某綜合樓可行性研究報(bào)告(已修改)
2025-05-13 04:14 本頁面
【正文】 1 / 34小關(guān)綜合樓可行性研究報(bào)告北京 投資開發(fā)有限公司2022 年 4 月 18 日2 / 34目 錄前 言 ................................ 4 第一章 項(xiàng)目概況 ........................ 5 ........................... 5 ........................... 5 租賃范圍 ............................... 5 漁陽集團(tuán)結(jié)論 ： ........................ 6 結(jié)論： .............................. 6 綜合結(jié)論 ................................ 6 第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)分析 ........... 7 北京市商業(yè)物業(yè)需求分析 ............. 7 北京市商業(yè)體量分布情況分析 ......... 7 商業(yè)分布情況 .......................... 7 各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析 ............. 9 各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展與城市發(fā)展關(guān)系分析 12 北京交通干線和沿線商業(yè)的分析 ...... 15 已落成、正報(bào)規(guī)、待建項(xiàng)目情況對(duì)比分析 18 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析 .......... 20 第三章 區(qū)域分析及經(jīng)營定位 .............. 21 3 / 34 ...................... 21 .................... 23 3. 3項(xiàng)目功能定位 ..................... 25 定位方向： ...................... 25 3. 4 消費(fèi)群定位 ....................... 26 3. 5 價(jià)格定位 ......................... 26 第四章 投資估算及資金籌措 ............. 27 估算的主要假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn) ...... 27 投資估算 .......................... 27 租金水平 ................................. 27 第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ............... 28 收入 .............................. 28 ...................... 28 第六章 項(xiàng)目不確定性分析 ............... 29 盈虧平衡分析 ...................... 29 敏感性分析 ........................ 30 第七章 結(jié)論 ........................... 31 4 / 34前 言 近年來，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展并日趨成熟，呈現(xiàn)以市場(chǎng)機(jī)制為主導(dǎo)、以有效需求為依托、健康向上的繁榮局面。北京商業(yè)的全面發(fā)展促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的同步發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。而且，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。城市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺(tái)及實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn)作用。北京 投資開發(fā)有限公司在綜合考慮市場(chǎng)供需狀況、城市規(guī)劃、以及合作方效益及自身社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益等諸多因素前提下，充分利用公司在商用物業(yè)經(jīng)營方面所積累的經(jīng)驗(yàn)和資金，決定租賃小關(guān)綜合商業(yè)樓項(xiàng)目的經(jīng)營權(quán)，因此編制此可行性研究報(bào)告。5 / 34第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱小關(guān)綜合樓 項(xiàng)目簡介 租賃范圍小關(guān)項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)安定門外小關(guān)北里 43 號(hào)，東至市運(yùn)四場(chǎng)職工住宅區(qū)，西臨北苑路，南至北京市冶金醫(yī)院，北至四運(yùn)四場(chǎng)場(chǎng)區(qū)。大廈共建有 11 層，其中地下 3 層，地上8 層，地下 23 層設(shè)為停車場(chǎng)，地下 1 層至地上四層用于商業(yè)；地上 58 層作為寫字樓，建筑面積 平方米，為漁陽集團(tuán)與市運(yùn)四公司合作開發(fā)項(xiàng)目。 可行性研究結(jié)論6 / 34□ 稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥829＞0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的□ 稅后指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥379＞0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的 漁陽集團(tuán)結(jié)論：收益穩(wěn)定增加：現(xiàn)整體租賃方案年均租金收入 2249 萬元，租賃期租金總額 億元。資產(chǎn)增值：租賃期結(jié)束后，北京 投資開發(fā)有限公司投入的約 300 萬元的裝修成本漁陽集團(tuán)，起到了資產(chǎn)保值和增值的作用。零經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：漁陽集團(tuán)不需承擔(dān)項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)，如商鋪培養(yǎng)期、安全隱患處理等。品牌提升：本項(xiàng)目對(duì)該項(xiàng)目的整體包裝宣傳有利于區(qū)域品牌提升，將使?jié)O陽集團(tuán)獲得后繼的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。區(qū)域價(jià)值提升：投資帶動(dòng)的最終價(jià)值提升將更多地表現(xiàn)在物業(yè)價(jià)值的提升，漁陽集團(tuán)可最終享有價(jià)值提升和更大的獲利機(jī)會(huì)。7 / 34本項(xiàng)目的合作對(duì)漁陽集團(tuán)來說是低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。 結(jié)論：NPV＝￥829 萬元內(nèi)部收益率 IRR＝%結(jié)論:此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的，但存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。 綜合結(jié)論 此方案對(duì)于建設(shè)單位和經(jīng)營單位在經(jīng)濟(jì)上都是可行的。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)分析本章主要從北京市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況出發(fā)進(jìn)行系統(tǒng)分析。 北京市商業(yè)物業(yè)需求分析據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，北京市人均商業(yè)面積僅為 平方米，而國外發(fā)達(dá)國家的平均水平卻早已達(dá)到～ 平方米，北京的人均商業(yè)面積也相繼超過了 1 平方米。根據(jù)商務(wù)部對(duì)北京商業(yè)發(fā)展的規(guī)劃，到 2022 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米。北京商業(yè)升級(jí)存在巨大的空間，如農(nóng)改超等。這也是北京近段時(shí)間商業(yè)物業(yè)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)。根據(jù)對(duì)國內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的研究，商業(yè)物業(yè)發(fā)展與社會(huì)消費(fèi)品零8 / 34售總額的增長
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