【文章內(nèi)容簡介】 建設成本的變動。對此，本報告特別建議建設單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強成本控制力度的基礎上， 在投資 建設 過程中，根據(jù) 市場 價格行情 通過招標等方式把握主要材料的購入時機和價位， 同時加強 財務核算、費用 控制 ，在保證工程質(zhì)量 的基礎上盡量壓縮不必要的費用 ， 以獲得預期效益 。 。 另外 針對項目建設， 建議 建設單位 ： 加緊 做好 前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)。 應嚴格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標方面的有關規(guī)定和標準。 積極、及時落實 建設 資金，確保工程建設如期、順利進行。 精心安排，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標的完成。 在 工程實施過程 建立健全全程 監(jiān)控 方案， 確保本工程不出現(xiàn) 9 任何人為的毗漏。 在工程竣工驗收時，應嚴格按國家有關工程竣工驗收規(guī)范和要求，積極配合建設、消防、環(huán)保、安全、衛(wèi)生等部 門 ，保證建設內(nèi)容的功能完善 和安全 。 10 二、 建設背景 與項目定位 建設背景 本項目 擬建地 —— ***市 amp。amp。amp。區(qū) ￥￥ 鎮(zhèn) 是 amp。amp。amp。區(qū) 拉大城市框架、提升服務功能而重點打造的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，也是 ***市 確立的自治區(qū)級 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū) 。根據(jù) 《 ***市 城市總體規(guī)劃》對 ￥￥ 鎮(zhèn)的城市發(fā)展定位和 《 ***市 amp。amp。amp。區(qū) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃 》 確定的城市發(fā)展定位 ， ￥￥ 鎮(zhèn) 總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口 8 萬人 ， 總體 功能 定位為 ：以休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導 ， 以居住配套功能為主體 ，兼有商貿(mào)及加工業(yè)等綜合功能的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)。 另外， ***市 人民政府編制的 《 ***市 城市總體規(guī)劃（ 20212020）》中也將 ￥￥ 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃納入全市城市總體規(guī)劃中，成為 ***市 總體規(guī)劃確定的“ 一主兩副十五鎮(zhèn) ” 中的 15 個重點城鎮(zhèn)之一，也是 amp。amp。amp。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)確定的 “ 兩中心八組團兩節(jié)點 ” 中八組團之一。與此同時， ***市 總體規(guī)劃也將 ￥￥ 鎮(zhèn)確定為重點的生態(tài)移民安置區(qū)，要求大力開展移民安置住房建設工程， 以妥善安置規(guī)劃區(qū)及其周邊轉(zhuǎn)移的農(nóng)牧民。 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃， ￥￥ 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃為“四心五片”，既 指 “ 商業(yè)中心、行政文化中心、特色商業(yè)中心、產(chǎn)業(yè)服務中心 ”等 4 個城市中心 和 “ 鎮(zhèn)中心片區(qū)、藍天路片區(qū)、 ￥￥ 廟片區(qū)、九成 11 宮及產(chǎn)業(yè)片區(qū) ” 等 5 個城市片區(qū)。 與此同時， ￥￥ 鎮(zhèn)作為 ***市 唯一的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)和 amp。amp。amp。區(qū)的重要衛(wèi)星城鎮(zhèn)， 隨著神華李家壕煤礦、華研物流園區(qū)、 amp。amp。amp。危險化學品園區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)、秦直道文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 和重點生態(tài)移民安置區(qū) 等重大項目和園區(qū)的建設， 已初步 形成了煤炭、現(xiàn)代物流、石油化工、科技教育、絨紡、生物制藥、食品加工、文化旅游 、生態(tài)居住 等多產(chǎn)業(yè)發(fā)展局面 ，為 ￥￥ 鎮(zhèn)長遠發(fā)展和城鎮(zhèn)建設的進一步提升打下了重要基礎。 綜上所述，本項目根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城市 建設、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟對商業(yè)服務業(yè)的需求， 通過市場化運作 建設一處 功能齊全、配套完善的綜合樓，是符合 ￥￥ 鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃和當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)需求的 。 項目 定位 地塊區(qū)位條件 本項目擬建地塊位于 ￥￥ 鎮(zhèn)東 北 部 109 國道與東環(huán)路交匯處，屬于 ￥￥ 鎮(zhèn)東門戶區(qū)域， 是由 amp。amp。amp。區(qū)進入 ￥￥ 鎮(zhèn)及去往杭錦旗等地的必經(jīng)之地。場地北靠 109 國道、東鄰 ￥￥ 鎮(zhèn)東環(huán)路， 西接 ￥￥ 鎮(zhèn)特色商業(yè)中心、南通產(chǎn)業(yè)服務區(qū)，具有便捷的交通條件。 項目用地性質(zhì) 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)布局結構和公共設施用地規(guī)劃 ，本項目建設用地屬于商業(yè)金融用地 ， 地塊規(guī)劃要求為：容積綠＜ ，建筑密度≤ 12 30%，綠地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)布局 本項目擬建地點地處 ￥￥ 鎮(zhèn)東戶門，靠近 ￥￥ 鎮(zhèn)原鎮(zhèn)區(qū)，周邊有 鎮(zhèn)政府、財稅、郵電、派出所等政府機構以及小學、中學、衛(wèi)生院等公共設施， 是 ￥￥ 鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)片區(qū)。 根據(jù)新編制的“ ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃”，該區(qū)域現(xiàn)規(guī)劃為商業(yè)與老年公寓片區(qū)， 主要形成為周邊大型社區(qū)服務的社區(qū)商業(yè)服務為主 的功能區(qū)域。 本項目 市場 定位 根據(jù)上述擬建區(qū)域區(qū)位條件、用地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)布局，結合該區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和功能定位對商業(yè)、辦公等物業(yè)的市場需求，本項目市場定位為：以地處 ￥￥ 鎮(zhèn)東大門的區(qū)位優(yōu)勢和 109 國道與東環(huán)路交匯點的交通條件， 建設一處交通便捷、環(huán)境良好、功能齊全、配套完善的集商業(yè)與辦公為一體的現(xiàn)代化商務綜合樓，以此充分發(fā)揮地塊有利條件獲得最大的經(jīng)濟社會效益。 建設規(guī)模 建設規(guī)模 本項目 總占地面積 ，其中 建設用地面積 （凈用地）為 ， 根據(jù)地塊規(guī)劃條件和 建設單位規(guī)劃要求 ， 本項目 按土 13 地利益最大化原則， 規(guī)劃總建筑面積初步確定為 69000m2， 容積率為，符合地塊規(guī)劃設計條件中的容積率＜ 要求，同時獲得最大的土地利用規(guī) 模 。 另根據(jù)地塊規(guī)劃設計條件中的建筑限高 24 米的要求，本項目 建筑主體按 6 層設計， 其中 12 層按商業(yè)用房、 36 層按辦公寫字間設計。在層高選擇上，商業(yè)部分 層高按 米、 辦公部分 層高按 米設計，總高度 約 為 23 米，符合地塊規(guī)劃設計條件要求。 按上述規(guī)劃建設規(guī)模，本項目建筑密度為 %，滿足地塊規(guī)劃條件中建筑密度不高于 30%的要求；另本項目綠化率按 %設計，以滿足綠化率不低于 35%的規(guī)劃 條件 要求 。 建筑功能 根據(jù) 項目區(qū)對商業(yè)地產(chǎn)的需求和建設單位開發(fā)意向 ，本項目 主體 按多層綜合體 商業(yè)辦公樓 設 計 ， 形成一座集 辦公、 商業(yè)和寫字 間為一體的 商務 綜合 樓 ， 以充分開發(fā)利用項目所處的區(qū)位優(yōu)勢 和商業(yè)價值 。 根據(jù)前述建設規(guī)模，本項目總建筑面積為 69000m2，結合項目建設單位自用辦公區(qū)規(guī)模和建筑功能定位，本項目綜合樓按自用辦公區(qū)、出租辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)分為三個部分，其中自用辦公區(qū)為 18400m出租辦公區(qū)為 27600m商業(yè)區(qū)為 23000m2。 另外根據(jù)商業(yè)物業(yè)停車需求，本項目按 1 個停車位 /100m2 設計機動車停車場，采用地上集中停車形式。 14 主要建設規(guī)模指標 根據(jù)上述建設規(guī)模設計方案，本項目主要建設規(guī)模 指標如下表所示： 規(guī)劃建設規(guī)模一覽表 序號 項 目 單位 規(guī)模指標 備 注 1 基礎指標 總占地面積 m2 畝 建設用地面積 m2 畝 2 建設規(guī)模 m2 69000 綜合樓 m2 69000 6 層 3 建筑密度 % % 規(guī)劃要求 ≤30% 4 容積率 規(guī)劃要求＜ 5 綠化率 % 規(guī)劃要求 ≥35% 6 停車位 個 690 1 個車位 /100m2 經(jīng)營 方案 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃和項目區(qū)位特點、商業(yè)物業(yè)需求，結合項目單位經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，本項目擬建綜合樓部分辦公區(qū)留作自用外，其余辦公區(qū)和商業(yè)用房全部出租，以實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營、獲得長期效益。 另外根據(jù)當?shù)仡愃莆飿I(yè)總體租金行情和項目區(qū)位、交通、配套等條件，本項目初步確定辦公區(qū)平均租金為 元 /，商業(yè)用房平均租金為 元 / ，在實際運營過程中，應結合當?shù)厥袌龉┬枨闆r靈活制定租金水平，同時應盡量保持租金水平的相對穩(wěn)定性，以避免價格水平的較大波動帶來的風險。 15 三、建設地 點與 建設 條件 建設地點 地塊位置 本項目擬建地點位于 ￥￥ 鎮(zhèn) 東北部 ， 場地北靠 109 國道、東鄰東環(huán)路，總體呈沿東環(huán)路南北長、東西寬的平面結構，項目總占地面積 （ ），其中公共綠化帶面積 ，本項目凈 用地 面積 （合 畝）。 場地現(xiàn)已由 ￥￥ 鎮(zhèn)政府開發(fā)整理為熟地，場地較為平坦，無其他建構筑物。 土地權屬情況 本項目 建設用地由項目開發(fā)單位通過 招拍掛 方式取得土地使用權，無 其他 權屬紛爭情況 。 區(qū)域 概況 ￥￥ 鎮(zhèn) 位于 amp。amp。amp。amp。amp。amp。區(qū) 西 部，為 amp。amp。amp。城區(qū)的近郊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域面積 平方公里。 ￥￥ 鎮(zhèn) 北與 達 拉特旗接壤，西與泊 爾 江海相連，東接 塔拉壕 鎮(zhèn)，南靠 伊金霍洛旗 ， 距 amp。amp。amp。城區(qū) 9 公里。 ￥￥ 鎮(zhèn) 是 ***市 中心城區(qū) 拉大城市框架、提升服務功能而重點打造的新型城鎮(zhèn)，是 amp。amp。amp。區(qū)重點建設的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，也是 ***市 確定的自 16 治區(qū)級城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)，總規(guī)劃面積 27 平方公里，總規(guī)劃人口10 萬人。 區(qū)域條件 自然地理環(huán)境 （ 1）地形地貌 ￥￥ 鎮(zhèn)區(qū)地勢 以 109 國道為中軸分別向南北兩面傾斜， 屬典型的丘陵溝壑地 貌 ，地勢南北高中部略 低 。 海拔 高度在 ~米 之間 ， 其中西半部地形相對平坦，坡度起伏和緩，東半部屬山地丘陵地貌，溝壑縱橫。 （ 2）水文氣候 ￥￥ 鎮(zhèn) 屬溫帶大陸性氣候 ，年無霜期在 135 天左右，降水少而集中，年平均降雨量為 ，日照時間長，常 年平均氣溫在 2℃ ，主導風向為北風。 交通運輸 條件 ￥￥ 鎮(zhèn)距 amp。amp。amp。主 城區(qū) 僅 10 公里，距市府所在地 amp。amp。amp。35 公里，距 amp。amp。amp。機場 47 公里。 10 210 國道、 ****高速公路、 ***鐵路以及在建的 *******縱橫貫穿全境， 距 ***市 飛機場 30 公里，立體交通網(wǎng)絡 已 初步形成。 郵電通訊 amp。amp。amp。郵電通信業(yè)基礎設施完善，服務質(zhì)量優(yōu)良，通訊方便快捷，通訊基本實現(xiàn)了現(xiàn)代化。 amp。amp。amp。區(qū)下各鎮(zhèn)市內(nèi)電話均已實 17 現(xiàn)程控化；中國移動、中國聯(lián)通基站遍布全旗，移動通訊無盲區(qū)；互聯(lián)網(wǎng)已覆蓋各鎮(zhèn)鄉(xiāng)，信息傳輸迅捷。 資源條件 ￥￥ 鎮(zhèn) 是 amp。amp。amp。區(qū) 的以生態(tài)旅游、休閑度假旅游為主的城鎮(zhèn)； 是amp。amp。amp。區(qū)蔬菜生產(chǎn)和農(nóng)畜產(chǎn)品的開發(fā)基地 ；同時也 是 amp。amp。amp。城市重要的水源之一 ， 并占有衛(wèi)星鎮(zhèn)的戰(zhàn)略地位。境內(nèi)有豐富的煤炭、石英沙、高嶺土、陶土、粘土、硫磺等礦產(chǎn)資源， 其中煤炭、鈾的儲量大，易開采，分布也相 對集中。主要分布在撖家塔村、色連村、 ￥￥ 村、永勝村等區(qū)域內(nèi)，為 ￥￥ 鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展提供了充足的原料 地區(qū) 發(fā)展情況 amp。amp。amp。地區(qū)是 ***甚至全國近幾年發(fā)展速度最快的城市之一 ,amp。amp。amp。依托資源優(yōu)勢 ,在最近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度上已經(jīng)趕上并超過了 ****市 。尤其 “十一五”規(guī) 劃 以來， ***市 不斷推進地區(qū)社會經(jīng)濟全面、健康、快速發(fā)展。工業(yè)化速度加快、城鎮(zhèn)化水平提高、農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營穩(wěn)步推進。同時人口轉(zhuǎn)移步伐也隨之加快， 2021 年以來 ***市 累計轉(zhuǎn)移農(nóng)村牧區(qū)人口 20 多萬人，有效地帶動了農(nóng)村牧區(qū)社會經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展 ，促進了農(nóng)牧民收入的增加。 工程地質(zhì)情況 因本項目場地尚未進行地震勘查， 根據(jù)場址 周邊地勘情況，下水對工程的影響 較小，工程設計和施工應以詳細地質(zhì)勘查報告為準 。 根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》附錄 條， 該地區(qū) 抗震設防烈度為 7度 ， 加速度值為 （第三組）。根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》有關 18 規(guī)定， 初步判斷 擬建場區(qū)地基土為中硬場地土，建筑場地類別為二類，屬建筑抗震有利地段。 主要建設條件 ￥￥ 鎮(zhèn)自 2021 年初開始全面建啟動城市化建設以來，城市公共設施條件已逐步完善，本項目場址周邊的城市道路、供配 電線路、給排水及供氣供熱管網(wǎng)、通訊網(wǎng)絡等城市公共設施條件已基本完善，可完全滿足本項目的開發(fā)建設和運營需要。 道路交通條件 ￥￥ 鎮(zhèn)位于 amp。amp。amp。區(qū)西側 10 公里處， 109 國道 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體規(guī)劃，該鎮(zhèn) 規(guī)劃道路分為主干道、次干道和支路三級。主干道紅線寬度控