【正文】 第八章 項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)國(guó)家計(jì)委[2004]9號(hào)文件，關(guān)于“工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定”和**建設(shè)廳[2004]7號(hào)文件：“全部和部分”使用國(guó)有資金投資、享受國(guó)家減免稅政策、國(guó)家融資投資在100萬元以上或建筑面積在1000平方米以上的建設(shè)工程的施工建設(shè)工程必須依法強(qiáng)制進(jìn)行招標(biāo)”的規(guī)定，本項(xiàng)目必須組織好招投標(biāo)工作。根據(jù)《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《工程項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國(guó)家發(fā)改委第3號(hào)令）和《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》等要求，本項(xiàng)目為房地產(chǎn)建設(shè)投資，特別要重視建筑質(zhì)量，因此項(xiàng)目承建的施工單位必須采用招標(biāo)確定。項(xiàng)目采用委托代理招標(biāo)方式。由代理方代業(yè)主確定招標(biāo)方式，招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和評(píng)標(biāo)方法。招標(biāo)方案需經(jīng)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審批核準(zhǔn)后方可實(shí)施。具體方法步驟按《招標(biāo)法》的規(guī)定程序操進(jìn)行。本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容見下表：項(xiàng)目名稱：**綜合樓工程建設(shè)項(xiàng)目方式內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)招標(biāo)估算額（萬元）全招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)前期工作√基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)√√√建安工程√√√小計(jì)第八章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃建設(shè)期為2年；銷售期：1年。項(xiàng)目前期工作：2008年1月－3月；完成土建工程封頂：2008年4月－2008年12月；完成裝修、設(shè)備安裝等工程：2009年1月－2009年7月；交工、驗(yàn)收（出租及銷售）：2009年8月－9月。出租和銷售時(shí)間：2008年10月－2010年12月。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度直線表年月200820092010123456789101112123456781011121－12前期土建裝修驗(yàn)收銷租、銷售及群房租賃計(jì)劃①預(yù)售計(jì)劃： 2008年7月開始預(yù)售住宅樓，完成預(yù)售住宅樓總量的20%；至2009年6月再完成預(yù)售住宅樓總量的30%。②銷售計(jì)劃：至2010年12月底，住宅樓全部銷售完。（2）群房租賃計(jì)劃①2010年1月完成群房租賃總量的50%。②2011年1月完成群房租賃全部。 第十章 投資估算與資金籌措 投資估算主要參數(shù)依據(jù)項(xiàng)目具體建設(shè)內(nèi)容、布局、建設(shè)工程量、設(shè)備、建設(shè)安裝工程量和水、電、暖等基本設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)，按照烏昌地區(qū)2007年物價(jià)平均水平進(jìn)行估算。總用地面積：11109m2；總建筑面積：。（1）建筑工程根據(jù)**建筑勘察設(shè)計(jì)院類似工程概算書提供的數(shù)據(jù)編寫。所有工程項(xiàng)目按工程類別Ⅱ類取費(fèi)（已按2004年調(diào)差文件計(jì)取材差）。概算中考慮到建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等費(fèi)用因素在實(shí)際工作中的變動(dòng)，按有關(guān)規(guī)定計(jì)算預(yù)備費(fèi)等費(fèi)用。（2）設(shè)備購置主要設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)按設(shè)備購置費(fèi)的8%計(jì)算，設(shè)備安裝費(fèi)率按20%計(jì)提。供電貼費(fèi)及購電權(quán)不計(jì)。（3）預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的一定比例計(jì)算。（4）項(xiàng)目貸款的建設(shè)期利息按二年計(jì)算，%。（5）本項(xiàng)目遞延資產(chǎn)將建設(shè)單位管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)全部列入前期費(fèi)用之中。通過對(duì)項(xiàng)目建設(shè)投資估算得出：項(xiàng)目總投資8250萬元人民幣，其中：；；建安費(fèi)5330萬元；；；財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息） 萬元；。項(xiàng)目總投資估算列入下表。投資（成本）估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）單位面積費(fèi)用（元/m2）計(jì)算面積（m2）1土地及拆遷費(fèi)用450141102前期費(fèi)650003建安費(fèi)8206500053304小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)81650005銷售宣傳費(fèi)3650006財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）5000萬元2年，%7507預(yù)備費(fèi)　　　總計(jì)　　8250項(xiàng)目總投資明細(xì)估算，詳見附表1。（1）項(xiàng)目外部資金來源：2008年申請(qǐng)銀行貸款5000萬元，%，期限為兩年。（2）建設(shè)單位自籌：3250萬元。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，資金使用計(jì)劃為：2008年1月2008年12月投入：825070%＝5775萬元；2009年1月－2009年10月投入：825030%＝2475萬元。第十一章 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式通常有兩種：一種是置業(yè)投資，其經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個(gè)方面，其經(jīng)濟(jì)效果的好壞受**場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的四種表現(xiàn)形式僅能說明投資者可獲得的利益類型，在沒有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無法定量描述或量測(cè)的。必須有轉(zhuǎn)換時(shí)間點(diǎn)和現(xiàn)金流量才能定量分析和計(jì)算。另一種是開發(fā)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小是用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。本項(xiàng)目建設(shè)后，計(jì)劃采取群房出租，住宅房投入**場(chǎng)銷售的運(yùn)作形式；所以，群房出租是屬于置業(yè)投資；住宅房投入**場(chǎng)銷售投資銷售是屬于開發(fā)投資。故本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，按開發(fā)投資和職業(yè)投資相結(jié)合的表現(xiàn)形式進(jìn)行。房地產(chǎn)投資的收益包括兩個(gè)部分即投資回收和投資回報(bào)。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，通常是用提取折舊的方式獲得。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收率主要是指對(duì)開發(fā)商投入的總開發(fā)成本的回收。投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過程中所獲得的報(bào)酬。表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率，即開發(fā)商利潤(rùn)。經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)通?？己艘韵聝?nèi)容：（1）收益率（Yield Rates）：是一個(gè)投資回報(bào)率，表明投資項(xiàng)目在某一個(gè)計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力，即用公式表示為： 年平均收益（或收入）收益率= 100%（投資利潤(rùn)率） 總投資說明，它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。（2）折現(xiàn)率：是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收值率，投資者希望的收益率通常等同于一個(gè)特定的折現(xiàn)率。本項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率按10%，計(jì)算年限t=15。（3）內(nèi)部收益率（IRR）：表明某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率?？捎脕砗饬咳魏钨Y本投資的回報(bào)水平，包括所得稅前和所得稅后。本項(xiàng)目總投資為8250萬元人民幣。包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、銷售宣傳費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）、預(yù)備費(fèi)等費(fèi)用。住宅樓為開發(fā)投資。裙樓租賃為置業(yè)投資。裙樓租賃面積裙樓租賃面積統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目建筑面積（m2）可租賃面積（m2）裙樓一層裙樓二層裙樓三層裙樓四層合計(jì)25944（1）裙樓共4層，用做機(jī)電商鋪出租面積全部對(duì)外出租。①，扣去公用房（治安、物業(yè)管理、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)、換熱站、配電等）面積。②2－4層， m2，3＝。合計(jì)：裙樓出租面積為： +＝。（2）地下一、二層，做為停車庫。停車位共有：133位。住宅樓銷售面積項(xiàng)目戶型套型面積（m2）公攤面積（m2）陽臺(tái)面積（m2）建筑面積（m2）層套數(shù)（套）層建筑面積（m2）每層面積A2B2C2D2E2F2G2合計(jì)2每棟層數(shù)　181818181818每棟面積合計(jì)　3622977建筑棟數(shù)　222222總建筑面積　229777245954兩棟塔形樓5－22層為住宅樓，總面積為：45954m2。詳見附表附表3。銷售收入和出租收入（1）裙樓租賃收入裙樓全部租賃總收入為：。計(jì)算過程列入下表：層數(shù)日租賃費(fèi)（元/m2）年租賃費(fèi)（元/m2）租賃面積（m2）年租賃收入（萬元/年）備注1 236532924292合計(jì)（2）銷售收入①住宅樓銷售價(jià)格確定住宅樓由第5層起始，至22層。確定第5層每平方米銷售價(jià)為：3800元/ m2；每高1層，每平方米增加30元。②住宅樓銷售收入住宅樓全部銷售收入為： 萬元。（收入計(jì)算詳見附表4）③地下停車位銷售收入地下每個(gè)停車位銷售價(jià)格為10萬元/位。133個(gè)停車位全部出售的收入為：133萬元。④總銷售收入：+133＝。①管理人員工資、福利；②公司辦公用的水、電、暖費(fèi)等；③管理人員差旅費(fèi)、車輛養(yǎng)護(hù)費(fèi)等；④公司辦公管理費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)；⑤折舊等等為固定成本構(gòu)成元素。⑥臨時(shí)工的工資福利等。管理人員和臨時(shí)工的工資及福利員工年平均工資、福利表 單位：萬元工作崗位總經(jīng)理副總經(jīng)理部門負(fù)責(zé)人職員臨時(shí)工合計(jì)年均工資（萬元）人數(shù)（位）116181036年應(yīng)發(fā)工資（萬元）12折舊本項(xiàng)目折舊采用平均年限（直線）折舊法計(jì)算，公司物業(yè)用房和出租房產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資全作為土建投資，折舊年限為50年。本項(xiàng)目置業(yè)投資為裙樓建筑、設(shè)備及間接費(fèi)用等。平均每平方米投資為： 1270元/ m2（8250萬元/65000 m2）。裙樓面積為：25944 m2，總值為：25944=。年折舊值為：（）/50＝60萬元/年。維修費(fèi)按固定資產(chǎn)總值（）%計(jì)取，為：。水、電、暖等費(fèi)用①電費(fèi)：按每平方米年用電（含公用設(shè)施、照明等用電）平均為18KWH/ ；租賃出去的面積照明用電由租賃者負(fù)擔(dān)。尚有：＝ m2；需用電為： m218KWH/ ＝；，年用電費(fèi)用為：。②水費(fèi)：按每平方米年用水量為2立方米計(jì)算， 。按上、下水收費(fèi)每立方米為6元計(jì)算。③取暖費(fèi)：按每平方米面積收費(fèi)28元/ m2計(jì)算：，年需取暖費(fèi)為：。管理費(fèi)（培訓(xùn)費(fèi)、宣傳費(fèi)等）年計(jì)算，只算固定的長(zhǎng)期工作人員（36人）。差旅費(fèi)及汽車養(yǎng)護(hù)費(fèi)年計(jì)算，只算固定的長(zhǎng)期工作人員（36人）。財(cái)務(wù)費(fèi)用按員工（共36人）年計(jì)算為：18萬元/年。其他費(fèi)用（不可估計(jì)費(fèi)），只算固定的長(zhǎng)期工作人員（36人），合計(jì)為18萬元/年。租賃經(jīng)營(yíng)總成本估算租賃經(jīng)營(yíng)總成本估算匯總列入下表：（詳見附表5）租賃經(jīng)營(yíng)總成本估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng) 目金 額備 注1人員工資、福利其中：臨時(shí)工工資12萬元/年2折舊60折舊年限為40年3維護(hù)、維修費(fèi)其中：4電費(fèi)5水費(fèi)6取暖費(fèi)7管理費(fèi)（培訓(xùn)、宣傳費(fèi)）8差旅費(fèi)及汽車養(yǎng)護(hù)費(fèi)9財(cái)務(wù)費(fèi)用1810其它費(fèi)用18總成本合計(jì)其中：經(jīng)營(yíng)成本 固定成本 可變成本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和指標(biāo)體系，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力，據(jù)以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、投資回收期、成本利潤(rùn)率、成本收益率、投資收益率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行分析。通過損益表（附表6）、現(xiàn)金流量表（附表7）、敏感性分析計(jì)算表（附表3）計(jì)算出的數(shù)值，可以進(jìn)一步測(cè)算出靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期的財(cái)務(wù)狀況：凈現(xiàn)值NPV、內(nèi)部收益率IRR、靜態(tài)（或動(dòng)態(tài)）投資回收期以及投資利潤(rùn)率、投資利稅率等經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)，當(dāng)基基準(zhǔn)收益率i=12%，計(jì)算期t=15年時(shí)，其結(jié)果列入下表。 項(xiàng)目完成經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)情況指標(biāo)投資利潤(rùn)率（%）%投資利稅率（%）%計(jì)算指標(biāo)指標(biāo)名稱所得稅后所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 靜態(tài)投資回收期（年） （1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：；。項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)收益達(dá)到本行業(yè)的最低收益水平以上，財(cái)務(wù)可行。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值較大，說明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)不但可行，同時(shí)顯示出有極大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%；所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：%，大于基