【正文】 （ 2） 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)： ① 在辦公室、會(huì)議室、餐廳、樓梯間、走道廳等場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器；在開(kāi)水間 、 廚房等平時(shí)煙塵較大的場(chǎng)所設(shè)置感溫探測(cè)器；在煤氣表 間、 廚房等處設(shè)置可燃?xì)怏w探測(cè)器。 在向重要設(shè)備供電的末端配電箱的各相母線上，應(yīng)裝設(shè) SPD。 變配 電系統(tǒng)采用室外箱式變電站，由變電站配出的低 31 壓線路采用埋地方式敷設(shè)至各建筑物。 無(wú)障礙 設(shè)計(jì) 在各建筑出入口 處 設(shè)置無(wú)障礙 坡道和欄桿 ， 電梯 滿足 無(wú)障礙電梯 要求 ，在建筑物 各 入口臺(tái)階粘貼盲道專(zhuān)用地磚，并與 市政道路的盲道相銜接。 建筑 外門(mén)窗抗風(fēng)壓性能應(yīng)達(dá)到 6 級(jí)，水密性能達(dá)到 4 級(jí)，氣密性能 6 級(jí)，空氣隔聲性能 3 級(jí)，傳熱系數(shù)應(yīng)不大于 。沿綜合樓兩設(shè)置 4 米 寬的支路， 南北兩側(cè)和居中位置與主路相連， 形成人行通道的同時(shí)兼作消防通道。 管網(wǎng)管徑 DN≥200 螺旋縫焊接鋼管，管徑 DN≤ 150 采用 PE 管 ， 管道采用直埋敷設(shè)，埋設(shè)深度 。 排水條件 城鎮(zhèn)排水體制采用雨污分流制，規(guī)劃污水廠一處，規(guī)劃順應(yīng)地勢(shì)走向設(shè)置南北向的污水主干管，并設(shè) 4 座污水提升泵站，每處泵站用地 2021 平方米左右 。 工程地質(zhì)情況 因本項(xiàng)目場(chǎng)地尚未進(jìn)行地震勘查， 根據(jù)場(chǎng)址 周邊地勘情況，下水對(duì)工程的影響 較小，工程設(shè)計(jì)和施工應(yīng)以詳細(xì)地質(zhì)勘查報(bào)告為準(zhǔn) 。amp。amp。城區(qū) 9 公里。 15 三、建設(shè)地 點(diǎn)與 建設(shè) 條件 建設(shè)地點(diǎn) 地塊位置 本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于 ￥￥ 鎮(zhèn) 東北部 ， 場(chǎng)地北靠 109 國(guó)道、東鄰東環(huán)路，總體呈沿東環(huán)路南北長(zhǎng)、東西寬的平面結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目總占地面積 （ ），其中公共綠化帶面積 ，本項(xiàng)目?jī)?用地 面積 （合 畝）。amp。 另外， ***市 人民政府編制的 《 ***市 城市總體規(guī)劃（ 20212020）》中也將 ￥￥ 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃納入全市城市總體規(guī)劃中，成為 ***市 總體規(guī)劃確定的“ 一主兩副十五鎮(zhèn) ” 中的 15 個(gè)重點(diǎn)城鎮(zhèn)之一，也是 amp。 應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地區(qū)對(duì)節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標(biāo)方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 在此基礎(chǔ)上， 針對(duì) 該區(qū)域 作為 ￥￥ 鎮(zhèn)東大門(mén)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和緊鄰兩條主 干路的便捷交通優(yōu)勢(shì) ， 根據(jù)企業(yè)自身需求和當(dāng)?shù)鼐C合性商務(wù)地產(chǎn)需求，決定與其子公司 —— ***市 ***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)建設(shè)一處綜合樓項(xiàng)目，為本企業(yè)建造辦公場(chǎng)所的同時(shí)向社會(huì)提供功能完善、配套齊全、交通便捷的綜合 性 商務(wù) 環(huán)境。amp。amp。營(yíng)造了得天獨(dú)厚的發(fā)展空間，豐富的煤炭資源成為 ***市 城市發(fā)展的強(qiáng)力助推器。 隨著全球經(jīng)濟(jì)的高速 發(fā)展 ，全球性的能源 供求緊張 為 amp。amp。amp。amp。對(duì)此，本報(bào)告特別建議建設(shè)單位在保證工程質(zhì)量的前提下加強(qiáng)成本控制力度的基礎(chǔ)上， 在投資 建設(shè) 過(guò)程中，根據(jù) 市場(chǎng) 價(jià)格行情 通過(guò)招標(biāo)等方式把握主要材料的購(gòu)入時(shí)機(jī)和價(jià)位， 同時(shí)加強(qiáng) 財(cái)務(wù)核算、費(fèi)用 控制 ，在保證工程質(zhì)量 的基礎(chǔ)上盡量壓縮不必要的費(fèi)用 ， 以獲得預(yù)期效益 。amp。 綜上所述，本項(xiàng)目根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)總體規(guī)劃和城市 建設(shè)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)服務(wù)業(yè)的需求， 通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作 建設(shè)一處 功能齊全、配套完善的綜合樓，是符合 ￥￥ 鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)需求的 。 另外根據(jù)商業(yè)物業(yè)停車(chē)需求，本項(xiàng)目按 1 個(gè)停車(chē)位 /100m2 設(shè)計(jì)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)，采用地上集中停車(chē)形式。 ￥￥ 鎮(zhèn) 北與 達(dá) 拉特旗接壤，西與泊 爾 江海相連，東接 塔拉壕 鎮(zhèn)，南靠 伊金霍洛旗 ， 距 amp。amp。amp。尤其 “十一五”規(guī) 劃 以來(lái)， ***市 不斷推進(jìn)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面、健康、快速發(fā)展。amp。電信線路均采用通信電纜穿排管沿道路埋地敷設(shè)，光纜連接到小區(qū)和電話集中用戶。豎向設(shè)計(jì)采用平坡式布置，坡度在 %%之間，場(chǎng)地雨水通過(guò)沿路排水渠排出。 25 墻體在不同材料連接處鋪設(shè)鋼板網(wǎng)或多層玻璃絲布，確保平整牢固 ,做到抹灰不出現(xiàn)裂縫。 建筑防火 本建筑防火類(lèi)別為 二 類(lèi)，耐火等級(jí)為 二 級(jí)。 供電 電源 本項(xiàng)目用電引入兩路 10 kV 電源供電（引入方式由當(dāng)?shù)毓╇姴块T(mén)負(fù)責(zé)），兩路電源同時(shí)工作，互為備用，每路 10kV 電源均能承擔(dān)全部負(fù)荷。 防雷、接地及電氣安全 本項(xiàng)目各建筑物按二類(lèi)防雷建筑物設(shè)計(jì)，為防直擊雷在屋頂設(shè)避雷帶，其網(wǎng)格不大于 10m 10m，所有突出屋面的金屬體和構(gòu)筑物應(yīng)與避雷帶電氣連接。 背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)與消防廣播系統(tǒng) 本項(xiàng)目 作為人員密集的公共建筑， 設(shè)置 服務(wù)性廣播及火災(zāi)時(shí)消防廣播 一體的背景廣播系統(tǒng) ，背景 廣播 系統(tǒng)的前端設(shè)備設(shè)在消防控制機(jī)房， 平時(shí)根據(jù)需要 作背景音樂(lè) 、通知等 廣播， 應(yīng)急時(shí) 指導(dǎo)人們及時(shí)安全疏散時(shí)使用。 36 ③ 在各樓層 設(shè)置 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警 系統(tǒng)， 控制器可接收感煙 、 感溫 、火焰 、 可燃?xì)怏w 、 空氣采樣早期煙霧探測(cè)器的火災(zāi)報(bào)警信號(hào)及水流指示器、檢修閥、濕式報(bào)警閥、手動(dòng)報(bào)警按鈕、消 火栓按鈕的動(dòng)作信號(hào) ， 還可接收排煙閥、加壓閥、 70℃ ， 280℃ 防火閥的動(dòng)作信號(hào)。由室外引入或由室內(nèi)引至室外的電力線路、信號(hào)線路、控制線路、信息線路等在其入 口處的配電箱、控制箱、前端箱等的引入處應(yīng)裝設(shè) SPD。低壓側(cè)無(wú)功自動(dòng)補(bǔ)償后 功率因數(shù)達(dá) 以上。 主要抗震措施 在基礎(chǔ)施工上，應(yīng)根據(jù)場(chǎng)地地質(zhì)勘查報(bào)告， 選擇可靠的持力層，并 進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的場(chǎng)地安全性評(píng)價(jià)，確保場(chǎng)地地震動(dòng)參數(shù)的可靠性 ， 保證建筑 物的 抗傾覆能力 。各建筑 屋面防水等級(jí)為Ⅱ級(jí)，防水層合理使用年限為 15年 ， 所有建筑物屋面 排水采用有組織外排式排水方式 。 建筑 設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì)理念 本項(xiàng)目擬 建 一處 集 辦公和配套 商 業(yè) 為一體的 綜合 樓工程 ， 在 設(shè)計(jì) 理念上秉承“ 功能完善 、出行便捷 ”的指導(dǎo)思想，以客戶 需求 為出發(fā) 點(diǎn) ， 力爭(zhēng)為客戶提供完善的商務(wù)環(huán)境的同時(shí)，充分考慮滿足當(dāng)?shù)孛癖姷南M(fèi)與互動(dòng)需求，以形成對(duì)內(nèi)生消費(fèi)和外來(lái)消費(fèi) 不同功能之間建立一種互補(bǔ)關(guān)系， 最大程度 提升商業(yè)價(jià)值。供熱管網(wǎng)采用枝狀布置，直埋敷設(shè)。 1110KV 變電站位于 109 國(guó)道與規(guī)劃三路交叉口西北側(cè)，占地面積 公頃； 2110KV 變電站旅游專(zhuān)線以南、東環(huán)路以東，占地面積 公頃。 主要建設(shè)條件 ￥￥ 鎮(zhèn)自 2021 年初開(kāi)始全面建啟動(dòng)城市化建設(shè)以來(lái)，城市公共設(shè)施條件已逐步完善，本項(xiàng)目場(chǎng)址周邊的城市道路、供配 電線路、給排水及供氣供熱管網(wǎng)、通訊網(wǎng)絡(luò)等城市公共設(shè)施條件已基本完善，可完全滿足本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)需要。amp。 郵電通訊 amp。amp。 區(qū)域 概況 ￥￥ 鎮(zhèn) 位于 amp。 項(xiàng)目用地性質(zhì) 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)布局結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施用地規(guī)劃 ，本項(xiàng)目建設(shè)用地屬于商業(yè)金融用地 ， 地塊規(guī)劃要求為：容積綠＜ ，建筑密度≤ 12 30%，綠地率大于等于 35%，建筑限高 24 米。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)確定的 “ 兩中心八組團(tuán)兩節(jié)點(diǎn) ” 中八組團(tuán)之一。 在 工程實(shí)施過(guò)程 建立健全全程 監(jiān)控 方案， 確保本工程不出現(xiàn) 9 任何人為的毗漏。amp。amp。amp。 尤其“十一五”以來(lái)， ***市 全力實(shí)施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市”和“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、集約發(fā) 3 展”戰(zhàn)略，全市經(jīng) 濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展 ，并與呼和 浩特市、包頭市并列構(gòu)成“ ***經(jīng)濟(jì)金三角”，成為我國(guó)西部最為活躍的經(jīng)濟(jì)區(qū)之一 。 （ 4）堅(jiān)持“獨(dú)立、客觀、科學(xué)、可靠”的原則，提出可供項(xiàng)目單位決策 的建 議，也為有關(guān)部門(mén)審批項(xiàng)目提供參考依據(jù)。amp。、 amp。 城鎮(zhèn)建設(shè) 將以休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 、 以居住配套功能為主體 、 兼有商貿(mào)及加工業(yè)等綜合功能的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū) 為總體規(guī)劃目標(biāo)和功能定位 。 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求、 類(lèi)似物業(yè)租金 水平 和建設(shè)單位運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 ， 本項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)年份可 實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 4322 萬(wàn)元，其中商業(yè)租金收入 2981 萬(wàn)元、辦公區(qū)租金收入 1341 萬(wàn)元 ， 年 繳納 營(yíng)業(yè)稅金及附加 752 萬(wàn)元 ， 年 總成本費(fèi)用為 813 萬(wàn)元 ，實(shí)現(xiàn) 利潤(rùn)總額 2757 萬(wàn)元，扣除企業(yè)所得稅 689 萬(wàn)元，可實(shí)現(xiàn)稅后 凈 利潤(rùn) 2068 萬(wàn)元。amp。amp。 按上述規(guī)劃建設(shè)規(guī)模，本項(xiàng)目建筑密度為 %，滿足地塊規(guī)劃條件中建筑密度不高于 30%的要求；另本項(xiàng)目綠化率按 %設(shè)計(jì)，以滿足綠化率不低于 35%的規(guī)劃 條件 要求 。amp。amp。區(qū)下各鎮(zhèn)市內(nèi)電話均已實(shí) 17 現(xiàn)程控化；中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通基站遍布全旗，移動(dòng)通訊無(wú)盲區(qū)；互聯(lián)網(wǎng)已覆蓋各鎮(zhèn)鄉(xiāng)，信息傳輸迅捷。amp。 為了便于市民出行， 規(guī)劃設(shè)公交樞紐兩處，分別位于 109 國(guó)道與經(jīng)一路交叉口東北側(cè)、九成功路和南外環(huán)輔路交叉口東北側(cè) ， 公共汽車(chē) 站距在 500800 米之間。 10KV 高壓線路 主要 采取地下電纜敷設(shè)。綜合考慮主干道、次干道及各出 入 口的要求，設(shè)計(jì)快捷、方便、安全的交通系統(tǒng)。 立面選材： 考慮 質(zhì)感強(qiáng)烈的石材 與 涂料墻面和通透玻璃構(gòu)成質(zhì)感對(duì)比 搭配，以獲得與建筑功能協(xié)調(diào)的立面視覺(jué)效果 。 （ 2）樓層防水 衛(wèi)生間、 盥洗室、水房、浴室 等需做防水處理的房間均采用 厚 K11FLEX（標(biāo)準(zhǔn)型）防水漿料（至少 2 遍以上） ，地面低于 樓地面標(biāo)高 20mm， 并向地漏找 ~1%坡度 ， 以不積水為原則。 根據(jù)建筑功能特點(diǎn)，本項(xiàng)目 電力負(fù)荷根據(jù)不同的建筑功能按采用 綜合 單位指標(biāo)法計(jì)算， 即 辦公部分單 位面積變壓器裝置指標(biāo)按 60 V 應(yīng)急照明系統(tǒng)中，在 消防控制室、變配電所、配電間、弱電間、樓梯間、前室、水泵房、電梯機(jī)房、排煙機(jī)房、重要機(jī)房的值班照明等處的應(yīng)急照明按 100%考慮；門(mén)廳、走道按 30%考慮；其他場(chǎng)所按 10%考慮。數(shù)據(jù)網(wǎng)采用 FTTB+LAN 寬帶網(wǎng)絡(luò)傳輸形式，弱電井內(nèi)設(shè) 19 英寸主配線 MDF（內(nèi)置 HUB SWITCH），各樓層設(shè)層配線架 IDF。 （ 2） 報(bào)案控制室 與消防控 制室合用 ，負(fù)責(zé) 總體安全 防范控制，監(jiān)控室對(duì)所有報(bào)警裝置及閉路攝像機(jī)進(jìn)行監(jiān)控。 建筑物作總等電位連接，在配變電所內(nèi)安裝一個(gè)總等電位連接端子箱，將所有 進(jìn)出建筑物的金屬管道、金屬構(gòu)件、接地干線等與總等電位端子箱有效連接。消防動(dòng)力設(shè)備、應(yīng)急照明、消防控 制設(shè)備、變配電所等用電采用雙電源供電，并在末端互投。 同時(shí)在 基礎(chǔ)設(shè)計(jì) 和施工中，應(yīng) 選擇可靠的持力層，加大基礎(chǔ)的埋深， 以保障 該建筑的抗傾覆能力。 26 豎向交通 為了滿足辦公環(huán)境的高效快捷和檔次 ， 本項(xiàng)目辦公部分豎向交通考慮配置電梯， 其中 自用部分設(shè)置 3 部電梯（ 1 部兼作消防電梯），出租部分設(shè)置 5 部電梯（ 2 部兼作消防電梯）， 在電梯型號(hào)、功能的選擇上，應(yīng)考慮品牌知名度高、安全功能性完善的品牌電梯。 建筑功能布局 擬建綜合樓 12 層按商業(yè)用房設(shè)計(jì)，在具體設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮 一層按獨(dú)立商鋪 、 2 層按 開(kāi)敞式商業(yè)，以增強(qiáng)建筑功能的多樣性，滿足不同的客戶需求。 21 四、 規(guī)劃建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃功能 特點(diǎn)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求 和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，本項(xiàng)目擬以“ 自用辦公、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字間和配套商業(yè) ”為一體的 綜合樓 作為規(guī)劃設(shè)計(jì)主體，以 創(chuàng)造 商務(wù)功能完備、配套條件完善 的 現(xiàn)代化商務(wù)綜合樓 。amp。amp。主要分布在撖家塔村、色連村、 ￥￥ 村、永勝村等區(qū)域內(nèi)，為 ￥￥ 鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了充足的原料 地區(qū) 發(fā)展情況 amp。郵電通信業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施完善，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，通訊方便快捷，通訊基本實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化。 海拔 高度在 ~米 之間 ， 其中西半部地形相對(duì)平坦，坡度起伏和緩，東半部屬山地丘陵地貌，溝壑縱橫。amp。 本項(xiàng)目 市場(chǎng) 定位 根據(jù)上述擬建區(qū)域區(qū)位條件、用地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)布局，結(jié)合該區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和功能定位對(duì)商業(yè)、辦公等物業(yè)的市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為：以地處 ￥￥ 鎮(zhèn)東大門(mén)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和 109 國(guó)道與東環(huán)路交匯點(diǎn)的交通條件， 建設(shè)一處交通便捷、環(huán)境良好、功能齊全、配套完善的集商業(yè)與辦公為一體的現(xiàn)代化商務(wù)綜合樓，以此充分發(fā)揮地塊有利條件獲得最大的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。 與此同時(shí)， ￥￥ 鎮(zhèn)作為 **