【文章內容簡介】 揭面還不夠廣，很多房產公司都不能按揭，無法激活中低收入家庭對住房的需求。 對民營資本參與房地產開發(fā)，在政策上未給予平等待遇。 目前有些民營開發(fā)企業(yè)以掛靠方式生存、未能名正言順地得到適當?shù)馁Y格等級。這樣既不利于管理、也不利于其長遠發(fā)展壯大。 房地產信息服務不足，房地產市場綜合信息滯后，未起到引導市場、及時為政府提供決策依據(jù)的作用。 項目建設場地選址于 永興縣開發(fā)區(qū)人民西路 。 宗地 系 湖南省興光冶煉有限責任公司競得 ，場地形狀 不規(guī)整，呈多變 形， 長度約 100m，寬約 50m，規(guī)劃總用地面積 6255 ㎡。用地地勢相對平整，海拔標高在 102m105m 之間。場地 一面臨便江，一 面臨城市道路，交通便捷。 周邊均為 商業(yè)居住區(qū) ，人口密集，商業(yè)氣氛濃郁，位置適中，區(qū)位優(yōu)越，是建設綜合市場 與住宅 項目 的 理想之地。 項目建設條件 a、 項目建設得到了各級政府及相關部門的大力支持和關心，為項目的建設創(chuàng)造了有力的外部環(huán)境。 b、 項目建設單位組織了一批有經驗、有才智的干部及技術干部，為項目建設提供了強有力的組織保障。 c、 建設用地 不涉及拆遷安置 ,無需與有關各方協(xié)調 。 d、 項目建設所需的水、電、路、通訊等基礎條件具備。 e、 永興縣建設用材料砂、礫石、碎石（片石）、煤灰及鋼材、水泥、木材資源豐富、儲備充足、質地良好、運輸 方便，是工程建設的有力條件。 f、 項目用地范圍內地質步勘良好，具體資料有待進一步勘察，用地區(qū)域內地震烈度 6 度以下。 各項水文、氣象資料如下： 最高月平均氣溫 ℃ 最低月平均氣溫 ℃ 平均相對溫度 79% 平均降水量 1545mm 年平均風速 風荷載機 ㎡ 夏季主導風向 南風 冬季主導風向 北風 最大積雪厚度 15cm 年平均氣壓 毫巴 規(guī)劃總平面 場地概況 項目建設場地選址于 永興縣開發(fā)區(qū)人民西路 。 宗地 系 湖南省興光冶煉有限責任公司競得 ，場地形狀 不規(guī)整，呈多變 形， 長度約 100m，寬約 50m，規(guī)劃總用地面積 6255 ㎡。用地地勢相對平整，海拔標高在 102m105m 之間。場地 一面臨便江，一 面臨城市道路，交通便捷。周邊均為 商業(yè)居住區(qū) ，人口密集，商 業(yè)氣氛濃郁，位置適中，區(qū)位優(yōu)越，是建設綜合市場 與住宅 項目 的 理想之地。 規(guī)劃依據(jù) a、 《永興縣城總體規(guī)劃》 b、 《民用建筑設計通則》 c、 《建筑設計防火規(guī)范》 d、 《鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿市場規(guī)劃設計規(guī)范》 e、 甲方提供的 1： 500 數(shù)字化地形及其它資料 規(guī)劃指導思想 依據(jù)縣城總體規(guī)劃，科學預測市場建設規(guī)模和容量，合理組織交通并與城市交通有機銜接，保證足夠的人流疏散場地和停車泊位，力求建成一座布局合理、交通便捷、經濟繁榮、環(huán)境良好 的 商住 綜合性 建筑 。 規(guī)劃布局 根據(jù)縣城總體規(guī)劃和該地段 控制性詳細規(guī)劃，結合當?shù)噩F(xiàn)狀，將項目分設兩大功能區(qū)。 周圍 開設平行的道路，連接 人民西 路 ，形成 環(huán)形 的道路骨架。為了便于與 人民西 路聯(lián)系，規(guī)劃道路路幅均為 。 地下 層 停車位按 ㎡建筑面積進行配置 ，共有停車位 121 個 ， 基本滿足市場停 車位 與 住宅停車位 的需要。 三層至 三 十層住宅采取電梯式構造，建筑密度不太，通風采光良好。 場地內綠化以種植喬木為主，結合室外場地 設置。市政配套設施，一方面是環(huán)衛(wèi)設施，規(guī)劃利用 空余面積 ，形成相對配套完善的基礎設施。 主要技術指標 序號 項 目 單位 數(shù)值 備 注 1 總 用地 面積 ㎡ 6255 2 建筑基底總面積 ㎡ 2926 3 總建筑面積 ㎡ 41899 地上建筑面積 ㎡ 36799 其中 住宅面積 ㎡ 28415 商業(yè)面積 ㎡ 7000 架空層面積 ㎡ 1364 地下建筑面積 ㎡ 5120 4 建筑密度 ％ 5 容積率 6 綠地率 ％ 25 7 停車位 輛 121 其中 地上停車位 輛 25 地下停車位 輛 96 8 住宅套數(shù) 戶 176 9 住宅人數(shù) 人 616 建筑、結構方案 建筑方案 a、 建筑構思 按照規(guī)劃標準，根據(jù)該場地特有地形及周邊環(huán)境，把市場群體建筑與場地周邊建筑相協(xié)調，符合城市規(guī)劃要求，滿足市場功能，形成具有該項目特色的群體建筑景觀，為縣城居民提供一處 集 商業(yè)、 住宅、高層休閑于一體的高品位綜合 場所 。 b、 平面功能 （ 1） 地下 層為 車庫 ；（ 2） 1 層為 商業(yè)休閑 ；（ 3） 330 層為商品 住宅 房。 結構方案 a、 荷載 ①風載 基本風壓： W0=㎡ 雪載： S0=㎡ ②樓面活荷載 市場樓面活載標準值： ㎡ 梯間、走道樓面活載標準值： ㎡ b、 結構選型 該項目工程不需考慮防震設防。由于甲方暫未提供項目地質勘探報告，根據(jù)周邊建設已有勘探基礎資料和場地現(xiàn)狀，項目地址條件以砂性土為主?；A可采用人挖孔樁基礎，主體結構采用框架結構，墻體采用加氣混凝土輕質磚。 供配電及電信 供配電 該項目電力負荷預測采用建筑密度法，按相關標準，取商業(yè)部分 80w/㎡，住宅部分 70w/㎡，則該項目總的電力負荷為 3600kw，變配電容量為 4000kvA，需配備 2 2020kvA 的變壓器。電源取自沿縣城道路敷（架）設的 10kv 供電線路，在項目的 一層 配備變配電間建筑面積 40 ㎡。該項目用電按二級負荷考慮，消防用電按一級負荷考慮。低壓配電采用 TN5 配電系統(tǒng)，配電線路采用放射式與樹干式相結合的分區(qū)配電方式，電纜線路自變配電間經室外引至各用電負荷。消防用電等重要負荷的配電， 采用雙電源回路，在最末一級配電箱處自動切換。在樓梯間、公共走道、商業(yè)用房與車庫 、消防控制室等重要場所裝設應急照明，各主要通道、出口等處裝設誘導燈和標志燈。 電信等弱電系統(tǒng) 電信按 11 門 /100 ㎡建筑面積 設置。整個項目共需電話 460 門左右，電信源 由縣城市活接入。有線電視按 個插座 /100 ㎡設置，電視信號自縣城有線電視網(wǎng)絡引入。引入寬帶網(wǎng)絡，按 1 個信息插座 /100 ㎡建筑面積標準配置。 給排水 給水 給水量按項目建筑規(guī)模進行估算，商業(yè)部分按 10 m3/㎡計，住宅按 300L/人日計，則該項目供水量為 600m3/日。水源 由 人民西 路引入，管徑為 DN100150，沿項目內 道路 兩 側敷設，并形成環(huán)狀。供水水壓均為 。在建筑 商業(yè)用房與車庫 設貯存 2 小時內消火栓用水量和 1 小時自動 噴水滅火用水量。建筑內供水由市改管網(wǎng)直接供水。室外給水管采用球墨給水鑄鐵管，承插接口方式，管頂埋深 。室內采用 PPR 管，熱熔連接。 排水 項目排水采用雨污合流制。雨水通過屋面 dg100 落水管匯入場地內排水系統(tǒng)，場地雨水通過雨水口進入排水系統(tǒng)。建筑內生活污水通過管道收集匯入三級化糞池，經處理達標后，組織排入城市污水系統(tǒng)。 消防 本項目群體建筑內建筑間距不小于 ，與場外建筑間距不小于 。大廈地下層 為 車庫 、 商場 一層 ，住宅為 27 層，滿足消防間距要求。利用項目周邊 一 條道 路和場地內三條 通道作消防車道，其中 東 南北向道路穿越建筑，凈空不小于 ，消防車道轉彎半徑 R≥ 12m，滿足消防車道要求。 消防給水利用生活供水系統(tǒng)。室外消防采用地上式消火栓，按 120m 間距面設，連接在 DN100 及其以上的供水管上，室內利用供水管道和 地下層、 一、二 層 消防貯水池供水。商場內設自動噴水滅火系統(tǒng)，按中危險級Ⅰ級考慮，車庫和不吊頂商鋪選用直立型玻璃球噴頭，吊頂商鋪薛涌裝飾型玻璃噴頭。玻璃噴頭動作溫度為 68℃，同時在室外設一套 SQ 型水泵接合器。對不宜用水滅火的配電室、通信室、空調機房、微機房等場 所采用七氟丙烷無管網(wǎng)滅火裝置。 環(huán)境保護 概況 該項目舊城改造項目，屬商業(yè)市場開發(fā)建設 。場地周區(qū)單位 密集，居住人口眾多，對環(huán)境要求甚高，在符合縣城總體規(guī)劃的前提下，通過各項技術措施，盡量避免各類環(huán)境污染，保證有一個良好的經濟、居住環(huán)境。 污染源分析 該項目建成后，可能產生的污染源有固體廢棄物、生活污水和噪音等污染。 治污措施 a、 固體廢棄物 作為集中的 商住 綜合市場商業(yè)設施，將會產生少量的固體廢棄物。包括可回收的廢紙、廢塑料等和不可回收的粉塵、蔬菜葉等。規(guī)劃 在項目場地的 東 北角設置一座分類垃圾站，分別收集相應垃圾。可回收垃圾送往再生資源公司進行利用，不可回收垃圾送往垃圾填埋進行處置。 b、 生活污水治理 由管道輸送至三級化糞池進行處理。對于有可能產生的廢水，則須采用專業(yè)處理設備，經處理達標后一同送往該城市污水系統(tǒng)和污水處理廠。 c、 噪音治理 嚴格控制在市場內進行商品機械初加工，杜絕商業(yè)招待采用音響，市場交易宜室內化，防止噪音擾民。 節(jié)能 節(jié)水、節(jié)電 項目變配電采用環(huán)氧樹脂節(jié)能變壓器，水、電表設置計量裝置。室內、外路燈采用自控節(jié)能開關。對生活 用水和洗滌用水設置水質分開，循環(huán)用水設施。 節(jié)約暖通，采光耗能 在規(guī)劃和建筑單體設計中，充分考慮各幢建筑間路、朝向，并與周邊建筑保持合理采光間距，使其具有良好的采光、通風效果，從而達到節(jié)約采光、通風的能耗。 隔熱地、保溫 由于部分市場室內外，對其屋頂、外墻的材料，應選用保溫、隔熱性能好的建筑材料，加以封閉性