【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 重點(diǎn)城 鎮(zhèn)之一，也是 xx 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)確定的“兩中心八組團(tuán)兩節(jié)點(diǎn)”中八組團(tuán)之一。與此同時(shí)，某市總體規(guī)劃也將￥￥鎮(zhèn)確定為重點(diǎn)的生態(tài)移民安置區(qū)，要求大力開(kāi)展移民安置住房建設(shè)工程，以妥善安置規(guī)劃區(qū)及其周邊轉(zhuǎn)移的農(nóng)牧民。根據(jù)￥￥鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃，￥￥鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃為“四心五片” ，既指“ 商業(yè) 中心、行政文化中心、特色商業(yè) 中心、 產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心” 等 4個(gè)城市中心和“鎮(zhèn)中心片區(qū)、藍(lán)天路片區(qū)、 ￥￥ 廟片區(qū)、九成宮及產(chǎn)業(yè)片區(qū)” 等 5 個(gè)城市片區(qū)。 11 與此同時(shí)，￥￥鎮(zhèn)作為某市唯一的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)和 xx 區(qū)的重要衛(wèi)星城鎮(zhèn)，隨著神華李家壕煤礦、華研物流園區(qū)、xx 危險(xiǎn)化學(xué)品園區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)、秦直道文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重點(diǎn)生態(tài)移民安置區(qū)等重大項(xiàng)目和園區(qū)的建設(shè)，已初步形成了煤炭、現(xiàn)代物流、石油化工、科技教育、絨紡、生物制藥、食品加工、文化旅游、生態(tài)居住等多產(chǎn)業(yè)發(fā)展局面，為￥￥鎮(zhèn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)一步提升打下了重要基礎(chǔ)。綜上所述，本項(xiàng)目根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作建設(shè)一處功能齊全、配套完善的綜合樓，是符合￥￥鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)需求的。 項(xiàng)目定位地塊區(qū)位條件本項(xiàng)目擬建地塊位于￥￥鎮(zhèn)東北部 109 國(guó)道與東環(huán)路交匯處，屬于￥￥鎮(zhèn)東門(mén)戶區(qū)域，是由 xx 區(qū)進(jìn)入￥￥鎮(zhèn)及去往杭錦旗等地的必經(jīng)之地。場(chǎng)地北靠 109 國(guó)道、東鄰￥￥鎮(zhèn)東環(huán)路，西接￥￥鎮(zhèn)特色商業(yè)中心、南通產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，具有便捷的交通條件。項(xiàng)目用地性質(zhì)根據(jù)￥￥鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)布局結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施用地規(guī)劃，本項(xiàng)目建設(shè)用地屬于商業(yè)金融用地，地塊規(guī)劃要求為：容積綠＜，建筑密度≤30%，綠地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。 12 區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)地處￥￥鎮(zhèn)東戶門(mén)，靠近￥￥鎮(zhèn)原鎮(zhèn)區(qū)，周邊有鎮(zhèn)政府、財(cái)稅、 郵電、派出所等政府機(jī)構(gòu)以及小學(xué)、中學(xué)、衛(wèi)生院等公共設(shè)施，是￥￥鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)片區(qū)。根據(jù)新編制的“￥￥鎮(zhèn) 城市總體規(guī)劃” ，該 區(qū)域現(xiàn)規(guī)劃為商業(yè)與老年公寓片區(qū)，主要形成為周邊大型社區(qū)服務(wù)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)為主的功能區(qū)域。本項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)上述擬建區(qū)域區(qū)位條件、用地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)布局，結(jié)合該區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和功能定位對(duì)商業(yè)、辦公等物業(yè)的市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：以地處￥￥鎮(zhèn)東大門(mén)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和 109 國(guó)道與東環(huán)路交匯點(diǎn)的交通條件，建設(shè)一處交通便捷、環(huán)境良好、功能齊全、配套完善的集商業(yè)與辦公為一體的現(xiàn)代化商務(wù)綜合樓，以此充分發(fā)揮地塊有利條件獲得最大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積 ，其中建設(shè)用地面積（凈用地）為，根據(jù)地塊規(guī) 劃條件和建設(shè)單位 規(guī)劃要求，本項(xiàng)目按土地利益最大化原則，規(guī)劃總建筑面積初步確定為 69000m2，容積率為 13 ，符合地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的容積率＜ 要求，同時(shí)獲得最大的土地利用規(guī)模。另根據(jù)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的建筑限高 24 米的要求，本項(xiàng)目建筑主體按 6 層設(shè)計(jì)，其中 12 層按商業(yè)用房、36 層按辦公寫(xiě)字間設(shè)計(jì)。在 層高選擇上，商業(yè)部分層高按 米、辦公部分層高按 米設(shè)計(jì)， 總高度約為 23 米，符合地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求。按上述規(guī)劃建設(shè)規(guī)模，本項(xiàng)目建筑密度為 %，滿足地塊規(guī)劃條件中建筑密度不高于 30%的要求；另本項(xiàng)目綠化率按 %設(shè)計(jì)，以滿足綠化率不低于 35%的規(guī)劃條件要求。 建筑功能根據(jù)項(xiàng)目區(qū)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求和建設(shè)單位開(kāi)發(fā)意向，本項(xiàng)目主體按多層綜合體商業(yè)辦公樓設(shè)計(jì)，形成一座集辦公、商業(yè)和寫(xiě)字間為一體的商務(wù)綜合樓，以充分開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)價(jià)值。根據(jù)前述建設(shè)規(guī)模，本項(xiàng)目總建筑面積為 69000m2，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)單位自用辦公區(qū)規(guī)模和建筑功能定位，本項(xiàng)目綜合樓按自用辦公區(qū)、出租辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)分為三個(gè)部分，其中自用辦公區(qū)為18400m出租辦公區(qū) 為 27600m商業(yè)區(qū) 為 23000m2。另外根據(jù)商業(yè)物業(yè)停車需求，本項(xiàng)目按 1 個(gè)停車位/100m 2設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，采用地上集中停車形式。 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 14 根據(jù)上述建設(shè)規(guī)模設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo)如下表所示：規(guī)劃建設(shè)規(guī)模一覽表序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 規(guī)模指標(biāo) 備 注1 基礎(chǔ)指標(biāo) 　 　 　 總占地面積 m2 畝 建設(shè)用地面積 m2 畝2 建設(shè)規(guī)模 m2 69000 　綜合樓 m2 69000 6 層3 建筑密度 % % 規(guī)劃要求≤30%4 容積率 　 規(guī)劃要求＜5 綠化率 % 規(guī)劃要求≥35%6 停車位 個(gè) 690 1 個(gè)車位/100m 2 經(jīng)營(yíng)方案根據(jù)￥￥鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃和項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)、商業(yè)物業(yè)需求，結(jié)合項(xiàng)目單位經(jīng)營(yíng)發(fā)展規(guī)劃，本項(xiàng)目擬建綜合樓部分辦公區(qū)留作自用外，其余辦公區(qū)和商業(yè)用房全部出租，以實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)、獲得長(zhǎng)期效益。另外根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)總體租金行情和項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套等條件，本項(xiàng)目初步確定辦公區(qū)平均租金為 元/m ，商業(yè)用房平均租金為 元/m ，在 實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中， 應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)供需情況靈活制定租金水平，同時(shí)應(yīng)盡量保持租金水平的相對(duì)穩(wěn)定性，以避 15 免價(jià)格水平的較大波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 16 三、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件 建設(shè)地點(diǎn) 地塊位置本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于￥￥鎮(zhèn)東北部，場(chǎng)地北靠 109 國(guó)道、東鄰東環(huán)路， 總體呈沿東環(huán)路南北長(zhǎng)、東西寬的平面結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目總占地面積（），其中公共綠化帶面 積 ，本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e （合 畝）。場(chǎng)地現(xiàn)已由￥￥鎮(zhèn)政府開(kāi)發(fā)整理為熟地，場(chǎng)地較為平坦，無(wú)其他建構(gòu)筑物。 土地權(quán)屬情況本項(xiàng)目建設(shè)用地由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位通過(guò)招拍掛方式取得土地使用權(quán)，無(wú)其他權(quán)屬紛爭(zhēng)情況。 區(qū)域概況￥￥鎮(zhèn)位于 xxxx 區(qū)西部，為 xx 城區(qū)的近郊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域面積 平方公里。￥￥鎮(zhèn)北與達(dá)拉特旗接壤，西與泊爾江海相連，東接塔拉壕鎮(zhèn)，南靠伊金霍洛旗，距 xx 城區(qū) 9 公里。￥￥鎮(zhèn)是某市中心城區(qū)拉大城市框架、提升服務(wù)功能而重點(diǎn)打造的新型城鎮(zhèn)，是 xx 區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，也是某市確定的自治 17 區(qū)級(jí)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)，總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口 10萬(wàn)人。 區(qū)域條件 自然地理環(huán)境（1）地形地貌￥￥鎮(zhèn)區(qū)地勢(shì)以 109 國(guó)道為中軸分別向南北兩面傾斜，屬典型的丘陵溝壑地貌，地勢(shì)南北高中部略低。海拔高度在 ~米之間，其中西半部地形相對(duì)平坦，坡度起伏和緩，東半部屬山地丘陵地貌，溝壑縱橫。（2）水文氣候￥￥鎮(zhèn)屬溫帶大陸性氣候，年無(wú)霜期在 135 天左右，降水少而集中，年平均降雨量為 毫米，日照時(shí)間長(zhǎng)，常年平均氣溫在2℃，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)楸憋L(fēng)。 交 通 運(yùn) 輸 條 件￥￥鎮(zhèn)距 xx 主城區(qū)僅 10 公里，距市府所在地 xx35 公里，距 xx機(jī)場(chǎng) 47 公里。1 0210 國(guó) 道 、某 *高 速 公 路 、某 鐵 路 以 及 在 建 的 某某 *縱 橫 貫 穿 全 境 ，距 某 市 飛 機(jī) 場(chǎng) 30 公 里 ，立 體 交 通 網(wǎng) 絡(luò) 已 初 步形 成 。 郵 電 通 訊xx 郵 電 通 信 業(yè) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 善 ，服 務(wù) 質(zhì) 量 優(yōu) 良 ，通 訊 方 便 快 捷 ，通 訊 基 本 實(shí) 現(xiàn) 了 現(xiàn) 代 化 。xx 區(qū) 下 各 鎮(zhèn) 市 內(nèi) 電 話 均 已 實(shí) 現(xiàn) 程 控 化 ； 18 中 國(guó) 移 動(dòng) 、中 國(guó) 聯(lián) 通 基 站 遍 布 全 旗 ，移 動(dòng) 通 訊 無(wú) 盲 區(qū) ；互 聯(lián) 網(wǎng) 已覆 蓋 各 鎮(zhèn) 鄉(xiāng) ，信 息 傳 輸 迅 捷 。 資源條件￥￥鎮(zhèn)是 xx 區(qū)的以生態(tài)旅游、休閑度假旅游為主的城鎮(zhèn)；是 xx區(qū)蔬菜生產(chǎn)和農(nóng)畜產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基地；同時(shí)也是 xx 城市重要的水源之一，并占有衛(wèi)星鎮(zhèn)的戰(zhàn)略地位。境內(nèi)有豐富的煤炭、石英沙、高嶺土、陶土、粘土、硫磺等礦產(chǎn)資源，其中煤炭、鈾的儲(chǔ)量大，易開(kāi)采，分布也相對(duì)集中。主要分布在撖家塔村、色連村、￥￥村、永勝村等區(qū)域內(nèi)，為 ￥￥鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了充足的原料 地區(qū)發(fā)展情況xx 地區(qū)是某甚至全國(guó)近幾年發(fā)展速度最快的城市之一,xx 依托資源優(yōu)勢(shì),在最近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度上已經(jīng)趕上并超過(guò)了某*市。尤其 “十一五”規(guī)劃以來(lái)，某市不斷推 進(jìn)地區(qū)社會(huì) 經(jīng)濟(jì)全面、健康、快速發(fā)展。工業(yè)化速度加快、城鎮(zhèn)化水平提高、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步推進(jìn)。同時(shí)人口轉(zhuǎn)移步伐也隨之加快，2022 年以來(lái)某市累計(jì)轉(zhuǎn)移農(nóng)村牧區(qū)人口 20 多萬(wàn)人，有效地帶動(dòng)了農(nóng)村牧區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)了農(nóng)牧民收入的增加。 工程地質(zhì)情況因本項(xiàng)目場(chǎng)地尚未進(jìn)行地震勘查，根據(jù)場(chǎng)址周邊地勘情況，下水對(duì)工程的影響較小，工程設(shè)計(jì)和施工應(yīng)以詳細(xì)地質(zhì)勘查報(bào)告為準(zhǔn)。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》附錄 條，該地區(qū)抗震設(shè)防烈度為 7 度，加速度值為 （第三組）。根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》有關(guān)規(guī)定，初 19 步判斷擬建場(chǎng)區(qū)地基土為中硬場(chǎng)地土，建筑場(chǎng)地類別為二類，屬建筑抗震有利地段。 主要建設(shè)條件￥￥鎮(zhèn)自 2022 年初開(kāi)始全面建啟動(dòng)城市化建設(shè)以來(lái)，城市公共設(shè)施條件已逐步完善，本項(xiàng)目場(chǎng)址周邊的城市道路、供配電線路、給排水及供氣供熱管網(wǎng)、通訊網(wǎng)絡(luò)等城市公共設(shè)施條件已基本完善，可完全滿足本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要。道路交通條件￥￥鎮(zhèn)位于 xx 區(qū)西側(cè) 10 公里處，109 國(guó)道根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)規(guī)劃道路分為主干道、次干道和支路三級(jí)。主干道紅線寬度控制在 3660 米，次干道 紅線寬度 2435 米，支路紅線寬度 24 米以下。 規(guī)劃形成“ 四橫六 縱”的城鎮(zhèn)主干道路系統(tǒng)和方格網(wǎng)狀的次、支路系統(tǒng)。為了便于市民出行，規(guī)劃設(shè)公交樞紐兩處，分別位于 109 國(guó)道與經(jīng)一路交叉口東北側(cè)、九成功路和南外環(huán)輔路交叉口東北側(cè)，公共汽車站距在 500800 米之 間。供水條件根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)規(guī)劃共設(shè)兩處配水廠，另外在旅游專線以南、東環(huán)路以東新建配水廠接 xx 城區(qū)供水管網(wǎng)。給水管網(wǎng)根據(jù)管網(wǎng)等級(jí)不同采用環(huán)狀與枝狀相結(jié)合的方式布置，給水壓力滿足多層建筑直接供水，管材選用氯乙稀(PE)給水管，熱熔 20 接口，管徑 DN150DN300，消火栓沿主干供水管道設(shè)置，供水壓力為 。排水條件城鎮(zhèn)排水體制采用雨污分流制，規(guī)劃污水廠一處，規(guī)劃順應(yīng)地勢(shì)走向設(shè)置南北向的污水主干管，并設(shè) 4 座污水提升泵站，每處泵站用地 2022 平方米左右。雨水就近排向水體，雨水管線均枝狀布置，直埋敷設(shè)，管徑為 D400D800。電力供應(yīng)條件￥￥鎮(zhèn)規(guī)劃 2 座 110KV 變電站作為供電電 源點(diǎn)，主變?nèi)萘繛?*30000KVA。1110KV 變電站位于 109 國(guó)道與規(guī)劃三路交叉口西北側(cè)，占地面積 公頃；2110KV 變電站旅游專線以南、東環(huán)路以東，占地面積 公頃。市政電網(wǎng)采用兩條 500KV 高壓電力線穿越， 規(guī)劃控制 75 米寬的高壓走廊。110KV 高壓線沿 109 國(guó)道接 xx 電網(wǎng)。10KV 電力線由110 千伏變電站引出，接入各 10 千伏配 電所或開(kāi)閉所。 10KV 高壓線路主要采取地下電纜敷設(shè)。電信規(guī)劃條件規(guī)劃設(shè)一個(gè)郵電中心局、一個(gè)郵電端局和一個(gè)郵政所。交換機(jī)總?cè)萘繛? 萬(wàn)門(mén)，并安裝寬帶數(shù)據(jù)通信設(shè)備，滿足規(guī)劃區(qū)內(nèi)的通信需求。電 信線路均采用通信電纜穿排管沿道路埋地敷設(shè)，光纜連接到小區(qū)和電話集中用戶。￥￥鎮(zhèn)規(guī)劃高起點(diǎn)建設(shè)多功能有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，集宣傳、娛樂(lè)、 21 信息傳遞、服務(wù)為一體，有線電視傳輸網(wǎng)采用光纜網(wǎng)，傳輸線規(guī)劃采用埋地敷設(shè)方式，并與電信線路共管。燃?xì)夤?yīng)條件氣源來(lái)自長(zhǎng)慶氣田，天然氣門(mén)站位于在鎮(zhèn)區(qū)東北側(cè) 109 國(guó)道以南，燃?xì)夤艿啦捎弥械蛪簝杉?jí)系統(tǒng)，即管道氣采用中壓管網(wǎng)輸至箱式調(diào)壓器或?qū)Ｓ谜{(diào)壓器調(diào)壓成低壓進(jìn)戶的供氣方式。管網(wǎng)管徑 DN≥200螺旋縫焊接鋼管，管徑 DN≤150 采用 PE 管，管道采用直埋敷設(shè)，埋設(shè)深度 。供熱條件規(guī)劃集中供熱熱源廠一座，熱源廠內(nèi)設(shè) 2930MW 熱水鍋爐，供熱負(fù)荷為 870MW。供 熱介質(zhì)為水，供回水溫度按 130/70℃考慮。供熱管網(wǎng)采用枝狀布置，直埋敷設(shè)。覆土深度為 。遠(yuǎn)景共設(shè)熱力站 50 座，每座供熱面積 15～20 萬(wàn) m2。 22 四、規(guī)劃建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題根據(jù)￥￥鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃功能特點(diǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，本項(xiàng)目擬以“