【文章內(nèi)容簡介】 識大大提高等。 住房仍然是消費結(jié)構(gòu)升級的重點 ： 住房與轎車是富裕階段日益升溫的消費品。然而，由于住房消費比轎車消費的價值量大，消費者實現(xiàn)對住房，特別是高檔住房的消費，一般需要較長的積累期。因此相對轎車而言，住房普及率的提高較慢。從國際經(jīng)驗看，小康階段初期，住房消費將保持較長時期的增長。 從購買力來看，高收入階層的購買力最強，收入最高，從動態(tài)的生 9 活富裕標準看，一部分高收入家庭將擁有多套住房，但高收入階層在總?cè)丝谥械谋壤钌佟? 隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和收入的 快速提高，城市中的中產(chǎn)階層將呈幾何級數(shù)增長，成為不可忽視的社會主流消費群體。他們有穩(wěn)定的高收入和高儲蓄，是購買力非常強的群體。擁有一定的固定資產(chǎn)是中產(chǎn)階層的標志之一。中產(chǎn)階層的還貸能力和信用等級備受貸款銀行青睞，為一些雖沒有多少積蓄，但對自己的知識水平與工作實力有絕對信心，又敢于超前消費的中產(chǎn)階級購房提供了便利。強烈的購買欲再加上一定的購買力，使中檔樓盤的有效需求不斷增強。 未來一段時間，中低收入家庭改善住房條件的需求隨著購買力的提高也會不斷增長；隨著城市化進程的加快，新增城鎮(zhèn)人口同樣需要一個安居場所，可見 ，平民階層對住房的需求也是巨大的。 房地產(chǎn)的市場需求將逐步回升 國家“十二五”期間宏觀經(jīng)濟將繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)、高速、發(fā)展的態(tài)勢，并把改善民生提高社會服務水平作為十二五發(fā)展的重點。這對房地產(chǎn)提出了更好、更高、更快的發(fā)展要求。高科技含量的迅猛發(fā)展也為房地產(chǎn)開發(fā)注入了全新的科技理念，提升了房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的整體品質(zhì)，從而為市場就能提供更多符合新技術、新材料、新設備、新工藝的“四新”要求的房源。 2021 年初國務院出臺了新的“國八條”，在一些城市開始征收“房產(chǎn)稅”。這一新政策對有效遏制部分城市房價過快增長、消 除房地產(chǎn)業(yè)的泡沫起到了積極有效的作用。預計將在今后的經(jīng)濟生活中繼續(xù)發(fā)揮作用。 10 2021 年 4 月 8 號在北京舉行的北京市春季房產(chǎn)交易會充分的說明了這一點。這次交易會共有 200 多家國內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商參展。過快的房價上漲勢頭得到了遏制。購房的剛性需求仍在增加，只不過購房者希望房價能恢復到一個合理的水平。供需雙方正在博弈，但市場的需求仍然旺盛。 全國商品房銷售面積示意圖 房地產(chǎn)業(yè)仍處在初級階段，具有很大的發(fā)展空間 2021 年我國經(jīng)濟總量已躍居世界第二。但我國房地產(chǎn)業(yè)無論其發(fā)展規(guī)模還是行業(yè)水平都與與發(fā)達國 家有較大差距，仍處于初級發(fā)展階段。國民經(jīng)濟十二五發(fā)展規(guī)劃已把改善民生，完善社會服務功能做為發(fā)展的重重之重。這必將促進房地產(chǎn)業(yè)有一個高速的發(fā)展。 世界銀行統(tǒng)計數(shù)字顯示：人均 GDP 在 600— 800 美元時，房地產(chǎn)業(yè)進入高速增長階段；人均 GDP 達到 1300 美元時，房地產(chǎn)業(yè)將進入快速增長階段。 2021 年 XXGDP 總值為 3305 億元 ， 人均 GDP 16164 元 （折合 11 2214 美元）。 2021 年 XX 市人均 GDP 已突破 4000 美元大關，位居中國西部 12 個省會城市前列。這標志著 XX 房地產(chǎn)行業(yè)也將步入一個快速發(fā)展期。 XX 經(jīng)濟的穩(wěn)定 高速增長、社會安定團結(jié)，對房地產(chǎn)業(yè)提出了快速發(fā)展的要求，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了極為良好的快速發(fā)展條件。 市商品房市場預測 房地產(chǎn)市場面臨的機遇 XX 市 2021 年房地產(chǎn) 市場需求兩極化發(fā)展進一步明顯，隨著國內(nèi)知名房企的進入，促進 了 城市中高端物業(yè)的迅速發(fā)展，對于本土開發(fā)企業(yè)來說，應該提高自身塑造產(chǎn)品的能力，向一線品牌開發(fā)企業(yè)看齊；此外，烏市的剛需客戶市場需求比較旺盛，如何尋找到剛需市場的突破口，實現(xiàn)掘金，是每個開發(fā)商需要著重考慮的問題。 自從 2021 年 4 月以來的經(jīng)濟增長放緩是需求約束、政 策調(diào)整等多重因素作用的必然結(jié)果，是抑制房價過快上漲、約束地方債務膨脹、強化節(jié)能減排的最終體現(xiàn)。在經(jīng)過調(diào)整后，經(jīng)濟增長趨于穩(wěn)定將更有利于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟的可持續(xù)增長。 全國 新一輪援疆工作 將進一步推動 XX 經(jīng)濟 大發(fā)展。 19 個援疆省區(qū)市將建立起人才、技術、管理、資金等全方位對援疆的有效機制，把保障和改善民生置于優(yōu)先位置，著力幫助各族群眾解決就業(yè)、教育、 住房等基本民生問題，還在 XX 率先進行資源稅費改革，將原油、天然氣資源稅由從量計征改為從價計征。和 39 家銀行支援 XX 經(jīng)濟的跨越式發(fā)展等方面支持 XX 特色優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā) 展。另外一個，中央嚴控土地供應這一 12 塊是對開發(fā)商來說相對是有好處的，因為土地控制就能夠控制供應量，對開發(fā)商來說是一個機會。 XX 市房地產(chǎn)市場仍保持上升趨勢。 20212021 年 XX 市商品房成交量示意圖 萬平方米 市 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場擁有獨有的優(yōu)勢 目前 XX 市城區(qū)中心主要集中在城市南部的天山區(qū)、沙依巴克區(qū)，人口和建筑密度大，道路擁擠，市民出行、孩子上學、百姓就醫(yī)等矛盾逐步顯現(xiàn)。 “ 十一五 ” 以來，根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃綱要 （ 2021～ 2020年）》， XX 市城市發(fā)展實施東延、西進、南控、北擴戰(zhàn)略以來 ，隨著 XX大經(jīng)濟圈調(diào)整 進程的加快和城市重心北擴，大量新增城市人口和產(chǎn)業(yè)人口相繼落戶 XX 區(qū) ， 給作為城市北擴的重點區(qū)域的 XX 區(qū)帶來了 新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)與消費的機遇， XX 區(qū)成為首府副中心 ，成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱 13 點區(qū)域之一。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)有的各樓盤在建筑外形、外觀以及規(guī)模大小有所區(qū)別外。品質(zhì)差異化相對較小，均屬于滿足人們安住需求，高品質(zhì)樓盤還處于空白的市場格局狀態(tài)。本項目建設正好填補了這一空白。 目前， XX 區(qū)商品房銷售市場已經(jīng)從價格競爭轉(zhuǎn)為品質(zhì)競爭和品牌競爭。 住宅改善性消費增加，購買單套面積在 100 平方米以上的 客戶量加大，強調(diào)生活品質(zhì)與品位的提高。 國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》 —— “ 新國五條 ”出臺后，商品房銷售價格回歸理性。需要住房的客戶基本脫離觀望、等待的狀態(tài)。 XX 市房地產(chǎn)市場進入謹慎發(fā)展態(tài)勢。 2021 年 XX 商品房批準預售面積 ，顯示出明顯回升。 2021 年 XX 商品房批準預售面積 圍繞 XX 市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略， XX 區(qū)黨委、政府提出： 2020 年 XX區(qū)城市建城區(qū)面積將達到 100 平方公里、戶籍人口 100 萬人，成為 XX 14 市的副中心和重要的人居新區(qū)、工業(yè)新城。 “ 十二五 ” 期 間將以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)共同 發(fā)展的道路，著力打造新 XX， 把 XX 區(qū)建成全疆重要的石油化工、煤電煤化工、制造業(yè)、建材 業(yè) “ 四大 ” 產(chǎn)業(yè)基地；重點發(fā)展 XX 化工、氯堿化工、建材、機電等化工產(chǎn)業(yè)，甘泉堡煤電煤化工和高耗能、高產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)，三道壩綜合加工為主工的 “三大 ”產(chǎn)業(yè)園區(qū)；全疆最大的汽車（包括 4S 店、二手車）銷售、活禽（屠宰）交易、絨毛“ 三大 ” 市 場和重要的工業(yè)物流區(qū)。 XX 區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 2021 年達到 332 億元、 2020 年為 680 億元，工業(yè)增加值 2021 年達到 225 億元、 2020 年為 481 億元。 XX區(qū)經(jīng)濟和社會的跨越式發(fā)展，將為 XX市房地產(chǎn)開發(fā) 帶來巨大空間。商品房銷售前景十分廣闊。 市場特征與預測 XX 市作為 XX 最大的房地產(chǎn)市場，商品房市場的發(fā)展趨勢，對全疆的房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的作用。主要特征是： （ 1） 供求關系是造成房價波動的根本原因 從需求 審視 ， XX 經(jīng)濟快速發(fā)展 ， 城市化進程加快，外地人口大量涌入，人口機械增長和自然增長造成住房有效需求不斷擴大 。 XX 流動人口 高達 460 萬 人 ，其中 近 40%流動人口生活在 XX～昌吉地區(qū) ， 目前商品房購買人中約 50%屬于 非 XX 市 戶籍人口 ，在房源 市場供應減少，房價預期看漲的影響下，市場需求迅速擴大，是造成 2021 年以來 房價快速上漲的根本原因。 （ 2） 成本是影響價格變動的重要因素 15 商品房價格成本主要由土地成本 、 建設成本 、 管理成本構(gòu)成。首先，土地價格的變動決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的高低，收緊或?qū)捤傻耐恋毓咧苯佑绊懮唐贩績r格的變動 。 在我國土地國有化體制下，地方政府通過加大或減少土地供應量 ，成為調(diào)控房價最有效的手段之一 ； 其次，建筑材料價格變動決定房地產(chǎn)建設成本的變化，商品房價格中建筑材料成本約占 40～ 50%，近年來 XX商品房價格的變動與建筑材料價格變動趨勢基本一致， 房地產(chǎn) 開發(fā)商可通過科學設計、使用新型材料 、批量 購置建 材 等途徑 ，降低建筑成本；再次 ，管理費用變化也影響房產(chǎn)成本價格，如企業(yè)稅費、人工工資、廣告宣傳和市場運作等經(jīng)營成本都與房價緊密相關。 （ 3） 經(jīng)濟發(fā)展周期是房價波動的內(nèi)在動因 從國際經(jīng)濟發(fā)展的歷史和我國 30 多年來改革開放的歷程來看，商品房價格水平的變動具有一定的規(guī)律性和周期性。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期 為 美國 18～ 20 年一個周期、日本 10 年 左右 一個周期、香港 7～ 8 年一個周期，中國房地產(chǎn) 7～ 8 年一個周期 （大體 5 年高漲期、 2～ 3 年低潮期 ） 。 XX自 1990 年以來，第一個周期約 8～ 9 年，其中高漲期達 5～ 6 年；第二個周期 1999 年 開始，高漲發(fā)展期維持了 3 年， 2021 年進入投資回落、市場畏縮、價格低迷的低潮期。經(jīng)過 5 年時間后的 2021 年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，這一周期 為 8 年時間。 專家預測 ，目前 XX 的房地產(chǎn)正處于新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展必然會帶動房地產(chǎn)價格內(nèi)因性的上漲，其中也不排除階段性調(diào)整的可能。 16 市場發(fā)展趨勢 XX 市作為我國向西開發(fā)的重要門戶，獨特的地理位置，發(fā)達的交通以及與中亞五國交流的頻繁性，造就了 XX 城市較強的聚合能力，吸引了大量的外來人口，帶來的巨大房屋租賃市場需求 ， 間接促進了 房地產(chǎn)市場的發(fā)展 ， 人口增長對 房地產(chǎn) 產(chǎn)生的需求是推動 XX 房地產(chǎn) 發(fā)展的重要 因素。 2021 年， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，同比增長 %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長%；商品房銷售額 億元， 同比增長 %。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的先導性、支柱性產(chǎn)業(yè)，在 XX 市的經(jīng)濟和社會發(fā)展中發(fā)揮了積極地作用。 國際經(jīng)驗表明，國民生產(chǎn)總值（ GDP）每增長 1 個百分點，可以促進 房地產(chǎn) 增長 %，人均可支配收入達到 1000～ 3000 美元時， 房地產(chǎn)為高速增長期。 “ 十一五 ” 以 來， XX 市 GDP 平均以兩位數(shù)（ %）增長， 2021 年人均可支配收入 1950 美元（ 13075 元人民幣），第三產(chǎn)業(yè)在三個產(chǎn)業(yè)中的比重為 %。從宏觀經(jīng)濟分析， XX 的經(jīng)濟環(huán)境不僅有利于 房地產(chǎn) 市場的培育，也表明 房地產(chǎn) 市場仍處于一個上升發(fā)展時期，特別是 房地產(chǎn) 業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中比重較大的產(chǎn)業(yè)，促進了 房地產(chǎn) 較高的增長速度。 在我國現(xiàn)行體制下，國家財政政策、貨幣政策對資金密集型、產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高的房地產(chǎn)業(yè)影響十分明顯。對于既具有投資價值又具有消費功能的商品住宅來說，相對于其它消費品，房產(chǎn)投資、房價已成為群眾非 17 常關注的社會熱點，也影響到人們對未來社會發(fā)展和安定的期望信心。XX 市定位為我國面向中亞地區(qū)的國際商貿(mào)中心、 國際 文化 交流中心、跨國區(qū)域聯(lián)絡中心，我國面向重要地區(qū)的國際能源 資源 合作基地和 外貿(mào)出口加工基地， 在國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中是受政策、資金傾斜的重點地區(qū)。2021 年 5 月中央關于 XX 工作會議的召開，內(nèi)地 19 個省區(qū)市對口支援XX，必將加快 XX 的跨越式發(fā)展，同時也將促進 XX 房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定 、快速 發(fā)展 。 總體來看，在國家大力援疆和 XX 市政府近期作出的一系列城市規(guī)劃的大背景下， XX 房地產(chǎn)投資環(huán)境將大 大 改善。 XX 市十四屆人民代表大會指出：繼續(xù)按照“一主兩副多中心 ”城市發(fā)展格局的新要求，繼續(xù)堅持“南控北擴、東延西進”的戰(zhàn)略；“穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，人均住房建筑面積達到 25 平方米。”的目標。 從發(fā)改委近日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占到總社會固定投資額的 60%以上 ，說明房地產(chǎn)行業(yè)投資信心十足，有條件相信在未來相當長時期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持旺盛的投資力度，確保供應充足 。 區(qū)商品房價格現(xiàn)狀和預測 2021 年 3 月 30 日，《 XX 市城市總體規(guī)劃修編（ 20212020 年）》綱要主要內(nèi)容公示。規(guī)劃預計，到 2020 年， XX 將會成為一個擁有 7 區(qū)一縣、 500 萬人口、市域面積達 13787 平方公里的大中型城市。中國西部省會城市 XX 將成為中國西部中心。未來 10 年， XX 將以更加開放的姿態(tài)登上國內(nèi)、國際舞臺。成為中國面向中西亞的國際商貿(mào)中心、國際文化 18 交流中心、跨國區(qū)域聯(lián)絡中心。連續(xù)舉辦了 19 年的烏洽會是 XX 不斷加大開放的最 有力 “ 見證 ” ，由最初的地方性邊貿(mào)洽談會逐步演變成為全國區(qū)域內(nèi)最大的對外經(jīng)貿(mào)洽談會，今年 9 月將正式 “ 升格 ” 為中國－亞歐博覽會。 XX 和西部地區(qū)乃至全國、全世界 的經(jīng)貿(mào)往來與聯(lián)系將日益加強，經(jīng)濟、社會不斷發(fā)展。 XX 提出要按照國際國內(nèi)一流標準，打造新城區(qū)典 范 ” 過去遠離內(nèi)陸