【正文】 .................................................................................. 80 研究結(jié)論 .............................................................................................................. 80 提出建議 .............................................................................................................. 80 1 一、總 論 項目背景 項目名稱 項目名稱： ***綜合樓 項目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項目 建設(shè) 期： 2021 年 7 月 ~2021 年 6 月 開發(fā)建設(shè) 單位 略 可行性研究報告編制 原則與 依據(jù) 編制原則 （ 1）嚴(yán)格遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)，從實際出發(fā)，合理確定建設(shè)規(guī)模， 做到 選 址合理、功能健全、設(shè)施完善、安全衛(wèi)生。 （ 2）本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件和工程技術(shù)方案的 可行 性，認(rèn)真調(diào)查研究各項基礎(chǔ)條件，避免不利因素對工程建設(shè)和運營過程 中產(chǎn) 生的不利影響。 （ 4）堅持“獨立、客觀、科學(xué)、可靠”的原則，提出可供項目單位決策 的建 議，也為有關(guān)部門審批項目提供參考依據(jù)。 項目提出的理由與 過程 ***市 擁有 儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有 12 類 35 種，是 西部地區(qū)乃至全國 煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。amp。營造了得天獨厚的發(fā)展空間，豐富的煤炭資源成為 ***市 城市發(fā)展的強力助推器。 ***市 在全球性能源緊張的背景下依托資源優(yōu)勢抓住機遇實施科學(xué)合理的能源戰(zhàn)略，其經(jīng)濟建設(shè)在短短幾年之內(nèi)得到了迅速的發(fā)展，成為一座經(jīng)濟實力雄厚的新興工業(yè)化城市。 然而， ***市 作為地處西部較為偏僻地區(qū)，雖然近幾年依托資源優(yōu)勢實現(xiàn)了經(jīng)濟建設(shè)的跨越式發(fā)展，但是由于發(fā)展起點較晚、經(jīng)濟社會發(fā)展基礎(chǔ)較差，城市建設(shè)基礎(chǔ)和人民居住環(huán)境條件均較為薄弱，與自治區(qū) “金三角 ”的呼市、包頭相比，規(guī)模小 、 檔次低 、 服務(wù)功能差 、承載能力弱，很難適應(yīng)工業(yè)經(jīng)濟快速發(fā)展和大企業(yè)、 大項目建設(shè)的需求，城鎮(zhèn)化嚴(yán)重滯后于工業(yè)化進程， “小城鎮(zhèn)，大工業(yè) ”的矛盾日益突出 ，已不能滿足隨著經(jīng)濟發(fā)展而日益增長的經(jīng)濟、社會需求。amp?？缭绞桨l(fā)展的最大基礎(chǔ)建設(shè)全力推進。amp。、 amp。amp。amp。amp。新區(qū)，構(gòu)筑 amp。amp。amp。、 amp?！耙皇袃蓞^(qū)、三個組團”中心城區(qū) 框架，先后開發(fā) amp。amp。amp。新區(qū) 、 amp。新區(qū)，建成區(qū)面積由原來的 25 公平合理擴大到現(xiàn)在的 100 平方公里。 根據(jù)《 ***市 amp。amp。 城鎮(zhèn)建設(shè) 將以休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo) 、 以居住配套功能為主體 、 兼有商貿(mào)及加工業(yè)等綜合功能的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū) 為總體規(guī)劃目標(biāo)和功能定位 。amp。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示 范區(qū)以來 ， 以“寬馬路、大綠地、低密度、歐式建筑風(fēng)格、花園式人居環(huán)境”為總體規(guī)劃理念， 全面啟動了 移民安置社區(qū)、老年公寓、高檔別墅三大居住片區(qū) 的開發(fā)建設(shè) ， 并 輔之以中高端的教育、醫(yī)療、文化、體育、商業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施 建設(shè)項目 。 在此基礎(chǔ)上， 針對 該區(qū)域 作為 ￥￥ 鎮(zhèn)東大門的區(qū)位優(yōu)勢和緊鄰兩條主 干路的便捷交通優(yōu)勢 ， 根據(jù)企業(yè)自身需求和當(dāng)?shù)鼐C合性商務(wù)地產(chǎn)需求，決定與其子公司 —— ***市 ***房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)一處綜合樓項目，為本企業(yè)建造辦公場所的同時向社會提供功能完善、配套齊全、交通便捷的綜合 性 商務(wù) 環(huán)境。amp。區(qū)西側(cè) 10 公里 ￥￥ 鎮(zhèn) ， 項目地塊位于 ￥￥ 鎮(zhèn) 東北部 ， 場地 北 靠 109 國道 、 東 鄰 東環(huán)路 ， 總體 呈依東環(huán)路南北走向的矩形 平面結(jié)構(gòu)， 項目總占地面積為 平方米（約合 畝），凈用地 面積為 平方米 （約合 畝） ，地塊用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地 。 本項目 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃、地塊規(guī)劃條件要求和當(dāng)?shù)?商業(yè)地產(chǎn)的市場需求， 結(jié)合建設(shè)單位自身的辦公場所需求， 通過市場化運作， 擬建成 一處基礎(chǔ) 設(shè)施齊全、 配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)良、 安全衛(wèi)生、 出行便捷的 現(xiàn)代化 綜合樓工程 ，為 ￥￥ 鎮(zhèn)促進城市建設(shè)、完善城市功能、提升城市品質(zhì)作出積極貢獻 。 根據(jù)建設(shè)單位投融資計劃， 本項目 建設(shè)和運營所需資金全部以 6 自籌資金解決 。 根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟆?類似物業(yè)租金 水平 和建設(shè)單位運營計劃 ， 本項目正常運營年份可 實現(xiàn)營業(yè)收入 4322 萬元，其中商業(yè)租金收入 2981 萬元、辦公區(qū)租金收入 1341 萬元 ， 年 繳納 營業(yè)稅金及附加 752 萬元 ， 年 總成本費用為 813 萬元 ，實現(xiàn) 利潤總額 2757 萬元，扣除企業(yè)所得稅 689 萬元，可實現(xiàn)稅后 凈 利潤 2068 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表 序號 項 目 單位 數(shù)值 備 注 一 基礎(chǔ)指標(biāo) 1 總占地面積 m2 畝 凈用地面積 m2 畝 2 總建筑面積 m2 69000 3 建筑密度 % % 規(guī)劃要求 ≤30% 4 容積率 規(guī)劃要求＜ 5 綠化率 % 規(guī)劃要求 ≥35% 6 停車位 個 690 1 個車位 /100m2 7 7 計劃建設(shè)期 年 2 二 技術(shù)指標(biāo) 1 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 m2 69000 綜合樓 m2 69000 6 層 2 可 出租部分 m2 60720 商業(yè) m2 27600 12 層 辦公區(qū) m2 33120 36 層 3 自用部分 m2 8280 辦公區(qū) m2 8280 36 層 三 經(jīng)濟指標(biāo) 1 總投資 萬元 13000 其中：建設(shè)投資 萬元 12915 流動資金 萬元 86 2 資金籌措 萬元 13000 其中：資本金 萬元 13000 銀行借款 萬元 0 3 營業(yè)收入 萬元 4322 其中：銷售收入 萬元 0 租賃收入 萬元 4322 正常運營年份 4 經(jīng)營成本 萬元 813 正常運營年份 5 營業(yè)稅金及附加 萬元 752 正常運營年份 6 土地增值稅 萬元 0 正常運營年份 7 營業(yè)利潤 萬元 2757 正常運營年份 8 所得稅 萬元 689 正常運營年份 9 稅后利 潤 萬元 2068 正常運營年份 四 財務(wù)評價指標(biāo) 1 總投資收益率 % 按經(jīng)營期年均 EBIT 8 2 資本金凈利潤率 % 按經(jīng)營期年均稅后利潤 3 項目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前 4 項目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅后 5 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 5651 所得稅前 6 項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2547 所得稅后 7 全部投資投資回收期 年 所 得稅前（含建設(shè)期 2 年） 8 全部投資投資回收期 年 所得稅后（含建設(shè)期 2 年） 9 資本金內(nèi)部收益率 % 所得稅后 10 盈虧平衡點 18% 以出租率計 問題與建議 通過財務(wù)評價分析和敏感性分析看出，對于本項目最大的不確定因素是建設(shè)成本的變動。 。 應(yīng)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國家和地區(qū)對節(jié)能、環(huán)保、安全、消防及招投標(biāo)方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。 精心安排，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成。 在工程竣工驗收時，應(yīng)嚴(yán)格按國家有關(guān)工程竣工驗收規(guī)范和要求，積極配合建設(shè)、消防、環(huán)保、安全、衛(wèi)生等部 門 ，保證建設(shè)內(nèi)容的功能完善 和安全 。amp。區(qū) ￥￥ 鎮(zhèn) 是 amp。amp。根據(jù) 《 ***市 城市總體規(guī)劃》對 ￥￥ 鎮(zhèn)的城市發(fā)展定位和 《 ***市 amp。amp。 另外， ***市 人民政府編制的 《 ***市 城市總體規(guī)劃（ 20212020）》中也將 ￥￥ 鎮(zhèn)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃納入全市城市總體規(guī)劃中，成為 ***市 總體規(guī)劃確定的“ 一主兩副十五鎮(zhèn) ” 中的 15 個重點城鎮(zhèn)之一，也是 amp。amp。與此同時， ***市 總體規(guī)劃也將 ￥￥ 鎮(zhèn)確定為重點的生態(tài)移民安置區(qū)，要求大力開展移民安置住房建設(shè)工程， 以妥善安置規(guī)劃區(qū)及其周邊轉(zhuǎn)移的農(nóng)牧民。 與此同時， ￥￥ 鎮(zhèn)作為 ***市 唯一的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)和 amp。amp。amp。危險化學(xué)品園區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗示范區(qū)、秦直道文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 和重點生態(tài)移民安置區(qū) 等重大項目和園區(qū)的建設(shè)， 已初步 形成了煤炭、現(xiàn)代物流、石油化工、科技教育、絨紡、生物制藥、食品加工、文化旅游 、生態(tài)居住 等多產(chǎn)業(yè)發(fā)展局面 ，為 ￥￥ 鎮(zhèn)長遠發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)的進一步提升打下了重要基礎(chǔ)。 項目 定位 地塊區(qū)位條件 本項目擬建地塊位于 ￥￥ 鎮(zhèn)東 北 部 109 國道與東環(huán)路交匯處，屬于 ￥￥ 鎮(zhèn)東門戶區(qū)域， 是由 amp。amp。場地北靠 109 國道、東鄰 ￥￥ 鎮(zhèn)東環(huán)路， 西接 ￥￥ 鎮(zhèn)特色商業(yè)中心、南通產(chǎn)業(yè)服務(wù)區(qū)，具有便捷的交通條件。 區(qū)域 產(chǎn)業(yè)布局 本項目擬建地點地處 ￥￥ 鎮(zhèn)東戶門，靠近 ￥￥ 鎮(zhèn)原鎮(zhèn)區(qū)，周邊有 鎮(zhèn)政府、財稅、郵電、派出所等政府機構(gòu)以及小學(xué)、中學(xué)、衛(wèi)生院等公共設(shè)施， 是 ￥￥ 鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)片區(qū)。 本項目 市場 定位 根據(jù)上述擬建區(qū)域區(qū)位條件、用地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)布局，結(jié)合該區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和功能定位對商業(yè)、辦公等物業(yè)的市場需求，本項目市場定位為：以地處 ￥￥ 鎮(zhèn)東大門的區(qū)位優(yōu)勢和 109 國道與東環(huán)路交匯點的交通條件， 建設(shè)一處交通便捷、環(huán)境良好、功能齊全、配套完善的集商業(yè)與辦公為一體的現(xiàn)代化商務(wù)綜合樓，以此充分發(fā)揮地塊有利條件獲得最大的經(jīng)濟社會效益。 另根據(jù)地塊規(guī)劃設(shè)計條件中的建筑限高 24 米的要求，本項目 建筑主體按 6 層設(shè)計， 其中 12 層按商業(yè)用房、 36 層按辦公寫字間設(shè)計。 按上述規(guī)劃建設(shè)規(guī)模，本項目建筑密度為 %，滿足地塊規(guī)劃條件中建筑密度不高于 30%的要求；另本項目綠化率按 %設(shè)計，以滿足綠化率不低于 35%的規(guī)劃 條件 要求 。 根據(jù)前述建設(shè)規(guī)模，本項目總建筑面積為 69000m2，結(jié)合項目建設(shè)單位自用辦公區(qū)規(guī)模和建筑功能定位，本項目綜合樓按自用辦公區(qū)、出租辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)分為三個部分，其中自用辦公區(qū)為 18400m出租辦公區(qū)為 27600m商業(yè)區(qū)為 23000m2。 14 主要建設(shè)規(guī)模指標(biāo) 根據(jù)上述建設(shè)規(guī)模設(shè)計方案，本項目主要建設(shè)規(guī)模 指標(biāo)如下表所示： 規(guī)劃建設(shè)規(guī)模一覽表 序號 項 目 單位 規(guī)模指標(biāo) 備 注 1 基礎(chǔ)指標(biāo) 總占地面積 m2 畝 建設(shè)用地面積 m2 畝 2 建設(shè)規(guī)模 m2 69000 綜合樓 m2 69000 6 層 3 建筑密度 % % 規(guī)劃要求 ≤30% 4 容積率 規(guī)劃要求＜ 5 綠化率 % 規(guī)劃要求 ≥35% 6 停車位 個 690 1 個車位 /100m2 經(jīng)營 方案 根據(jù) ￥￥ 鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃和項目區(qū)位特點、商業(yè)物業(yè)需求，結(jié)合項目單位經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，本項目擬建綜合樓部分辦公區(qū)留作自用外，其余辦公區(qū)和商業(yè)用房全部出租，以實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營、獲得長期效益。 15 三、建設(shè)地 點與 建設(shè) 條件 建設(shè)地點 地塊位置 本項目擬建地點位于 ￥￥ 鎮(zhèn) 東北部 ， 場地北靠 109 國道、東鄰東環(huán)路，總體呈沿東環(huán)路南北長、東西寬的平面結(jié)構(gòu)，項目總占地面積 （ ），其中公共綠化帶面積 ，本項目凈 用地 面積 （合 畝）。 土地權(quán)屬情況 本項目 建設(shè)用地由項目開發(fā)單位通過 招拍掛 方式取得土地使用權(quán)，無 其他 權(quán)屬紛爭情況 。amp。amp。amp。amp。城區(qū)的近郊鎮(zhèn)，鎮(zhèn)域面積 平方公里。amp。城區(qū) 9