綜合樓項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-04-28 12:54本頁(yè)面
【正文】 有影響（3）機(jī)會(huì)◆奧運(yùn)商機(jī)◆政府未來(lái)規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)◆區(qū)域機(jī)會(huì) 小關(guān)社區(qū)為北京最早最成熟的社區(qū)，相對(duì)消費(fèi)人群比較穩(wěn)定，且目前周邊的超市和娛樂(lè)規(guī)模還沒(méi)有滿足市場(chǎng)需求。（4）威脅◆ 區(qū)域無(wú)規(guī)劃發(fā)展過(guò)快，可能導(dǎo)致市場(chǎng)嚴(yán)重飽和，產(chǎn)生不良競(jìng)爭(zhēng)?！?周邊大型餐飲聚集，經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)。3. 3 項(xiàng)目功能定位 定位方向：根據(jù)本項(xiàng)目的自身特征、周邊商用物業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)和 在商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方面的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方向初步定為：集中型超市、中高檔餐飲、高檔辦公為一體的商業(yè)綜合體功能及業(yè)態(tài)定位為：地下一層以標(biāo)準(zhǔn)超市為主，以吸引周邊人流，保障社區(qū)居民日常生活需求。其余用作物業(yè)管理用房、員工房和設(shè)備用房等。一層留出超市主要出入口；引進(jìn)中國(guó)建設(shè)銀行（有自動(dòng)存取款機(jī)，24 小時(shí)營(yíng)業(yè)） ；引進(jìn)一家快餐店（部分一層和二層） ；余下面積引進(jìn)兩家大型飯店二層利用政府對(duì)小關(guān)區(qū)域的規(guī)劃做網(wǎng)吧和臺(tái)球廳，并同時(shí)引進(jìn)一24 / 30家洗浴中心三層、四層引進(jìn)一家大型酒吧 KTV（旗艦型）五層以上為寫字樓3. 4 消費(fèi)群定位□周邊居民?！趼糜稳巳骸跎虅?wù)人群?！踹h(yuǎn)區(qū)人群（主要靠餐飲和娛樂(lè)帶動(dòng)）3. 5 價(jià)格定位小關(guān)項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)定小關(guān)周圍項(xiàng)目地下 1 層（元/平方米/天）底商（元/平方米/天）23 層商業(yè)（元/平方米/天）58 層寫字樓（元/平方米/天）長(zhǎng)新大廈 安華發(fā)展大廈 金甌大廈 企發(fā)大廈 勝古辦公樓 3北京金融信托大廈 古玩城 4 3 3市場(chǎng)法綜合價(jià)格 3 元小關(guān)項(xiàng)目商業(yè)地下 3地下 2 建筑面積 平方米（地下停車位 189 個(gè)，每輛車每月 150 元），每天總收入：149625 / 30地下 1 層建筑面積 平方米，每天總收入：元1 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元2 層4 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元5 層8 層建筑面積 平方米，每天總收入： 元根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的位置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合分析和預(yù)測(cè)，制定出在各個(gè)不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)確定入市散租價(jià)格為 元/平方米/天。 第四章 投資估算及資金籌措 項(xiàng)目投資估算的主要假設(shè)和標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系進(jìn)行分析。本項(xiàng)目?jī)?nèi)部裝修及招商周期按 6 個(gè)月考慮。 投資估算 投資開(kāi)發(fā)有限公司總投資約 300 萬(wàn)元。 項(xiàng)目收入租金水平26 / 30根據(jù)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮景象，結(jié)合本項(xiàng)目地塊的位置、規(guī)模、個(gè)性特點(diǎn)等優(yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合分析和預(yù)測(cè)，制定出在各個(gè)不同年份的租金水平的變化，根據(jù)區(qū)域特點(diǎn)初步零售價(jià)格為 元/平方米/天。資金籌措本項(xiàng)目裝修改造成本由北京 投資開(kāi)發(fā)公司自行籌措。第五章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 收入本項(xiàng)目收入來(lái)源為商用物業(yè)租賃收入，其他廣告等收入不計(jì)算在內(nèi)。該項(xiàng)目第 1 年對(duì)外經(jīng)營(yíng)，從謹(jǐn)慎的原則出發(fā)出租率年平均按 60%，從第 2 年開(kāi)始達(dá)到正常水平 85%，并一直維持在此水平 。租金水平按價(jià)格 元/平方米/天估算。營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加按經(jīng)營(yíng)收入的 %計(jì)算 現(xiàn)金流量分析為了便于快速?zèng)Q策，現(xiàn)金流量進(jìn)行簡(jiǎn)化計(jì)算，以上面的經(jīng)營(yíng)收入和運(yùn)營(yíng)成本為主，以便于更直觀的反映項(xiàng)目現(xiàn)金流入流出情況。由于公司在此方面的優(yōu)勢(shì)，在操作層面比此模型會(huì)更優(yōu)化。根據(jù)模型可得各項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)如下：27 / 30□ 稅前指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥829＞0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的□ 稅后指標(biāo)：財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV=￥379＞0 本方案在經(jīng)濟(jì)上是可行的。投資內(nèi)部收益率 IRR=% 大于基準(zhǔn)收益率在經(jīng)濟(jì)上是可行的第六章 項(xiàng)目不確定性分析 盈虧平衡分析出租率盈虧平衡分析當(dāng)出租率低于 %時(shí)，稅前利潤(rùn)為零，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。 此項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。租金水平盈虧平衡分析當(dāng)租金水平低于 元/平方米/日時(shí)，稅前利潤(rùn)為零，該項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。業(yè)主租金盈虧平衡分析當(dāng)業(yè)主租金高于 元/平方米/日時(shí)，稅前利潤(rùn)為零，項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡。方案比較分析 方案比較分析 28 / 30 敏感性分析 影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有出租率、出租租金水平、業(yè)主租金水平等，這些影響因素中價(jià)格和出租率主要受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，而運(yùn)營(yíng)管理成本從一定程度上講，公司是能夠加以監(jiān)督控制的。從敏感性分析可看出，本項(xiàng)目敏感因子敏感度如下：出租率=經(jīng)營(yíng)收入=零售租金運(yùn)營(yíng)收入 業(yè)主租金。敏感性分析 2% 1% 基礎(chǔ)方案 1% 2%出租率 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 零售租金 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 經(jīng)營(yíng)收入 ￥205 ￥517 ￥829 ￥1,140 ￥1,452 運(yùn)營(yíng)成本 ￥1,434 ￥1,131 ￥829 ￥526 ￥223 業(yè)主租金 ￥373 ￥601 ￥829 ￥1,056 ￥1,284 從以上敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目對(duì)運(yùn)營(yíng)成本變動(dòng)相當(dāng)敏感，相比之下，業(yè)主租金因素更為敏感?？傮w來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)目存在較大風(fēng)險(xiǎn)，主要集中在：出租率能否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，零售租金能否達(dá)到預(yù)期的價(jià)格，及業(yè)主租金水平?！?稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ＮＰＶ） 稅前內(nèi)部收益率（ＩＲＲ）業(yè)主租金（元／平方米／天） 年總租金（萬(wàn)元）方案一 ￥ 8 2416方案二 ￥ % 2308方案三 ￥ % 2279方案四 ￥ % 2249方案五 ￥1, % 222029 / 30第七章 結(jié)論本項(xiàng)目對(duì)于雙方在經(jīng)濟(jì)上都是可行的，降低成本和爭(zhēng)取提高質(zhì)量、確保項(xiàng)目品牌對(duì)本項(xiàng)目而言具有重要的意義。降低運(yùn)營(yíng)成本，保證零售租金和出租率是本項(xiàng)目的關(guān)鍵所在。從動(dòng)態(tài)指標(biāo)來(lái)看，貼現(xiàn)率為 8％時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 829 萬(wàn)元，所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，大于貼現(xiàn)率，說(shuō)明項(xiàng)目可行。從敏感性分析看，本項(xiàng)目所能承受的零售租金和運(yùn)營(yíng)管理成本變動(dòng)幅度較小，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷力度，降低運(yùn)營(yíng)成本，才能確保計(jì)劃利潤(rùn)的如期實(shí)現(xiàn)。30 / 30北京 投資開(kāi)發(fā)有限公
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