【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 識(shí)大大提高等。 住房仍然是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的重點(diǎn) ： 住房與轎車是富裕階段日益升溫的消費(fèi)品。然而，由于住房消費(fèi)比轎車消費(fèi)的價(jià)值量大，消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)對(duì)住房，特別是高檔住房的消費(fèi)，一般需要較長(zhǎng)的積累期。因此相對(duì)轎車而言，住房普及率的提高較慢。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，小康階段初期，住房消費(fèi)將保持較長(zhǎng)時(shí)期的增長(zhǎng)。 從購(gòu)買力來看，高收入階層的購(gòu)買力最強(qiáng)，收入最高，從動(dòng)態(tài)的生 9 活富裕標(biāo)準(zhǔn)看，一部分高收入家庭將擁有多套住房，但高收入階層在總?cè)丝谥械谋壤钌佟? 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和收入的 快速提高，城市中的中產(chǎn)階層將呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，成為不可忽視的社會(huì)主流消費(fèi)群體。他們有穩(wěn)定的高收入和高儲(chǔ)蓄，是購(gòu)買力非常強(qiáng)的群體。擁有一定的固定資產(chǎn)是中產(chǎn)階層的標(biāo)志之一。中產(chǎn)階層的還貸能力和信用等級(jí)備受貸款銀行青睞，為一些雖沒有多少積蓄，但對(duì)自己的知識(shí)水平與工作實(shí)力有絕對(duì)信心，又敢于超前消費(fèi)的中產(chǎn)階級(jí)購(gòu)房提供了便利。強(qiáng)烈的購(gòu)買欲再加上一定的購(gòu)買力，使中檔樓盤的有效需求不斷增強(qiáng)。 未來一段時(shí)間，中低收入家庭改善住房條件的需求隨著購(gòu)買力的提高也會(huì)不斷增長(zhǎng)；隨著城市化進(jìn)程的加快，新增城鎮(zhèn)人口同樣需要一個(gè)安居場(chǎng)所，可見 ，平民階層對(duì)住房的需求也是巨大的。 房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求將逐步回升 國(guó)家“十二五”期間宏觀經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持健康、平穩(wěn)、高速、發(fā)展的態(tài)勢(shì)，并把改善民生提高社會(huì)服務(wù)水平作為十二五發(fā)展的重點(diǎn)。這對(duì)房地產(chǎn)提出了更好、更高、更快的發(fā)展要求。高科技含量的迅猛發(fā)展也為房地產(chǎn)開發(fā)注入了全新的科技理念，提升了房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的整體品質(zhì)，從而為市場(chǎng)就能提供更多符合新技術(shù)、新材料、新設(shè)備、新工藝的“四新”要求的房源。 2021 年初國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新的“國(guó)八條”，在一些城市開始征收“房產(chǎn)稅”。這一新政策對(duì)有效遏制部分城市房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)、消 除房地產(chǎn)業(yè)的泡沫起到了積極有效的作用。預(yù)計(jì)將在今后的經(jīng)濟(jì)生活中繼續(xù)發(fā)揮作用。 10 2021 年 4 月 8 號(hào)在北京舉行的北京市春季房產(chǎn)交易會(huì)充分的說明了這一點(diǎn)。這次交易會(huì)共有 200 多家國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)商參展。過快的房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到了遏制。購(gòu)房的剛性需求仍在增加，只不過購(gòu)房者希望房?jī)r(jià)能恢復(fù)到一個(gè)合理的水平。供需雙方正在博弈，但市場(chǎng)的需求仍然旺盛。 全國(guó)商品房銷售面積示意圖 房地產(chǎn)業(yè)仍處在初級(jí)階段，具有很大的發(fā)展空間 2021 年我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量已躍居世界第二。但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)無論其發(fā)展規(guī)模還是行業(yè)水平都與與發(fā)達(dá)國(guó) 家有較大差距，仍處于初級(jí)發(fā)展階段。國(guó)民經(jīng)濟(jì)十二五發(fā)展規(guī)劃已把改善民生，完善社會(huì)服務(wù)功能做為發(fā)展的重重之重。這必將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)高速的發(fā)展。 世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：人均 GDP 在 600— 800 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；人均 GDP 達(dá)到 1300 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。 2021 年 XXGDP 總值為 3305 億元 ， 人均 GDP 16164 元 （折合 11 2214 美元）。 2021 年 XX 市人均 GDP 已突破 4000 美元大關(guān)，位居中國(guó)西部 12 個(gè)省會(huì)城市前列。這標(biāo)志著 XX 房地產(chǎn)行業(yè)也將步入一個(gè)快速發(fā)展期。 XX 經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定 高速增長(zhǎng)、社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了快速發(fā)展的要求，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了極為良好的快速發(fā)展條件。 市商品房市場(chǎng)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的機(jī)遇 XX 市 2021 年房地產(chǎn) 市場(chǎng)需求兩極化發(fā)展進(jìn)一步明顯，隨著國(guó)內(nèi)知名房企的進(jìn)入，促進(jìn) 了 城市中高端物業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)于本土開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該提高自身塑造產(chǎn)品的能力，向一線品牌開發(fā)企業(yè)看齊；此外，烏市的剛需客戶市場(chǎng)需求比較旺盛，如何尋找到剛需市場(chǎng)的突破口，實(shí)現(xiàn)掘金，是每個(gè)開發(fā)商需要著重考慮的問題。 自從 2021 年 4 月以來的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩是需求約束、政 策調(diào)整等多重因素作用的必然結(jié)果，是抑制房?jī)r(jià)過快上漲、約束地方債務(wù)膨脹、強(qiáng)化節(jié)能減排的最終體現(xiàn)。在經(jīng)過調(diào)整后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨于穩(wěn)定將更有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)。 全國(guó) 新一輪援疆工作 將進(jìn)一步推動(dòng) XX 經(jīng)濟(jì) 大發(fā)展。 19 個(gè)援疆省區(qū)市將建立起人才、技術(shù)、管理、資金等全方位對(duì)援疆的有效機(jī)制，把保障和改善民生置于優(yōu)先位置，著力幫助各族群眾解決就業(yè)、教育、 住房等基本民生問題，還在 XX 率先進(jìn)行資源稅費(fèi)改革，將原油、天然氣資源稅由從量計(jì)征改為從價(jià)計(jì)征。和 39 家銀行支援 XX 經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展等方面支持 XX 特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展。另外一個(gè)，中央嚴(yán)控土地供應(yīng)這一 12 塊是對(duì)開發(fā)商來說相對(duì)是有好處的，因?yàn)橥恋乜刂凭湍軌蚩刂乒?yīng)量，對(duì)開發(fā)商來說是一個(gè)機(jī)會(huì)。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持上升趨勢(shì)。 20212021 年 XX 市商品房成交量示意圖 萬平方米 市 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)擁有獨(dú)有的優(yōu)勢(shì) 目前 XX 市城區(qū)中心主要集中在城市南部的天山區(qū)、沙依巴克區(qū)，人口和建筑密度大，道路擁擠，市民出行、孩子上學(xué)、百姓就醫(yī)等矛盾逐步顯現(xiàn)。 “ 十一五 ” 以來，根據(jù)《 XX 市城市總體規(guī)劃綱要 （ 2021～ 2020年）》， XX 市城市發(fā)展實(shí)施東延、西進(jìn)、南控、北擴(kuò)戰(zhàn)略以來 ，隨著 XX大經(jīng)濟(jì)圈調(diào)整 進(jìn)程的加快和城市重心北擴(kuò)，大量新增城市人口和產(chǎn)業(yè)人口相繼落戶 XX 區(qū) ， 給作為城市北擴(kuò)的重點(diǎn)區(qū)域的 XX 區(qū)帶來了 新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)與消費(fèi)的機(jī)遇， XX 區(qū)成為首府副中心 ，成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱 13 點(diǎn)區(qū)域之一。 XX 區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有的各樓盤在建筑外形、外觀以及規(guī)模大小有所區(qū)別外。品質(zhì)差異化相對(duì)較小，均屬于滿足人們安住需求，高品質(zhì)樓盤還處于空白的市場(chǎng)格局狀態(tài)。本項(xiàng)目建設(shè)正好填補(bǔ)了這一空白。 目前， XX 區(qū)商品房銷售市場(chǎng)已經(jīng)從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)為品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)和品牌競(jìng)爭(zhēng)。 住宅改善性消費(fèi)增加，購(gòu)買單套面積在 100 平方米以上的 客戶量加大，強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)與品位的提高。 國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》 —— “ 新國(guó)五條 ”出臺(tái)后，商品房銷售價(jià)格回歸理性。需要住房的客戶基本脫離觀望、等待的狀態(tài)。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入謹(jǐn)慎發(fā)展態(tài)勢(shì)。 2021 年 XX 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，顯示出明顯回升。 2021 年 XX 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 圍繞 XX 市城市總體發(fā)展戰(zhàn)略， XX 區(qū)黨委、政府提出： 2020 年 XX區(qū)城市建城區(qū)面積將達(dá)到 100 平方公里、戶籍人口 100 萬人，成為 XX 14 市的副中心和重要的人居新區(qū)、工業(yè)新城。 “ 十二五 ” 期 間將以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)共同 發(fā)展的道路，著力打造新 XX， 把 XX 區(qū)建成全疆重要的石油化工、煤電煤化工、制造業(yè)、建材 業(yè) “ 四大 ” 產(chǎn)業(yè)基地；重點(diǎn)發(fā)展 XX 化工、氯堿化工、建材、機(jī)電等化工產(chǎn)業(yè)，甘泉堡煤電煤化工和高耗能、高產(chǎn)值產(chǎn)業(yè)，三道壩綜合加工為主工的 “三大 ”產(chǎn)業(yè)園區(qū)；全疆最大的汽車（包括 4S 店、二手車）銷售、活禽（屠宰）交易、絨毛“ 三大 ” 市 場(chǎng)和重要的工業(yè)物流區(qū)。 XX 區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值 2021 年達(dá)到 332 億元、 2020 年為 680 億元，工業(yè)增加值 2021 年達(dá)到 225 億元、 2020 年為 481 億元。 XX區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的跨越式發(fā)展，將為 XX市房地產(chǎn)開發(fā) 帶來巨大空間。商品房銷售前景十分廣闊。 市場(chǎng)特征與預(yù)測(cè) XX 市作為 XX 最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)全疆的房地產(chǎn)業(yè)具有舉足輕重的作用。主要特征是： （ 1） 供求關(guān)系是造成房?jī)r(jià)波動(dòng)的根本原因 從需求 審視 ， XX 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展 ， 城市化進(jìn)程加快，外地人口大量涌入，人口機(jī)械增長(zhǎng)和自然增長(zhǎng)造成住房有效需求不斷擴(kuò)大 。 XX 流動(dòng)人口 高達(dá) 460 萬 人 ，其中 近 40%流動(dòng)人口生活在 XX～昌吉地區(qū) ， 目前商品房購(gòu)買人中約 50%屬于 非 XX 市 戶籍人口 ，在房源 市場(chǎng)供應(yīng)減少，房?jī)r(jià)預(yù)期看漲的影響下，市場(chǎng)需求迅速擴(kuò)大，是造成 2021 年以來 房?jī)r(jià)快速上漲的根本原因。 （ 2） 成本是影響價(jià)格變動(dòng)的重要因素 15 商品房?jī)r(jià)格成本主要由土地成本 、 建設(shè)成本 、 管理成本構(gòu)成。首先，土地價(jià)格的變動(dòng)決定房地產(chǎn)開發(fā)成本的高低，收緊或?qū)捤傻耐恋毓?yīng)政策直接影響商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng) 。 在我國(guó)土地國(guó)有化體制下，地方政府通過加大或減少土地供應(yīng)量 ，成為調(diào)控房?jī)r(jià)最有效的手段之一 ； 其次，建筑材料價(jià)格變動(dòng)決定房地產(chǎn)建設(shè)成本的變化，商品房?jī)r(jià)格中建筑材料成本約占 40～ 50%，近年來 XX商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)與建筑材料價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)基本一致， 房地產(chǎn) 開發(fā)商可通過科學(xué)設(shè)計(jì)、使用新型材料 、批量 購(gòu)置建 材 等途徑 ，降低建筑成本；再次 ，管理費(fèi)用變化也影響房產(chǎn)成本價(jià)格，如企業(yè)稅費(fèi)、人工工資、廣告宣傳和市場(chǎng)運(yùn)作等經(jīng)營(yíng)成本都與房?jī)r(jià)緊密相關(guān)。 （ 3） 經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期是房?jī)r(jià)波動(dòng)的內(nèi)在動(dòng)因 從國(guó)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史和我國(guó) 30 多年來改革開放的歷程來看，商品房?jī)r(jià)格水平的變動(dòng)具有一定的規(guī)律性和周期性。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期 為 美國(guó) 18～ 20 年一個(gè)周期、日本 10 年 左右 一個(gè)周期、香港 7～ 8 年一個(gè)周期，中國(guó)房地產(chǎn) 7～ 8 年一個(gè)周期 （大體 5 年高漲期、 2～ 3 年低潮期 ） 。 XX自 1990 年以來，第一個(gè)周期約 8～ 9 年，其中高漲期達(dá) 5～ 6 年；第二個(gè)周期 1999 年 開始，高漲發(fā)展期維持了 3 年， 2021 年進(jìn)入投資回落、市場(chǎng)畏縮、價(jià)格低迷的低潮期。經(jīng)過 5 年時(shí)間后的 2021 年開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，這一周期 為 8 年時(shí)間。 專家預(yù)測(cè) ，目前 XX 的房地產(chǎn)正處于新一輪的發(fā)展周期，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)因性的上漲，其中也不排除階段性調(diào)整的可能。 16 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) XX 市作為我國(guó)向西開發(fā)的重要門戶，獨(dú)特的地理位置，發(fā)達(dá)的交通以及與中亞五國(guó)交流的頻繁性，造就了 XX 城市較強(qiáng)的聚合能力，吸引了大量的外來人口，帶來的巨大房屋租賃市場(chǎng)需求 ， 間接促進(jìn)了 房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 ， 人口增長(zhǎng)對(duì) 房地產(chǎn) 產(chǎn)生的需求是推動(dòng) XX 房地產(chǎn) 發(fā)展的重要 因素。 2021 年， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %；商品房施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；房屋竣工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；商品房銷售面積 萬平方米，同比增長(zhǎng)%；商品房銷售額 億元， 同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性產(chǎn)業(yè)，在 XX 市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中發(fā)揮了積極地作用。 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，國(guó)民生產(chǎn)總值（ GDP）每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，可以促進(jìn) 房地產(chǎn) 增長(zhǎng) %，人均可支配收入達(dá)到 1000～ 3000 美元時(shí)， 房地產(chǎn)為高速增長(zhǎng)期。 “ 十一五 ” 以 來， XX 市 GDP 平均以兩位數(shù)（ %）增長(zhǎng)， 2021 年人均可支配收入 1950 美元（ 13075 元人民幣），第三產(chǎn)業(yè)在三個(gè)產(chǎn)業(yè)中的比重為 %。從宏觀經(jīng)濟(jì)分析， XX 的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不僅有利于 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的培育，也表明 房地產(chǎn) 市場(chǎng)仍處于一個(gè)上升發(fā)展時(shí)期，特別是 房地產(chǎn) 業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)中比重較大的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了 房地產(chǎn) 較高的增長(zhǎng)速度。 在我國(guó)現(xiàn)行體制下，國(guó)家財(cái)政政策、貨幣政策對(duì)資金密集型、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高的房地產(chǎn)業(yè)影響十分明顯。對(duì)于既具有投資價(jià)值又具有消費(fèi)功能的商品住宅來說，相對(duì)于其它消費(fèi)品，房產(chǎn)投資、房?jī)r(jià)已成為群眾非 17 常關(guān)注的社會(huì)熱點(diǎn)，也影響到人們對(duì)未來社會(huì)發(fā)展和安定的期望信心。XX 市定位為我國(guó)面向中亞地區(qū)的國(guó)際商貿(mào)中心、 國(guó)際 文化 交流中心、跨國(guó)區(qū)域聯(lián)絡(luò)中心，我國(guó)面向重要地區(qū)的國(guó)際能源 資源 合作基地和 外貿(mào)出口加工基地， 在國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略中是受政策、資金傾斜的重點(diǎn)地區(qū)。2021 年 5 月中央關(guān)于 XX 工作會(huì)議的召開，內(nèi)地 19 個(gè)省區(qū)市對(duì)口支援XX，必將加快 XX 的跨越式發(fā)展，同時(shí)也將促進(jìn) XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定 、快速 發(fā)展 。 總體來看，在國(guó)家大力援疆和 XX 市政府近期作出的一系列城市規(guī)劃的大背景下， XX 房地產(chǎn)投資環(huán)境將大 大 改善。 XX 市十四屆人民代表大會(huì)指出：繼續(xù)按照“一主兩副多中心 ”城市發(fā)展格局的新要求，繼續(xù)堅(jiān)持“南控北擴(kuò)、東延西進(jìn)”的戰(zhàn)略；“穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，人均住房建筑面積達(dá)到 25 平方米?！钡哪繕?biāo)。 從發(fā)改委近日發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資占到總社會(huì)固定投資額的 60%以上 ，說明房地產(chǎn)行業(yè)投資信心十足，有條件相信在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持旺盛的投資力度，確保供應(yīng)充足 。 區(qū)商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)狀和預(yù)測(cè) 2021 年 3 月 30 日，《 XX 市城市總體規(guī)劃修編（ 20212020 年）》綱要主要內(nèi)容公示。規(guī)劃預(yù)計(jì)，到 2020 年， XX 將會(huì)成為一個(gè)擁有 7 區(qū)一縣、 500 萬人口、市域面積達(dá) 13787 平方公里的大中型城市。中國(guó)西部省會(huì)城市 XX 將成為中國(guó)西部中心。未來 10 年， XX 將以更加開放的姿態(tài)登上國(guó)內(nèi)、國(guó)際舞臺(tái)。成為中國(guó)面向中西亞的國(guó)際商貿(mào)中心、國(guó)際文化 18 交流中心、跨國(guó)區(qū)域聯(lián)絡(luò)中心。連續(xù)舉辦了 19 年的烏洽會(huì)是 XX 不斷加大開放的最 有力 “ 見證 ” ，由最初的地方性邊貿(mào)洽談會(huì)逐步演變成為全國(guó)區(qū)域內(nèi)最大的對(duì)外經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)，今年 9 月將正式 “ 升格 ” 為中國(guó)－亞歐博覽會(huì)。 XX 和西部地區(qū)乃至全國(guó)、全世界 的經(jīng)貿(mào)往來與聯(lián)系將日益加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)不斷發(fā)展。 XX 提出要按照國(guó)際國(guó)內(nèi)一流標(biāo)準(zhǔn)，打造新城區(qū)典 范 ” 過去遠(yuǎn)離內(nèi)陸