【正文】 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 **x**綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： **x**綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)單位： **x****x****x**股份有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： **x****x**—— 東臨 路，南接 **x****x**場，西臨 路。 建設(shè)性質(zhì)：新建 法人代表： 項(xiàng)目總投資： 9085 萬元 建設(shè)規(guī)模 建筑一 棟 主體建筑 22 層， 集 餐飲、商業(yè)、住宅為一體的綜合樓。 （ 1） 住宅樓 ： 5－ 22 層為兩棟塔式住宅樓組成。 （ 2）裙樓（ 4 層）：一層為商業(yè)用房和酒店大堂組成。 2— 4 層為商業(yè)用房和 餐飲空間。負(fù)二層為設(shè)備用房及儲(chǔ)藏空間 ， 負(fù)一層為車庫。 （ 3）總用地面積： 11109m2。 （ 4）總建筑面積 ： 62650m2； （ 5）建筑基底面積 m2 主要技術(shù)指標(biāo) （ 1）容積率： 。（ 2）建筑凈密度： %。（ 3）日照間距系數(shù)： ＞ 。（ 4） 投資強(qiáng)度 ： 元 /m2。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 可行性研究工作的依據(jù)和范圍 研究工作的依據(jù) 胡錦濤在黨的十七大上的報(bào)告 :《高舉中國特色社會(huì)主義偉大旗幟為奪取全面建設(shè)小康社會(huì)新勝利而奮斗》； 國家發(fā)展和改革委員會(huì) ： 《關(guān)于促進(jìn)和引導(dǎo)民間投資的若干意見》； 國家發(fā)改委、建設(shè)部 ： 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第三 版）》； 《 **x**維吾爾 **x**國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》； 《 烏昌地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》 ； **x****x****x**長乃依木178。亞森 ：“ 烏政府工作報(bào)告 ”（ 2020 年 12 月 15 日 ）； **x**及 **x****x**估價(jià)表及各項(xiàng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； **x****x**城 **x**規(guī)劃管理局：“建筑、用地紅線說明書”； **x****x**發(fā)展和改革委員會(huì) ： “ **x****x**投資項(xiàng)目登記備案證”； 北京華茂中天建筑設(shè)計(jì)有限公司：“ **x****x**公司住宅樓設(shè)計(jì)”等。 研究工作的范圍 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定， 本 可行性研究， 主要研究范圍為： zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （ 1） 分析項(xiàng)目依據(jù)的產(chǎn)業(yè)政策，研究 **x****x**區(qū)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展趨勢，進(jìn)行 **x**場需求預(yù) 測，擬訂“ **x**綜合樓 ”開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目 的 建設(shè)規(guī)模方案。 （ 2） 確定項(xiàng)目主體工程、輔助配套工程、土建工程、公用工程、環(huán)保工程和質(zhì)量保證及維護(hù)體系等系統(tǒng)的技術(shù)方案。 （ 3） 項(xiàng)目建設(shè)的資源、環(huán)境、社會(huì)和實(shí)施配套條件以及保障供應(yīng)分析。 （ 4） 估算項(xiàng)目建設(shè)投資和安排資金使用計(jì)劃。 （ 5） 擬定組織、勞動(dòng)定員和工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)度建議。 （ 6） 進(jìn)行工程建設(shè)投資估算和財(cái)務(wù)評價(jià)，測算和評價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 研究結(jié)論 “ **x**綜合樓 ” 開發(fā)建筑 項(xiàng)目 的提出 是具有前瞻性、戰(zhàn)略性、高起點(diǎn)、可持續(xù)發(fā)展、符合科學(xué)發(fā)展 觀的舉措。 項(xiàng)目規(guī)劃符合**x****x**區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)劃的要求。 本 項(xiàng)目的實(shí)施 ， 是 “ **x****x****x**股份有限公司 ” 以 科學(xué)發(fā)展觀， 堅(jiān)持 **x**場化取向發(fā)展理念 的體現(xiàn)；是 將品牌營銷、產(chǎn)品定位、 **x**場戰(zhàn)略、前景愿望有機(jī)結(jié)合起來，獨(dú)辟蹊徑，開拓創(chuàng)新地將商業(yè)物流與綜合配套服務(wù)的開發(fā) 理念 相結(jié)合的成果；可以不斷吸引和凝聚 集團(tuán)公司的客戶群，并在開發(fā)中取得 更 好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 住宅樓 建設(shè)以中、低端產(chǎn)品為主， 銷售 對象 定位是 面向中低收入人群 ；符合國家 提出 的 70/90 等政策， 符合 黨的十七大 報(bào)告 提出的“ 加快 推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”“ 住有所居 ”的精神 ，是 對**x****x**人民政府 2020 年“政府工作報(bào)告”提出的 “ 關(guān)注民生 ”，“穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn) **x**場健康發(fā)展，人均住房建筑面積達(dá)到25 平方米?！?的響應(yīng) 。 對 項(xiàng)目 可行性研究結(jié)果是： 項(xiàng)目建設(shè)方案，在技術(shù)上是先進(jìn)的，在生產(chǎn)上是可行的，在經(jīng)濟(jì)上是合理的； 項(xiàng)目 投資利潤率、 投資 利 稅率 、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 在行業(yè)中處于中等水平，具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力 和償債能力 。項(xiàng)目評估反映出良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。 因此， **x**綜合樓建設(shè)項(xiàng)目可行。 主要 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 經(jīng)過 各種量化指標(biāo)的研究和項(xiàng)目財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況進(jìn)行靜態(tài)和動(dòng)態(tài)分析、計(jì)算 所得 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)列入 下 表 。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號 名 稱 單位 指標(biāo) 序號 名 稱 單位 指標(biāo) 一 建筑參數(shù) 三 年租賃收入 萬元 1 總用地面積 ㎡ 11109 1 年租賃總成本 萬元 2 建筑面積 ㎡ 2 年租賃利潤總額 萬元 3 建筑基底面積 ㎡ 四 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 4 容積率 1 投資利潤率 % 5 建筑凈密度 % 2 投資利稅率 % 6 日照間距系數(shù) ＞ 3 投資回收期 年 7 投資強(qiáng)度 元 /m2 4 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % % zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 地下停車位 個(gè) 133 5 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 % 二 項(xiàng)目總投資 萬元 8250 6 借款償還期 年 2 1 其中：固定資產(chǎn)投資 萬元 8250 7 盈虧平衡點(diǎn) % 第二章 項(xiàng)目 建設(shè)單位 **x****x****x**股份有限公司 位于 **x****x** 路 281 號，是由 **x****x** 控股的擬上 **x**公司，注冊資本 8710 萬元，資產(chǎn)總額 億元，擁有全資子公司、分公司 16 個(gè)，機(jī)電、農(nóng)機(jī)連鎖網(wǎng)點(diǎn)17 個(gè)，公司員工 388 人，其中各類專業(yè)技術(shù)人員占 45%。經(jīng)過幾年的創(chuàng)業(yè)，公司已發(fā)展成為以機(jī)電產(chǎn)品連鎖銷售為主業(yè)，商鋪?zhàn)馐酆?*x**場物業(yè)服務(wù)為支撐，以現(xiàn)代企業(yè)制度為保障，內(nèi)、外貿(mào)并舉的現(xiàn)代物流企業(yè)。 **x****x****x**股份有限公司 在 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 19170萬元，出口創(chuàng)匯近 100 萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1093 萬元，其中凈利潤828 萬元； 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 19994 萬元，出口創(chuàng)匯達(dá) 165 萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1581 萬元，其中凈利潤 794 萬元； 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 26428 萬元，出口創(chuàng)匯 250 萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1590 萬元，其中凈利潤 830 萬元。 一、機(jī)電產(chǎn)業(yè)方面 公司從 盟企業(yè) 47 家，連鎖網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)達(dá)到 63 個(gè)，基本輻射**x**各縣、 **x**及團(tuán)場，為機(jī)電、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品經(jīng)營搭建了完善的銷售網(wǎng)絡(luò)。公司以烏 **x****x**汽車超 **x**為中心，在 **x**、伊犁、和田、克 **x**、喀什、阿克蘇相繼建設(shè)了汽車超 **x**并投入使用，為zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 一類機(jī)電汽車經(jīng)營打造良好的銷售平臺(tái)，并實(shí)現(xiàn)了機(jī)電、農(nóng)機(jī)產(chǎn)品對中亞國家的出口 ,形成了輻射中亞的良好態(tài)勢。截止目前， **x**較發(fā)達(dá)地 **x**集新車銷售、檢測、維修、售后服務(wù)、二次交易等功能為一體的地 **x**機(jī)電 **x**場投資已全面完成，以烏 **x**機(jī)電 **x**場為核心，各地 **x**機(jī)電 **x**場為依托的 **x**機(jī)電連鎖產(chǎn)業(yè)布局框架基本形成。 二、 **x**場產(chǎn)業(yè)方面 依托機(jī)電產(chǎn)業(yè) 、工程機(jī)械 **x**場。 **x****x**汽 服務(wù)等“一條龍”服務(wù)體系。 **x****x**摩 品 15 萬輛左右，占 **x**摩托車銷售總量的80%以上。 **x****x**二、三類機(jī)電 **x**場占 二、三類機(jī)電廠商匯聚于此，為客戶提供了豐富的產(chǎn)品。 **x****x**農(nóng)機(jī)工程機(jī)械 **x**場占地 4 萬平方米，展場面積 萬平方米，辦公彩板房 22 套， **x**場集辦公、產(chǎn)品展示、銷售、維修、配件供應(yīng)為一體，目前 簽訂了長期的場地租賃合同。 2020 年 **x** 為社會(huì)提供就業(yè)崗位 3000 余個(gè)，解決下崗再就業(yè)近 500 人，對平抑物價(jià)，拉動(dòng)消費(fèi)，繁榮 **x**地區(qū)的經(jīng)濟(jì)， 穩(wěn)定社會(huì)秩序等方面起到了重要作用。 三、信息化建設(shè)方面 在發(fā)展機(jī)電產(chǎn) 發(fā)展的需要，為企業(yè)實(shí)行集團(tuán)化數(shù)字管理和最終發(fā)展成上 **x**公司做好準(zhǔn)備。 2 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四、取得榮譽(yù) 、 第三章 **x**場發(fā)展預(yù)測和建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基本估價(jià) 及對房地產(chǎn) **x**場分析 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高 國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn) **x**場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（ 2020年 國務(wù)院第 18 號令）首次提出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 全新概念，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì) 中所占份額的比重被日益明確化、顯現(xiàn)化。 我國 房地產(chǎn)業(yè) 開發(fā)投資對 GDP 的貢獻(xiàn) 率 平均 為 %，在有些地區(qū)，比如北京對 GDP 貢獻(xiàn)更大，甚至高達(dá) 50%， 說明我國的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了越來越重要的作用，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確定起來了。 **x**房地產(chǎn)業(yè)所處的階段仍然為初級階段，具有很大的發(fā)展空間 我國房地產(chǎn)業(yè)無論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經(jīng)濟(jì)地位均與發(fā)達(dá)國家差距較大，處于初級階段。 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)各種業(yè)態(tài)將在今后較長一段時(shí)期內(nèi)處于持 久的消費(fèi)和需求熱點(diǎn)。 世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：人均 GDP 在 600— 800 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長階段；人均 GDP 達(dá)到 1300 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速增長階段。 2020 年 **x**GDP 總值為 3305 億元 ， 人均 GDP 16164元 （折合 2214 美元） 。 2020 年 **x****x**人均 GDP 已突破 4000 美元大關(guān)，位居中國西部 12 個(gè)省會(huì)城 **x**前列。 **x**經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定 高速 增長 、 社會(huì) 安定團(tuán)結(jié) ，對房地產(chǎn)業(yè)提出了快速發(fā)展的要求，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件 。 國家政策將 支持 房地產(chǎn)業(yè) 有序的 發(fā)展 黨的十七大提出 ： “ 繼續(xù)解放思想，堅(jiān)持改革開放，推動(dòng)科學(xué)發(fā)zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 展，促進(jìn)社會(huì)和諧 ” 、 “ 做到發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享 ” 、 “ 努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì) ” 等“以人為本”、“加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”的思想， 將會(huì)積極推動(dòng)我國房地產(chǎn)近幾年及中長期的發(fā)展。 改革開放， 吸引大量外資投資國內(nèi)房地產(chǎn) **x**場，外商在建筑風(fēng)格、新技術(shù)、良好的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)等方面將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。外資企業(yè)的進(jìn)入，將加劇競爭，有利于房地產(chǎn)業(yè)資源的合理 配置。 我國的 房 **x**歷來有“政策 **x**”之稱，自 2020 年下半年至2020 年 4 月以來國家陸續(xù)出臺(tái)的一系列新政策、新法令，給房地產(chǎn)**x**場帶來了變數(shù)。 2020 年 9 月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn) **x**場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國務(wù)院 10 號令），關(guān)于“對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款審核管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款；妥善處理過去違規(guī)發(fā)放或取得貸款的項(xiàng)目，控制和化解房地產(chǎn)信貸網(wǎng)絡(luò)，維護(hù)金融穩(wěn)定” ，贏得房地產(chǎn)業(yè)界的一片稱贊。 2020 年伊始，針對房 地產(chǎn) **x**場中存在的違規(guī)開發(fā)建設(shè)、侵害群眾合法權(quán)益等問題， **x****x**人民政府根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，制定方案，重拳出擊治理整頓和規(guī)范房地產(chǎn) **x**場。此次綜合整治重點(diǎn)確定為“開發(fā)”和“交易”兩個(gè)環(huán)節(jié)。檢查對象為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)、評估機(jī)構(gòu)、拆遷企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等。整治內(nèi)容zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 包括，不按規(guī)劃審批內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)；非法占用土地，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，改變土地用途，囤積土地不按規(guī)定時(shí)限進(jìn)行開發(fā)；不按程序辦理基建手續(xù)和未經(jīng)許可擅自施工；無營業(yè)執(zhí)照和相應(yīng)的資質(zhì)從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理、中介服務(wù)、房屋測 量和拆遷；將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用或?qū)Ⅱ?yàn)收不合格的房屋交付使用；未取得商品房預(yù)售許可擅自售房、囤積房源、炒賣房號、哄抬房價(jià)；商品房銷售“短斤缺兩”；合同欺詐等違法違規(guī)行為。 這一系列的政策規(guī)定不僅及時(shí)清理了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)隊(duì)伍，解決良莠不齊的問題， 國家政策將支持房地產(chǎn)業(yè)有序的發(fā)展， 使