【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 揭面還不夠廣，很多房產(chǎn)公司都不能按揭，無(wú)法激活中低收入家庭對(duì)住房的需求。 對(duì)民營(yíng)資本參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在政策上未給予平等待遇。 目前有些民營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)以掛靠方式生存、未能名正言順地得到適當(dāng)?shù)馁Y格等級(jí)。這樣既不利于管理、也不利于其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展壯大。 房地產(chǎn)信息服務(wù)不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合信息滯后，未起到引導(dǎo)市場(chǎng)、及時(shí)為政府提供決策依據(jù)的作用。 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地選址于 永興縣開(kāi)發(fā)區(qū)人民西路 。 宗地 系 湖南省興光冶煉有限責(zé)任公司競(jìng)得 ，場(chǎng)地形狀 不規(guī)整，呈多變 形， 長(zhǎng)度約 100m，寬約 50m，規(guī)劃總用地面積 6255 ㎡。用地地勢(shì)相對(duì)平整，海拔標(biāo)高在 102m105m 之間。場(chǎng)地 一面臨便江，一 面臨城市道路，交通便捷。 周邊均為 商業(yè)居住區(qū) ，人口密集，商業(yè)氣氛濃郁，位置適中，區(qū)位優(yōu)越，是建設(shè)綜合市場(chǎng) 與住宅 項(xiàng)目 的 理想之地。 項(xiàng)目建設(shè)條件 a、 項(xiàng)目建設(shè)得到了各級(jí)政府及相關(guān)部門(mén)的大力支持和關(guān)心，為項(xiàng)目的建設(shè)創(chuàng)造了有力的外部環(huán)境。 b、 項(xiàng)目建設(shè)單位組織了一批有經(jīng)驗(yàn)、有才智的干部及技術(shù)干部，為項(xiàng)目建設(shè)提供了強(qiáng)有力的組織保障。 c、 建設(shè)用地 不涉及拆遷安置 ,無(wú)需與有關(guān)各方協(xié)調(diào) 。 d、 項(xiàng)目建設(shè)所需的水、電、路、通訊等基礎(chǔ)條件具備。 e、 永興縣建設(shè)用材料砂、礫石、碎石（片石）、煤灰及鋼材、水泥、木材資源豐富、儲(chǔ)備充足、質(zhì)地良好、運(yùn)輸 方便，是工程建設(shè)的有力條件。 f、 項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地質(zhì)步勘良好，具體資料有待進(jìn)一步勘察，用地區(qū)域內(nèi)地震烈度 6 度以下。 各項(xiàng)水文、氣象資料如下： 最高月平均氣溫 ℃ 最低月平均氣溫 ℃ 平均相對(duì)溫度 79% 平均降水量 1545mm 年平均風(fēng)速 風(fēng)荷載機(jī) ㎡ 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 南風(fēng) 冬季主導(dǎo)風(fēng)向 北風(fēng) 最大積雪厚度 15cm 年平均氣壓 毫巴 規(guī)劃總平面 場(chǎng)地概況 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地選址于 永興縣開(kāi)發(fā)區(qū)人民西路 。 宗地 系 湖南省興光冶煉有限責(zé)任公司競(jìng)得 ，場(chǎng)地形狀 不規(guī)整，呈多變 形， 長(zhǎng)度約 100m，寬約 50m，規(guī)劃總用地面積 6255 ㎡。用地地勢(shì)相對(duì)平整，海拔標(biāo)高在 102m105m 之間。場(chǎng)地 一面臨便江，一 面臨城市道路，交通便捷。周邊均為 商業(yè)居住區(qū) ，人口密集，商 業(yè)氣氛濃郁，位置適中，區(qū)位優(yōu)越，是建設(shè)綜合市場(chǎng) 與住宅 項(xiàng)目 的 理想之地。 規(guī)劃依據(jù) a、 《永興縣城總體規(guī)劃》 b、 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 c、 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 d、 《鄉(xiāng)鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 e、 甲方提供的 1： 500 數(shù)字化地形及其它資料 規(guī)劃指導(dǎo)思想 依據(jù)縣城總體規(guī)劃，科學(xué)預(yù)測(cè)市場(chǎng)建設(shè)規(guī)模和容量，合理組織交通并與城市交通有機(jī)銜接，保證足夠的人流疏散場(chǎng)地和停車(chē)泊位，力求建成一座布局合理、交通便捷、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境良好 的 商住 綜合性 建筑 。 規(guī)劃布局 根據(jù)縣城總體規(guī)劃和該地段 控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)狀，將項(xiàng)目分設(shè)兩大功能區(qū)。 周?chē)?開(kāi)設(shè)平行的道路，連接 人民西 路 ，形成 環(huán)形 的道路骨架。為了便于與 人民西 路聯(lián)系，規(guī)劃道路路幅均為 。 地下 層 停車(chē)位按 ㎡建筑面積進(jìn)行配置 ，共有停車(chē)位 121 個(gè) ， 基本滿(mǎn)足市場(chǎng)停 車(chē)位 與 住宅停車(chē)位 的需要。 三層至 三 十層住宅采取電梯式構(gòu)造，建筑密度不太，通風(fēng)采光良好。 場(chǎng)地內(nèi)綠化以種植喬木為主，結(jié)合室外場(chǎng)地 設(shè)置。市政配套設(shè)施，一方面是環(huán)衛(wèi)設(shè)施，規(guī)劃利用 空余面積 ，形成相對(duì)配套完善的基礎(chǔ)設(shè)施。 主要技術(shù)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)值 備 注 1 總 用地 面積 ㎡ 6255 2 建筑基底總面積 ㎡ 2926 3 總建筑面積 ㎡ 41899 地上建筑面積 ㎡ 36799 其中 住宅面積 ㎡ 28415 商業(yè)面積 ㎡ 7000 架空層面積 ㎡ 1364 地下建筑面積 ㎡ 5120 4 建筑密度 ％ 5 容積率 6 綠地率 ％ 25 7 停車(chē)位 輛 121 其中 地上停車(chē)位 輛 25 地下停車(chē)位 輛 96 8 住宅套數(shù) 戶(hù) 176 9 住宅人數(shù) 人 616 建筑、結(jié)構(gòu)方案 建筑方案 a、 建筑構(gòu)思 按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)該場(chǎng)地特有地形及周邊環(huán)境，把市場(chǎng)群體建筑與場(chǎng)地周邊建筑相協(xié)調(diào)，符合城市規(guī)劃要求，滿(mǎn)足市場(chǎng)功能，形成具有該項(xiàng)目特色的群體建筑景觀，為縣城居民提供一處 集 商業(yè)、 住宅、高層休閑于一體的高品位綜合 場(chǎng)所 。 b、 平面功能 （ 1） 地下 層為 車(chē)庫(kù) ；（ 2） 1 層為 商業(yè)休閑 ；（ 3） 330 層為商品 住宅 房。 結(jié)構(gòu)方案 a、 荷載 ①風(fēng)載 基本風(fēng)壓： W0=㎡ 雪載： S0=㎡ ②樓面活荷載 市場(chǎng)樓面活載標(biāo)準(zhǔn)值： ㎡ 梯間、走道樓面活載標(biāo)準(zhǔn)值： ㎡ b、 結(jié)構(gòu)選型 該項(xiàng)目工程不需考慮防震設(shè)防。由于甲方暫未提供項(xiàng)目地質(zhì)勘探報(bào)告，根據(jù)周邊建設(shè)已有勘探基礎(chǔ)資料和場(chǎng)地現(xiàn)狀，項(xiàng)目地址條件以砂性土為主。基礎(chǔ)可采用人挖孔樁基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)采用框架結(jié)構(gòu)，墻體采用加氣混凝土輕質(zhì)磚。 供配電及電信 供配電 該項(xiàng)目電力負(fù)荷預(yù)測(cè)采用建筑密度法，按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，取商業(yè)部分 80w/㎡，住宅部分 70w/㎡，則該項(xiàng)目總的電力負(fù)荷為 3600kw，變配電容量為 4000kvA，需配備 2 2020kvA 的變壓器。電源取自沿縣城道路敷（架）設(shè)的 10kv 供電線路，在項(xiàng)目的 一層 配備變配電間建筑面積 40 ㎡。該項(xiàng)目用電按二級(jí)負(fù)荷考慮，消防用電按一級(jí)負(fù)荷考慮。低壓配電采用 TN5 配電系統(tǒng)，配電線路采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的分區(qū)配電方式，電纜線路自變配電間經(jīng)室外引至各用電負(fù)荷。消防用電等重要負(fù)荷的配電， 采用雙電源回路，在最末一級(jí)配電箱處自動(dòng)切換。在樓梯間、公共走道、商業(yè)用房與車(chē)庫(kù) 、消防控制室等重要場(chǎng)所裝設(shè)應(yīng)急照明，各主要通道、出口等處裝設(shè)誘導(dǎo)燈和標(biāo)志燈。 電信等弱電系統(tǒng) 電信按 11 門(mén) /100 ㎡建筑面積 設(shè)置。整個(gè)項(xiàng)目共需電話 460 門(mén)左右，電信源 由縣城市活接入。有線電視按 個(gè)插座 /100 ㎡設(shè)置，電視信號(hào)自縣城有線電視網(wǎng)絡(luò)引入。引入寬帶網(wǎng)絡(luò)，按 1 個(gè)信息插座 /100 ㎡建筑面積標(biāo)準(zhǔn)配置。 給排水 給水 給水量按項(xiàng)目建筑規(guī)模進(jìn)行估算，商業(yè)部分按 10 m3/㎡計(jì)，住宅按 300L/人日計(jì)，則該項(xiàng)目供水量為 600m3/日。水源 由 人民西 路引入，管徑為 DN100150，沿項(xiàng)目?jī)?nèi) 道路 兩 側(cè)敷設(shè)，并形成環(huán)狀。供水水壓均為 。在建筑 商業(yè)用房與車(chē)庫(kù) 設(shè)貯存 2 小時(shí)內(nèi)消火栓用水量和 1 小時(shí)自動(dòng) 噴水滅火用水量。建筑內(nèi)供水由市改管網(wǎng)直接供水。室外給水管采用球墨給水鑄鐵管，承插接口方式，管頂埋深 。室內(nèi)采用 PPR 管，熱熔連接。 排水 項(xiàng)目排水采用雨污合流制。雨水通過(guò)屋面 dg100 落水管匯入場(chǎng)地內(nèi)排水系統(tǒng)，場(chǎng)地雨水通過(guò)雨水口進(jìn)入排水系統(tǒng)。建筑內(nèi)生活污水通過(guò)管道收集匯入三級(jí)化糞池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，組織排入城市污水系統(tǒng)。 消防 本項(xiàng)目群體建筑內(nèi)建筑間距不小于 ，與場(chǎng)外建筑間距不小于 。大廈地下層 為 車(chē)庫(kù) 、 商場(chǎng) 一層 ，住宅為 27 層，滿(mǎn)足消防間距要求。利用項(xiàng)目周邊 一 條道 路和場(chǎng)地內(nèi)三條 通道作消防車(chē)道，其中 東 南北向道路穿越建筑，凈空不小于 ，消防車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑 R≥ 12m，滿(mǎn)足消防車(chē)道要求。 消防給水利用生活供水系統(tǒng)。室外消防采用地上式消火栓，按 120m 間距面設(shè)，連接在 DN100 及其以上的供水管上，室內(nèi)利用供水管道和 地下層、 一、二 層 消防貯水池供水。商場(chǎng)內(nèi)設(shè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，按中危險(xiǎn)級(jí)Ⅰ級(jí)考慮，車(chē)庫(kù)和不吊頂商鋪選用直立型玻璃球噴頭，吊頂商鋪薛涌裝飾型玻璃噴頭。玻璃噴頭動(dòng)作溫度為 68℃，同時(shí)在室外設(shè)一套 SQ 型水泵接合器。對(duì)不宜用水滅火的配電室、通信室、空調(diào)機(jī)房、微機(jī)房等場(chǎng) 所采用七氟丙烷無(wú)管網(wǎng)滅火裝置。 環(huán)境保護(hù) 概況 該項(xiàng)目舊城改造項(xiàng)目，屬商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè) 。場(chǎng)地周區(qū)單位 密集，居住人口眾多，對(duì)環(huán)境要求甚高，在符合縣城總體規(guī)劃的前提下，通過(guò)各項(xiàng)技術(shù)措施，盡量避免各類(lèi)環(huán)境污染，保證有一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)、居住環(huán)境。 污染源分析 該項(xiàng)目建成后，可能產(chǎn)生的污染源有固體廢棄物、生活污水和噪音等污染。 治污措施 a、 固體廢棄物 作為集中的 商住 綜合市場(chǎng)商業(yè)設(shè)施，將會(huì)產(chǎn)生少量的固體廢棄物。包括可回收的廢紙、廢塑料等和不可回收的粉塵、蔬菜葉等。規(guī)劃 在項(xiàng)目場(chǎng)地的 東 北角設(shè)置一座分類(lèi)垃圾站，分別收集相應(yīng)垃圾?？苫厥绽屯偕Y源公司進(jìn)行利用，不可回收垃圾送往垃圾填埋進(jìn)行處置。 b、 生活污水治理 由管道輸送至三級(jí)化糞池進(jìn)行處理。對(duì)于有可能產(chǎn)生的廢水，則須采用專(zhuān)業(yè)處理設(shè)備，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后一同送往該城市污水系統(tǒng)和污水處理廠。 c、 噪音治理 嚴(yán)格控制在市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行商品機(jī)械初加工，杜絕商業(yè)招待采用音響，市場(chǎng)交易宜室內(nèi)化，防止噪音擾民。 節(jié)能 節(jié)水、節(jié)電 項(xiàng)目變配電采用環(huán)氧樹(shù)脂節(jié)能變壓器，水、電表設(shè)置計(jì)量裝置。室內(nèi)、外路燈采用自控節(jié)能開(kāi)關(guān)。對(duì)生活 用水和洗滌用水設(shè)置水質(zhì)分開(kāi)，循環(huán)用水設(shè)施。 節(jié)約暖通，采光耗能 在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計(jì)中，充分考慮各幢建筑間路、朝向，并與周邊建筑保持合理采光間距，使其具有良好的采光、通風(fēng)效果，從而達(dá)到節(jié)約采光、通風(fēng)的能耗。 隔熱地、保溫 由于部分市場(chǎng)室內(nèi)外，對(duì)其屋頂、外墻的材料，應(yīng)選用保溫、隔熱性能好的建筑材料，加以封閉性