【正文】 通風(fēng)與防排煙系統(tǒng)本項(xiàng)目在各層衛(wèi)生間、會(huì)議室、電梯機(jī)房設(shè)置機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，在水泵房、 變配電間等各類機(jī)房均設(shè)送排風(fēng)系統(tǒng)， 其中衛(wèi)生間換氣次數(shù)按 10 次/時(shí)、會(huì)議室等人 員密集場所換 氣次數(shù)按 4 次/ 時(shí)、機(jī)房換氣次數(shù)按 6 次/時(shí)設(shè)計(jì)。 42 （5）管材及保溫材料本著節(jié)約投資的原則，二次管網(wǎng)的保溫均使用直埋聚氨酯保溫管。（2）熱源本項(xiàng)目熱源采用市政集中供熱熱網(wǎng)，熱水供回水參數(shù) 95℃/70℃。雨水量根據(jù)當(dāng)?shù)乇┯陱?qiáng)度、重現(xiàn)期、逕流系數(shù)等參數(shù)計(jì)算確定，其中雨 水 量 采 用 下 列 公 式 Q=q本項(xiàng)目室內(nèi)污水立管采用單立管排水系統(tǒng)，伸頂通氣。在每個(gè)濕式報(bào)警閥組控制的最不利點(diǎn)噴頭處，均設(shè) DN25 末端試水裝置。系統(tǒng)危險(xiǎn)等級(jí)為中危險(xiǎn)等級(jí)，設(shè)計(jì)噴淋噴水強(qiáng)度為 8L/min. m2，作用面積為 160m2。而考慮作為單體面積較大的綜合樓，為滿足人員集中用水要求，本項(xiàng)目采用無負(fù)壓給水設(shè)備供水（揚(yáng)程 24 米），采用無負(fù)壓給水設(shè)備供水既可充分利用市政水壓，又可保證高峰期水壓下降時(shí)安全用水。從市政給水干管上引入兩根 DN200mm 給水管，在場區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀，供本項(xiàng)目生活及消防用水。安全防范系統(tǒng)（1）本工程的安全防范等級(jí)為二級(jí)，由閉路監(jiān)視系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、入侵探測系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)等組成。②在主要出入口、疏散樓梯口等場所從一個(gè)防火分區(qū)內(nèi)的任何位置到最鄰近的一個(gè)手動(dòng)報(bào)警按鈕的距離小干 30 米設(shè)置。背景音樂廣播系統(tǒng)與消防廣播系統(tǒng)本項(xiàng)目作為人員密集的公共建筑，設(shè)置服務(wù)性廣播及火災(zāi)時(shí)消防廣播一體的背景廣播系統(tǒng)，背景廣播系統(tǒng)的前端設(shè)備設(shè)在消防控制機(jī)房，平時(shí)根據(jù)需要作背景音樂、通知等廣播，應(yīng)急時(shí)指導(dǎo)人們及時(shí)安全疏散時(shí)使用。系統(tǒng)設(shè)一個(gè)電信進(jìn)戶點(diǎn)，由總電信機(jī)房引來，即光纖將數(shù)據(jù)網(wǎng)聯(lián)接到各單體首層弱電井，語音網(wǎng)采用銅纜聯(lián)接到各單體首層弱電井。~220V/380V 低壓系統(tǒng)接地形式采用 TNS，PE 線與 N 線嚴(yán)格分開。上述的重要設(shè)備通常是指重要的消防控制室、樓宇中央監(jiān)控設(shè)備、主要的電話交換設(shè)備、UPS 電源、火災(zāi)報(bào)警裝置、電梯集中控制裝置以及對(duì)人身安全要求較高或貴重的電氣設(shè)備等。防雷、接地及電氣安全本項(xiàng)目各建筑物按二類防雷建筑物設(shè)計(jì)，為防直擊雷在屋頂設(shè)避雷帶，其網(wǎng)格不大于 10m10m，所有突出屋面的金屬體和構(gòu)筑物應(yīng)與避雷帶電氣連接。在建筑內(nèi)部各獨(dú)立區(qū)域內(nèi)設(shè)小配電箱，考慮單相進(jìn)線。低壓配電采用放射式與樹干式相結(jié)合的方式，對(duì)于單臺(tái)容量較大的負(fù)荷或重要負(fù)荷，如：水泵房、電梯機(jī)房消防中心的設(shè)備采用放射式供電；對(duì)于一般負(fù)荷采用放射式與樹干式相結(jié)合的供電方式。變配電所高壓系統(tǒng)設(shè)有進(jìn)線柜和變壓器柜；低壓系統(tǒng)設(shè)有進(jìn)線柜、補(bǔ)償柜、聯(lián)絡(luò)柜和饋線柜。供電電源本項(xiàng)目用電引入兩路 10 kV 電源供電（引入方式由當(dāng)?shù)毓╇姴块T負(fù)責(zé)），兩路電源同時(shí)工作，互為備用，每路 10kV 電源均能承擔(dān)全部負(fù)荷。用電設(shè)備照明（室內(nèi)、室外） 單相～220V消防報(bào)警、控制 單相～220V動(dòng)力、消防動(dòng)力 三相～380V/220V電梯、給水及采暖設(shè)施 三相～380V/220V負(fù)荷計(jì)算本項(xiàng)目主要由辦公和商業(yè)用房組成，規(guī)劃總建筑面積為69000m2，其中辦公區(qū)建筑面 積 46000m商業(yè)建筑面積 23000m2。根據(jù)建筑使用功能和經(jīng)濟(jì)安全性要求，為了保證結(jié)構(gòu)的整體抗震性能、有效減輕地震破壞力，本項(xiàng)目建筑主體采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本參數(shù)建筑結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限和安全等級(jí)結(jié)構(gòu)安全等級(jí) 設(shè)計(jì)使用年限 抗震設(shè)防類 別 地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí) 地 下 室防水等級(jí)二級(jí) 50 年 丙類 乙級(jí) —自然條件、風(fēng)雪荷 載 基本風(fēng)壓 地面粗糙度 基本雪壓 場地標(biāo)準(zhǔn)凍深 29 Wo=抗震設(shè)防的有關(guān)參數(shù)抗震設(shè)防烈度 設(shè)計(jì)基本地震加速度值 設(shè)計(jì)地震分組 建筑物設(shè)計(jì)特征周期7 度 g 第三組 豎向活荷載設(shè)計(jì)參數(shù)區(qū) 域 荷載標(biāo)準(zhǔn) 區(qū) 域 荷載標(biāo)準(zhǔn)辦公室、會(huì)議室 kN/㎡ 商業(yè) kN/㎡公共衛(wèi)生間 kN/㎡ 電梯機(jī)房 kN/㎡門廳、樓梯 kN/㎡ 上人屋面 kN/㎡走廊 kN/㎡ 設(shè)備用房 kN/㎡結(jié)構(gòu)選擇方案本項(xiàng)目建筑主體采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，剪結(jié)構(gòu)抗震等級(jí)按二級(jí)設(shè)計(jì)。 建筑防火本建筑防火類別為二類，耐火等級(jí)為二級(jí)。出屋面管道或泛水以下外墻穿管處,安裝后用細(xì)石混凝土封嚴(yán)，管根四周加嵌油膏，與防水層閉合，具體設(shè)計(jì)和施工應(yīng)嚴(yán)格按照《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（BG503452022 ）執(zhí)行。（2）內(nèi)裝修：根據(jù)當(dāng)?shù)匮b修習(xí)慣，本項(xiàng)目商業(yè)部分采用毛坯房，由承租業(yè)主根據(jù)業(yè)務(wù)種類自行設(shè)計(jì)和施工；辦公區(qū)部分，自用辦公室采用中等裝修，出租部分采用初裝修，其中入口大廳內(nèi)墻面粘貼釉面瓷磚，墻 面所有的陽角需做護(hù)角處理或選用成品護(hù)角，吊頂以上待管道 27 安裝完畢后再封墻體。外窗臺(tái)低于 900mm 時(shí)在窗下部 設(shè)置 500mm 高的固定窗作 為防護(hù)措施。墻體在不同材料連接處鋪設(shè)鋼板網(wǎng)或多層玻璃絲布，確保平整牢固,做到抹灰不出現(xiàn)裂縫。立面基調(diào)：立面風(fēng)格以簡潔為基調(diào)，適量加入簡化的符號(hào)與元素，以增加綜合性建筑的整體形象。 建筑造型設(shè)計(jì)建筑造型建筑造型選擇上，根據(jù)場地沿東環(huán)路南北方向狹長的平面結(jié)構(gòu)，本項(xiàng)目擬建綜合樓采用沿東環(huán) 25 路而據(jù)的南北長軸綜合辦公樓方案，建筑造型采用傳統(tǒng)的規(guī)則矩形辦公樓造型。 景觀與綠化建議本項(xiàng)目綠化帶主要集中布置在場地南北和西側(cè)，在景觀園林的 24 設(shè)計(jì)上多考慮中國傳統(tǒng)的休閑景觀園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，如采用綠地、小品、雕塑、亭臺(tái)等景觀元素。豎向設(shè)計(jì)采用平坡式布置，坡度在 %%之間，場地雨水通過沿路排水渠排出。充分利用和發(fā)展地理優(yōu)勢，協(xié)調(diào)與周圍環(huán)境與城市空間的關(guān)系。遠(yuǎn)景共設(shè)熱力站 50 座，每座供熱面積 15～20 萬 m2。供熱條件規(guī)劃集中供熱熱源廠一座，熱源廠內(nèi)設(shè) 2930MW 熱水鍋爐，供熱負(fù)荷為 870MW。電 信線路均采用通信電纜穿排管沿道路埋地敷設(shè)，光纜連接到小區(qū)和電話集中用戶。10KV 電力線由110 千伏變電站引出，接入各 10 千伏配 電所或開閉所。電力供應(yīng)條件￥￥鎮(zhèn)規(guī)劃 2 座 110KV 變電站作為供電電 源點(diǎn)，主變?nèi)萘繛?*30000KVA。供水條件根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)規(guī)劃共設(shè)兩處配水廠，另外在旅游專線以南、東環(huán)路以東新建配水廠接 xx 城區(qū)供水管網(wǎng)。道路交通條件￥￥鎮(zhèn)位于 xx 區(qū)西側(cè) 10 公里處，109 國道根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn)規(guī)劃道路分為主干道、次干道和支路三級(jí)。 工程地質(zhì)情況因本項(xiàng)目場地尚未進(jìn)行地震勘查，根據(jù)場址周邊地勘情況，下水對(duì)工程的影響較小，工程設(shè)計(jì)和施工應(yīng)以詳細(xì)地質(zhì)勘查報(bào)告為準(zhǔn)。主要分布在撖家塔村、色連村、￥￥村、永勝村等區(qū)域內(nèi)，為 ￥￥鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了充足的原料 地區(qū)發(fā)展情況xx 地區(qū)是某甚至全國近幾年發(fā)展速度最快的城市之一,xx 依托資源優(yōu)勢,在最近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度上已經(jīng)趕上并超過了某*市。 郵 電 通 訊xx 郵 電 通 信 業(yè) 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 完 善 ，服 務(wù) 質(zhì) 量 優(yōu) 良 ，通 訊 方 便 快 捷 ，通 訊 基 本 實(shí) 現(xiàn) 了 現(xiàn) 代 化 。海拔高度在 ~米之間，其中西半部地形相對(duì)平坦，坡度起伏和緩，東半部屬山地丘陵地貌，溝壑縱橫。 區(qū)域概況￥￥鎮(zhèn)位于 xxxx 區(qū)西部，為 xx 城區(qū)的近郊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域面積 平方公里。另外根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃莆飿I(yè)總體租金行情和項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套等條件，本項(xiàng)目初步確定辦公區(qū)平均租金為 元/m ，商業(yè)用房平均租金為 元/m ，在 實(shí)際運(yùn)營過程中， 應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌龉┬枨闆r靈活制定租金水平，同時(shí)應(yīng)盡量保持租金水平的相對(duì)穩(wěn)定性，以避 15 免價(jià)格水平的較大波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 建筑功能根據(jù)項(xiàng)目區(qū)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求和建設(shè)單位開發(fā)意向，本項(xiàng)目主體按多層綜合體商業(yè)辦公樓設(shè)計(jì)，形成一座集辦公、商業(yè)和寫字間為一體的商務(wù)綜合樓，以充分開發(fā)利用項(xiàng)目所處的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)價(jià)值。 建設(shè)規(guī)模 建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積 ，其中建設(shè)用地面積（凈用地）為，根據(jù)地塊規(guī) 劃條件和建設(shè)單位 規(guī)劃要求，本項(xiàng)目按土地利益最大化原則，規(guī)劃總建筑面積初步確定為 69000m2，容積率為 13 ，符合地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中的容積率＜ 要求，同時(shí)獲得最大的土地利用規(guī)模。項(xiàng)目用地性質(zhì)根據(jù)￥￥鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)布局結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施用地規(guī)劃，本項(xiàng)目建設(shè)用地屬于商業(yè)金融用地，地塊規(guī)劃要求為：容積綠＜，建筑密度≤30%，綠地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。 11 與此同時(shí)，￥￥鎮(zhèn)作為某市唯一的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)和 xx 區(qū)的重要衛(wèi)星城鎮(zhèn)，隨著神華李家壕煤礦、華研物流園區(qū)、xx 危險(xiǎn)化學(xué)品園區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)、秦直道文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)和重點(diǎn)生態(tài)移民安置區(qū)等重大項(xiàng)目和園區(qū)的建設(shè)，已初步形成了煤炭、現(xiàn)代物流、石油化工、科技教育、絨紡、生物制藥、食品加工、文化旅游、生態(tài)居住等多產(chǎn)業(yè)發(fā)展局面，為￥￥鎮(zhèn)長遠(yuǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)一步提升打下了重要基礎(chǔ)。根據(jù)《某市城市總體規(guī)劃》對(duì)￥￥鎮(zhèn)的城市發(fā)展定位和《某市 xx 區(qū)￥￥鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃》確定的城市發(fā)展定位，￥￥鎮(zhèn)總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口 8 萬人，總體功能定位為：以休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以居住配套功能為主體，兼有商貿(mào)及加工業(yè)等綜合功能的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)。 9 精心安排，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。 。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨?、類似物業(yè)租金水平和建設(shè)單位運(yùn)營計(jì)劃，本項(xiàng)目正常運(yùn)營年份可實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 4322 萬元，其中商業(yè)租金收入 2981 萬元、辦公區(qū)租金收入 1341 萬元，年繳納營業(yè)稅金及附加 752 萬元，年總成本費(fèi)用為 813 萬元，實(shí)現(xiàn)利潤總額 2757 萬元，扣除企業(yè)所得稅 689 萬元，可實(shí)現(xiàn)稅后凈利潤 2068 萬元。本項(xiàng)目根據(jù)￥￥鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃、地塊規(guī)劃條件要求和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)的市場需求，結(jié)合建設(shè)單位自身的辦公場所需求，通過市場化運(yùn)作，擬建成一處基礎(chǔ)設(shè)施齊全、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)良、安全衛(wèi)生、出行便捷的現(xiàn)代化綜合樓工程，為￥￥鎮(zhèn)促進(jìn)城市建設(shè)、完善城市功能、提升城市品質(zhì)作出積極貢獻(xiàn)。在￥￥鎮(zhèn)城市建設(shè)全面啟動(dòng)之際，根據(jù)￥￥鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃和城鎮(zhèn)建設(shè)需求，某公司看中了￥￥鎮(zhèn)作為某市重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)的發(fā)展?jié)摿Γ谠撴?zhèn)建設(shè)用地掛牌轉(zhuǎn)讓過程中購得位于 109 國道南側(cè)、東環(huán)路西側(cè)地塊的建設(shè)用地使用權(quán)。在此背景下，為了積極有效推進(jìn)“城鄉(xiāng)統(tǒng) 籌、集約發(fā)展” 新戰(zhàn)略的實(shí)施，某市委、市政府決定將￥￥鎮(zhèn)作為全市城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗(yàn)示范區(qū)。amp。為此，某市抓住撤盟設(shè)市的契機(jī)，適時(shí)地提出了加快城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，制 訂了《關(guān)于推進(jìn)城鎮(zhèn)化的決定》，編制了《城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃》，將城鎮(zhèn)化作為新形勢下加快 xx 跨越式發(fā)展的最大基礎(chǔ)建設(shè)全力推進(jìn)。隨著國家西部大開發(fā)的實(shí)施，某市的煤炭、電 力、天然氣、化工、毛紡等支柱產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)的速度不斷加快。（4）堅(jiān)持“獨(dú)立、客觀、科學(xué)、可靠”的原則，提出可供項(xiàng)目單位決策的建議，也為有關(guān)部門審批項(xiàng)目提供參考依據(jù)。 綜合樓項(xiàng)目可 行 性 研 究 報(bào) 告 目 錄一、總 論 .................................................................................................................... 1 項(xiàng)目背景 .................................................................................................................. 1 項(xiàng)目概況 .................................................................................................................. 5 二、建設(shè)背景與項(xiàng)目定位 .............................................................................................. 10 建設(shè)背景 ..........................................