地產(chǎn)開發(fā)不可具有的優(yōu)越條件。沙坪壩區(qū)作為重慶市的經(jīng)濟(jì)和旅游重點(diǎn)區(qū)域,房地產(chǎn)發(fā)展甚為迅猛, 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)在國(guó)家增加投資、擴(kuò)大內(nèi)需政策的支持下保持增長(zhǎng)。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元,增長(zhǎng) %。其中,基本建設(shè)投資 億元,下降 %;更新改造投資 億元,增長(zhǎng) %;房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元,增長(zhǎng) %;其他投資 億元,增長(zhǎng) %。新增固定資產(chǎn) 億元,增長(zhǎng) %;竣工房屋面積 萬(wàn)平方米,增長(zhǎng) %。沙坪壩區(qū)成為重慶市住宅建設(shè)和消費(fèi)的熱點(diǎn)區(qū)域,在 2020 年重慶市房地產(chǎn)交易會(huì)上交易成績(jī)躍升第二 下表 23 給出各個(gè)區(qū)位的房地產(chǎn)價(jià)格的對(duì)比情況,以獲得對(duì)重慶沙坪壩區(qū)房地產(chǎn)在重慶中的地位及其發(fā)展勢(shì)頭有一個(gè)直觀的了解。 從此圖可以看出:雖然沙區(qū)住宅銷售均價(jià)有起有落,但從總的趨勢(shì)來(lái)看是上升的。到 2020 年年底達(dá)到最高水平 1895 元 /平方米。 為 了獲得沙坪壩區(qū)的行情更為確切、詳實(shí)的資料,我們還對(duì)沙坪壩區(qū)的樓盤進(jìn)行了抽樣調(diào)查,抽樣調(diào)查樓盤共 16 個(gè),并制成了下表 24。表中所列是沙坪壩區(qū) 各個(gè)區(qū)位房地產(chǎn)的價(jià)格對(duì)比,從中可以獲得我們?cè)趯?duì)擬建樓盤進(jìn)行定價(jià)時(shí)一些有用的數(shù)據(jù),并以此為依據(jù)。 表 23 主城區(qū) 2020 年上半年房?jī)r(jià)對(duì)比表(單位: 元 /m2) 區(qū) 位 今年 16月商品房 去年 16月商品房 今年 16 月商品房住宅 去年 16 月商品房住宅 同期房?jī)r(jià)漲落 所有商品房 商品住宅 均價(jià) 漲幅 % % 渝中 江北 — — 沙坪壩 — 大渡口 九龍坡 — — 南岸 北碚 — 渝北 — (注:表列數(shù)據(jù)來(lái)源于市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)資料) 2 0 0 1 年沙區(qū)住宅成交均價(jià)走勢(shì) (元/ 平方米)11281606129118691333189505001000150020202 0 0 0 年3 季度 4 季度 2 0 0 1 年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 (三)周邊樓盤個(gè)案調(diào)研分析: ( l)開發(fā)商:重 慶勇智實(shí)業(yè)有限開發(fā)公司 ( 2)位 置:沙區(qū)政府舊址 ( 3)道路與交通:沙龍廣場(chǎng)位于沙坪壩小龍坎新街與北站東路交匯處,其對(duì)面為四路公交車站,通往牛角沱與石橋鋪、中梁山的中巴車均經(jīng)過(guò)于此,交通十分方便。 ( 4)社區(qū)環(huán)境及配套:地處成熟社區(qū),附近有各種商場(chǎng)、大中小學(xué)、醫(yī)院、圖書館、文化館、廣場(chǎng)。 表 24 沙坪壩區(qū)樓盤 2020 年抽樣調(diào)查表 樓盤名 物業(yè)地址 面 積 起 價(jià) (元 /平方米) 華宇龍泉大廈 小龍坎 143190 m2 1410 華宇都市家園 天星橋 m2 1450 鑫源大廈 渝碚路 50120 m2 1790 芳草地 鳳天路 m2 1980 融信商務(wù)公寓 雙巷子 9號(hào) 129244 m2 1999 金港大廈 沙南街 4號(hào) 104109 m2 2100 知聯(lián)大廈 正街 37 號(hào) 90150 m2 2020 紫荊花園 天陳路 31號(hào) 38231m2 1800 龍泉新苑 小龍坎龍泉路 62130 m2 1400 興宇花園 天馬支路 1號(hào) 40203 m2 1450 千竹景苑 上土灣 32125 m2 1500 天鑫花園 天星 橋都市花園 D區(qū) 53108 m2 1350 隆慶樓 小龍坎正街 228 號(hào)大公巷 135 號(hào) 30126 m2 1350 霧都大廈 小龍坎正街 139號(hào) 94163 m2 2020 三凌大廈 教院路 26號(hào) 70250 m2 1600 榕湖國(guó)際花園 沙坪公園 105220 m2 2200 ( 5)規(guī)模:項(xiàng)目占地 10189 平方米,建筑面積 9236 平方米,由九層群樓和三層塔樓組成,停車位多達(dá) 245 個(gè)。 ( 6)工程進(jìn)度: 目前已修建到群樓以上 9層,交房時(shí)間為 2020 年 3 月。 ( 7)起價(jià): 2100 元 /m2 均價(jià): 2700 元 /m2 ( 8)物業(yè)定位 中青年人士,成功人士,二次置業(yè)者 ( 9)戶型結(jié)構(gòu): 一房一廳( m2) 二房二廳( m2 、 m2)、 二房三廳( m2) 三臥一房三廳( m2) ( 10)項(xiàng)目特色: 1)地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2)對(duì)文化進(jìn)行了重點(diǎn)炒作,較為符合本區(qū)域消費(fèi)者心態(tài) 3)價(jià)格優(yōu)勢(shì)及所體現(xiàn)的性價(jià)比較為明顯 ( 11)項(xiàng)目抗性 1)目標(biāo)客戶群不夠明確 2)周邊樓盤眾多,競(jìng)爭(zhēng)激烈,客戶分流嚴(yán)重 3)開發(fā)商實(shí)力及操作經(jīng)驗(yàn)有 限。 ( 12)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 沙坪壩區(qū)的房地產(chǎn)有個(gè)特別的現(xiàn)象,單體住宅一般都比小區(qū)的銷售業(yè)績(jī)要好,而且單體住宅中的小戶型銷售尤其好賣。主要原因是沙坪壩是全市的文化重地,在沙坪壩區(qū)購(gòu)房可以獲得當(dāng)?shù)貞艨冢瑸楹⒆泳妥x重慶的一流學(xué)校創(chuàng)造條件;同時(shí),還有眾多的在沙坪壩讀書畢業(yè)后留在重慶工作的學(xué)子,這些學(xué)子很多都具有一種“母校情結(jié)”,希望在沙坪壩區(qū)域內(nèi)置業(yè)購(gòu)房。這些現(xiàn)象的存在,造成了沙坪壩的單體住宅銷售情況較好。沙龍廣場(chǎng)是沙坪壩區(qū)眾多單體住宅的代表,也著力打文化牌吸引具有“沙區(qū)情結(jié)”購(gòu)房者,而且沙龍廣場(chǎng)優(yōu)越的地理位置是 吸引這些潛在客戶最有力的武器,加上對(duì)文化氛圍著力宣傳和較高的性價(jià)比,使沙龍廣場(chǎng)的銷售朝者良好的方向發(fā)展。 ( 1)開發(fā)商:重慶同創(chuàng)置業(yè)有限公司。 ( 2)位 置:沙坪壩學(xué)府路 ( 3)道路與交通:位于沙坪壩區(qū)步行街與千年古鎮(zhèn)磁器口之間,上有學(xué)府路,下有 319 國(guó)道,交通方便。 ( 4)社區(qū)環(huán)境及配套: 學(xué)林雅園位居重慶大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園區(qū),毗鄰重慶大學(xué)、重慶七中,周邊有銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、商場(chǎng)、酒店娛樂(lè)、餐飲。 ( 5)規(guī)模: 占地面積 70000m2,總建筑面積 209799m2,綠化率 %, 容積率 3。小區(qū)依山而建,共分三大臺(tái)階、四個(gè)組團(tuán),由 34 棟 9 至 18 層小高層建筑組成。 ( 6)工程進(jìn)度及銷售狀況: 一期交房時(shí)間為 2020 年 8 月,二期交房時(shí)間 2020 年 3 月,三期交房時(shí)間為2020 年 8 月。一、二期銷售業(yè)績(jī)較佳,現(xiàn)三期也銷售過(guò)半,銷售率達(dá)到總建筑面積的 70%。 ( 7)價(jià)格 起價(jià): 2150 元 /平方米 ( 8)物業(yè)定位 成功人士,二次置業(yè)者,主要針對(duì)沙區(qū)大學(xué)的教師群體。 ( 9)戶型結(jié)構(gòu): 戶型類型較多,有一般的平層,有躍層,錯(cuò)層。面積從 平方米。 ( 10)項(xiàng)目特色: 1)全板式結(jié) 構(gòu),戶型設(shè)計(jì)新穎。 2)聘請(qǐng)品牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、品牌的景觀設(shè)計(jì)公司、品牌的物業(yè)管理顧問(wèn)公司打造品牌物業(yè)形象。 3)濃厚的文化氛圍。 4)樣板間和現(xiàn)場(chǎng)包裝較好。 ( 11)項(xiàng)目抗性: 1)單價(jià)相對(duì)偏高,總價(jià)偏高,消費(fèi)群體范圍受到一定限制。 2)容積率偏高,房屋較密。 ( 12)項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 學(xué)林雅園自 2020 年春交會(huì)推出以來(lái),一期、二期迅速取得理想的銷售業(yè)績(jī),現(xiàn)三期也銷售過(guò)半,是沙坪壩區(qū)最成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一,銷售率達(dá)到總建筑面積的 70%。隨著學(xué)林雅園項(xiàng)目的成功,開發(fā)商同創(chuàng)集團(tuán)迅速成為重慶房地產(chǎn)界的新貴。 學(xué)林雅園的 成功首先是產(chǎn)品定位的成功,主要針對(duì)沙坪壩區(qū)眾多學(xué)校教師,推出“琴、棋、書、畫”等具有濃厚文化色彩的主題景觀和針對(duì)教師所選定的地段,開盤時(shí)既迅速吸引重大、建院、西政、川外等有較強(qiáng)購(gòu)買力的教師購(gòu)房,形成良好的社會(huì)影響。在這些教師的帶動(dòng)下,學(xué)林雅園銷售迅速取得成功。其次,學(xué)林雅園在入市時(shí)機(jī)上也把握較好,在天驕年華還沒(méi)有正式開盤銷售之前既迅速推出,搶占市場(chǎng)先機(jī)。 華宇廣場(chǎng) ( 1)開發(fā)商:重慶華宇物業(yè)(集團(tuán))有限公司 ( 2)位置:小龍坎新街 ( 3)道路與交通 華宇廣場(chǎng)東連沙坪壩區(qū)交通咽喉三角碑轉(zhuǎn)盤,南隔 32米寬的 城市次干道站東路與重慶火車北站為鄰,北面跨 48米寬城市主干道渝碚路與雙巷子相對(duì)。在時(shí)代 星空大門西側(cè)是規(guī)劃中的市地鐵沙坪壩站。地理位置優(yōu)越,交通順暢便捷。 ( 4)社區(qū)環(huán)境及配套 華宇廣場(chǎng)獨(dú)享周邊成熟社區(qū),寬闊的商業(yè)步行街、名人文化廣場(chǎng)、重百、新世紀(jì)超市、明日百貨、郵局、銀行、學(xué)校等星羅棋布分布在其周圍,西南醫(yī)院等知名醫(yī)院更可便捷到達(dá)。 ( 5)規(guī)模 華宇廣場(chǎng)總用地面積 46332 平方米,總建筑面積 40萬(wàn)平方米,綠地率 %,容積率 ,建筑覆蓋率 %,停車位 856個(gè)。由 11 棟高層建筑(時(shí)代星空、世 紀(jì)銀河、逸景樓、爾雅樓、三味樓、詩(shī)韻樓、五文樓、巴雨樓等)圍合大型中央廣場(chǎng)而成的超大型建筑群體。 ( 6)工程進(jìn)度及銷售情況 一期工程交房時(shí)間為 2020 年 7月,二期交房時(shí)間為 2020 年 6 月。一期基本已售完,二期銷售也過(guò)半。 ( 7)價(jià)格: 2500 元 /平方米 3430 元 /平方米。 ( 8)戶型 從一室一廳到去七室二廳四衛(wèi),從 37 平方米到 252 平方米以中小型為主,以適應(yīng)多樣化的要求 ( 9)特點(diǎn): 1)地段具有決定性的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 2)戶型多樣,采光、通風(fēng)俱佳 3)規(guī)劃設(shè)計(jì)先進(jìn),小區(qū)整體環(huán)境處理較好 ( 10)簡(jiǎn)評(píng): 由于該項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二的地理優(yōu)勢(shì),
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