【正文】 、超市等生活配套商圈的氣氛，但鑒于周邊未來龐大的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，該區(qū)域的競爭風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。 2022—2022 年間，北京市城八區(qū)的落成項(xiàng)目以東城區(qū)為最，達(dá)到該區(qū)總體面積的 72%，這主要是因?yàn)闁|城區(qū)商業(yè)比較成熟，以王府井商圈為核心的東城區(qū)基本上沒有多少新建項(xiàng)目；已落成項(xiàng)目最少的區(qū)是豐臺(tái)區(qū)，比例僅為 43%，豐臺(tái)區(qū)由于歷史原因，整體商業(yè)發(fā)展水平較低，除了大紅門服裝批發(fā)市場外，其他零售商業(yè)落成數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于其他城區(qū)； 在建項(xiàng)目最多的是是朝陽區(qū)，比例高達(dá) 35%，眾所周知，北京市 202218 / 30年將舉行奧運(yùn)會(huì)，奧運(yùn)的巨大商機(jī)帶來亞奧區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)，同時(shí)，朝陽區(qū)的 CBD 地區(qū)及朝陽北路大量的寫字樓底商、社區(qū)商業(yè)都為朝陽區(qū)的商業(yè)發(fā)展添磚加瓦，發(fā)展勢(shì)頭如火如荼； 待建商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量最多的是豐臺(tái)，因?yàn)樨S臺(tái)區(qū)已落成項(xiàng)目數(shù)量相對(duì)較少，因此未來有大量商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃待建，主要集中在木樨園—大紅門地帶；規(guī)劃數(shù)量較少的是崇文區(qū)，僅為 10%，這主要是因?yàn)槌缥膮^(qū)的商業(yè)數(shù)量較多，尤其是近兩年來大量社區(qū)商業(yè)的投入使用使得該區(qū)商業(yè)放量過多，一時(shí)難以消化。 根據(jù)目前地鐵的建設(shè)情況，5 號(hào)線于 2022 年 6 月率先進(jìn)入運(yùn)營，加上奧運(yùn)的影響，毫無疑問，除了已經(jīng)建立的“東西軸”與二環(huán)線地鐵，“南北軸”的 5 號(hào)線周邊商業(yè)將會(huì)逐步發(fā)展起來的。 地鐵的開發(fā)將帶來沿線土地的升值，地鐵站周圍的土地是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)或者是商業(yè)開發(fā)的上上之選。受到北京古都風(fēng)貌保護(hù)和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面積增加也是受到限制的在這種情況下，只能通過大力發(fā)展地下交通，才能夠既保護(hù)北京的歷史風(fēng)貌，同時(shí)又解決了交通問題。大力發(fā)展公共交通特別是軌道交通，這是世界大城市解決交通問題的一個(gè)主要經(jīng)驗(yàn)。像巴黎地鐵長度是三百多公里，莫斯科也是三百多公里，東京也是幾百公里，而北京只有幾十公里。另外地鐵十三號(hào)線的開通也大大拉近了城鄉(xiāng)的距離，方便了居民出行的便利，同時(shí)也帶動(dòng)了沿線商業(yè)的發(fā)展。公路建設(shè)每投入 100 億元人民幣，將會(huì)拉動(dòng)周邊的國內(nèi)生產(chǎn)總值 1000 億元人民幣。近年來四環(huán)、五環(huán)已經(jīng)建成通車，預(yù)計(jì)六環(huán)建成后，五個(gè)環(huán)線總長將達(dá)到 公里，到 2022 年，北京將建成五環(huán)加八射的高速環(huán)路系統(tǒng)。新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中心生活，環(huán)線將不再是考評(píng)房子的惟一標(biāo)準(zhǔn)，作為城市規(guī)劃的重要實(shí)施者，房地產(chǎn)開發(fā)商也會(huì)迅速順應(yīng)這一形式。商業(yè)發(fā)展將不再僅限于東部14 / 30CBD 區(qū)域的集中商業(yè)區(qū)，而是圍繞兩個(gè)中心軸，逐步在整個(gè)城區(qū)建立多個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)中心。而在北京市新規(guī)劃中，三環(huán)以外的商業(yè)規(guī)劃被重視起來，CBD 東部、大紅門區(qū)域、石景山區(qū)域、亞奧區(qū)域都被列入重點(diǎn)發(fā)展的部分。以后身邊的中型社區(qū)購物中心和郊區(qū)的大型shoppingmall 可能將成為人們購物的首選。 新的城市總體規(guī)劃實(shí)施后，人們將不會(huì)再像以前那樣以天安門為中13 / 30心生活，居住形態(tài)亦將發(fā)生重大變化， 從商業(yè)角度來看，此種規(guī)劃也將改變以往人們購物的習(xí)慣。 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶”。下面我們將根據(jù)這一城12 / 30市規(guī)劃來分析各環(huán)路的商業(yè)發(fā)展情況及將來的發(fā)展趨勢(shì)。而四到五環(huán)之間以及五環(huán)以外則以北部為最優(yōu)。 總的來看，北京各環(huán)線之間是以二環(huán)發(fā)展最好，三四環(huán)相對(duì)比較成熟，五環(huán)以外發(fā)展勢(shì)頭迅猛。 五環(huán)以外：可以看出北五環(huán)外的昌平和東五環(huán)外的通州發(fā)展較其他郊縣更好。北城則或以奧運(yùn)為依托，發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)；部分以中關(guān)村的巨大人流量為依托發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。 四五環(huán)之間：南四五環(huán)之間的商業(yè)項(xiàng)目主要集中在郊縣大興，本項(xiàng)目所在的區(qū)域是熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域之一。以餐飲、娛樂、超市等生活配套 行業(yè)為主形成了亞運(yùn)村獨(dú)特的商圈氛圍，并11 / 30且規(guī)模正在日益壯大。南城的發(fā)展日益受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，尤其是在政府建設(shè)南城，開發(fā)南城的大的方針政策指引之下，隨著南城開發(fā)建設(shè)的步伐正在不斷加快，京津塘、京石、京開等快速路相繼通車，地鐵 5 號(hào)線正在建設(shè)，若干條市政道路即將開通，加上城市環(huán)線、鐵路和南苑機(jī)場，南城已經(jīng)形成便捷、立體的交通網(wǎng)絡(luò)，南城必將成為一個(gè)新興的商業(yè)區(qū)域。綜上，二三環(huán)之間的區(qū)域東部已基本飽和，西部和北部平穩(wěn)發(fā)展，南部屬于待啟動(dòng)地區(qū)，未來可挖掘的潛力大。二三環(huán)之間的北部區(qū)域由于擁有東直門、西直門兩大交通樞紐商業(yè)和北三環(huán)沿線馬甸、雙安商業(yè)區(qū)的帶動(dòng)，相對(duì)而言發(fā)展比較穩(wěn)定。而南部二三環(huán)間由于居民消費(fèi)水平與商業(yè)發(fā)展環(huán)境都不太成熟，所以商業(yè)項(xiàng)目相對(duì)較少，沒有能夠形成強(qiáng)有力的商圈。 二三環(huán)路之間：東二環(huán)到東三環(huán)區(qū)域駐扎了各大金融機(jī)構(gòu)和外資10 / 30企業(yè)的辦公地點(diǎn)，擁有大片 5A 級(jí)寫字樓和高尚住宅區(qū)，隨著北京市政建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，這里將形成一個(gè)頂級(jí)企業(yè)聚居區(qū)、一個(gè)高品質(zhì)的富人生活區(qū)。但同時(shí)我們也應(yīng)該看到，由于二環(huán)路內(nèi)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟，這么多項(xiàng)目的興建，也使二環(huán)路內(nèi)的競爭更加激烈。其它環(huán)路項(xiàng)目，在體量上并無明顯差異。 各環(huán)路項(xiàng)目分布情況分析如圖表，從開發(fā)體量上可以看出，北京市整體上除二三環(huán)之間，其它各環(huán)路在體量上無明顯差異；這與這些地區(qū)面積呈反比，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)由中心向外環(huán)路逐漸減少。 東城區(qū)和西城區(qū)商業(yè)發(fā)展勢(shì)頭比較平緩，主要圍繞王府井和西單兩個(gè)大的商圈來進(jìn)行，物業(yè)形式以集中商業(yè)為主，大部分物業(yè)經(jīng)營狀況良好。朝陽區(qū)主要商業(yè)放量位于幾大商圈內(nèi)，包括 CBD、建國門、朝外、燕莎、亞奧區(qū)域等，雖然看起來分布較散，但幾大商圈形成時(shí)間較長、輻射力強(qiáng)勁、相互之間能夠形成互動(dòng)，未來四環(huán)內(nèi)大的商業(yè)面積增加的可能性不大，放量基本圍繞這幾大商圈展開，東擴(kuò)北進(jìn)的趨勢(shì)明顯，北部區(qū)域的亞奧地區(qū)未來的商業(yè)放量巨大。 8 / 30從各區(qū)商業(yè)地產(chǎn)體量統(tǒng)計(jì)情況看，朝陽區(qū)穩(wěn)居頭名，占到總體量的25%，海淀區(qū)緊隨其后，占 21%。根據(jù)偉業(yè)商業(yè)對(duì)北京市商業(yè)地產(chǎn)市場的跟蹤分析，截止到 2022 年 11 月，北京市商業(yè)地產(chǎn)總供應(yīng)量約為 1,600 萬平方米，并且在未來的三到五年內(nèi)，還將新增300—400 萬平方米左右的供應(yīng)量。根據(jù)對(duì)國內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場的研究，商業(yè)物業(yè)發(fā)展與社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長呈高度正相關(guān)，近年北京社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增長率在 16%左右，可根據(jù)此對(duì)北京市商用物業(yè)的發(fā)展進(jìn)行預(yù)測和量化。北京商業(yè)升級(jí)存在巨大的空