某綜合樓可行性研究報告-資料下載頁
2025-05-01 04:14本頁面
【正文】 場機會和 在商用物業(yè)經(jīng)營管理方面的優(yōu)勢，本項目經(jīng)營方向初步定為：集中型超市、中高檔餐飲、高檔辦公為一體的商業(yè)綜合體功能及業(yè)態(tài)定位為：地下一層以標準超市為主，以吸引周邊人流，保障社區(qū)居民日常生活需求。其余用作物業(yè)管理用房、員工房和設(shè)備用房等。一層留出超市主要出入口；引進中國建設(shè)銀行（有自動存取款機，24 小時營業(yè)） ；引進一家快餐店（部分一層和二層） ；26 / 34余下面積引進兩家大型飯店二層利用政府對小關(guān)區(qū)域的規(guī)劃做網(wǎng)吧和臺球廳，并同時引進一家洗浴中心三層、四層引進一家大型酒吧 KTV（旗艦型）五層以上為寫字樓3. 4 消費群定位□周邊居民。□旅游人群□商務(wù)人群?！踹h區(qū)人群（主要靠餐飲和娛樂帶動）3. 5 價格定位小關(guān)項目價值評定小關(guān)周圍項目地下 1層（元/平方米/天）底商（元/平方米/天）23 層商業(yè)（元/平方米/天）58 層寫字樓（元/平方米/天）長新大廈 安華發(fā)展大 27 / 34廈金甌大廈 企發(fā)大廈 勝古辦公樓 3北京金融信托大廈 古玩城 4 3 3市場法綜合價格 3 元小關(guān)項目商業(yè)地下 3地下 2 建筑面積 平方米（地下停車位 189 個，每輛車每月 150 元），每天總收入：1496地下 1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元2 層4 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元5 層8 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項目地塊的位置、規(guī)模、個性特點等優(yōu)勢進行綜合分析和預(yù)測，制定出在28 / 34各個不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點確定入市散租價格為 元/平方米/天。 第四章 投資估算及資金籌措 項目投資估算的主要假設(shè)和標準根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系進行分析。本項目內(nèi)部裝修及招商周期按 6 個月考慮。 投資估算 投資開發(fā)有限公司總投資約 300 萬元。 項目收入租金水平根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮景象，結(jié)合本項目地塊的位置、規(guī)模、個性特點等優(yōu)勢進行綜合分析和預(yù)測，制定出在各個不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點初步零售價格為 元/平方米/天。資金籌措本項目裝修改造成本由北京 投資開發(fā)公司自行籌措。29 / 34第五章 項目經(jīng)濟效益評價 收入本項目收入來源為商用物業(yè)租賃收入，其他廣告等收入不計算在內(nèi)。該項目第 1 年對外經(jīng)營，從謹慎的原則出發(fā)出租率年平均按 60%，從第 2 年開始達到正常水平 85%，并一直維持在此水平 。租金水平按價格 元/平方米/天估算。營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加按經(jīng)營收入的 %計算 現(xiàn)金流量分析為了便于快速決策，現(xiàn)金流量進行簡化計算，以上面的經(jīng)營收入和運營成本為主，以便于更直觀的反映項目現(xiàn)金流入流出情況。由于公司在此方面的優(yōu)勢，在操作層面比此模型會更優(yōu)化。根據(jù)模型可得各項目財務(wù)指標如下：□ 稅前指標：財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥829＞0 本方案在經(jīng)濟上是可行的。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準收益率在經(jīng)濟上是可30 / 34行的□ 稅后指標：財務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥379＞0 本方案在經(jīng)濟上是可行的。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準收益率在經(jīng)濟上是可行的第六章 項目不確定性分析 盈虧平衡分析出租率盈虧平衡分析當出租率低于 %時，稅前利潤為零，該項目達到盈虧平衡點。 此項目抗風(fēng)險能力較弱。租金水平盈虧平衡分析當租金水平低于 元/平方米/日時，稅前利潤為零，該項目達到盈虧平衡。業(yè)主租金盈虧平衡分析當業(yè)主租金高于 元/平方米/日時，稅前利潤為零，項目達到盈虧平衡。方案比較分析 方案比較分析 31 / 34敏感性分析 影響本項目經(jīng)濟效益的風(fēng)險因素主要有出租率、出租租金水平、業(yè)主租金水平等，這些影響因素中價格和出租率主要受市場供求關(guān)系的影響，而運營管理成本從一定程度上講，公司是能夠加以監(jiān)督控制的?！《惽柏攧?wù)凈現(xiàn)值（ＮＰＶ）稅前內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）業(yè)主租金（元／平方米／天）年總租金（萬元）方案一￥ 8 2416方案二￥ % 2308方案三￥ % 2279方案四￥ % 2249方案五￥1, % 222032 / 34從敏感性分析可看出，本項目敏感因子敏感度如下：出租率=經(jīng)營收入=零售租金運營收入 業(yè)主租金。敏感性分析 2% 1%基礎(chǔ)方案1% 2%出租率 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 零售租金 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 經(jīng)營收入 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 運營成本 ￥1,434 ￥1,131 ￥829 ￥526 ￥223 業(yè)主租金 ￥373 ￥601 ￥829 ￥1,056 ￥1,284 從以上敏感性分析可以看出，本項目對運營成本變動相當敏感，相比之下，業(yè)主租金因素更為敏感?？傮w來說，該項目存在較大風(fēng)險，主要集中在：出租率能否達到標準，零售租金能否達到預(yù)期的價格，及業(yè)主租金水平。33 / 34第七章 結(jié)論本項目對于雙方在經(jīng)濟上都是可行的，降低成本和爭取提高質(zhì)量、確保項目品牌對本項目而言具有重要的意義。降低運營成本，保證零售租金和出租率是本項目的關(guān)鍵所在。從動態(tài)指標來看，貼現(xiàn)率為 8％時的財務(wù)凈現(xiàn)值為 829萬元，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于貼現(xiàn)率，說明項目可行。從敏感性分析看，本項目所能承受的零售租金和運營管理成本變動幅度較小，具有較大的風(fēng)險。因此，應(yīng)加強營銷力度，降低運營成本，才能確保計劃利潤的如期實現(xiàn)。34 / 34北京 投資開發(fā)有限公司2022 年 4 月 18 日
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