【正文】 通風與防排煙系統(tǒng)本項目在各層衛(wèi)生間、會議室、電梯機房設置機械排風系統(tǒng)，在水泵房、 變配電間等各類機房均設送排風系統(tǒng)， 其中衛(wèi)生間換氣次數(shù)按 10 次/時、會議室等人 員密集場所換 氣次數(shù)按 4 次/ 時、機房換氣次數(shù)按 6 次/時設計。 42 （5）管材及保溫材料本著節(jié)約投資的原則，二次管網(wǎng)的保溫均使用直埋聚氨酯保溫管。（2）熱源本項目熱源采用市政集中供熱熱網(wǎng)，熱水供回水參數(shù) 95℃/70℃。雨水量根據(jù)當?shù)乇┯陱姸?、重現(xiàn)期、逕流系數(shù)等參數(shù)計算確定，其中雨 水 量 采 用 下 列 公 式 Q=q本項目室內(nèi)污水立管采用單立管排水系統(tǒng)，伸頂通氣。在每個濕式報警閥組控制的最不利點噴頭處，均設 DN25 末端試水裝置。系統(tǒng)危險等級為中危險等級，設計噴淋噴水強度為 8L/min. m2，作用面積為 160m2。而考慮作為單體面積較大的綜合樓，為滿足人員集中用水要求，本項目采用無負壓給水設備供水（揚程 24 米），采用無負壓給水設備供水既可充分利用市政水壓，又可保證高峰期水壓下降時安全用水。從市政給水干管上引入兩根 DN200mm 給水管，在場區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀，供本項目生活及消防用水。安全防范系統(tǒng)（1）本工程的安全防范等級為二級，由閉路監(jiān)視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、入侵探測系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等組成。②在主要出入口、疏散樓梯口等場所從一個防火分區(qū)內(nèi)的任何位置到最鄰近的一個手動報警按鈕的距離小干 30 米設置。背景音樂廣播系統(tǒng)與消防廣播系統(tǒng)本項目作為人員密集的公共建筑，設置服務性廣播及火災時消防廣播一體的背景廣播系統(tǒng)，背景廣播系統(tǒng)的前端設備設在消防控制機房，平時根據(jù)需要作背景音樂、通知等廣播，應急時指導人們及時安全疏散時使用。系統(tǒng)設一個電信進戶點，由總電信機房引來，即光纖將數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)接到各單體首層弱電井，語音網(wǎng)采用銅纜聯(lián)接到各單體首層弱電井。~220V/380V 低壓系統(tǒng)接地形式采用 TNS，PE 線與 N 線嚴格分開。上述的重要設備通常是指重要的消防控制室、樓宇中央監(jiān)控設備、主要的電話交換設備、UPS 電源、火災報警裝置、電梯集中控制裝置以及對人身安全要求較高或貴重的電氣設備等。防雷、接地及電氣安全本項目各建筑物按二類防雷建筑物設計，為防直擊雷在屋頂設避雷帶，其網(wǎng)格不大于 10m10m，所有突出屋面的金屬體和構筑物應與避雷帶電氣連接。在建筑內(nèi)部各獨立區(qū)域內(nèi)設小配電箱，考慮單相進線。低壓配電采用放射式與樹干式相結合的方式，對于單臺容量較大的負荷或重要負荷，如：水泵房、電梯機房消防中心的設備采用放射式供電；對于一般負荷采用放射式與樹干式相結合的供電方式。變配電所高壓系統(tǒng)設有進線柜和變壓器柜；低壓系統(tǒng)設有進線柜、補償柜、聯(lián)絡柜和饋線柜。供電電源本項目用電引入兩路 10 kV 電源供電（引入方式由當?shù)毓╇姴块T負責），兩路電源同時工作，互為備用，每路 10kV 電源均能承擔全部負荷。用電設備照明（室內(nèi)、室外） 單相～220V消防報警、控制 單相～220V動力、消防動力 三相～380V/220V電梯、給水及采暖設施 三相～380V/220V負荷計算本項目主要由辦公和商業(yè)用房組成，規(guī)劃總建筑面積為69000m2，其中辦公區(qū)建筑面 積 46000m商業(yè)建筑面積 23000m2。根據(jù)建筑使用功能和經(jīng)濟安全性要求，為了保證結構的整體抗震性能、有效減輕地震破壞力，本項目建筑主體采用鋼筋混凝土框架結構體系。 結構設計方案結構設計基本參數(shù)建筑結構的設計使用年限和安全等級結構安全等級 設計使用年限 抗震設防類 別 地基基礎設計等級 地 下 室防水等級二級 50 年 丙類 乙級 —自然條件、風雪荷 載 基本風壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標準凍深 29 Wo=抗震設防的有關參數(shù)抗震設防烈度 設計基本地震加速度值 設計地震分組 建筑物設計特征周期7 度 g 第三組 豎向活荷載設計參數(shù)區(qū) 域 荷載標準 區(qū) 域 荷載標準辦公室、會議室 kN/㎡ 商業(yè) kN/㎡公共衛(wèi)生間 kN/㎡ 電梯機房 kN/㎡門廳、樓梯 kN/㎡ 上人屋面 kN/㎡走廊 kN/㎡ 設備用房 kN/㎡結構選擇方案本項目建筑主體采用鋼筋混凝土框架結構體系，剪結構抗震等級按二級設計。 建筑防火本建筑防火類別為二類，耐火等級為二級。出屋面管道或泛水以下外墻穿管處,安裝后用細石混凝土封嚴，管根四周加嵌油膏，與防水層閉合，具體設計和施工應嚴格按照《屋面工程技術規(guī)范》（BG503452022 ）執(zhí)行。（2）內(nèi)裝修：根據(jù)當?shù)匮b修習慣，本項目商業(yè)部分采用毛坯房，由承租業(yè)主根據(jù)業(yè)務種類自行設計和施工；辦公區(qū)部分，自用辦公室采用中等裝修，出租部分采用初裝修，其中入口大廳內(nèi)墻面粘貼釉面瓷磚，墻 面所有的陽角需做護角處理或選用成品護角，吊頂以上待管道 27 安裝完畢后再封墻體。外窗臺低于 900mm 時在窗下部 設置 500mm 高的固定窗作 為防護措施。墻體在不同材料連接處鋪設鋼板網(wǎng)或多層玻璃絲布，確保平整牢固,做到抹灰不出現(xiàn)裂縫。立面基調：立面風格以簡潔為基調，適量加入簡化的符號與元素，以增加綜合性建筑的整體形象。 建筑造型設計建筑造型建筑造型選擇上，根據(jù)場地沿東環(huán)路南北方向狹長的平面結構，本項目擬建綜合樓采用沿東環(huán) 25 路而據(jù)的南北長軸綜合辦公樓方案，建筑造型采用傳統(tǒng)的規(guī)則矩形辦公樓造型。 景觀與綠化建議本項目綠化帶主要集中布置在場地南北和西側，在景觀園林的 24 設計上多考慮中國傳統(tǒng)的休閑景觀園林設計風格，如采用綠地、小品、雕塑、亭臺等景觀元素。豎向設計采用平坡式布置，坡度在 %%之間，場地雨水通過沿路排水渠排出。充分利用和發(fā)展地理優(yōu)勢，協(xié)調與周圍環(huán)境與城市空間的關系。遠景共設熱力站 50 座，每座供熱面積 15～20 萬 m2。供熱條件規(guī)劃集中供熱熱源廠一座，熱源廠內(nèi)設 2930MW 熱水鍋爐，供熱負荷為 870MW。電 信線路均采用通信電纜穿排管沿道路埋地敷設，光纜連接到小區(qū)和電話集中用戶。10KV 電力線由110 千伏變電站引出，接入各 10 千伏配 電所或開閉所。電力供應條件￥￥鎮(zhèn)規(guī)劃 2 座 110KV 變電站作為供電電 源點，主變?nèi)萘繛?*30000KVA。供水條件根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)規(guī)劃共設兩處配水廠，另外在旅游專線以南、東環(huán)路以東新建配水廠接 xx 城區(qū)供水管網(wǎng)。道路交通條件￥￥鎮(zhèn)位于 xx 區(qū)西側 10 公里處，109 國道根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)規(guī)劃道路分為主干道、次干道和支路三級。 工程地質情況因本項目場地尚未進行地震勘查，根據(jù)場址周邊地勘情況，下水對工程的影響較小，工程設計和施工應以詳細地質勘查報告為準。主要分布在撖家塔村、色連村、￥￥村、永勝村等區(qū)域內(nèi)，為 ￥￥鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展提供了充足的原料 地區(qū)發(fā)展情況xx 地區(qū)是某甚至全國近幾年發(fā)展速度最快的城市之一,xx 依托資源優(yōu)勢,在最近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度上已經(jīng)趕上并超過了某*市。 郵 電 通 訊xx 郵 電 通 信 業(yè) 基 礎 設 施 完 善 ，服 務 質 量 優(yōu) 良 ，通 訊 方 便 快 捷 ，通 訊 基 本 實 現(xiàn) 了 現(xiàn) 代 化 。海拔高度在 ~米之間，其中西半部地形相對平坦，坡度起伏和緩，東半部屬山地丘陵地貌，溝壑縱橫。 區(qū)域概況￥￥鎮(zhèn)位于 xxxx 區(qū)西部，為 xx 城區(qū)的近郊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域面積 平方公里。另外根據(jù)當?shù)仡愃莆飿I(yè)總體租金行情和項目區(qū)位、交通、配套等條件，本項目初步確定辦公區(qū)平均租金為 元/m ，商業(yè)用房平均租金為 元/m ，在 實際運營過程中， 應結合當?shù)厥袌龉┬枨闆r靈活制定租金水平，同時應盡量保持租金水平的相對穩(wěn)定性，以避 15 免價格水平的較大波動帶來的風險。 建筑功能根據(jù)項目區(qū)對商業(yè)地產(chǎn)的需求和建設單位開發(fā)意向，本項目主體按多層綜合體商業(yè)辦公樓設計，形成一座集辦公、商業(yè)和寫字間為一體的商務綜合樓，以充分開發(fā)利用項目所處的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)價值。 建設規(guī)模 建設規(guī)模本項目總占地面積 ，其中建設用地面積（凈用地）為，根據(jù)地塊規(guī) 劃條件和建設單位 規(guī)劃要求，本項目按土地利益最大化原則，規(guī)劃總建筑面積初步確定為 69000m2，容積率為 13 ，符合地塊規(guī)劃設計條件中的容積率＜ 要求，同時獲得最大的土地利用規(guī)模。項目用地性質根據(jù)￥￥鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)布局結構和公共設施用地規(guī)劃，本項目建設用地屬于商業(yè)金融用地，地塊規(guī)劃要求為：容積綠＜，建筑密度≤30%，綠地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。 11 與此同時，￥￥鎮(zhèn)作為某市唯一的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)和 xx 區(qū)的重要衛(wèi)星城鎮(zhèn)，隨著神華李家壕煤礦、華研物流園區(qū)、xx 危險化學品園區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)、秦直道文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重點生態(tài)移民安置區(qū)等重大項目和園區(qū)的建設，已初步形成了煤炭、現(xiàn)代物流、石油化工、科技教育、絨紡、生物制藥、食品加工、文化旅游、生態(tài)居住等多產(chǎn)業(yè)發(fā)展局面，為￥￥鎮(zhèn)長遠發(fā)展和城鎮(zhèn)建設的進一步提升打下了重要基礎。根據(jù)《某市城市總體規(guī)劃》對￥￥鎮(zhèn)的城市發(fā)展定位和《某市 xx 區(qū)￥￥鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展定位，￥￥鎮(zhèn)總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口 8 萬人，總體功能定位為：以休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導，以居住配套功能為主體，兼有商貿(mào)及加工業(yè)等綜合功能的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)。 9 精心安排，確保工期、質量、投資控制目標的完成。 。根據(jù)當?shù)厥袌鲂枨蟆㈩愃莆飿I(yè)租金水平和建設單位運營計劃，本項目正常運營年份可實現(xiàn)營業(yè)收入 4322 萬元，其中商業(yè)租金收入 2981 萬元、辦公區(qū)租金收入 1341 萬元，年繳納營業(yè)稅金及附加 752 萬元，年總成本費用為 813 萬元，實現(xiàn)利潤總額 2757 萬元，扣除企業(yè)所得稅 689 萬元，可實現(xiàn)稅后凈利潤 2068 萬元。本項目根據(jù)￥￥鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃、地塊規(guī)劃條件要求和當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的市場需求，結合建設單位自身的辦公場所需求，通過市場化運作，擬建成一處基礎設施齊全、配套設施完善、環(huán)境優(yōu)良、安全衛(wèi)生、出行便捷的現(xiàn)代化綜合樓工程，為￥￥鎮(zhèn)促進城市建設、完善城市功能、提升城市品質作出積極貢獻。在￥￥鎮(zhèn)城市建設全面啟動之際，根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設需求，某公司看中了￥￥鎮(zhèn)作為某市重點開發(fā)建設的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)的發(fā)展?jié)摿?，在該?zhèn)建設用地掛牌轉讓過程中購得位于 109 國道南側、東環(huán)路西側地塊的建設用地使用權。在此背景下，為了積極有效推進“城鄉(xiāng)統(tǒng) 籌、集約發(fā)展” 新戰(zhàn)略的實施，某市委、市政府決定將￥￥鎮(zhèn)作為全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)。amp。為此，某市抓住撤盟設市的契機，適時地提出了加快城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略目標，制 訂了《關于推進城鎮(zhèn)化的決定》，編制了《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》，將城鎮(zhèn)化作為新形勢下加快 xx 跨越式發(fā)展的最大基礎建設全力推進。隨著國家西部大開發(fā)的實施，某市的煤炭、電 力、天然氣、化工、毛紡等支柱產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，經(jīng)濟建設與城市建設的速度不斷加快。（4）堅持“獨立、客觀、科學、可靠”的原則，提出可供項目單位決策的建議，也為有關部門審批項目提供參考依據(jù)。 綜合樓項目可 行 性 研 究 報 告 目 錄一、總 論 .................................................................................................................... 1 項目背景 .................................................................................................................. 1 項目概況 .................................................................................................................. 5 二、建設背景與項目定位 .............................................................................................. 10 建設背景 ..........................................