【正文】 金收入 2249 萬(wàn)元，租賃期租金總額 億元。零經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：漁陽(yáng)集團(tuán)不需承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，如商鋪培養(yǎng)期、安全隱患處理等。區(qū)域價(jià)值提升：投資帶動(dòng)的最終價(jià)值提升將更多地表現(xiàn)在物業(yè)價(jià)值的提升，漁陽(yáng)集團(tuán)可最終享有價(jià)值提升和更大的獲利機(jī)會(huì)。 結(jié)論：NPV＝￥829 萬(wàn)元內(nèi)部收益率 IRR＝%結(jié)論:此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，但存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)分析本章主要從北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況出發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)分析。根據(jù)商務(wù)部對(duì)北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到 2022 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米。這也是北京近段時(shí)間商業(yè)物業(yè)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 北京市商業(yè)體量分布情況分析 商業(yè)分布情況 隨著北京商業(yè)地產(chǎn)投資熱的升溫以及各商業(yè)項(xiàng)目的上馬，北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)集中供應(yīng)的高峰期。如果按此增長(zhǎng)速度計(jì)算，屆時(shí)靜態(tài)總量將基本滿足北京對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求，但以發(fā)展的觀點(diǎn)來(lái)看，北京市短時(shí)期內(nèi)不可能達(dá)到整體飽和。 朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)面積最大，其商業(yè)放量也比較大。 海淀區(qū)主要的商業(yè)放量位于中關(guān)村區(qū)域，包括中關(guān)村西區(qū)、當(dāng)代雙安區(qū)域、世紀(jì)金源 mall、公主墳區(qū)域、大鐘寺商業(yè)廣場(chǎng)等，主要以集中商業(yè)體形式出現(xiàn)。東城區(qū)近期商業(yè)放量不大，西城區(qū)主要放量圍繞在西直門北大街和西直門區(qū)域。二三環(huán)之間項(xiàng)目開發(fā)體量明顯少于其它環(huán)路，只有 911,288 平方米，占總開發(fā)體量的 11%，主要原因在于，二三環(huán)之間受整體功能的限制，項(xiàng)目多為商住公寓、寫字樓、或酒店底商形式，如建外 SOHO、主語(yǔ)城、順馳 藍(lán)調(diào)、楓藍(lán)國(guó)際等。 二環(huán)路內(nèi)包含了西單商圈、王府井商圈、阜成門——復(fù)興門商圈、宣武門——前門——崇文門商圈等眾多已經(jīng)趨于成熟的商業(yè)圈，隨著金寶街大型綜合性項(xiàng)目的興建以及東單“銀街”的改造，大面積商鋪將被推出，東單商圈更趨成熟，這必然加強(qiáng)了二環(huán)路內(nèi)良好的商業(yè)氛圍。尤其以西單商圈和王府井商圈競(jìng)爭(zhēng)最為明顯。現(xiàn)階段此處可供大規(guī)模商業(yè)開發(fā)的面積極少，已基本飽和。二三環(huán)之間的西部區(qū)域隨著馬連道地區(qū)交通、教育及購(gòu)物生活配套設(shè)施日益完善，以及馬連道商圈被規(guī)劃為中央采購(gòu)區(qū),其周邊的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也日趨興旺。北部區(qū)域的大鐘寺地區(qū)將會(huì)建起體量較大的大鐘寺國(guó)際商業(yè)中心，此物業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功與否將會(huì)影響到北三環(huán)商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)與定位。 三四環(huán)之間：南三四環(huán)之間依然是發(fā)展相對(duì)比較薄弱的一個(gè)區(qū)域，但是隨著木樨園商業(yè)圈的相成，百榮世貿(mào)的組建，給南城帶來(lái)了希望。西三四環(huán)的發(fā)展則弱于北三四環(huán)，這是由于北三四環(huán)處于亞奧商圈，12 / 34發(fā)展比較快，生活氣息濃厚，被稱為中心居住區(qū)(CLD)。東三四環(huán)由于包含了 CBD 和燕莎兩個(gè)北京最大的商業(yè)圈，尤其是 CBD 商業(yè)圈，在他的周圍興建了大量的項(xiàng)目，例如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、金地國(guó)際花園、華貿(mào)中心等，形成了 CBD 次商圈，并不斷延伸。東四五環(huán)的項(xiàng)目則主要集中在望京商業(yè)圈一帶和 CBD 的次商業(yè)圈一帶。而從商業(yè)項(xiàng)目的分布數(shù)量上我們又可以看出，同在四五環(huán)之間，北四五環(huán)就發(fā)展的比較好，項(xiàng)目數(shù)量眾多，這主要是受到 2022 年奧運(yùn)會(huì)的影響，依托奧林匹克公園發(fā)展開了。其中尤其以北五環(huán)外項(xiàng)目最多，而其中的亞北天通苑，無(wú)論是在社區(qū)面積上，還是在建筑面積上都是最大的。同一環(huán)線之間，則是東部和北部?jī)?yōu)于西部和南部，在二環(huán)和三環(huán)之間，以及三環(huán)和四環(huán)之間以東部發(fā)展相對(duì)比較成熟與完善，項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。13 / 34 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃》的部署，北京市將在市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。首先簡(jiǎn)單的介紹一下這一規(guī)劃的主要內(nèi)容： 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國(guó)、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)(CBD)、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合14 / 34服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等 從 1993 年的“分散集團(tuán)式布局”到如今的“兩軸－兩帶－多中心”，新規(guī)劃必然會(huì)改變舊有的北京城市空間布局，而城市空間布局的變化也必然導(dǎo)致北京房地產(chǎn)格局的變化，這種變化很可能將是質(zhì)的變化。在北京市新的功能劃分上，我們不能再把北京簡(jiǎn)單地劃分為不同的功能區(qū)，造成吃飯的地方吃飯，睡覺的地方睡覺，工作的地方工作，大家在這些功能區(qū)之間疲于奔波，造成資源和人力的浪費(fèi)。新規(guī)劃中中心城市軸線及功能區(qū)分析圖 15 / 34通過上面兩張圖的對(duì)比可以看出北京市現(xiàn)有商圈與新規(guī)劃中的兩軸并不完全相符，現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)主要位于三環(huán)以內(nèi)，并且表現(xiàn)出非常明顯的向東部?jī)A斜的態(tài)勢(shì)，北部、西部和南部都是較分散的中型商業(yè)聚集區(qū)，屬于區(qū)域型商業(yè)中心。 可見在北京市未來(lái)的發(fā)展中，將逐步突出三環(huán)以外的大型商業(yè)的發(fā)展，按照多中心的規(guī)劃進(jìn)行整體布局。本項(xiàng)目所在區(qū)域是北中軸線亞奧組團(tuán)的重要節(jié)點(diǎn)。 北京交通干線和沿線商業(yè)的分析從目前北京的交通系統(tǒng)看，由四條環(huán)線和 15 條快速聯(lián)絡(luò)線組成的快速系統(tǒng)是北京交通的骨架，連接主要交通干線的支線和次級(jí)道路構(gòu)成道路網(wǎng)絡(luò)。 北京市的商業(yè)項(xiàng)目主要分布在現(xiàn)有道路沿線，面積約 80016 / 34萬(wàn)平米，還有 400 多萬(wàn)平米商業(yè)集中在近幾年來(lái)建設(shè)的交通路線沿線，如地鐵十三號(hào)線、朝陽(yáng)北路以及四環(huán)沿線，四環(huán)路被稱為“黃金大道”，這不僅因?yàn)樗沫h(huán)工程耗資巨大，更因?yàn)槠鋷?lái)的效益要 10 倍于產(chǎn)出。四環(huán)路的開通，使分布在北京市區(qū)邊緣的中央商務(wù)區(qū)（CBD）、中關(guān)村高新技術(shù)園區(qū)、奧運(yùn)村、大運(yùn)村、亦莊經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等連點(diǎn)成線，起到輻射作用，以帶動(dòng)北京科技、文化產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。交通干線示意圖 未來(lái)北京市將大力發(fā)展軌道交通，這是因?yàn)楸本┖退鼈兊淖畲蟛顒e不是路的寬窄而是公共交通，尤其是地鐵數(shù)量的差距。這個(gè)差距是非常大17 / 34的。由于軌道交通具有很多特點(diǎn)如：沒有堵塞問題，而且很準(zhǔn)時(shí)；它不受氣候氣象影響；安全系數(shù)高；它是環(huán)保，由于北京是個(gè)發(fā)展中的城市，原來(lái)道路比較缺乏，路面不夠?qū)挘娣e也不夠。 根據(jù)北京市規(guī)劃，到二零零八年之前，北京將建成八通線、地鐵五號(hào)線、十號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、四號(hào)線、九號(hào)線一期、