【正文】 第八章 項目招投標根據(jù)國家計委[2004]9號文件，關(guān)于“工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定”和**建設(shè)廳[2004]7號文件：“全部和部分”使用國有資金投資、享受國家減免稅政策、國家融資投資在100萬元以上或建筑面積在1000平方米以上的建設(shè)工程的施工建設(shè)工程必須依法強制進行招標”的規(guī)定，本項目必須組織好招投標工作。根據(jù)《中華人民共和國招投標法》、《工程項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》（國家發(fā)改委第3號令）和《評標委員會和評標方法暫行規(guī)定》等要求，本項目為房地產(chǎn)建設(shè)投資，特別要重視建筑質(zhì)量，因此項目承建的施工單位必須采用招標確定。項目采用委托代理招標方式。由代理方代業(yè)主確定招標方式，招標范圍、招標組織形式和評標方法。招標方案需經(jīng)招投標管理機構(gòu)審批核準后方可實施。具體方法步驟按《招標法》的規(guī)定程序操進行。本項目招標內(nèi)容見下表：項目名稱：**綜合樓工程建設(shè)項目方式內(nèi)容招標范圍招標形式招標方式不采用招標招標估算額（萬元）全招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標前期工作√基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)√√√建安工程√√√小計第八章 實施進度計劃建設(shè)期為2年；銷售期：1年。項目前期工作：2008年1月－3月；完成土建工程封頂：2008年4月－2008年12月；完成裝修、設(shè)備安裝等工程：2009年1月－2009年7月；交工、驗收（出租及銷售）：2009年8月－9月。出租和銷售時間：2008年10月－2010年12月。項目實施進度直線表年月200820092010123456789101112123456781011121－12前期土建裝修驗收銷租、銷售及群房租賃計劃①預(yù)售計劃： 2008年7月開始預(yù)售住宅樓，完成預(yù)售住宅樓總量的20%；至2009年6月再完成預(yù)售住宅樓總量的30%。②銷售計劃：至2010年12月底，住宅樓全部銷售完。（2）群房租賃計劃①2010年1月完成群房租賃總量的50%。②2011年1月完成群房租賃全部。 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算主要參數(shù)依據(jù)項目具體建設(shè)內(nèi)容、布局、建設(shè)工程量、設(shè)備、建設(shè)安裝工程量和水、電、暖等基本設(shè)計數(shù)據(jù)，按照烏昌地區(qū)2007年物價平均水平進行估算?？傆玫孛娣e：11109m2；總建筑面積：。（1）建筑工程根據(jù)**建筑勘察設(shè)計院類似工程概算書提供的數(shù)據(jù)編寫。所有工程項目按工程類別Ⅱ類取費（已按2004年調(diào)差文件計取材差）。概算中考慮到建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等費用因素在實際工作中的變動，按有關(guān)規(guī)定計算預(yù)備費等費用。（2）設(shè)備購置主要設(shè)備的運雜費按設(shè)備購置費的8%計算，設(shè)備安裝費率按20%計提。供電貼費及購電權(quán)不計。（3）預(yù)備費基本預(yù)備費和價差預(yù)備費按工程費用的一定比例計算。（4）項目貸款的建設(shè)期利息按二年計算，%。（5）本項目遞延資產(chǎn)將建設(shè)單位管理費用、設(shè)計費、工程監(jiān)理費全部列入前期費用之中。通過對項目建設(shè)投資估算得出：項目總投資8250萬元人民幣，其中：；；建安費5330萬元；；；財務(wù)費用（貸款利息） 萬元；。項目總投資估算列入下表。投資（成本）估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）單位面積費用（元/m2）計算面積（m2）1土地及拆遷費用450141102前期費650003建安費8206500053304小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施費81650005銷售宣傳費3650006財務(wù)費用（貸款利息）5000萬元2年，%7507預(yù)備費　　　總計　　8250項目總投資明細估算，詳見附表1。（1）項目外部資金來源：2008年申請銀行貸款5000萬元，%，期限為兩年。（2）建設(shè)單位自籌：3250萬元。根據(jù)項目建設(shè)進度，資金使用計劃為：2008年1月2008年12月投入：825070%＝5775萬元；2009年1月－2009年10月投入：825030%＝2475萬元。第十一章 項目投資經(jīng)濟效果評價投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式通常有兩種：一種是置業(yè)投資，其經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個方面，其經(jīng)濟效果的好壞受**場狀況和物業(yè)特性變化的影響。置業(yè)投資經(jīng)濟效果的四種表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個特定時間點的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟效果是無法定量描述或量測的。必須有轉(zhuǎn)換時間點和現(xiàn)金流量才能定量分析和計算。另一種是開發(fā)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟效果的大小是用開發(fā)利潤、成本利潤率、投資收益率等指標來衡量。本項目建設(shè)后，計劃采取群房出租，住宅房投入**場銷售的運作形式；所以，群房出租是屬于置業(yè)投資；住宅房投入**場銷售投資銷售是屬于開發(fā)投資。故本項目的經(jīng)濟效果評價，按開發(fā)投資和職業(yè)投資相結(jié)合的表現(xiàn)形式進行。房地產(chǎn)投資的收益包括兩個部分即投資回收和投資回報。投資回收是指投資者對其所投入資本的回收，通常是用提取折舊的方式獲得。對房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收率主要是指對開發(fā)商投入的總開發(fā)成本的回收。投資回報是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報酬。表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率，即開發(fā)商利潤。經(jīng)濟效果評價指標通?？己艘韵聝?nèi)容：（1）收益率（Yield Rates）：是一個投資回報率，表明投資項目在某一個計算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力，即用公式表示為： 年平均收益（或收入）收益率= 100%（投資利潤率） 總投資說明，它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。（2）折現(xiàn)率：是收益率的一種類型，是一個將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收值率，投資者希望的收益率通常等同于一個特定的折現(xiàn)率。本項目基準折現(xiàn)率按10%，計算年限t=15。（3）內(nèi)部收益率（IRR）：表明某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率?？捎脕砗饬咳魏钨Y本投資的回報水平，包括所得稅前和所得稅后。本項目總投資為8250萬元人民幣。包括：土地費用、前期費、建安費、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施費、銷售宣傳費、財務(wù)費用（貸款利息）、預(yù)備費等費用。住宅樓為開發(fā)投資。裙樓租賃為置業(yè)投資。裙樓租賃面積裙樓租賃面積統(tǒng)計表項目建筑面積（m2）可租賃面積（m2）裙樓一層裙樓二層裙樓三層裙樓四層合計25944（1）裙樓共4層，用做機電商鋪出租面積全部對外出租。①，扣去公用房（治安、物業(yè)管理、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)、換熱站、配電等）面積。②2－4層， m2，3＝。合計：裙樓出租面積為： +＝。（2）地下一、二層，做為停車庫。停車位共有：133位。住宅樓銷售面積項目戶型套型面積（m2）公攤面積（m2）陽臺面積（m2）建筑面積（m2）層套數(shù)（套）層建筑面積（m2）每層面積A2B2C2D2E2F2G2合計2每棟層數(shù)　181818181818每棟面積合計　3622977建筑棟數(shù)　222222總建筑面積　229777245954兩棟塔形樓5－22層為住宅樓，總面積為：45954m2。詳見附表附表3。銷售收入和出租收入（1）裙樓租賃收入裙樓全部租賃總收入為：。計算過程列入下表：層數(shù)日租賃費（元/m2）年租賃費（元/m2）租賃面積（m2）年租賃收入（萬元/年）備注1 236532924292合計（2）銷售收入①住宅樓銷售價格確定住宅樓由第5層起始，至22層。確定第5層每平方米銷售價為：3800元/ m2；每高1層，每平方米增加30元。②住宅樓銷售收入住宅樓全部銷售收入為： 萬元。（收入計算詳見附表4）③地下停車位銷售收入地下每個停車位銷售價格為10萬元/位。133個停車位全部出售的收入為：133萬元。④總銷售收入：+133＝。①管理人員工資、福利；②公司辦公用的水、電、暖費等；③管理人員差旅費、車輛養(yǎng)護費等；④公司辦公管理費、人員培訓費；⑤折舊等等為固定成本構(gòu)成元素。⑥臨時工的工資福利等。管理人員和臨時工的工資及福利員工年平均工資、福利表 單位：萬元工作崗位總經(jīng)理副總經(jīng)理部門負責人職員臨時工合計年均工資（萬元）人數(shù)（位）116181036年應(yīng)發(fā)工資（萬元）12折舊本項目折舊采用平均年限（直線）折舊法計算，公司物業(yè)用房和出租房產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資全作為土建投資，折舊年限為50年。本項目置業(yè)投資為裙樓建筑、設(shè)備及間接費用等。平均每平方米投資為： 1270元/ m2（8250萬元/65000 m2）。裙樓面積為：25944 m2，總值為：25944=。年折舊值為：（）/50＝60萬元/年。維修費按固定資產(chǎn)總值（）%計取，為：。水、電、暖等費用①電費：按每平方米年用電（含公用設(shè)施、照明等用電）平均為18KWH/ ；租賃出去的面積照明用電由租賃者負擔。尚有：＝ m2；需用電為： m218KWH/ ＝；，年用電費用為：。②水費：按每平方米年用水量為2立方米計算， 。按上、下水收費每立方米為6元計算。③取暖費：按每平方米面積收費28元/ m2計算：，年需取暖費為：。管理費（培訓費、宣傳費等）年計算，只算固定的長期工作人員（36人）。差旅費及汽車養(yǎng)護費年計算，只算固定的長期工作人員（36人）。財務(wù)費用按員工（共36人）年計算為：18萬元/年。其他費用（不可估計費），只算固定的長期工作人員（36人），合計為18萬元/年。租賃經(jīng)營總成本估算租賃經(jīng)營總成本估算匯總列入下表：（詳見附表5）租賃經(jīng)營總成本估算表 單位：萬元序號項 目金 額備 注1人員工資、福利其中：臨時工工資12萬元/年2折舊60折舊年限為40年3維護、維修費其中：4電費5水費6取暖費7管理費（培訓、宣傳費）8差旅費及汽車養(yǎng)護費9財務(wù)費用1810其它費用18總成本合計其中：經(jīng)營成本 固定成本 可變成本財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和指標體系，分析、計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，計算評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力，據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。財務(wù)評價主要是通過計算本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、投資回收期、成本利潤率、成本收益率、投資收益率等主要技術(shù)經(jīng)濟指標，對本項目的盈利能力進行分析。通過損益表（附表6）、現(xiàn)金流量表（附表7）、敏感性分析計算表（附表3）計算出的數(shù)值，可以進一步測算出靜態(tài)和動態(tài)的項目經(jīng)營期的財務(wù)狀況：凈現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR、靜態(tài)（或動態(tài)）投資回收期以及投資利潤率、投資利稅率等經(jīng)濟評價指標，當基基準收益率i=12%，計算期t=15年時，其結(jié)果列入下表。 項目完成經(jīng)濟技術(shù)指標情況指標投資利潤率（%）%投資利稅率（%）%計算指標指標名稱所得稅后所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（%）%%財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 靜態(tài)投資回收期（年） （1）項目財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財務(wù)凈現(xiàn)值為：；。項目財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項目的動態(tài)收益達到本行業(yè)的最低收益水平以上，財務(wù)可行。本項目財務(wù)凈現(xiàn)值較大，說明本項目財務(wù)不但可行，同時顯示出有極大的抗風險能力。（2）項目財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）本項目財務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為：%；所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為：%，大于基