【正文】 中西部地區(qū)房地產(chǎn) **x**場(chǎng)的發(fā)展，國家將對(duì)中西部地區(qū)在投資、政策和資源方面給予傾斜，大量的投資對(duì)房地產(chǎn)提出了更高的配套需求；烏昌經(jīng)濟(jì)一體化戰(zhàn)略的提出，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng) 作用 與日俱增 ， 促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展和居民購買力的穩(wěn)步提高，進(jìn)一步 提高對(duì)房地產(chǎn)的有效需求， 促進(jìn) **x**房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展； 為 **x**房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)良好 的發(fā)展環(huán)境， 同時(shí)也給 前來 **x****x**投資 的房地產(chǎn)商帶來商機(jī)。據(jù)**x****x**企業(yè)調(diào)查隊(duì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， **x**房地產(chǎn)業(yè)整體呈現(xiàn)開發(fā)投資增長(zhǎng)穩(wěn)定、商品房銷售持續(xù)增加的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出以下主要特點(diǎn) ： （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，土地開發(fā)活躍。其中，住宅完成投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 19 月首府累計(jì)購置土地面積 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，完成土地開發(fā)面積 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng)%。 19 月， **x****x**商品房屋施工面積 萬平方米，比上年zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 同期增長(zhǎng) %，其中住宅施工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng)%；竣工商品房屋面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) 倍，其中住宅竣工面積 萬平方米，同比增長(zhǎng) 倍。 （ 3）商品房銷售持續(xù)增長(zhǎng)，住宅空置面積下 降。與此同時(shí)，受商品房銷售較旺的刺激，商品房空置大幅減少，前三季度，商品房空置面積為 萬平方米，同比下降 %，其中住宅空置面積為 萬平方米，同比下降%。 ”的目標(biāo)。 充分說明 **x****x**房地產(chǎn)**x**場(chǎng)還有大量的空間。房?jī)r(jià)也處于較低 水平。當(dāng)時(shí)排在第 19 位的西安，其商品房均價(jià)已經(jīng)是 3007元。 2020 年后，隨著 **x**城 **x**綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提高，房?jī)r(jià)開始朝價(jià)值方向回歸，出現(xiàn)上升趨勢(shì)。 9 月更是達(dá)到 %增幅，升至全國房?jī)r(jià)增幅榜第一位。 2020 年烏 **x**居民人均可支配收入達(dá) 元，這相當(dāng)于大連 2020 年的收入水平，而大連當(dāng)年的房?jī)r(jià)是 4241 元，排在第 13 位。 同時(shí)，至少受以下幾項(xiàng)因素的影響， **x**的商品房?jī)r(jià)格還將在近幾年內(nèi)持續(xù)上漲： （ 1） 從 2020 年開始，由于國家西部大開發(fā)政策和能源戰(zhàn)略的實(shí)zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 施，以及邊境貿(mào)易的大幅增長(zhǎng)， **x**經(jīng)濟(jì)迅猛增長(zhǎng)，這一經(jīng)濟(jì)源動(dòng)力的推動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期在**x**的購房人群中， 51%以上是非烏 **x**人口，他們因?yàn)樵?**x**投資或工作，選擇在這里置業(yè)，在一定程度上推高房?jī)r(jià)。 （ 4） 不斷提高 的人均可支配性收入及其帶動(dòng)下的住房改善期望，等等。 高端、中高端住宅進(jìn)入高成長(zhǎng)期，低端 **x**場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 高端 **x**場(chǎng)， 開始時(shí)入高成長(zhǎng)期。 中低端 **x**場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 與中高端產(chǎn)品旺銷形成對(duì)照的是，中低端產(chǎn)品 ， 因開發(fā)理念、開發(fā)成本和項(xiàng)目區(qū)位的影響， 今后 中低端樓盤的開發(fā)規(guī)模較大，將會(huì)加劇低端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)。 低端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，主要在于價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格是中低端客戶的敏感區(qū)，將會(huì)直接影響中低端 **x**場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，價(jià)格升幅減緩；與之相反，高端產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)由于更多在于企業(yè)品牌與生活理念的 競(jìng)爭(zhēng)，而且其購買力與低端產(chǎn)品不在同一層次，因此受影響較小。 品牌競(jìng)爭(zhēng)將超越價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng) **x**房地產(chǎn) **x**場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面整體升級(jí)，品牌競(jìng)爭(zhēng)分級(jí)日趨明顯。 這些既源于 **x**場(chǎng)理念的自我更新及外來開發(fā)理念的沖擊，也源于開發(fā)商對(duì) **x**場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的提升。而品牌競(jìng)爭(zhēng)將涉及社區(qū)服務(wù)、企業(yè)信譽(yù)、產(chǎn)品質(zhì)量、營(yíng)銷模式，以及企業(yè)的綜合素質(zhì)等等。這也是被萬科地產(chǎn)、中體奧運(yùn)地產(chǎn)等品牌所證明了的。解決生理需要的單純居住需求，已 經(jīng)被前幾年的低端產(chǎn)品大量釋放。而 **x**城 **x**規(guī)劃政策，又將這一行為的能量無限放大。地方政策，加上國家70/90 等政策的深入執(zhí)行，大戶型，尤其是城中大戶型逐漸成為稀缺產(chǎn)品。一方面供應(yīng)稀缺，一方面需求旺盛，城 **x**中心的大戶型將更受熱捧。 關(guān)注中高端產(chǎn)品的開發(fā)，改進(jìn)樓盤綜合品質(zhì)。 城南重點(diǎn)關(guān)注民族群體，城中重點(diǎn)關(guān)注經(jīng)營(yíng)商及投資客，城北重點(diǎn)關(guān)注中高端居住群體。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第四章 項(xiàng)目建 設(shè)條件 **x****x**概況 **x 今日的 趣的獨(dú)特風(fēng)貌。 **x**有著特殊的地緣優(yōu)勢(shì)， 文明。 **x**地域遼闊，擁有豐富的自然資源， 野生動(dòng)植物種類繁多。 ： **x**春天 作物十分有利。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 ： **x**的秋天從 8 月 24 日開始。 ： **x**城區(qū)的冬天， 旅游活動(dòng)。 項(xiàng)目建設(shè)地巖土工程勘察報(bào)告 “ **x**巖土工程勘察設(shè)計(jì)研究院” 經(jīng)過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)地實(shí)地勘察，于 2020 年 11 月 14 日提出《巖土工程勘察報(bào)告》 內(nèi)容如下： 勘察依據(jù)的規(guī)范、規(guī)程 《巖土工程勘察規(guī)范》（ GB500212020）； 《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500072020）； 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020）； 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9494）； 5.《高層建筑巖土工 程勘察規(guī)程》 (JGJ722020)； 《建筑邊坡工程技術(shù)規(guī)范》 (GB503302020)； 《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》 (JGJ792020)； 《土工試驗(yàn)方法標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T501231999） zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 工程概況 擬建“ **x****x****x**股份有限公司 綜合樓”位于烏 **x**阿勒泰路以東，太原路以西， **x****x****x**場(chǎng)內(nèi)。 勘察目的及任務(wù) 查明 建筑范圍內(nèi)巖土層的類型、深度、分布、工程特性，分析和評(píng)價(jià)地基的穩(wěn)定性、均勻性和承載力。 劃分建筑場(chǎng)地類別，提供抗震設(shè)計(jì)有關(guān)參數(shù)。 選擇適宜的建筑物基礎(chǔ)持力層，根據(jù)建筑物類別，提出切實(shí)可行的地基處理方案。 勘察工作量的布置和實(shí)施 巖土工程勘察等級(jí) 本次勘察為詳細(xì)勘察。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 勘探點(diǎn)間距與勘探深度 勘探點(diǎn)沿建筑物周邊及中心點(diǎn)布置，間距為 米。在鉆孔旁布置一定數(shù)量的探井，用于取樣及測(cè)定地下水位。地勢(shì)由南向北微傾，地形較平坦，無明顯坡降。 擬建場(chǎng)地內(nèi)有人防地道分布。 稍濕 松散 第②層： 卵石 ，青灰色、灰黃色， 埋深 m,層厚，卵石顆粒成份以硬質(zhì)巖為主，顆粒磨圓度較好，呈亞圓狀，一般粒徑 20～ 80mm， 10m 以下含較多漂石，最大粒徑達(dá)500mm。顆粒級(jí)配良好 。 稍濕 飽和 中密 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第③層：全風(fēng)化砂巖，紅褐色～灰黃色，埋深 ，層厚 。 第④層：強(qiáng)風(fēng)化砂巖，紅褐色～灰黃色，埋深 ，本層未揭穿，最大可見層厚 。巖芯難以采取，巖體基本質(zhì)量等級(jí)為 V級(jí)。由大氣降水、上游地表水等補(bǔ)給，主要以地下逕流方式排泄。 場(chǎng)地試驗(yàn)成果分析 本次勘察根據(jù)場(chǎng)地工程地質(zhì)條件，對(duì)場(chǎng)地土進(jìn)行了顆粒分析試驗(yàn)、土化學(xué)分析試驗(yàn)、水化學(xué)分析試驗(yàn)、 、波速測(cè)驗(yàn)、載荷試驗(yàn)。由“顆粒大小分配曲線”得知，地基土不均勻系數(shù)平均值 Cu =；曲率系數(shù)平均值 Cc =。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 水、 土化學(xué)分析試驗(yàn) 在擬建場(chǎng)地 4勘探點(diǎn)內(nèi)采取易溶鹽樣 5件，進(jìn)行土化學(xué)分析試驗(yàn)，在 8勘探點(diǎn)內(nèi)采取水樣 1 件，進(jìn)行水化學(xué)分析試驗(yàn)，用于判定場(chǎng)地水、土對(duì)建筑材料的腐蝕程度。 重型動(dòng)力觸探試驗(yàn) 在擬建場(chǎng)地 5 個(gè)鉆孔內(nèi)做 重型動(dòng)力觸探試驗(yàn) ，試驗(yàn)結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下： 試驗(yàn)土層 孔號(hào) 試驗(yàn)深度 擊數(shù) （未修正） 試驗(yàn)土層 孔號(hào) 試驗(yàn)深度 擊數(shù) （未修正） 卵石 1 18 卵石 4 30 1 28 4 30 1 15 卵石 5 20 1 27 5 18 1 30 5 30 強(qiáng)風(fēng)化 砂巖 1 28 5 18 1 30 5 25 卵石 3 20 5 22 3 26 卵石 7 17 3 30 7 25 3 30 7 30 強(qiáng)風(fēng)化 砂巖 3 27 7 23 3 30 7 30 卵石 4 25 強(qiáng)風(fēng)化 砂巖 7 24 4 17 7 30 4 28 重型動(dòng)力觸探擊數(shù)（未修正） 最 小值 15 擊，最大值大于 30擊。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 波速測(cè)試 波速測(cè)試采用面波法， 使用設(shè)備是 W*G24A 工程地震儀 ，其數(shù)據(jù)采樣精度 22bit，動(dòng)態(tài)范圍 126db，最大增益 37db。測(cè)試結(jié)果為： 3鉆孔：覆蓋層厚度 ，土層等效剪切波速 Vse=362 m/s； 7鉆孔：覆蓋層厚度 ，土層等效剪切波速 Vse=323m/s； 判定該場(chǎng)地土類型為中硬場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為 II 類建筑場(chǎng)地。根據(jù)試驗(yàn)結(jié)果求得 fak=600kPa，E0=。全風(fēng)化砂巖厚度較小，力學(xué)性質(zhì)差，不宜做建筑物基礎(chǔ)持力層。 場(chǎng)地適宜性和穩(wěn)定性評(píng)價(jià) 根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB500112020)， 場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 為 8度 ，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為 ，設(shè)計(jì)地震分組為第一組。 根據(jù)業(yè)主提供的擬建場(chǎng)地規(guī)劃 設(shè)計(jì)圖， 場(chǎng)地內(nèi)分布有一條晚更新世地震斷裂帶，大致為南北走向，建議做專項(xiàng)地震安全性評(píng)價(jià)。 人防地道對(duì)擬建建筑的影響評(píng)價(jià)與處理措施 擬建場(chǎng)地內(nèi)分布有多條人防地道，地道主干道走向?yàn)闁|西向，規(guī)模較大，縱橫連接較規(guī)整。地道頂埋深為現(xiàn)狀地面以下 ，底埋深為，地道側(cè)壁及拱頂為片石砂漿砌筑，地道凈寬 ，地道凈高 。 **x**地質(zhì)工程勘察院于 2020年 12月 20日至 2020年 3月 20日對(duì)該人防地道進(jìn)行了加固處理，加固方法為對(duì)地道側(cè)壁的兩側(cè)及拱頂上部空隙高壓注漿，并用卵石及 C20砼回填地道。 本綜合樓工程設(shè)計(jì)地上 27層，地下 2層，預(yù)計(jì)基礎(chǔ)埋深約 ，人防地道拱頂襯砌距擬建綜合樓基礎(chǔ)底面約 ，對(duì)上部結(jié)構(gòu)影響極大，必須采取以下措施確保上部結(jié)構(gòu)的整體穩(wěn)定。考慮到加固施工受地下水、作業(yè)空間及施工方法等的影響，加固效果不好評(píng)價(jià)。 如仍采取對(duì)地道進(jìn)行加固的處理方案，則應(yīng)首先對(duì)已加固部分地道的加固效果進(jìn)行復(fù)核、檢測(cè)，然后對(duì)擬建建筑基礎(chǔ)影響范圍內(nèi)的未加固部分地道采用同樣的方法進(jìn)行加固。 （ 2）采取樁基礎(chǔ)跨越地道 本方案不對(duì)地道進(jìn)行加固。如不允許破壞地道，則可采取偏心樁或樁 +連梁方式進(jìn)行解決，同時(shí)應(yīng)復(fù)核人防地道的準(zhǔn)確位置。考慮到部分樁基可能緊貼或穿越人防地道，建議設(shè)計(jì)時(shí)樁的極限側(cè)阻力標(biāo)準(zhǔn)值宜按 ： qsik= 0 考慮。 土的腐蝕性評(píng)價(jià) 本次勘察在擬建場(chǎng)地 4勘探點(diǎn)內(nèi)采取 5件土樣進(jìn)行土化學(xué)分析試驗(yàn)， 用于判定 場(chǎng)地土對(duì)建筑材料的腐蝕性。 [Cl]含量為 75209mg/kg 土，利用 [Cl]+ [SO42]179。 土的易溶鹽試驗(yàn)結(jié)果表明：易溶鹽含量在 %～ %之間，均小于 %，判定場(chǎng)地土為非鹽漬土。 試驗(yàn)結(jié)果表明： 地下水中 [SO42]含量為 ，場(chǎng)地環(huán)境類型按 I 類考慮 ，判定場(chǎng)地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)具弱腐蝕性。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 地基承載力選定 本次勘察的地基承載力是依據(jù)載荷試驗(yàn)、重型動(dòng)力觸探試驗(yàn)，結(jié)合地區(qū)經(jīng)驗(yàn)綜合確定，詳見下表。 根據(jù)業(yè)主提供的擬建場(chǎng)地規(guī)劃設(shè)計(jì)圖， 場(chǎng)地內(nèi)分布有一條晚更新世地震斷裂帶，大致為南北走向，建議做專項(xiàng)地震安全性評(píng)價(jià)。 在勘探深度 米范圍內(nèi)，場(chǎng)地土主要由 雜填土、卵石、全風(fēng)化砂巖、強(qiáng)風(fēng)化砂巖構(gòu)成。 ,c=5kPa 第③層：全風(fēng)化砂巖 fak=250kPa,E0=， K=50000kN/m3, γ =22kN/m3,φ =35176。 , c=50kPa zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 地基基礎(chǔ)方案： （ 1）筏板基礎(chǔ)（或十字交叉條 形基礎(chǔ)） 采用第②層 卵石做基礎(chǔ)持力層，設(shè)計(jì)參數(shù)按 ：fak=500kPa,E0=， K=80000kN/m3 選用。 選用該基礎(chǔ)方案時(shí)必須對(duì)基底以下分布的人防地道進(jìn)行加固，加固方法見本報(bào)告第七條第 3 款“ 人防地道對(duì)擬建建筑的影響評(píng)價(jià)與處理措施” 所述。選擇 第④層強(qiáng)風(fēng)化砂巖做樁端持力層，樁的極限端阻力標(biāo)準(zhǔn)值按 ： qpk=3500kPa設(shè)計(jì)。 勘察期間擬建場(chǎng)地地下水靜止水位在 ～ 之間，為潛水。根據(jù)近年周邊地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，年最高水位為地表下 左右。 應(yīng)按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《工業(yè)建筑防腐蝕設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50046）規(guī)定采取防腐措施。必須采取支護(hù)措施，支護(hù)方式可采用土釘墻或土釘 +排樁的方式 。 擬建場(chǎng)地內(nèi)分布有多條人防地道，地道主干道走向?yàn)闁|西向，規(guī)模較大，縱橫連接較規(guī)整。 該人防地道對(duì)上部結(jié)構(gòu)影響極大，