【正文】 集團(tuán)結(jié)論：收益穩(wěn)定增加：現(xiàn)整體租賃方案年均租金收入 2249 萬(wàn)元，租6 / 30賃期租金總額 億元。5 / 30第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱小關(guān)綜合樓 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 租賃范圍小關(guān)項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)安定門外小關(guān)北里 43 號(hào)，東至市運(yùn)四場(chǎng)職工住宅區(qū)，西臨北苑路，南至北京市冶金醫(yī)院，北至四運(yùn)四場(chǎng)場(chǎng)區(qū)。北京商業(yè)的全面發(fā)展促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的同步發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。而且，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。大廈共建有 11 層，其中地下 3 層，地上 8 層，地下 23 層設(shè)為停車場(chǎng)，地下 1 層至地上四層用于商業(yè)；地上 58 層作為寫(xiě)字樓，建筑面積 平方米，為漁陽(yáng)集團(tuán)與市運(yùn)四公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。資產(chǎn)增值：租賃期結(jié)束后，北京 投資開(kāi)發(fā)有限公司投入的約300 萬(wàn)元的裝修成本漁陽(yáng)集團(tuán)，起到了資產(chǎn)保值和增值的作用。本項(xiàng)目的合作對(duì)漁陽(yáng)集團(tuán)來(lái)說(shuō)是低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)。7 / 30 北京市商業(yè)物業(yè)需求分析據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，北京市人均商業(yè)面積僅為 平方米，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平卻早已達(dá)到 ～ 平方米，北京的人均商業(yè)面積也相繼超過(guò)了 1 平方米。根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的研究，商業(yè)物業(yè)發(fā)展與社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)呈高度正相關(guān)，近年北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增長(zhǎng)率在 16%左右，可根據(jù)此對(duì)北京市商用物業(yè)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測(cè)和量化。 8 / 30從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽(yáng)區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占 21%。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來(lái)進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無(wú)明顯差異。 二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資10 / 30企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片 5A 級(jí)寫(xiě)字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開(kāi)發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開(kāi)等快速路相繼通車，地鐵 5 號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開(kāi)通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場(chǎng)，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，本項(xiàng)目所在的區(qū)域是熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域之一。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。以后身邊的中型社區(qū)購(gòu)物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall 可能將成為人們購(gòu)物的首選。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部14 / 30CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。近年來(lái)四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長(zhǎng)將達(dá)到 公里，到 2022 年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。另外地鐵十三號(hào)線的開(kāi)通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問(wèn)題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。 地鐵的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)或者是商業(yè)開(kāi)發(fā)的上上之選。 2022—2022 年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒(méi)有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為 43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場(chǎng)外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽(yáng)區(qū)，比例高達(dá) 35%，眾所周知，北京市 202218 / 30年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來(lái)亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)，同時(shí)，朝陽(yáng)區(qū)的 CBD 地區(qū)及朝陽(yáng)北路大量的寫(xiě)字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽(yáng)區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼； 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來(lái)有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來(lái)大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過(guò)多，一時(shí)難以消化。19 / 30 商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)對(duì)比分析 北京市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)中，以獨(dú)體商業(yè)比例為最高，達(dá)到 35%；寫(xiě)字樓底商越來(lái)越受到投資者和經(jīng)營(yíng)商戶的歡迎，這是因?yàn)閷?xiě)字樓本身有大量的消費(fèi)人群，這些人群提供了商業(yè)發(fā)展最基礎(chǔ)的盈利元素，是當(dāng)今商業(yè)發(fā)展最快的商業(yè)形態(tài)，這部分物業(yè)占到總體比例的 24%；臨街商鋪雖然占據(jù)比例不高，只有 19%，但是以其貫有的地理優(yōu)勢(shì)一向深受商家和消費(fèi)者的喜愛(ài)，一直是最受關(guān)注的物業(yè)形態(tài)，發(fā)展前景良好；至于近年來(lái)發(fā)展迅速的社區(qū)商業(yè)，更是以立足于社區(qū)，面向周邊的姿態(tài)在眾多商業(yè)形態(tài)中突圍而出，受到多方的注目，眾所周知，北京市的社區(qū)便利店遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京市的社區(qū)數(shù)量，巨大的市場(chǎng)契機(jī)被多個(gè)零售巨頭覬覦，快客、71迪亞天天、聯(lián)合利華等世界知名連鎖巨頭目前在北京市的各大社區(qū)拼命擴(kuò)張，以期搶先占領(lǐng)市場(chǎng)。由于亞運(yùn)會(huì)的影響，京北發(fā)展迅速，人民生活水平不斷提高帶動(dòng)商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，該地區(qū)建立起大量的中高檔商品房，吸引了北京高端人群遷入此地，亞運(yùn)村逐漸成為京城“富人區(qū)” 。同時(shí)，百貨的良性經(jīng)營(yíng)更加帶動(dòng)了其周邊的商業(yè)發(fā)展。而本區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)稀缺，目前區(qū)域內(nèi)幾家大型的娛樂(lè)場(chǎng)所即使檔次及內(nèi)部環(huán)境、服務(wù)水平較低，但由于消費(fèi)人群的選擇空間較小，因此，不論是哪家商戶，其經(jīng)營(yíng)狀況都基本良好。就商業(yè)而言，亞運(yùn)村商業(yè)的特點(diǎn)在于其社區(qū)商業(yè)特別發(fā)達(dá)，以餐飲、超市、便利店等生活配套為主，作為商業(yè)主體、商圈核心的百貨業(yè)卻不能形成規(guī)模，難于承擔(dān)區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心的重任。 區(qū)域內(nèi)部的商務(wù)資源：亞運(yùn)村區(qū)內(nèi)一個(gè)比較有特色的商務(wù)資源是其良好的社區(qū)氛圍及商住傳統(tǒng)，區(qū)內(nèi)的很多商戶對(duì)該區(qū)域有深厚的情結(jié)，其業(yè)